남향 아파트란 부동산 중개사의 말을 믿고 고가에 아파트를 샀는데 실제로는 북동향이었다면 책임은 누가 얼마나 져야 할까. 서울 강남의 한 아파트에 살고 있던 이모씨는 지난해 4월 같은 단지 내 다른 동으로 이사를 하려고 부동산 중개업소를 찾았다. 이씨는 공인중개사 2명이 '남향'이라고 소개해 준 아파트를 10억원에 사들였다. 해당 아파트의 평균 시세는 9억5000만원이었지만 남향이라는 말에 5000만원이 더 비싼 것도 감수했다. 매매계약 체결 당시 작성된 '중개대상물 확인 설명서'에도 '남서향'이라고 돼 있었다. 그런데 이씨는 매매대금을 모두 지급하고 난 뒤에야 뒤늦게 자신이 구입한 아파트가 북동향이라는 사실을 알게 됐다. 계약 체결전에 집을 구경하긴 했지만 그 당시에는 이 아파트가 북서향인줄 몰랐던 것이다. 그는 "공인중개사들이 잘못 알려준 바람에 5000만원을 손해봤다"며 소송을 냈다. 하지만 법원은 이씨 본인에게도 40%의 책임이 있다고 판결했다. 서울중앙지법 민사45단독 이지현 판사는 이씨가 이 아파트 매매를 중개한 공인중개사 2명을 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단5288886)에서 "피고들은 이씨에게 손해액의 60%인 3000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판사는 "중개인들이 중개대상물 확인 설명서에 날인을 했고 이 사건으로 과태료 처분을 받은 사실도 있다"며 "이씨에게 아파트 방향을 잘못 설명했거나 중개대상물 확인 설명서에 관련 사항을 잘못 기재한 과실이 있다"고 밝혔다. 그러나 이 판사는 "이씨가 매매계약 체결 전 동일한 단지 내 아파트에 살고 있었고, 계약 체결전 아파트를 방문했을 때 남향이 아니란 사실을 미리 알 수 있었던 사정이 있었다"며 "이씨의 잘못이 손해의 발생과 확대의 원인이 돼 피고들의 책임을 60%로 제한하는 것이 타당하다"고 설명했다.

집주인으로부터 건물 관리를 위임 받은 중개보조원이 건물주와 공인중개사 몰래 전세계약을 중개해 전세금을 가로 챘다면 누가 책임을 져야 할까. 서울 서초구의 한 빌라건물 주인인 A씨는 2005년부터 임대료 수령 등 건물의 전반적 관리를 B씨에게 맡겼다. B씨는 공인중개사 C씨의 중개보조원이었다. 그러던 2007년 9월 B씨는 A씨나 B씨로부터 아무런 대리권 위임도 받지 않은 채 무단으로 D씨와 이 건물의 한 세대에 대한 전세계약을 체결하고 보증금 4500만원을 받아챙겼다. 전세계약은 공인중개사 C씨가 중개한 것처럼 작성됐는데, 이것도 C씨의 중개보조원으로 일하던 B씨가 임의로 기재하고 날인한 것이었다. B씨는 비슷한 수법으로 임차인들로부터 7억여원을 받아 챙긴 뒤 종적을 감췄다. 2011년 5월에서야 이 사실을 알게 된 A씨는 자신의 빌라에 거주하고 있는 D씨에게 합의금 명목으로 보증금의 80%에 해당하는 3600만원을 주고 빌라를 넘겨받았다. A씨는 "B씨의 업무상 불법행위는 공인중개사인 C씨의 불법행위이므로 C씨는 공인중개사협회와 함께 3600만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 사건을 심리한 서울중앙지법 민사43단독 양환승 판사는 4일 A씨가 C씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2014가단088058)에서 "C씨와 중개사협회는 공동해 720만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 양 판사는 판결문에서 "B씨는 C씨의 중개보조원이었을 뿐 아니라 A씨로부터 빌라 관리업무를 위임받아 수년간 처리해 온 사람"이라며 "B씨에 대해 C씨는 중개보조원에 대한 공인중개사로서의 책임을 지지만 A씨도 민법상 사용자 책임이 있어 두 사람의 책임은 부진정연대관계에 있다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 B씨에게 빌라 관리를 맡긴 기간이 더 오래되고 얻은 이익이 큰 점 등을 고려할 때 A씨에게 80%, C씨와 협회에 20%의 책임이 있다"고 설명했다.

공인중개사인 A씨는 지난해 7월 B씨에게 창원시의 한 아파트를 3억6400만원에 살 수 있도록 계약을 주선했다. 그런데 B씨는 "아파트를 사지 않겠다"고 말한 뒤 다른 공인중개사를 통해 같은 가격으로 아파트를 샀다. 뒤늦게 이 사실을 안 A씨는 B씨에게 '부동산 중개를 했으니 보수를 지급하라'는 취지의 내용증명을 3차례 보냈다. 이에 A씨는 창원시 성산구청에 "A씨 사무소 직원이 아파트 현장 확인 과정에 잠시 참여했을 뿐인데도 부당하게 중개보수를 요구하고 있다"며 "이를 철회시키고 재발 방지 및 처벌을 해달라"는 민원을 냈다. 구청은 "중개대상물 현장 안내만으로 중개가 완성됐다고 볼 수 없다"며 "그럼에도 보수를 요구하는 것은 공인중개사의 기본윤리를 위반한 것"이라며 A씨에게 15일의 업무정지처분을 내렸다. A씨는 이에 불복해 소송을 냈다. 창원지법 행정단독 최문수 판사는 A씨가 성산구청장을 상대로 낸 업무정지처분 취소소송(2015구단296)에서 "업무정지처분은 위법하다"며 A씨의 손을 들어줬다. 최 판사는 "일반적으로 공인중개사는 중개행위가 완전히 완성돼야 보수를 청구할 수 있고, 중계행위가 완성되지 않은 경우에는 계약 성립에 결정적 역할을 했음에도 공인중개사 책임 없이 중개 완성에 이르지 못하는 등의 특별한 사정이 있는 때에 이미 이뤄진 중개행위에 상응하는 중개보수 청구권이 발생할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "공인중개사에게 중개보수의 전부 또는 일부 청구권이 발생하는지는 당사자 사이의 민사재판 등에서 최종 판단해야 할 문제이고 행정청인 구청이 사법상 청구권의 존부를 섣불리 단정할 수 없다"며 "민사분쟁 영역에서 내용증명을 통해 자신의 권리를 주장하는 행위가 공인중개사로서 성실한 직무 수행이나 전문직업인으로서 품위를 훼손한다고 평가할 수 없다"고 설명했다.

부동산 중개인이 월세 임대차를 중개하면서 후순위 임차권이라는 사실을 제대로 알려주지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못했다면 중개인이 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사12부(재판장 이태수 부장판사)는 세입자 박모씨가 임대차 계약을 중개한 공인중개사 김모씨, 김씨와 사고발생시 손해배상 1억원의 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2014가합48113)에서 "김씨와 협회는 연대해 2250만원을 배상하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 박씨는 2012년 2월 공인중개사 김씨의 소개로 18가구가 사는 한 다가구주택 소유주와 보증금 4500만원에 2년 기한의 임대차 계약을 하고 입주해 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 당시 이 건물에는 채권최고액 4억2000만원인 근저당권이 설정돼 있었고 박씨의 임대차 계약서에도 이 내용이 기재됐다. 그런데 이듬해 8월 이 건물은 경매로 넘어갔다. 6억원에 낙찰돼 매각대금이 근저당권자인 금융기관과 선순위 주택 임차인들에게 배당됐다. 박씨는 다른 임차인들보다 배당권이 후순위라는 이유로 전혀 배당받지 못했다. 박씨는 "김씨가 임대차 계약을 중개하면서 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 액수 등에 관해 아무런 설명을 하지 않는 바람에 임대차보증금 회수에 관한 걱정 없이 계약을 했다"며 "김씨가 보증금 손해를 배상해야 한다"고 소송을 냈다. 이에대해 김씨는 "선순위 임차인의 존재를 다 설명했다"며 "박씨가 그런 사정을 잘 알고, 시세보다 저렴한 조건으로 계약한 것"이라고 맞섰다. 법원은 박씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "김씨는 이 계약 전에도 같은 주택 세입자 4명의 보증금 합계 2억원인 임대차 계약을 중개했음에도 박씨의 계약을 중개하면서 '중개대상물 확인·설명서'의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 아무런 기재를 하지 않았다"며 "이로 인해 박씨가 향후 임대차보증금을 반환받는 데 별다른 문제가 없을 것으로 생각하고 계약한 것으로 보여 특별한 사정이 없는 한 김씨에게 배상책임이 있다"고 밝혔다. 다만 "박씨도 다가구주택인 건물의 실제 이용현황을 잘 비교·검토했더라면 선순위 임차인의 존재 사실을 어렵지 않게 알 수 있었음에도 별다른 노력을 기울이지 않은 채 중개인 설명만 믿고 계약한 잘못이 있다"며 김씨의 배상책임을 50％로 제한했다.

'부동산 Cafe(까페)'나 '발품 부동산' 같은 명칭은 공인중개사 자격을 가진 사람만 사용해 운영할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 부동산 중개소로 오인될 수 있어 소비자의 피해가 우려된다는 이유에서다. 대법원 형사1부(주심 이인복 대법관)는 지난 23일 공인중개사 자격이 없는데도 '부동산 Cafe' 등의 상호를 사용한 혐의(공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 위반)로 기소된 이모(51·여)씨의 상고심(2014도12437)에서 무죄를 선고한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "'부동산'이라는 표현은 일상생활에서 부동산중개 사무소를 줄여 뜻하는 말로 흔히 사용되는데, 이씨가 '발품부동산' 및 '부동산 Cafe'라고 표시된 옥외광고물과 명함을 사용한 것은 일반인으로 하여금 이씨가 공인중개사사무소 또는 부동산 중개를 하거나 공인중개사인 것으로 오인하도록 할 위험성이 있다"며 "이는 공인중개사법 제8조가 금지하는 공인중개사 아닌 자가 이와 유사한 명칭을 사용한 경우에 해당한다"고 밝혔다. 이씨는 공인중개사 자격도 없는데 지난해 1월 경기 김포시 월곶면에 '발품부동산' 및 '부동산 Cafe'라는 옥외광고물을 설치하고, 자신을 이곳 대표라고 기재한 명함을 사용한 혐의로 기소됐다. 1심은 유죄로 판단해 벌금 100만원을 선고했다. 하지만 2심은 발품이나 Cafe의 의미 등을 고려할 때 일반인들이 부동산 중개소로 인식할 우려가 없다며 무죄를 선고했다.

예비군 훈련을 받지 않기 위해 9급 공무원시험과 감정평가사 등 각종 시험을 20차례 본 공공기관 직원이 벌금형을 받았다. 서울중앙지법 형사5부(재판장 성수제 부장판사)는 고의로 예비군 훈련에 빠지기 위해 각종 시험에 응시한 혐의(향토예비군설치법 위반)로 기소돼 1심에서 벌금 200만원을 선고받은 편모(34)씨에 대한 항소심(2015노999)에서 10일 편씨의 항소를 기각했다. 재판부는 "업무와 밀접한 관련이 없는 9급 공무원시험, 공인중개사 시험 등에도 응시한 점에 비춰보면 피고인이 예비군 훈련에 불참하기 위해 각종 시험에 응시한 것으로 판단된다"고 밝혔다. 재판부는 "편씨는 자신이 여호와의 증인 신도로서 종교적 양심에 따라 예비군 훈련을 거부한 것이라고 주장했으나, 이는 예비군 훈련 거부의 정당한 사유에 해당하지 않는다"고 설명했다. 편씨는 한 금융권 공공기관에 취업한 후 2008년 5월부터 3년간 각종 시험 응시를 이유로 고의로 예비군 훈련을 20차례 연기한 혐의를 받고 있다. 또 6번은 소집통지서를 받고도 별다른 이유 없이 훈련에 참가하지 않은 혐의도 받고 있다.

부동산중개인이 점포 매도인이 받아 달라는 권리금보다 더 많은 액수의 권리금을 매수인으로부터 받아낸 뒤 차액을 챙겼어도 사기죄로 처벌할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 고영한 대법관)는 독서실 양도를 중개하며 매도인이 원하는 권리금이 3000만원인데도 매수인에게 4000만원을 받은 뒤 차액 1000만원을 챙긴 혐의(사기)로 기소된 부동산 중개업자 최모(54)씨에 대한 상고심(2014도8540)에서 벌금 200만원을 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "매도인은 권리금을 3000만원만 원하는데도 최씨가 중개과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라고 말하고 1000만원을 깎아주겠다고 했지만 이는 중개과정에서 허용되는 과장된 표현일 뿐 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니다"라고 밝혔다. 이어 "매수인은 자신의 판단 아래 권리금 4000만원에 독서실을 양수할 것인지 여부만 결정하면 되는 것이지, 최씨가 권리금 차액을 받기로 한 사정 등을 다 알아야 할 필요는 없다"고 설명했다. 재판부는 "부동산 중개업자가 매매계약에서 매수인에게 꼭 알려줘야 하는 사안은 앞으로 채무의 이행에 장애를 가져오는 사안이나 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있는 사안 등이지 권리금처럼 법률관계에 아무런 영향을 미칠 수 없는 것은 해당되지 않는다"고 덧붙였다. 최씨는 2012년 7월 부산에 있는 A독서실 매매를 중개하면서 매수인에게 권리금 4000만원을 받고서도 매수인에게 3000만원만 전달해 차액 1000만원을 챙긴 혐의로 기소됐다. 최씨는 "매도인과 합의해 3000만원 이상 권리금을 받아낼 수 있으면 차액은 내가 갖기로 약속했다"고 주장했다. 1심은 최씨의 주장을 받아들여 무죄를 선고했지만, 2심은 "중개인이 자신의 이익을 위해 한 쪽 의뢰인의 편에서 다른 쪽 의뢰인과 거래 대금을 흥정하는 것은 부당하다"며 유죄로 판단해 벌금 200만원을 선고했다.

공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 매수인에게 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 설명하지 않아 매수인이 갱신 거절을 하기 위해 임차인에게 권리금을 지급해 예상밖의 손해를 입었다면 중개사는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다는 첫 판결이 나왔다. 대구지법 민사11부(재판장 서경희 부장판사)는 건물 매수인 조모씨가 건물 매매를 중개한 공인중개사 유모씨와 직원 이모씨, 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상소송(2014가합202855)에서 "유씨와 공인중개사협회는 3200여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "조씨는 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현을 했으므로 유씨는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 조씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다"고 밝혔다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다'고 정하고 있다. 재판부는 "건물 지하의 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 조씨는 3년 7개월 후에나 지하를 인도받을 수 있는데도, 계약서에는 이에 대한 언급이 없는 것을 보면 유씨가 조씨에게 계약 당시 지하의 임차물도 보호법의 적용대상이라고 고지하지 않은 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "그러나 중개인의 설명에만 의지해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 조씨에게도 책임이 있으므로 손해배상액은 40%로 제한한다"고 덧붙였다. 조씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 3월 대구 수성구의 5층짜리 건물을 황모씨로부터 15억여원에 사기로 한 뒤 계약금을 줬다. 당시 건물 지하에는 전모씨 부부가 노래방 등을 2012년부터 임차해 운영하고 있었다. 전씨 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신을 요구하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었다. 그러나 유씨는 이런 점을 조씨에게 설명하지 않았고, 병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야만 했던 조씨는 전씨에게 "9월까지 퇴거해달라"며 권리금 명목으로 1억5000만원을 줬다. 조씨는 "공인중개사가 계약갱신요구에 관한 설명을 소홀히 했다"며 소송을 냈다.

사기 사건의 피고소인이 편취금액의 일부를 변제공탁했더라도 이는 채무의 승인으로 볼 수 없으므로 사기 사건이 발생한 지 10년이 지났다면 소멸시효가 완성됐기 때문에 고소인은 피고소인에게 준 돈을 돌려받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 김모씨가 공인중개사 박모씨를 상대로 "2003년 속아서 준 돈에 대한 소멸시효가 2007년 검찰 수사 중 공탁금 수령으로 중단돼 여전히 채무가 남아있으니 돈을 갚으라"며 낸 부당이득금반환 청구소송 상고심(2014다85216)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 최근 서울남부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "2007년에 형사 고소를 당한 박씨가 김씨를 상대로 합의금으로 5000만원을 공탁했지만, 이는 채무의 존부와 범위에 관해 다투는 상황에서 일단 형사처벌을 면하거나 경감할 목적으로 합의금 일부를 공탁한 것으로 봐야할 뿐, 공탁에 의해 당시 그 공탁금을 초과하는 채무가 존재하는 것을 김씨에게 표시한 것은 아니다"고 밝혔다. 이어 "따라서 박씨가 2003년 빌린 7600만원에 대한 소멸시효는 이 사건 소 제기 시점인 2013년 11월 29일 이미 소멸됐다"고 판시했다. 재판부는 "소멸시효의 중단으로서 채무의 승인은 그 표시가 반드시 명시적이어야 할 필요는 없지만, 적어도 채무자가 그 채무의 존재와 액수에 대해 알고 있다는 사실을 채권자에게 표시했을 때 성립한다"고 설명했다. 민법 제162조1항은 10년간 빚을 갚을 것을 청구하지 않았을 때는 그 빚이 소멸한다고 규정하고 있다. 또 같은 법 제168조는 채무자가 빚이 있음을 승인했을 때 소멸시효가 중단돼 그때부터 다시 10년을 계산할 수 있도록 정하고 있다. 김씨는 2003년 6월 박씨로부터 아파트 분양권을 싼값에 사라는 제의를 받고 7600만원을 건낸 뒤 분양계약서 등을 받았지만 실제로 분양은 받지 못했다. 김씨는 박씨를 사기분양 혐의로 고소했고, 혐의를 부인하던 박씨는 2007년 검찰 수사가 진행되던 중에 5000만원을 박씨 앞으로 공탁했다. 이후 검찰은 중요 참고인의 행방을 찾지 못해 참고인중지처분을 내렸다. 김씨는 2013년 11월 "잔금과 이자 등 4500만원을 돌려달라"며 소송을 냈고, 박씨는 "애초에 돈을 받은 2003년 6월로부터 10년이 지나 시효 도과로 청구권이 소멸됐다"고 항변했다. 1·2심은 "형사합의금으로 채무의 일부를 공탁한 이상 채무 전액에 대해 승인의 효력이 발생해 소멸시효가 중단됐다"는 이유로 원고승소 판결했다.

법원에 매수신청대리인으로 등록하지 않은 공인중개사는 고객을 대리해 경매 입찰을 하더라도 수수료를 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 공인중개사가 경매 업무를 대리할 때 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서의 실무교육을 받고 협회 공제에 가입하거나 공탁 등 등록 요건을 충족한 뒤 법원에 매수신청대리인 등록을 해야 한다고 정한 공인중개사법 제14조3항은 강행법규이기 때문에 미등록 공인중개사와 고객이 수수료를 지급하기로 약정했더라도 그 약정은 무효라는 취지의 판결이다. 서울동부지법 민사11단독 김은성 판사는 13일 공인중개사 유모씨가 정모씨를 상대로 낸 용역비 청구소송(2014가단24540)에서 원고패소 판결했다. 김 판사는 판결문에서 "공인중개사가 매수신청이나 입찰신청 대리를 하기 위해서는 법원에 매수신청대리인으로 등록해야 하는데, 매수신청대리인으로 등록하지 않은 유씨가 경매업무를 대리하고 수수료를 받기로 한 약정은 강행법규에 위배돼 무효"라고 밝혔다. 김 판사는 "미등록 매수신청대리에 대해 보수청구권을 인정한다면 투기적, 탈법적 거래를 조장해 경미 질서를 망칠 우려가 있고, 결국 매수신청대리인 등록제도가 유명무실화 될 것"이라고 설명했다. 유씨는 2013년 서울중앙지법 경매에 나온 서울 서초동 다가구 주택을 낙찰받도록 대리해주는 대신 정씨로부터 용역수수료 명목으로 525만원을 받기로 약정했다. 유씨는 감정평가액 3억5000만원인 경매물건을 2억8000여만원에 낙찰받았다. 그러나 이후 정씨가 매각대금을 지급하지 못했고, 법원은 정씨의 매수신청보증금 2200여만원을 몰수했다. 이후 정씨가 수수료를 주지 않자 유씨는 소송을 냈다.