아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.

사망한 부모가 생전에 유언하는 모습을 촬영한 차남이 다른 상속인인 형제들을 상대로 소유권이전등기를 청구한 사건에서 영상으로 촬영한 유언에 따라 사인증여가 효력이 있다고 판단하는 것은 신중해야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 유언 촬영 자리에 동석한 일부 자녀와의 사이에서만 청약과 승낙이 이뤄졌다고 판단해 사인증여 효력을 인정하는 것은 망인의 의사에 부합하지 않을 뿐 아니라 나머지 상속인과의 형평에도 맞지 않는다는 취지다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 A 씨가 자신의 다른 형제들을 상대로 제기한 소유권이전등기 사건에서 원고 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 원심 법원으로 돌려보냈다(2022다302237). 원고 A 씨와 피고들은 2019년 5월 사망한 B 씨의 자녀들이다. B 씨는 2018년 1월 거제시 하청면 일대 360평, 620평대 토지와 건물 지분 절반을 차남인 A 씨에게, 건물의 나머지 절반 지분과 680평, 260평 규모 토지는 장남 C 씨에게 준다는 내용의 유언을 영상으로 촬영해 남겼다. 영상에는 딸들에게는 각각 2000만 원씩 주라는 내용도 담겼다. A 씨가 영상을 직접 촬영하고 영상 파일도 소지하고 있었다. 그러나 영상이 유언 요건을 갖추지 못해 효력을 잃게 되면서 B 씨의 배우자와 A 씨, A 씨의 형제들은 2019년 12월 법정상속분에 따라 소유권이전등기를 마쳤다. A 씨는 'B 씨와 맺은 사인증여 계약은 유효하다'며 소송을 냈다. 사건의 쟁점은 유언 형식으로 촬영된 망인의 의사를 '서면에 의하지 않는 사인증여'로 볼 수 있는지였다. 원심은 "B 씨가 재산을 A 씨와 C 씨에게 일부씩 분배한다는 취지로 말했고 그 모습을 A 씨가 동영상 촬영한 사실 등을 종합했을 때 A 씨에 대한 B 씨의 사인증여가 효력을 갖는다"고 판단했다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 "망인이 단독행위로써 유증을 했으나 유언의 요건을 갖추지 못해 효력이 없는 경우, 이를 '사인증여'로써 효력을 인정하려면 증여자와 수증자 사이에 '청약'과 '승낙'에 의한 의사 합치가 이뤄져야 한다"며 "유언자인 망인이 자신의 상속인인 여러 명의 자녀들에게 재산을 분배하는 내용의 유언을 했으나 민법상 요건을 갖추지 못해 유언의 효력이 부정되는 경우 유언을 하는 자리에 동석했던 일부 자녀와 사이에서만 청약과 승낙이 있다고 보아 사인증여로서 효력을 인정한다면, 자신의 재산을 배우자와 자녀들에게 모두 배분하고자 하는 망인의 의사에 부합하지 않고 그 자리에 참석하지 않았던 나머지 상속인들과의 형평에도 맞지 않는 결과가 초래된다"고 판시했다. 이어 "유언자인 망인과 일부 상속인인 원고 사이에서만 사인증여로서의 효력을 인정해야 할 특별한 사정이 없는 이상 그와 같은 효력을 인정하는 판단에는 신중을 기해야 한다"고 덧붙였다. 그러면서 "영상에서 망인이 유언 내용을 읽다가 '그럼 됐나'라고 말한 것은 자문한 것일 뿐 원고에게 물은 것이라 보기 어려워 원고와 사이에서만 유독 청약과 승낙이 이루어졌다고 보기도 어렵다"며 "망인의 유언이 효력이 없게 되는 경우 다른 자녀들과 무관하게 원고에 대해서만은 유언대로 재산을 분배해주겠다는 의사를 표명했다고 볼 사정도 보이지 않는다"고 판결했다.

정부가 친일파 이해승의 후손이 소유한 서울 서대문구 홍은동 임야를 국고로 환수하기 위해 소송을 냈지만 패소가 확정됐다. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관)는 9월 21일 국가가 이해승의 손자 이우영 그랜드힐튼호텔 회장을 상대로 낸 소유권이전등기소송(2022다258774)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 판결문에 따르면 철종의 아버지 전계대원군의 5대손인 이해승은 국권침탈 때 기여한 공으로 1910년 일제로부터 후작작위를 받았다. 1912년 '종전 한일 관계에 공적이 있다'는 이유로 한국병합 기념장을 받았고 일제가 패망할 때까지 귀족 지위와 특권을 누렸다. 이해승은 1917년 홍은동 임야 2만7905㎡를 취득했다. 이 땅은 1957년 손자인 이우영 회장에게 소유권이 넘어갔다. 그러나 근저당권이 설정돼 있던 이 땅은 1966년 경매에 부쳐져 제일은행이 낙찰받았다. 이 회장은 이듬해 이 땅을 도로 사들였다. 이후 친일반민족행위진상규명위원회가 이해승을 친일반민족행위자로 지정하자 정부는 홍은동 임야를 환수하기 위해 소유권이전등기 청구소송을 제기했다. 1심은 '친일재산은 국가의 소유로 하지만 제3자가 선의로 취득하거나 정당한 대가를 지급하고 취득한 권리를 해하지 못한다'는 친일재산귀속법 제3조 제1항 규정을 근거로 이 회장의 손을 들어줬다. 친일재산인 것을 모르고 취득하거나 알았다고 해도 정당한 대가를 지급했다면 유효하게 권리를 보유할 수 있다고 판단한 것이다. 1심은 또 "친일재산귀속법에서 '친일반민족행위자' '친일재산'에 대한 정의 규정을 두고 있는 것 외에 '제3자'에 대해 아무런 규정도 두고 있지 않아 친일반민족행위자의 상속인이라고 해서 제3자의 범위에서 제외될 이유는 없다"며 "이 회장은 정당한 대가를 지급하고 이 사건 토지를 취득한 제3자에 해당한다고 할 것이므로, 정부는 이 회장의 권리를 침해하지 못한다"고 판시했다. 정부는 항소했지만 2심 또한 1심 판단이 정당하다고 보고 항소를 기각했다. 대법원도 "원심 판단이 정당하다"며 판결을 확정했다.

준공 완료된 아파트에 이미 입주했는데 소유권이전등기 절차가 늦어졌다면, 수분양자들이 등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하면서 발생한 손해 등을 조합이 일부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사11부(재판장 송경호 부장판사)는 지난해 11월 10일 A 씨 등(소송대리인 법무법인 정향 강호석, 박건호 변호사)이 장위1구역주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 손해배상금청구소송(2020가합685)에서 원고승소 판결했다. 서울 성북구 장위동 장위1재정비촉진구역에 위치한 B아파트 시행을 위해 설립된 조합은 2019년 6월 성북구청장으로부터 아파트 준공 인가 전 사용검사를 받은 다음 수분양자들에게 입주 지정기간을 그 다음날부터 같은해 말까지로 정하고 입주 전까지 잔금을 포함한 분양대금을 모두 납부하라는 내용의 입주안내문을 보냈다. 이에 B아파트에 대해 분양계약을 체결했거나 수분양자로부터 그 지위를 승계받은 A 씨 등은 해당 기간 내 모든 분양대금을 납부하고 각 세대에 입주했다. 한편, 서울시장은 B아파트의 입주지정기간 중이던 2019년 7월 장위재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정을 하면서 해당 정비구역의 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적을 확대·추가하고, 조합에게 구역 외 기반시설로 신한천로를 개설토록 하는 기반시설의 비용분담계획을 변경하는 내용이 포함된 고시를 했다. 이후 성북구청장은 2020년 7월 정비사업과 관련해 정비구역 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적은 확대하되 해당 면적에 대해선 별도 사업계획승인이 예정돼 있다는 내용 등이 포함된 사업시행계획변경인가 고시를 했다. 조합은 2021년 5월 성북구청장으로부터 유지되는 면적을 포함해 신한천로 개설 재정비촉진계획변경 결정 시 정비계획변경을 이행하는 것 등을 조건으로 아파트에 해당하는 일부 획지에 대해 부분준공 인가를 받았고, 이후 이전고시를 거쳐 같은해 8월 A 씨 등을 포함한 수분양자들에게 60일 이내에 소유권이전등기절차를 경료할 것을 요청하는 안내문을 발송한 다음, 소유권보존등기를 마쳤다. 이에 A 씨 등은 "해당 아파트가 완공돼 이미 입주했고 남은 절차는 준공인가와 이전고시 절차뿐인 점 등에 비춰 입주지정기간의 말일부터 약 1년이 경과한 2020년 7월 말경엔 이행기가 도래했다고 봐야 한다"며 "이후부터 조합은 이행지체에 빠졌다고 해야 하고, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상하라"고 주장하면서 소송을 제기했다. A 씨 등은 △이행지체로 낮은 금리로 대출을 받을 수 없게 돼 발생하는 손해(주택담보대출 금리와 신용대출 금리의 차이) △등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하게 됨으로써 발생하는 손해 △미등기로 인해 원하는 시기에 아파트를 처분하지 못함으로써 발생하는 각종 세재 혜택 등 손해를 고려해 분양대금의 10%에 해당하는 금액 등을 배상하라고 주장했다. 재판부는 "조합 측은 행정청이 신한천로 개설을 부담시켜 상당한 공사기간이 필요했던 점 등을 주장하지만 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치와 그에 따른 준공인가 및 이전고시는 사업시행자인 조합의 책임 영역에 속하고, A 씨 등의 입주 전부터 신한천로 개설에 대해 인지하고 있던 점 등에 비춰보면 신한천로 개설 문제로 인한 조합의 등기절차 이행지체에 조합의 귀책사유가 없다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "일부 판단 과정에서 총회 개최가 지연된 사유가 오로지 코로나19로 인한 것이라고 볼 수 없고, 도시형생활주택 및 상가의 면적에 대한 성북구청의 사업계획 승인까지 4개월 정도만 소요된 점 등에 비춰보면 입주지정기간 말일부터 2년 가량이 경과하는 시점에 이르러서야 A 씨 등에 대한 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래한다는 조합 측 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 다만 "A 씨 등의 아파트 취득 목적과 사용용도, 활용계획 등에 따라 그 불이익의 내용이 다를 수밖에 없어 각각의 구체적인 손해액 산정이 곤란해 일정한 기준에 따라 일률적으로 정하는 것이 타당하다"며 "민사소송법 제202조의2를 적용해 손해액을 산정하기로 한다"고 판시했다. A 씨 등을 대리한 강호석(39·사법연수원 40기) 변호사는 "최근 재건축이나 재개발과 관련해 조합이 조합원들에게 추가 분담금을 요구하는 등의 문제로 조합 내부의 갈등이 많은데, 이를 제대로 이행하지 못해 일반분양자들의 재산권 행사에 피해를 입히는 것에 명백한 손해배상 책임이 인정되고, 손해배상 범위와 관련해서도 민사소송법 제202조의2에 따라 직권으로 손해액을 산정한다는 규정이 적용돼 손해액을 산정한 것은 상당한 의의가 있다"며 "피고 측에서는 코로나19로 총회 개최가 어려웠고 이러한 사유로 행정청의 보완 요구가 있었으므로 이는 불가항력으로 계약상 면책 규정이 적용된다고 주장했지만 법원은 총회는 온라인으로도 개최할 수 있고 보완요구가 있다는 것만으로 면책이 안 된다고 명확하게 명시했다는 점에서 현재 재건축 사업이 예정됐거나 진행 중인 사업주체 등에게 시사하는 바가 매우 큰 판결"이라고 말했다.

[대법원 판결] 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우 부담부증여 계약도 부담 없는 증여 계약과 마찬가지로 민법 제555조에 따라 해제할 수 있지만, 수증자가 부담 이행을 완료한 후라면 민법 제555조에 따른 해제권을 주장할 수 없다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관), 2021다299976 및 2021다299983 (2022년 9월 29일 판결) [판결 결과] A 씨가 B 마을회를 상대로 제기한 토지인도(본소), 소유권이전등기(반소) 소송에서 본소 청구를 기각하고 반소 청구를 인용(본소의 원고패소)한 원심을 확정. [쟁점] △부담부증여에도 민법 제555조(구두증여는 일반적인 해제사유 없이도 해제할 수 있다는 조항)가 적용되는지 △부담부증여에 민법 제555조가 적용된다고 하더라도, 부담이 먼저 이행된 경우에까지 민법 제555조에 따른 해제가 가능한지. [사실관계와 1,2심] A 씨는 B 마을회에 2016년 7월 마을회관 부지 부분을 증여하고, B 마을회는 이에 따라 그 부근에서 농사를 짓지 못하게 된 A 씨의 숙모에게 300만 원을 지급하는 부담을 이행하기로 하는 부담부증여계약을 체결했다. 이 계약 체결 당시 A 씨의 증여의사가 서면에 의해 표시되지는 않았고, A 씨가 증여계약 이행을 완료하지 않은 상태지만 B 마을회는 A 씨의 숙모에게 300만 원을 지급하기로 하는 부담을 모두 이행했다. A 씨는 본소로 B 마을회에 토지사용대차계약 해지에 따른 원상회복으로 토지 인도 및 건물 철거를 청구했다. B 마을회는 이에 대해 부담부증여를 받았다고 주장하며 반소로 토지에 관한 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구했다. A 씨는 부담부증여라 하더라도 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않았다면서 민법 제555조에 따른 해제를 주장했다. 1,2심은 반소의 청구를 인용했다. [대법원 판단 요지] "민법 제555조는 '증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다'고 규정하고, 민법 제561조는 '상대부담있는 증여에 대하여는 본절의 규정외에 쌍무계약에 관한 규정을 적용한다'고 규정해, 부담부증여에도 민법 제554조부터 제562조까지 증여에 관한 일반 조항들이 그대로 적용되므로 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우 각 당사자는 원칙적으로 민법 제555조에 따라 부담부증여계약을 해제할 수 있다. 그러나 부담부증여계약에서 증여자의 증여 이행이 완료되지 않았더라도 수증자가 부담의 이행을 완료한 경우에는 그러한 부담이 의례적·명목적인 것에 그치거나 그 이행에 특별한 노력과 비용이 필요하지 않는 등 실질적으로는 부담 없는 증여가 이루어지는 것과 마찬가지라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 각 당사자가 서면에 의하지 않은 증여임을 이유로 증여계약의 전부 또는 일부를 해제할 수는 없다고 봄이 타당하다. 부담부증여에서 수증자의 채무불이행이나 각 당사자의 사정변경이 없고 오히려 수증자가 증여자의 증여 의사를 신뢰하여 계약 본지에 따른 부담 이행을 완료한 상태임에도 증여자가 민법 제555조에 따른 특수한 철회를 통해 손쉽게 계약의 구속력에서 벗어나게 할 경우 법적 안정성을 해치게 된다. 민법 제555조에서 서면에 의하지 아니한 증여를 해제할 수 있도록 정한 것은 증여자가 경솔하게 증여하는 것을 방지함과 동시에 증여자의 의사를 명확하게 하여 후일에 분쟁이 생기는 것을 피하려는 데 있는데, 부담부증여의 경우 부담 없는 증여와 달리 증여자의 재산의 수여뿐 아니라 수증자의 부담 이행까지 의사표시의 내용이 되므로 증여자가 경솔하게 증여하거나 증여 의사가 불분명할 가능성이 많지 않고 수증자가 부담의 이행을 완료한 상황이라면 더욱 그렇다." [대법원 관계자] "비서면 증여계약 해제를 정한 민법 제555조의 해제의 본질은 철회에 해당하고 부담부증여계약의 경우도 증여에 관한 해제조항은 적용되지만, 부담의 이행이 완료된 이후에는 증여자가 민법 제555조에 의한 해제권을 행사할 수 없다는 것을 명시한 첫 판결이다."

친일파 이해승의 후손이 소유한 서울 서대문구 홍은동 땅을 환수하고자 정부가 소송을 제기했지만 항소심에서도 패소했다. 서울고법 민사17-2부(정윤형·최현종·방웅환 고법판사)는 지난 7일 대한민국이 이해승의 손자인 이우영 그랜드힐튼호텔 회장을 상대로 낸 소유권 이전 등기소송(2021나2050841)에서 1심과 마찬가지로 원고패소 판결했다. 철종의 아버지 전계대원군의 5대손인 이해승은 일제로부터 조선 귀족 중 최고의 지위인 후작 작위를 받았으며, 식민 통치에 적극 협력한 공으로 쇼와대례기념장을 받는 등 친일 행적으로 친일반민족행위 진상규명위원회에서 친일행위자로 결정됐다. 이해승은 1917년 9월 고양군 은평면(현재 홍은동 일대) 임야 23정 9900보를 사정받아 취득했는데 2만7905㎡로까지 순차 분할됐다. 이후 1957년 손자인 이 회장에게 소유권이 넘어갔고, 근저당권이 설정됐던 이 땅은 경매절차에 따라 제일은행 소유로 바뀌었다가 1967년 7월 다시 이 회장이 사들여 소유권이전등기를 마쳤다. 법무부는 이 토지가 국가귀속 대상인 친일 재산에 해당한다고 판단해 지난해 2월 이 회장을 상대로 소송을 냈다. 재판부는 "친일재산귀속법 제3조 제1항 단서는 '제3자가 선의로 취득하거나 정당한 대가를 지급하고 취득한 권리를 해하지 못한다'고 규정하고 있는데, 해당 토지로 분할되기 전의 같은 동 임야에 관해 제일은행은 선의로 정당한 대가를 지급하고 해당 임야를 경락받아 그에 관해 소유권이전등기를 마친 바 있다"며 "제일은행은 선의로 정당한 대가를 지급하고 해당 토지를 취득한 제3자에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "제일은행은 근저당권의 실행에 따른 경매 절차에서 서울민사지법의 경락허가결정을 받은 후 임야에 관해 소유권이전등기를 마쳤으므로, 해당 임야가 친일재산임을 모른 채 경매 절차에서 경락대금을 납부하고서 해당 임야의 소유권을 취득한 것으로 충분히 인정된다"고 설명했다. 그러면서 "친일재산귀속법 제3조 제1항 단서에 따라 친일재산인 해당 토지의 국가귀속에 의해 제일은행이 취득한 권리를 해할 수 없는데도 국가는 현재의 등기명의인 이 회장을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 구하고 있고, 이러한 소유권이전등기는 그에 앞선 제일은행 명의의 소유권이전등기 모두에 대한 순차 말소등기에 갈음하는 것"이라며 "국가가 친일재산의 국가귀속을 근거로 해당 토지에 관해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치는 것은 제일은행이 취득한 권리를 해하는 결과가 되므로 허용될 수 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 지난해 11월 "친일재산귀속법에서 '친일반민족행위자', '친일재산'에 대한 정의 규정을 두고 있는 것 외에 '제3자'에 대해선 아무런 규정을 두고 있지 않는바, 친일반민족행위자의 상속인이라고 해서 제3자의 범위에서 제외될 이유는 없다고 할 것"이라며 원고패소 판결했다.

개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이 경우에는 세입자의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단한 1심을 뒤집은 것이다. 서울중앙지법 민사3-3부(주채광·석준협·권양희 부장판사)는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2021나22762)에서 최근 원고일부승소 판결했던 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨가 이미 B씨의 계약갱신 요구를 거절했는데, 이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 B씨는 임대차계약 기간 종료 시 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 세입자가 새 집주인이 소유권이전등기 하기 전 前주인에 갱신요구권 행사 前주인이 거절할 정당한 사유 존재하지 않아 임대차계약은 적법하게 갱신 재판부는 "A씨 부부는 B씨가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 해당 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '임대인의 지위'에 있지 않았다"며 "임대인인 C씨는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로 매수인의 지위에 있던 A씨 부부나 임대인 C씨는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있다"며 "관련 규정의 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 '임대인'만을 기준으로 봄이 상당하다"며 "임차인 B씨는 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기 전에 임대인 C씨에게 계약갱신요구권을 행사했고, 당시 임대인 C씨에게는 이를 거절할 정당한 사유가 존재하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 적법하게 갱신됐다"고 판시했다. 앞서 1심은 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단했다. 1심 재판부는 지난 5월 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 그러면서 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 판시했다.

이혼소송에서 배우자에게 재산분할로 임대수익 분배 약정에 따른 임대수익금 지급을 주장했지만 배척된 뒤 판결이 확정됐더라도, 별도의 민사소송을 통해 해당 임대수익금의 지급을 청구할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 이혼소송에서의 재산분할청구는 민사청구가 아니기 때문에 앞선 이혼소송 판결의 기판력이 민사소송에는 미치지 않는다는 취지다. 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 소유권이전등기 등 청구소송(2018다243089)에서 사실상 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨와 B씨는 2004년 8월 결혼했다. 이후 A씨는 2013년 12월 B씨를 상대로 이혼 및 재산분할 소송을 냈고, 이듬해 B씨도 같은 내용의 맞소송(반소)을 냈다. A씨는 재판과정에서 자신의 어머니로부터 증여받은 상가들에서 2010년 3월 이후 발생한 임대수익을 A씨 80%, B씨 20%의 비율로 분배하기로 약정했으므로, B씨가 미정산 임대수익 2억4000만원을 지급할 의무가 있다고 주장했다. A씨는 또 이혼소송 계속 중인 2014년 12월 B씨를 상대로 해당 약정을 근거로 한 임대수익 2억2400만원의 지급을 구하는 별도의 민사소송인 소유권이전등기 등 청구소송을 냈다. 이혼소송 1심 재판부는 2015년 9월 A씨와 B씨의 이혼 청구와 재산분할 청구 등을 인용하는 판결을 선고했다. 다만 A씨가 주장한 임대수익 분배 약정 부분은 증거가 없다고 보고 분할대상 재산에 포함시키지 않았다. A씨는 항소했지만, 항소심도 받아들이지 않았고, 양측이 상고하지 않아 이 판결은 그대로 확정됐다. A씨는 이혼소송이 확정된 후인 2016년 10월 소유권이전등기 등 청구소송의 청구취지 및 청구원인 변경 신청서를 제출했다. A씨는 임대수익 분배 약정과 관련해, 주위적으로는 이혼소송에서와 같이 A씨 80%, B씨 20%로 분배하기로 하는 약정이 있었다는 주장을 유지했지만, 예비적으로 A씨 '3분의 2', B씨 '3분의 1'로 분배하기로 하는 약정이 있었다는 주장을 추가해, B씨에게 미정산 임대수익 지급 의무 등이 있다고 주장했다. 이혼소송 판결의 기판력, 민사소송에는 미치지 않아 이 사건 1심 재판부는 A씨의 주장을 일부 받아들여 "B씨는 A씨에게 1억5000만원을 지급하라"고 원고일부승소 판결했다. 그러나 2심은 이를 뒤집고 사실상 A씨에게 패소판결했다. 2심은 "A씨와 B씨의 이혼소송 1심 판결은 A씨가 주장하는 바와 같이 8대 2의 비율로 임대수익을 분배하는 약정이 있었다고 인정하기 어렵다는 이유로 A씨의 주장을 받아들이지 않았다"며 "이러한 판결이 A씨의 재산분할청구를 일부 기각하는 것이라고 할지라도, 실질에 있어서는 약정에 기한 일반적인 민사청구를 기각하는 것과 차이를 두기 어렵다"고 밝혔다. 그러면서 "A씨가 B씨에게 임대수익 지급을 구하는 부분은 이전 소송의 확정판결에서 기각된 청구와 동일한 청구로서 앞선 확정판결의 기판력에 따라 이 사건에서도 기각돼야 한다"며 B씨의 손을 들어줬다. 다만 "B씨는 A씨가 임대수익과 관련해 이미 지급한 세금 474만원을 지급하라"고 판시했다. 대법원은 다시 이를 뒤집었다. 재판부는 "재산분할청구는 당사자 사이에 협의가 이뤄지지 않거나 협의할 수 없는 때 비로소 할 수 있으므로, 이미 이뤄진 재산분할에 관한 약정의 이행을 구하는 민사청구와는 구별된다"며 "당사자가 재산분할청구 사건에서 금전의 지급을 구하는 청구를 하는 경우 그 청구가 재산분할청구인지 아니면 이와 별개의 민사청구인지 여부는 당해 사건에서의 청구원인과 당사자의 주장 취지, 청구에 대한 법원의 판단 및 이를 전후한 사건의 경과 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 이혼 등 소송에서 재산분할청구를 하면서 그 청구원인으로 상가에 관한 임대수익 분배 약정을 포함해 주장했고, 법원도 이 주장을 분할대상 재산 및 가액에 관한 부분에서 판단했음을 알 수 있을 뿐"이라며 "A씨가 재산분할청구와 별도로 부당이득반환청구를 병합해 제기했다거나, 법원이 A씨의 주장을 민사청구로 판단해 기각했다고 볼 수 없다"면서 "따라서 이혼 등 소송 확정판결의 기판력이 민사청구인 이 사건 부당이득반환청구에 미친다고 할 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "그런데도 원심은 이혼 등 소송 확정판결에서 A씨의 상가에 관한 임대수익 분배 약정과 관련한 청구를 민사청구로 판단했다는 전제 하에, 이혼 등 소송 확정판결의 기판력이 이 사건에도 미친다고 보아 A씨의 청구를 받아들이지 않았다"며 "이는 재산분할청구와 민사청구의 준별 및 확정판결의 기판력 등에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

과거 부동산을 사실상 양수한 사람이나 대리인이 등기원인 증명서류 없이 보증서를 바탕으로 발급받은 확인서만으로도 소유권이전등기를 할 수 있도록 한 옛 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A씨가 "옛 부동산소유권이전등기법 제7조 등은 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2019헌바41)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다. 이 조항은 '부동산을 사실상 양수한 사람 또는 그 대리인이 등기원인을 증명하는 서면 없이 보증서를 바탕으로 발급받은 확인서로써 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다'고 규정하고 있다. B단체는 1981년 옛 부동산소유권이전등기법에 따라 A씨의 아버지인 C씨 소유의 부동산에 대해 '1965년 매매를 원인으로 한 소유권이전등기'를 했다. 이에 A씨는 B단체를 상대로 "1981년 이뤄진 소유권이전등기는 아버지가 사망한 이후의 매매를 원인으로 했기 때문에 허위"라며 소유권말소등기소송을 냈다. C씨는 1948년 사망했다. 그러나 1심 법원은 "B단체의 소유권이전등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정된다"며 원고패소 판결했다. 이에 반발한 A씨는 항소했고, 재판 중 옛 부동산소유권이전등기법 제7조 등에 대한 위헌법률심판 제청을 신청했으나 기각되자 헌법소원을 냈다. 헌재는 "한국전쟁으로 인한 등기부와 지적공부 등의 멸실, 등기제도에 대한 인식의 부족, 부동산을 매수한 사실에 관한 증명서류의 소실 등으로 1970년대에도 부동산의 양수인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 경우가 많았다"며 "부동산의 사실상 양수인이 소유권취득의 원인사실을 증명하기 곤란한 상황에서 등기제도의 정착과 완비를 위해서는 등기가 실체관계와 부합하도록 할 필요가 있었다"고 밝혔다. 이어 "해당 조항에 따른 등기는 실체적 권리관계에도 부합하는 것으로 추정되기는 하나, 보증서나 확인서의 내용이 허위임을 증명함으로써 그 추정력을 깨뜨릴 수 있다"며 "따라서 참칭소유자에 의해 소유권이전등기가 마쳐져 진정한 소유자의 권리행사에 사실적 장애가 발생해도 민사소송 등을 통해 바로잡을 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "해당 조항은 재산권의 내용과 한계를 구체적으로 형성함에 있어 그 입법형성권의 한계를 벗어난 것이라고 보기 어려우므로 A씨의 재산권을 침해하지 않는다"고 했다.

주택 재건축사업 시행자가 재건축조합 설립에 동의하지 않은 토지소유자에게 토지 매도를 청구할 수 있도록 한 도시 및 주거환경정비법은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A씨 등 토지소유자들이 "구 도시정비법 제39조는 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2018헌바407)에서 재판관 7(합헌)대 2(위헌) 의견으로 합헌결정했다. 모 정비사업구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 A씨 등은 재건축조합 설립에 동의하지 않았다. 이에 재건축조합은 A씨 등을 상대로 소유권이전등기 및 부동산인도를 청구하는 소송을 제기하면서 매도청구권을 행사했다. 구 도시정비법 제39조는 '주택재건축사업 시행자가 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자에게 매도청구를 할 수 있다'고 규정하고 있다. A씨 등은 "이 조항은 재산권을 과도하게 침해해 위헌"이라며 법원에 위헌법률심판을 제청해줄 것을 신청했으나 기각되자 헌법소원을 냈다. 헌재는 "도시정비법은 조합설립 단계 이전에도 정비기본계획, 정비구역 지정 및 정비계획 결정 등 절차를 마련하고 있는데, 그 과정에서 주민들이 재건축사업의 내용을 인지하고 의견을 개진할 수 있는 다양한 기회를 보장하고 있다"고 밝혔다. 이어 "조합설립동의서에는 재건축사업의 주요 내용을 명시하도록 해 이를 토대로 조합설립 동의 여부를 결정할 수 있도록 하고 있으므로, 해당 조항이 청구인들의 재산권을 과도하게 제한한다고 보기 어렵다"고 지적했다. 이에 대해 이석태·김기영 헌법재판관은 "주택재건축사업은 민간사업적 성격이 강하고, 그간 이에 대한 공법적 규제가 강화된 바 있다"며 "이는 주택가격 급등과 사업을 둘러싼 첨예한 갈등과 비리 등 폐해를 막기 위한 것이었기 때문에 민간사업이라는 본질적 성격이 변한 것은 아니므로, 매도청구권을 정당화할 만한 우월한 공익이 있다고 보기 어렵다"는 반대의견을 냈다.