1. 분양계약서 또는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다. 2. OO산업은 이 사건 상가의 각 점포를 분양할 때 수분양자들과 사이에 ‘수분양자는 분양 당시 지정된 영업을 원칙으로 하되 경합이 없는 범위에서 OO산업이 승인한 업종에 한하여 개점할 수 있고, 이 사건 상가 점포수의 2/3가 입점하기 전까지는 OO산업이 지정하는 관리인이 상가를 관리하되 상가관리위원회가 구성되면 수분양자는 그 회원으로 가입할 권리와 의무가 있으며, 업종을 변경할 때에는 차후 상가관리위원회가 구성된 이후에는 상가관리위원회의 승인을 받아야 한다는 내용의 업종변경을 제한하는 약정이 포함된 분양계약을 체결한 경우, 이 사건 상가의 2/3가 분양된 후에는 상가관리위원회의 승인을 받아야 하는데, 상가관리위원회는 수분양자 전원으로 구성된다는 것이고, 그밖에 수분양자 이외의 자가 상가관리위원회의 회원이 된다고 볼 아무런 근거가 없으며, 한편 이 사건 상가의 경우 소유권만을 분양하였으므로 여기서 수분양자는 명백히 소유권을 분양받은 자, 즉 구분소유자를 의미한다고 할 것이니, 결국 위 상가관리위원회는 그 명칭에 상관없이 바로 집합건물법상의 구분소유자단체인 관리단을 의미하는 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 이 사건 상가의 경우 분양계약상 정해진 업종을 변경하는데 대한 승인권은 집합건물법상의 관리단이 갖는다(이 사건 상가번영회의 정관이나 번영회의 실제 회원이 모두 소유자이든 임차인이든 관계없이 상가 점포에서 실제 영업을 하고 있는 입점주들로 구성되어 있다는 점에 비추어, 이 사건 상가번영회는 집합건물법상의 관리단이라 할 수 없어 당초 분양계약상 정해진 제한업종에 대하여 적법한 변경절차를 거쳤다고 볼 수 없다고 한 예).

집합건물의소유및관리에관한법률 및 폐지되기 전의 구 주택건설촉진법에 근거하여 설립된 재건축조합은 기존의 노후 건축물을 철거하고 재건축 사업을 시행하는 것을 목적으로 하는 법인 아닌 사단으로서 그 사업구역 내에 있는 조합원들 소유의 토지는 재건축조합에게 현물로 출자되고 그 지상의 주택은 사업시행에 따라 철거될 것을 전제로 하는 것이어서, 재건축조합이 시공회사와 사이에서 조합원으로부터 출자받은 대지상에 집합건물을 신축하기로 하는 공사계약을 체결하고 이를 시행함에 있어 도급계약당사자가 아니라 제3자에 불과한 조합원들이 그 신축자금의 일부를 제공하였다 하여 그러한 사정만 가지고 개별 조합원들이 신축된 집합건물 중 특정부분의 구분소유권을 원시취득한다고 볼 것은 아니고 재건축조합의 규약 및 공사계약서의 내용을 모두 살펴 원시취득자를 확정하여야 할 것이다(원고의 조합규약과 공사계약서의 내용을 종합하여 볼 때 신축된 건물의 소유권은 도급인인 원고가 원시취득하고 조합원들은 원고에게 분양신청을 하고 분양계약을 체결함으로써 배정받은 동·호수에 관하여 권리를 취득한다고 보아야 할 것이고, 피고 등과 같이 동·호수를 배정받은 조합원이라고 할지라도 규약에 정해진 절차에 따라 분양신청을 하지 아니한 이상 금전청산의 대상이 되어 원고에게 더 이상 그 아파트에 대한 권리를 주장할 수 없다고 본 사례).

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제3항, 제4항에 의하면 재건축의 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하여야 하고, 위와 같은 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니된다고 규정하고 있으므로, 재건축의 결의가 위와 같은 사항에 관하여 각 구분소유자 간의 형평에 반하는 경우에는 이러한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 할 것이다(기존 아파트 상가의 위치 이전으로 피고가 분양받을 3개 점포 중 2개 점포는 기존 다른 건물에 가려져 아파트 단지 앞 외부도로에서 보이지 않게 된다면 그 재산적 가치의 하락 및 영업손실을 족히 예상할 수 있다고 할 것이고, 이는 재건축으로 인한 이익은 피고를 제외한 구분소유자 모두가 향유하는 반면 그것을 가능하게 한 기존 상가의 위치 이전으로 인한 손실은 피고가 부담하게 되는 결과가 되므로 구분소유자들과의 형평에 현저히 어긋날 여지가 있다고 판단한 사례).

1. 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘법률’이라 한다) 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이다. 2. 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 법률 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있으나, 관리위원회가 실제 입주자들로 구성되어 있기 때문에 실제 입주자가 아닌 구분소유자가 구성원에서 제외되어 있다고 한다면 그러한 관리위원회는 법률 제23조 제1항 소정의 관리단에 해당하지 아니하고, 그러한 관리위원회에서 제정한 관리정관에 의하여 선임된 관리인은 법률 제24조 제2항 소정의 관리인에 해당하지 아니하며, 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체가 조직되어 있지 아니하다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 3. 집합건물 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이므로 그곳에 간판을 설치하는 경우에 다른 구분소유자는 그 간판이 설치된 외벽의 바깥쪽 면을 사용할 수 없게 되므로 간판의 설치는 외벽 바깥쪽 면의 배타적·독점적 사용이고 이러한 행위는 집합건물의 관리에 관한 행위에 해당한다고 할 것이고, 이러한 행위는 관리인의 권한이므로 그러한 관리인에 해당하지 않는 위 2항의 관리인은 법률 제24조 제2항 소정의 관리인에 해당하지 아니하여 입주자로 하여금 그 외벽의 특정 부분에 간판을 설치하도록 할 권한은 없다.

1. 집합건물의소유및관리에관한법률 제29조는 ‘규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다’고 규정하여 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있도록 명시하고 있는데, 이러한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 여겨지는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 이를 유효하다고 보아야 한다. 2. 업종준수의무를 위반할 경우 단전, 단수 등 제재조치를 할 수 있다는 이 사건 관리단 규정은 공동주택과는 달리 상가에 대한 조치로 구분소유자의 생활에 미치는 영향이 적고, 단지 영업을 하지 못함으로 인한 금전적 손해만을 가져오는 것이며, 집합건물에 관한 단체법적 법률관계를 규율함에 있어서 단전 등의 조치 이외에는 달리 위반메뉴의 조리, 판매만을 선별하여 중지시킬 다른 효과적인 제재수단을 상정하기 어렵고, 나아가 의무위반행위에 대하여 바로 단전 등의 제재조치가 가하여지는 것이 아니라 1차적으로 시정을 구하고, 그에 불응할 때 비로소 제재조치로 나아가도록 되어 있고, 제재조치도 채무자 관리인이 임의로 정하는 것이 아니라 대표위원회의 결의에 의하여 미리 정하여진 양정기준에 따라 정하도록 되어 있으며, 위 규약이 위반행위의 정지시까지만 단전 등 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있는 점등에 비추어 보면, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 경우에 해당한다고 볼 수 없다.

주택건설촉진법 38조, 공동주택관리령 10조의 규정에 따라 성립된 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 제3자에 대한 방해배제청구권 또는 손해배상청구권을 재판상 행사할 수 없고, 또 집합건물의소유및관리에관한법률 부칙 6조에 따라서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제 청구권 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제53조, 제54조 제56조, 제57조의 규정에 비추어, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없고(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다1345 판결 참조), 집합건물에 있어서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공하는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 등 참조).

원심은 이 사건 다세대주택의 경우 별도의 관리책임자를 정하고 있지 않는 한 구분소유자 각자가 주차장법 제19조의4 제2항 소정의 ‘시설물의 소유자’로서 부설주차장 본래의 기능을 유지할 의무를 부담한다고 보아야 하므로 이 사건 다세대주택 중 3층 201호의 소유자인 피고인에게도 그 책임이 있다고 판단하여 위 공소사실을 유죄로 인정하였다. 그러나 주차장법 제29조 제2항 제2호, 같은 법 제19조의4 제2항, 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항, 같은 법 제24조 제1항, 같은 법 제25조 제1항의 규정을 종합고찰할 때, 이 사건 다세대주택과 같이 구분소유자가 10인 이상인 집합건물의 공용부분에 해당하는 부설주차장의 관리책임은 위 법률 제24조 제1항 소정의 관리인에게 있음이 명백하고, 다만 그 관리인이 선임되어 있지 아니한 경우에는 구분소유자 전원으로 구성되어 비법인사단으로서의 독립된 실체를 가지는 관리단에게 그 책임이 있다고 해석할 것이다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항에서 재건축참가자 또는 매수지정자가 재건축 참여여부에 대한 최고를 한 후 같은 조 제2항 소정의 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하도록 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 재건축참가자 또는 매수지정자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 재건축참가자 또는 매수지정자는 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 위 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 할 것이다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조는 집합건물의 재건축은 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수에 의한 결의에 의한다고 규정하고 있는바, 하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있고 그 대지가 건물 소유자 전원의 공유에 속하여 단지 내 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는 각각의 건물마다 그 구분소유자 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있어야 하고, 그와 같은 요건을 갖추지 못한 이상 단지 전체로 보아 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있었다는 것만으로 그러한 재건축 결의가 없는 건물까지 재건축대상에 포함시킬 수는 없다 할 것이고, 그 건물이 상가동이라 하더라도 달리 볼 것은 아니다.