농지 소유자가 해당 농지에 대한 농지전용허가가 의제되는 건축허가를 받은 다음 해당 토지 및 건축중인 건물에 대하여 민사집행법상 경매절차를 통해 취득한 매수인이 건축관계자 변경신고를 하는 경우, 매수인이 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등을 제출하면 충분하고 행정청이 그 외에 농지와 관련한 농지보전부담금의 권리에 관한 서류의 제출을 요구한 다음 그 서류가 제출되지 않았다는 이유로 건축관계자 변경신고를 반려한 것은 위법하다고 판단한 사례. 1. 처분의 경위 원고는 2020년 5월 11일 이 사건 경매절차에서 △△△시 00(이하 통틀어 '이 사건 토지') 및 그 지상에 건축 중이던 건물(이하 '이 사건 건물')에 관하여 최고가매수신고인으로서 매각허가결정을 받았고, 매각대금을 납부하고 2020년 6월 10일 이 사건 토지에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. ○ 원고가 이 사건 토지 및 건물을 경락받기 이전의 소유자였던 B, C(이하 'B 등')는 2016년 10월 31일 피고로부터 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물을 건축하기 위한 건축허가를 받았고, 위 건축허가로 농지전용허가가 의제됨에 따라 부과된 농지보전부담금 45,302,400원을 납부하였다. ○ 원고는 2020년 7월 1일 피고에게 이 사건 건물의 건축주를 B 등에서 원고로 변경하는 내용의 건축관계자 변경신고를 하였다. 피고는 위 변경신고에 관하여 원고에게 기 납부된 농지보전부담금의 권리에 대한 양도양수를 증명할 수 있는 서류를 제출하도록 요구하였고, 원고가 그 서류를 제출하지 않았다는 이유로 2020년 8월 27일 원고에 대하여 주문 기재 처분(이하 '이 사건 처분')을 하였다. 2. 판단 가. 관련 법리 (중략) 건축관계자 변경신고서에 첨부하여야 하는 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 정한 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'란 건축할 대지가 아니라 허가대상 건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 의미하고, 그 서류를 첨부하였다면 이로써 건축법 시행규칙에 규정된 건축주 명의변경신고의 형식적 요건을 갖춘 것이다. 허가권자는 양수인에 대하여 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 서류에 포함되지 아니하는 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류의 제출을 요구하거나, 양수인에게 이러한 권리가 없다는 실체적인 이유를 들어 신고의 수리를 거부하여서는 아니 된다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013두11475 판결 참조). 나. 이 사건 처분의 적법 여부 위 법리에 비추어 살피건대, 피고가 원고의 건축관계자 변경신고를 수리함에 있어 원고에게 '건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류' 외에 추가로 '농지보전부담금의 권리에 관한 서류'의 제출을 요구할 법적 근거가 없다. 다. 피고의 주장에 대하여 피고는 농림축산식품부가 제작한 농지업무편람상 농지전용허가를 받아 전용목적사업 시행 중 경매에 의하여 소유권이 변경된 경우, 낙찰자가 해당 목적사업을 계속하여 추진하려면 신규 농지전용허가 또는 신고수리(신규 농지 전용허가 신청자의 농지보전부담금 납입확인 후 종전 수허가자에게 농지보전부담금 환급조치)가 필요하다고 정하고 있고, 농지법 시행규칙 제26조 제2항 제6호가 농지보전부담금을 납부한 후 농지전용허가를 받은 자의 명의가 변경되는 경우에는 농지보전부담금의 권리승계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하도록 정하고 있으므로, 원고가 민사집행법에 따른 경매절차로 이 사건 토지 및 건물의 소유권을 취득하였더라도 건축허가권이라는 공권적 권리가 아무런 제한 없이 포괄적으로 원고에게 이전된다거나 농지보전부담금에 관한 권리가 당연히 원고에게 이전하는 효과가 발생한다고 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 이는 '건축허가를 받은 자가 농지전용허가가 의제되고 농지보전부담금을 납부한 상황에서, 건축중인 건물을 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인이 취득한 경우, 기 납부 농지보전부담금을 종전 납부자에게 환급하고 매수인에게 새로이 농지보전부담금 부과처분을 할 것인지, 또는 기 납부 농지보전부담금이 매수인을 위하여 납부되어 있는 것으로 볼 것인지'의 문제로서 따로 논하여져야 할 것이지, 건축관계자 변경신고 수리 여부의 단계에서 이를 따질 것은 아니다. 따라서 피고의 위 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다.

농지법 제38조에 따라 농지보전부담금을 부과하기 위하여는 그 토지가 농지법 제2조 제1호에 정해진 농지여야 하는데, 농지법 제2조 제1호 가.목은 ‘전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(지목)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지’를 농지로 정의하고 있다. 그런데 농지법 제2조1호에 정해진 농지인지의 여부는 공부상 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상 현상에 따라 가려져야 할 것이고, 농지의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지법에서 말하는 농지에 해당한다. 또한 농지법 소정의 농지가 현실적으로 다른 용도로 이용되고 있다고 하더라도 그 토지가 적법한 절차에 의하지 아니한 채 형질변경되거나 전용된 것이어서 어차피 복구되어야 할 상태이고 그 형태와 주변토지의 이용상황 등에 비추어 농지로 회복하는 것이 불가능한 상태가 아니라 농지로서의 성격을 일시적으로 상실한데 불과한 경우라면 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하다고 보아야 한다(대법원 2007. 5. 31. 선고 2006두8235 판결 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 분할 전 토지의 소유자는 이 사건 창고의 신축허가를 신청하여 2000년 2월 8일 피고로부터 구 건축법 제8조에 따라 농지전용허가가 의제되는 건축허가를 받은 사실, 피고는 위 허가시에 착오로 분할 전 토지 소유자에 대한 농지전용부담금의 부과를 누락한 사실, 그 후 분할 전 토지 소유자는 이 사건 창고를 신축하여 건축물대장이 작성되었을 뿐만 아니라 자신의 명의로 소유권보존등기까지 마친 사실, 그가 오랫동안 이 사건 토지를 이 사건 창고의 부지 및 주차장, 자재보관 장소 등으로 사용하였고, 원고가 이 사건 토지 및 창고를 매수할 당시에도 이 사건 토지의 현상은 동일하였던 사실, 이 사건 토지 주변에는 다수의 아파트 및 학교, 치안센터, 교회 등이 위치해 있는 사실은 앞서 본바와 같은 바, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지의 이 사건 창고부지 등 대지로의 형질변경은 무단으로 이루어진 것이 아니라 적법한 건축허가를 통해 이루어진 것일 뿐만 아니라, 그 형태와 주변토지의 이용상황, 이용기간 등에 비추어 이 사건 토지는 농지로서의 현상을 상실하여 비록 그 공부상 지목이 ‘답’이라고 하더라도 ‘농지’에 해당되지 않는 것으로 봄이 타당하다. 따라서 피고가 분할 전 토지 소유자에 대하여 농지보전부담금을 부과함은 별론으로 하고 이미 농지로서의 현상을 상실한 이 사건 토지가 현재 농지임을 전제로 원고에 대하여 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.