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판례해설
판례평석
판결전문
민사일반
손해배상(기)
공인중개사사무소 중개보조원이 아파트 분양권을 중개하면서 중개수수료와 별도로 프리미엄 명목으로 수천만 원을 받은 사안에서, 프리미엄 명목의 금액은 결국 중개수수료의 성격을 갖는다고 보아 중개수수료의 법정 한도를 초과하는 부분을 부당이득금으로 반환하여야 한다고 판결한 사례 1. 원고 주장의 요지 원고는 피고의 중개를 통하여 별지 목록 기재와 같이 28개의 이 사건 각 분양권을 매수하면서 그 대금으로 합계 5억 7820만원을 지급하였다. 그러나 피고는 이 사건 각 분양권을 매매할 당시 원고에게 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 알리지 않은 채 매매대금에 합계 6700만원의 프리미엄을 붙여 원고로 하여금 이 사건 각 분양권을 높은 가격에 매수하게 함으로써 원고로부터 합계 6700만원의 프리미엄을 취득하였다. 가. 주위적으로 피고의 위와 같은 행위는 민사상 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 손해배상금 6700만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 예비적으로 1) 첫째, 피고는 원고에게 2017년 8월 말까지 위와 같이 착복한 프리미엄 중 5000만원을 지급하겠다고 약정하였다. 따라서 피고는 원고에게 약정금 5000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 둘째, 피고가 원고와 사이에 공인중개사법에서 정한 중개수수료를 초과하여 지급하기로 한 중개수수료 약정은 무효이다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 기지급한 6700만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2. 판단 가. 주위적 청구에 관하여 공인중개사법 제33조 제1항 제4호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제49조 제1항 제10호는 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 민사상의 불법행위를 구성한다(대법원 1991. 12. 24. 선고 91다25963 판결 등 참조). 이 사건에서, 피고가 이 사건 각 분양권 매수 당시 원고에게 이 사건 각 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 고지하지 않은 채 원고에게 이 사건 각 분양권에 관하여 자신이 취득할 프리미엄 금액을 붙인 대금을 알려주었고, 이에 원고가 피고에게 중개수수료 이외에 추가로 프리미엄 합계 6700만원을 지급한 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같다. 그러나 위 기초사실에 의하면, 원고는 이 사건 각 분양권을 전매하여 프리미엄 차익을 취득하기 위한 목적에서 이 사건 각 분양권을 취득하면서 분양권 전매를 배우기 위해 피고가 근무하는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 근무하는 등 이 사건 각 분양권에 일정한 프리미엄 금액이 붙여 거래된다는 사정을 잘 알고 있었던 것으로 보이고, 또한 원고로서는 자신이 지급한 프리미엄 금액보다 자신이 전매하여 취득할 프리미엄 금액에 관심을 두고 이를 얻기 위해 인터넷이나 부동산중개사무실에 분양권의 가격을 확인하지 않은 채 피고가 지정하는 계좌로 금액을 먼저 송금하는 방식으로 이 사건 각 분양권을 특정하지 않고 구입하기도 하였다고 할 것인바, 이러한 사정에 비추어 보면, 원고로서는 피고가 제시하는 금액과 상관없이 자신이 일정한 프리미엄을 얻기 위하여 이 사건 각 분양권을 매수한 것으로, 피고가 원고에게 프리미엄 금액을 고지하였다고 하더라도 원고로서는 이 사건 각 분양권을 매수하였을 것으로 보이므로, 피고의 위와 같은 행위와 원고가 주장하는 손해 사이에 상당한 인과관계를 인정 할 수 없다. 따라서 원고의 주위적 주장은 이유 없다. 나. 예비적 청구에 관하여 1) 첫째 주장 갑 5호증의 기재만으로 피고가 원고에게 원고 주장과 같이 5000만원을 지급하겠다고 약정하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 첫째 주장은 이유 없다. 2) 둘째 주장 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 중개보조원을 비롯한 공인중개사 등은 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 제32조에서 정한 소정의 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있고, 이러한 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하므로, 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조). 위 기초사실에 의하면, 피고는 중개보조원으로서 원고에게 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 중개수수료로 100만 원을 지급받은 것 이외에 프리미엄이라는 명목으로 합계 6700만원을 지급받았다고 할 것이므로, 위 합계 6700만원은 중개수수료 이외에 이 사건 각 분양권을 중개함에 있어 취득한 사실상 중개수수료에 해당한다고 할 것이므로, 피고가 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 원고로부터 지급받은 위 금액은 강행법규인 공인중개사법에 위반하여 지급받은 것으로 그 법률상 원인이 없다. 그렇다면, 피고는 원고에게 부당이득금으로 위 6700만원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
공인중개사법
중개수수료
아파트분양권
공인중개사
2020-10-12
형사일반
공인중개사법 위반
부동산 중개보조원이 공인중개사 이름을 사용하여 부동산 관련 계약을 중개한 경우 공인중개사법위반죄에 해당한다고 판단한 사례 1. 판단 가) 피고인 박○○은 피고인 정○○의 성명 및 그 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 이 사건 원룸 임대차계약을 중개하였다고 할 것이고, 피고인 정○○은 피고인 박○○으로 하여금 본인의 성명 또는 공인중개사사무소 상호를 사용하여 이 사건 원룸 임대차계약을 중개하게 하였다고 할 것이다. 나) 피고인들은 당심에 이르러 수원지방법원 2015구합66647 판결 등을 예로 들며, 중개보조원으로 하여금 계약서에 서명·날인을 대행하도록 한 것만으로 중개보조원이 공인중개사의 성명 또는 상호를 사용하여 중개하도록 한 것으로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 위 판례는 중개보조원으로 하여금 중개보조를 하도록 한 것인지 여부는 형식적으로 판단할 것이 아니라 실질적으로 판단하여야 하는데, 공인중개사가 계약체결 이전에 부동산 매물을 소개하고 그 권리관계나 시설물의 상태 등을 설명하고 매매조건을 조율하는 과정에 개입하였는지 여부에 대한 조사나 확인을 충분히 하지 않고 섣불리 중개보조원이 중개를 하도록 하였다고 판단하여 공인중개사 자격 취소 처분을 하는 것은 부적법하다는 것일 뿐, 중개보조원이 계약서를 대신 작성하는 모든 경우 ‘다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 경우’에 해당하지 않는다는 취지는 아니다. 앞서 본 바와 같이 이 사건은 원룸 임대차 계약 중개 전과정에서 피고인 박○○만이 실질적인 중개를 하였으므로 위 수원지방법원 2015구합66647 판결의 결론과 달리 판단함에 문제가 없다. 다) 또한 피고인들은 계약금액이 적은 원룸 임대차 계약의 경우 중개보조원이 부동산 소개 및 계약 과정 전반에 관여하고, 그 중개수수료의 일정 비율(이 사건의 경우 80%)을 중개보조원에 대한 월급으로 지급하는 것이 관행이므로 이를 위법하다고 보는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 공인중개사의 자격을 엄격히 제한함으로써 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하고 부동산을 거래하는 당사자들을 보호하려는 공인중개사법의 입법 취지에 비추어 볼 때 중개수수료 금액이 적은 원룸 임대차 계약과 아파트, 상가 등의 매매 계약 등을 달리 볼 이유는 없다. 더구나 피고인 박○○이 기본급 없이 중개수수료의 일정 비율을 지급받으면서 앞서 본 바와 같이 계약 과정 전반에 피고인 정○○의 별다른 관여나 지시 없이 부동산 중개를 해 온 이상 소위 말하는 부침이 심한 부동산 경기를 감안하더라도 이는 피고인 박○○의 계산으로 중개 업무를 수행한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 이 사건과 같은 형태의 부동산 중개가 업계의 관행으로서 만연해 있다하더라도 그것만으로 법위반이 없다고 할 수는 없다.
공인중개사법
중개수수료
중개보조
2019-05-27
공정거래
주택·상가임대차
공인중개사 자격이 없는 피고가 불법적으로 신축 오피스텔 분양계약을 중개하였고, 분양 관련 법률관계도 제대로 설명하지 못하였으므로 손해배상책임이 있다고 판단한 사례
손해배상(기)
살피건대, 앞서 거시한 증거를 종합하면, 피고 이○희는 위 중개행위 당시 광주에서 ○○부동산공인중개사 사무실을 운영하였고(을가 제1호증), 공인중개사 자격이 없음에도 ‘○○부동산공인중개사 대표 이○희’로 기재된 명함(갑 제9호증)을 사용하면서 원고에게 자신을 공인중개사로 소개하였으며, 이 사건 분양계약의 중개행위에 대하여 중개수수료 200만원을 수령한 사실을 인정할 수 있는바, 피고 이○희가 공인중개사 자격이 없다고 하더라도, 원고와의 중개위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 구 공인중개사법 소정의 ‘중개업자’에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다고 할 것이다. 따라서 피고 이○희는 원고와의 위임계약에 따라 중개 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의의무로써 그 사무를 처리하여야 할 의무가 있고, 신의성실로써 중개의뢰인이 계약목적을 달성하는 데 있어 장애가 될 수 있는 중개대상물에 대한 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인인 원고에게 설명하여야 할 의무가 있다고 할 것이다. ③ 그런데 앞서 거시한 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ⒜ 피고 이○희가 이 사건 분양계약을 중개할 당시 이 사건 사업 부지는 이미 이 사건 신탁회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 대외적으로 공시된 신탁원부를 통해 이 사건 사업 부지에 관하여 A도시개발과 이 사건 신탁회사 사이에 이 사건 신탁계약이 체결되었음을 알 수 있었던 점, ⒝ 이 사건 사업 부지에 대한 신탁등기상 신탁원부에 첨부된 ‘분양관리신탁계약서’ 제3조 및 제6조는, 이 사건 사업 부지 및 향후 완공될 이 사건 오피스텔에 관하여도 이 사건 신탁회사에게 추가 신탁하도록 되어 있고, 이 사건 신탁회사만이 분양수입금 관리계좌를 관리하면서 분양사업에 사용하도록 규정하고 있어, 이 사건 사업 부지 및 이 사건 오피스텔의 소유권에 관하여 이 사건 신탁계약에 따른 일정한 권리제한이 있음을 충분히 알 수 있는 점, ⒞ 이 사건 분양계약서 제19조에서 A도시개발이 이 사건 신탁회사와 사이에 이 사건 신탁계약과 대리사무계약을 체결하였고 이에 따라 분양대금이 관리된다고 기재되어 있고, 이 사건 분양계약서 제22조에서 이 사건 분양계약의 관리신탁사는 ‘이 사건 신탁회사’라고 기재되어 있음에도, 피고 이□희는 이 사건 분양계약 당시 이 사건 신탁회사에 이 사건 사업약정이나 이 사건 신탁계약의 내용이나 그 권리관계 및 법률관계를 제대로 파악하지 아니한 채 원고에게 이 사건 오피스텔 4○○호에 관한 분양계약 체결을 권유하였던 점, ⒟ 일반에게 공개되었던 이 사건 오피스텔 분양안내문에도 분양대금을 이 사건 신탁회사 명의의 농협계좌로 입금하여야 한다고 안내되었는바, 피고 이○희로서도 이 사건 오피스텔 분양대금은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 신탁회사 명의의 분양대금 관리계좌로 입금되어야 한다는 것을 알 수 있었던 점, ⒠ 피고 이□희는 중개행위 당시 위와 같은 사정을 제대로 파악하지 못하여 이 사건 신탁계약에 따른 분양권 행사주체 및 분양대금 납부방법, 이 사건 분양계약의 효력 유무 및 이 사건 오피스텔의 권리관계 등에 대하여 어떠한 설명도 하지 못하였던 점, ⒡ 이 사건 분양계약은 이 사건 신탁회사에 대하여 아무런 효력이 없게 되었고, 이 사건 오피스텔 4○○호에 관하여 2016년 4월 20일 소외 고○○명의로 소유권이전등기가 마쳐짐에 따라 원고는 이 사건 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 된 점 등을 종합하여 보면, 이러한 피고 이○희의 중개행위는 위임계약상의 주의의무를 다하지 아니한 채무불이행에 해당한다고 할 것이다. ④ 따라서 피고 이○희는 위임계약상의 의무불이행을 원인으로 하여 원고가 이 사건 오피스텔 4○○호를 취득하지 못하게 됨으로써 입게 된 이 사건 분양대금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.
공인중개사
중개
분양
손해배상
중개업자
2017-08-16
이 사건 매매계약은 사실상 부동산중개업자인 원고의 중개행위를 통하여 체결된 것으로 보아야 하고, 단지 피고들에 의하여 원고가 계약서 작성에 관여하지 못하게 된 것이므로, 피고들은 원고에게 그 중개행위에 상응하는 중개수수료 800만원을 지급할 의무가 있다고 본 사례
약정금
피고 이○○이 그 소유이던 서울 용산구 한남동 805 한남하이페리온 ○○○동 ○○○○호(이 사건 아파트)를 2016년 3월 21일 피고 김○○에게 대금 18억7000만원에 매도하는 계약(이 사건 매매계약)을 체결하고, 2016년 6월 10일 소유권이전등기를 마쳐 준 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 원고는, 이 사건 아파트에 관하여 피고 이○○으로부터 매도중개를, 피고 김○○의 배우자인 피고 박○○으로부터 매수중개를 각 의뢰받고 매매대금과 인도시기(임차인의 이주시기) 조정협의 등 중개활동을 함으로써 이 사건 매매계약의 성립에 결정적인 역할을 하였는데도 피고들이 원고를 배제한 채 이 사건 매매계약을 체결하였으므로 피고들은 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다고 주장한다. 이에 대하여 피고들은, 원고는 실제 중개활동을 하지 않았으며 매매대금과 인도시기에 관한 조정에 실패하였고 피고들은 다른 중개인의 중개활동으로 이 사건 매매계약을 체결한 것이어서 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 없다고 다툰다. 갑 1 내지 6의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고 이○○은 2008년부터 원고에게 이 사건 아파트의 매도중개를, 이 사건 아파트와 같은 동에 거주하던 피고 박○○은 2014년 원고에게 이 사건 아파트와 같은 동 아파트의 매수중개를 각각 부탁한 바 있고, 2014년 원고의 소개로 이 사건 아파트에 관하여 매매대금 등을 절충하다가 결렬된 사실, ② 피고 박○○은 2016년 1월경 원고에게 다시 같은 동 아파트 매수중개를 부탁하여 원고가 피고들 사이에서 이 사건 아파트에 관한 매매대금과 인도시기에 대한 조정을 시도하였는데, 피고 이○○은 매매대금으로 18억8000만원을 요구하는 한편 임대기간이 2016년 7월에 만료되는 임차인과는 이사 날짜를 협의하겠다고 하였고, 피고 박○○은 임차인이 3월 15일까지 이사를 갈 수 없다면 추가 대금할인을 요구한 사실, ③ 그러다가 2016년 1월 21일 피고 박○○은 3년 15일까지 입주할 수 있는 조건이 아니면 계약을 체결할 수 없다면서 원고에 대한 중개의뢰를 철회하겠다고 한 사실, ④ 그후 2016년 3월 21일 피고 이○○과 피고 김○○는 중개인의 서명·날인 없이 당사자 본인들의 계약으로 이 사건 매매계약을 체결한 사실이 인정된다. 위 인정사실을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약은 사실상 원고의 중개행위를 통하여 체결된 것으로 보아야 하고 피고들에 의하여 원고가 계약서 작성에 관여하지 못하게 된 것이므로 피고들(앞서 인정한 사실에 비추어 피고 박○○은 피고 김○○를 대리하여 함께 중개를 의뢰한 것으로 본다)은 원고의 중개행위에 상응하는 중개수수료를 지급할 의무가 있다. 원고는 이 사건 매매계약의 매매대금 18억7000만원에 0.9퍼센트를 곱한 1683만원의 중개수수료 지급을 구하나, 갑 1, 4의 기재만으로 그러한 중개수수료 약정이 있었음을 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없으며, 이 사건 매매계약 중개를 위해 원고가 한 행위들, 이 사건 매매계약의 매매대금, 원고가 이 사건 아파트 인도시기에 관한 입장 조정에는 성공하지 못한 점 등을 종합하여 중개수수료 금액을 매도인, 매수인 각각 800만원으로 정한다.
2017-02-07
공인중개사가 아닌 건물관리인이 건물의 임대차계약을 중개하고 임차인으로부터 중개수수료 명목으로 돈을 지급받았다는 범죄사실로 벌금형을 선고받고 위 판결이 확정되자 임차인이 건물관리인을 상대로 그 돈의 반환을 청구한 사안에서, ‘공인중개사 자격 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규에 위배되어 무효이므로, 건물관리인은 임차인으로부터 수령한 돈을 부당이득으로 임차인에게 반환하여야 한다'는 취지의 판결
손해배상
원고는 2011년 5월 26일경 김CC과 형인 이AA 명의로 대구 수성구의 EE빌딩 지하 1층을 임대차 보증금 4000만원, 월 차임 250만원, 임대차 기간 2011년 4월 1일부터 2014년 3월 31일까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결한 후 위 건물을 인도받아 유흥주점을 운영하고 있다. 피고는 공인중개사가 아닌데도 원고와 김CC 사이의 이 사건 임대차계약을 중개하고 원고로부터 중개수수료 명목으로 300만원을 수수하였다는 범죄사실로 기소되어, 2012년 10월 25일 위 법원으로부터 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 위반죄로 벌금 200만원의 형을 선고받았다. 위 판결은 2013년 10월 11일 확정되었다. 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규에 위배되어 무효이므로(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조), 공인중개사 자격이 없는 피고가 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고부터 중개수수료 명목으로 300만원을 받은 것은 법률상 원인 없이 피고가 그 금액 상당의 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 손해를 가한 것으로 볼 것이다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 300만 원과 이에 대한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2015-02-27
부동산거래를 중개했으나 당사자가 중개인을 배제하고 직접 계약체결한 사안에서 중개수수료 지급책임을 인정한 사례
중개수수료
부동산중개업는 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다. 다만 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 할 것이다. 피고는 원고에게 임차할 물건의 중개를 의뢰하였고 원고의 노력으로 D가 임대하려는 이 사건 부동산에 관하여 알게 됐고, 원고 측의 중개에 따라 2012년 5월 19일 D 측과 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 보증금 및 월 차임 등에 관한 조건이 협의됐는데, 임차인인 피고나 임대인인 D는 당초 공인중개사인 원고나 G에게 중개업무를 위임하였다가 위와 같이 중개에 따른 협의안이 나온 후 불과 7일 만인 같은 달 26일 이 사건 임대차계약을 체결할 당시에는 공인중개사의 중개도 거치지 않고 자신들이 직접 원고와 G가 협의한 조건을 바탕으로 이 사건 임대차계약을 체결한 점을 볼 때 원고가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자인 원고가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 것으로 민법 제686조 제3항, 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 피고는 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다(피고의 주장에 의하더라도 원고의 직원인 H가 임대차계약 체결 과정에서 일정한 역할을 한 사실이 인정된다).
2014-01-06
상업용으로 사용할 수 없는 건물을 제대로 확인하지 않은 부동산중개업자에게 손해배상책임을 인정한 사례
손해배상
중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 중개대상물의 종류와 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도, 구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인해 이를 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명해야 하고, 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 해서는 안되며, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 공인중개사인 피고가 중개의뢰인인 원고에게 중개대상물인 이 사건 점포에 관해 그 건축물의 용도 등을 정확히 설명했다는 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 오히려 피고는 건축물대장에 기재된 건물의 정확한 용도, 면적에 대한 관한 내용, 그 기재된 용도와 달리 이 사건 점포를 상업용으로 사용한다면 관할관청으로부터 언제든지 철거명령을 받을 위험성이 크다는 점을 원고에게 제대로 설명하지 않은 사실이 인정될 뿐이므로, 피고는 설명의무를 위반함으로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 다만, 원고로서도 건축물대장을 통해 건물의 공부상 용도 및 면적 등을 손쉽게 확인할 수 있었음에도 만연히 피고의 설명만 믿고서 임대차계약을 체결한 과실이 있는 바, 원고의 위와 같은 과실은 피고의 손해배상책임을 면제할 정도에는 이르지 않으나 손해의 발생과 확대에 중요한 원인이 됐다고 할 것이므로 피고가 배상해야 할 손해액을 산정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 이 사건 점포의 중개수수료가 50만 원에 불과한 점, 원고가 이 사건 점포의 철거 이후 임대인으로부터 일부 손해를 전보받은 것으로 보이는 점, 그 밖에 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 참작하면 피고의 원고에 대한 책임을 50%로 제한함이 손해의 공평부담이라는 견지에서 타당하다. 또한 피고의 설명의무 위반이 없었다면 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하지 않음은 물론 이 사건 점포에 관해 시설비를 지출하지 않았을 것으로 보이고, 원고가 이 사건 점포의 영업을 위해 시설비 합계 836만 원을 지출한 사실, 원고가 피고에게 중개수수료 50만 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 위 각 손해를 배상할 의무가 있다.
2013-10-07
1. 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아닌 경우에도 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효인지 여부(소극) 2. 이때 중개수수료의 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있는지 여부(적극)
부당이득금반환
1. 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산중개업법’이라고만 한다)은 제2조 제2호에서 “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 ‘중개를 업으로 한다’고 함은 영업으로서 중개를 하는 것을 말하며 중개를 영업으로 하였는지 여부는 중개행위의 목적이나 규모·회수·기간·태양 등 여러 사정에 비추어 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이므로, 반복·계속하여 중개행위를 한 것은 물론 비록 단 한 번의 행위라 하더라도 반복 계속할 의사로 중개행위를 하였다면 여기에 해당할 것이나, 그렇지 않고 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다. 2. 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 그 중개수수료의 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다고 할 것이다. ☞ 피고가 이 사건 매매계약을 중개한 것은 맞으나, 이는 우연한 기회에 친구의 부탁으로 친구들 사이의 부동산중개를 한 차례 하게 된 것으로서 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없고, 이러한 경우 원·피고 사이의 수수료 지급약정이 강행법규에 위배된다고 할 수 없으므로, 그 수수료 지급약정이 강행법규 위배로서 무효라는 원고의 주장을 배척한 원심의 결론을 정당하다고 본 사안
2012-06-26
부동산중개업자가 중개의뢰인을 상대로 중개수수료의 지급을 청구한 사건에서, 부동산중개업자는 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있을 뿐 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없고, 다만, 중개업자가 계약성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 전제한 다음, 이 사건의 경우 원고가 제출한 증거만으로는 원고 등의 중개로 계약이 체결되었다거나 나아가 원고가 그 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였으나 원고의 책임 없는 사유로 계약서 작성에만 원고가 참석하지 못한 것이라고 인정하기 부족하다고 판단하면서 원고의 청구를 기각한 사례
중개수수료
부동산중개업자가 중개의뢰인을 상대로 중개수수료의 지급을 청구한 사건에서, 부동산중개업자는 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있을 뿐 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없고, 다만, 중개업자가 계약성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 전제한 다음, 이 사건의 경우 원고가 제출한 증거만으로는 원고 등의 중개로 계약이 체결되었다거나 나아가 원고가 그 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였으나 원고의 책임 없는 사유로 계약서 작성에만 원고가 참석하지 못한 것이라고 인정하기 부족하다고 판단하면서 원고의 청구를 기각한 사례
2011-12-20
1. 사법상 계약 기타 법률행위가 금지규정에 위반하여 행하여진 경우, 그 법률행위의 효력 유무의 판단기준 2. 공인중개사 자격을 갖추지 못한 자가 등록을 하지 아니한 채 부동산매매계약을 중개하면서 중개의뢰인과 체결한 중개수수료 지급약정은 강행규정에 위반되어 무효인지 여부(적극)
부동산중개료등
1. 사법상(私法上)의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법규정에 위반하여 행하여진 경우에 그 법률행위가 무효인가 또는 법원이 법률행위 내용의 실현에 대한 조력을 거부하거나 기타 다른 내용으로 그 효력이 제한되는가의 여부는 당해 법규정이 가지는 넓은 의미에서의 법률효과에 관한 문제의 일환으로서, 다른 경우에서와 같이 여기서도 그 법규정의 해석 여하에 의하여 정하여진다. 따라서 그 점에 관한 명문의 정함이 있다면 당연히 이에 따라야 할 것이고, 그러한 정함이 없는 때에는 종국적으로 그 금지규정의 목적과 의미에 비추어 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토하여 이를 정할 것이다. 특히 금지규정이 이른바 공법에 속하는 것인 경우에는, 법이 빈번하게 명문으로 규정하는 형벌이나 행정적 불이익 등 공법적 제재에 의하여 그러한 행위를 금압하는 것을 넘어서 그 금지규정이 그러한 입법자의 침묵 또는 법흠결에도 불구하고 사법의 영역에까지 그 효력을 미쳐서 당해 법률행위의 효과에도 영향이 있다고 할 것인지를 신중하게 판단하여야 한다. 그리고 그 판단에 있어서는, 당해 금지규정의 배경이 되는 사회경제적?윤리적 상황과 그 추이, 금지규정으로 보호되는 당사자 또는 이익, 그리고 반대로 그 규정에 의하여 활동이 제약되는 당사자 또는 이익이 전형적으로 어떠한 성질을 가지는지 또 그 이익 등이 일반적으로 어떠한 법적 평가를 받는지, 금지되는 행위 또는 그에 기한 재화나 경제적 이익의 변동 등이 어느 만큼 반사회적인지, 금지행위에 기하여 또는 그와 관련하여 일어나는 재화 또는 경제적 이익의 변동 등이 당사자 또는 제3자에게 가지는 의미 또는 그들에게 미치는 영향, 당해 금지행위와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 기타 관계 법상황 등이 종합적으로 고려되어야 한다. 2. 부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도?육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 비추어 해석되어야 할 것이다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적?탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 앞서 본 여러 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 위와 같은 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다.
2011-01-03
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주목 받은 판결큐레이션
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“인터넷 댓글 전부로 보면 비방목적 인정 안돼”
판결기사
2024-03-09 15:03
태그 클라우드
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