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헌재 "표준지 기준 개별공시지가 산정… 부동산공시법 합헌"
개별공시지가를 산정할 때 해당 토지와 유사한 표준지를 기준으로 삼게 한 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 A씨 등이 이같은 내용을 담은 구 부동산공시법은 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2018헌바435 등)에서 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다. 경기도의 한 지방자치단체에서 자동차·건설기계 운전학원 설치 사업시행자로 선정된 A씨는 2015년 6월 공사를 마쳤다. 해당 지자체는 공사가 끝난 뒤 A씨 등 시행자에게 개발부담금 21억3000여만원을 부과했다. 이에 A씨 등은 개별부담금을 못 내겠다며 행정심판을 청구했는데 400여만원 감액되는 데 그치자 지자체를 상대로 소송을 내 일부승소했다. 항소심 진행 중 A씨 등은 위헌법률심판제청을 신청했지만, 항소 기각과 함께 신청도 기각되자 2018년 11월 헌법소원을 냈다. 헌재는 "개별공시지가 산정 대상 토지와 '유사한 이용가치'를 지닌다고 인정되는 표준지란 해당 토지와 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 표준지를 의미하고, '토지가격비준표를 사용'한다는 것은 대상 토지의 지가형성요인에 대한 조사·평가를 전제로 비교표준지와 대상 토지의 지가형성요인을 비교할 수 있도록 고안된 토지가격비준표를 통해 그 차이를 반영한다는 것을 의미한다"며 "당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 '균형을 유지'하도록 해야 한다는 것은 대상 토지의 가격이 비교표준지의 공시지가에 비해 과다하거나 과소하지 않도록 해야 한다는 의미로 충분히 해석할 수 있어 개별공시지가 산정 조항은 명확성 원칙에 위배되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "개별공시지가 위임조항에 의해 대통령령으로 규정될 내용은 지가형성요인에 대한 조사·평가 기준 및 방법, 비교표준지 선정의 구체적인 기준 및 방법, 토지가격비준표의 사용 방법, 대상 토지의 개별공시지가와 비교표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하기 위한 가격 조정에 관한 사항 등이 될 것임을 충분히 예측할 수 있어 포괄위임금지 원칙에도 위배되지 않는다"고 설명했다. 한편 헌재는 개발부담금의 종료시점지가를 부과 종료 시점 당시의 부과대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 산정하도록 한 개발이익 환수에 관한 법률 제10조 1항에 대해서도 재판관 7(합헌)대 2(위헌)의 의견으로 합헌 결정했다. 헌재는 "해당 조항은 종료시점지가 산정 시 토지의 특성 차이를 계량화한 토지가격비준표를 사용하도록 해 자의적 판단을 방지하고 정상지가상승분의 합산을 통해 지가변동을 반영하는 한편 같은법 제10조 2항에서는 일정한 경우 대상 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있도록 예외를 인정한다"며 "개발부담금 납부의무자가 받는 불이익이 개발부담금 제도의 실효성과 공정성 확보, 개발부담금의 효율적인 부과·징수라는 공익에 비하여 크다고 보기도 어려우므로 이 조항이 과잉금지 원칙에 반해 개발부담금 납부의무자의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다"고 판단했다. 이에 대해 이선애·이은애 헌법재판관은 "종료 시점 지가 조항은 객관적 가치 평가가 이루어질 구체적인 방법을 마련하지 않고 있고 납부 의무자는 언제든 개발이익이 현실보다 과도하게 산정돼 가공의 이익에 대한 개발부담금을 징수당하게 될 가능성이 있다"며 "또 여러 상황에 따라 시기별·지역별로 부동산 경기 흐름이 얼마든지 달라질 수 있는데 종료시점지가조항은 토지의 가치가 하락한 경우에 관한 아무런 보완규정을 두지 않아 개발부담금 납부의무자의 재산권을 침해한다"는 반대의견을 냈다. 헌재 관계자는 "헌재가 개별공시지가 산정에 관한 부동산공시법 조항의 위헌 여부를 처음으로 판단한 것"이라면서 "다만, 개별공시지가 산정 기준과 방법이 대상 토지 가격을 공평·정확하게 결정할 수 있도록 적정하게 규정된 것인지가 쟁점이 된 것은 아니다"라고 설명했다.
토지
부동산
부동산가격공시및감정평가에관한법률
박수연 기자
2021-12-28
헌법사건
헌법재판소, 재판관 6대 2 결정
"재건축 발생 개발이익 환수는 합헌"
재건축에서 발생한 개발이익을 환수하는 '재건축초과이익환수법'은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 27일 서울 한남연립재건축조합이 재건축초과이익환수에 관한 법률 제3조는 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2014헌바381)에서 재판관 6대 2의 의견으로 합헌 결정했다. 한남연립 재건축조합은 2013년 3월 조합원 31명에게 부과된 재건축부담금 17억2000천만 원이 부당하다면서 서울행정법원에 위헌법률심판을 제청했다. 서울행정법원은 이듬해 7월 이를 기각했지만, 조합 측은 재건축초과이익환수법이 헌법에서 정한 국민의 평등권과 재산권 보장에 위반된다면서 헌법재판소에 헌법소원을 청구했다. 헌재는 "주택재건축사업을 통해 발생한 정상주택가격상승분을 초과하는 주택가액의 증가분 중 일부를 환수하도록 한 조항 등이 조합의 재산권 등을 침해하지 않는다"고 밝혔다. 이어 "분양된 주택의 가액이 실제 분양가와 공시지가라는 객관적인 절차로 산정돼 규정상 명확하고, 정상지가 상승분과 개발이익 등을 공제해 피해도 최소화하면서 비례의 원칙과 재산권을 침해하지 않았다"며 "부담금을 부과하지 않는 재개발 사업과 공익성과 구역지정요건, 절차 등에서 본질적 차이가 있어 차별은 정당하다"고 했다. 국토부는 "헌재 합헌 결정에 따라 한남연립 재건축조합의 재건축부담금이 징수되면, 부담금은 지자체의 도시·주거환경정비기금 또는 재정비촉진특별회계 등에 귀속되고 임대주택 건설관리·임차인 주거안정 지원 등을 위해 사용된다"며 "재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익을 환수할 수 있게 되었고, 이를 통해 주택시장 안정과 사회적 형평을 기하는 데 도움이 될 것"이라고 설명했다.
재건축초과이익환수법
재건축
개발이익
손현수 기자
2019-12-27
민사일반
교육감이 학교시설 설치비용 전액 부담해야
[판결] 개발 사업자가 학교 지으며 녹지축소 등 개발이익 전혀 없다면
개발사업자가 학교를 지으면서 녹지축소 등에 따른 개발이익이 전혀 없다면, 교육감이 사업비 원금 뿐만 아니라 이자 등 사업비용 전액을 부담해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사8부(재판장 설범식 부장판사)는 한국토지주택공사(LH)가 서울시를 상대로 낸 학교시설사업비청구소송(2018나2063250)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "서울시는 LH에 29억원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. LH와 서울시 교육감은 2013년 4월 학교용지확보 등에 관한 특례법에 따라 서울 강남·서초 보금자리주택지구 내 초·중학교 설립과 관련한 협약을 맺었다. 협약에 따라 서울시는 학교용지를 무상지급하고, 학교시설사업비 및 내부비품비는 LH가 전액 부담하기로 했다. LH는 3개의 초·중학교를 완공해 서울시에 인도했고, 서울시는 LH에 학교시설사업비와 내부비품비를 지급했다. 그런데 문제가 발생했다. LH가 "학교시설 공정마다 지출한 사업비 원금뿐만 아니라 선투입한 비용에 대해 연 6%의 비율로 계산한 법정이자도 지급해야하는데 서울시가 이를 지급하지 않았다"며 "29억원 상당의 지연손해금을 달라"고 한 것이다. 서울시는 "LH가 주장하는 법정이자는 학교시설 설치비용의 직접경비가 아니며, 이에 대해서는 별개의 협의를 하기로 했지만 합의에 이르지 못했다"며 "이자를 줄 의무가 없다"고 반박했다. 이에 LH는 지난 2018년 11월 소송을 제기했다. “이익 없는데 비용까지 부담은 과도한 재산권 침해” 재판부는 "LH와 서울시가 체결한 협약을 보면 협약에 규정되지 않은 사항이나 해석에 관해 상호 의견이 다른 사항에 대해서는 양측이 협의하거나 관련 법령에 따른다고 규정하고 있다"며 "이 같은 점을 고려할 때 이자 상당액의 지급에 관해 협의가 이뤄지지 않을 경우에는 관련 법령의 해석에 따라 그 부담 의무자를 가리기로 했다고 해석하는 것이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "LH와 서울시는 학교용지법 제4조의2가 적용됨을 전제로 협약을 체결했다"며 "이 조항은 학교시설 설치비용이 녹지축소에 따른 개발이익보다 많을 경우 협의를 통해 그 차액을 확정하고 교육감이 분담한다고 정하고 있다"고 설명했다. 재판부는 "녹지축소에 따른 개발이익이 전혀 없는데도 학교시설 설치비용 부담의무까지 부과하는 것은 개발사업자의 재산권에 대한 과도한 침해가 될 수 있다"며 "개발사업시행자에게 녹지축소에 따른 개발이익을 초과하는 학교시설 설치비용을 부담하도록 한다면 그 비용 상당액은 결국 개발사업에 따른 주택 분양대금에 전가됨으로써 일반 국민들이 학교시설 설치비용을 부담하게 돼 사실상 의무교육의 무상원칙에 반하는 결과가 초래될 수 있다"고 지적했다. 서울고법, LH 일부승소 판결 그러면서 "이 사건과 같이 녹지축소에 따른 개발이익이 전혀 없는 경우에는 교육감이 학교시설 설치비용을 전액 부담한다고 해석하는 것이 타당하다"며 "서울시는 LH에 29억원을 지급하라"고 판시했다. 다만 LH가 마지막 비용지출일 다음날부터 지연손해금을 지급해달라고 주장한 것에 대해서는 "관련 증거가 없다"며 기각했다. 앞서 1심은 "서울시는 학교시설사업비 등에 대해서만 분담하기로 했을 뿐 선집행한 비용에 대한 법정이자를 지급하기로 약정했다고 볼 수 없다"며 서울시의 손을 들어줬다.
녹지축소
개발사업
개발이익
박미영 기자
2019-10-28
부동산·건축
행정사건
서울고법, 1심 취소
기부채납토지 개발부담금 산정기준은 실제 매입가격
기부채납토지의 개발부담금 산정기준은 '공시지가'가 아닌 '실제 매입가'라는 판결이 나왔다. 서울고법 행정9부(재판장 박병대 부장판사)는 최근 주유소 건축허가를 받아 토지를 개발하면서 일부를 기부채납한 유모씨가 "개발부담금을 실거래가로 산정해 달라"며 인천광역시 서구청장을 상대로 낸 개발부담금부과처분취소 청구소송 항소심(2009누33555)에서 1심 판결을 취소하며 "개발부담금 4억3,000여만원 중 3억2,000여만을 초과하는 부분을 취소하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "개발사업시행자에게 부과할 개발부담금산정의 전제가 되는 개발이익을 산출함에 있어서는 가능한 한 부과대상자가 현실적으로 얻게 되는 개발이익을 실제에 가깝도록 산정해야 하는 만큼 개발이익 산정시 공제항목으로서의 토지매입가격도 그 명목 여하에 관계없이 개발사업시행자가 그 토지를 취득하기 위해 매도인에게 지급한 모든 금액을 포함하는 것으로 봄이 상당하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "법이 기부채납한 토지의 가액을 '개시시점 지가에 부과기간동안의 정상지가 상승분을 합한 가액'이라고 규정한 의미는 기부채납토지를 사업개시시점 이전부터 이미 보유하고 있던 것이면 개시시점을 기준으로 환산해 적용하고, 개시시점 이후에 취득한 것이면 그 취득시기의 가액을 적용해 부과종료시점까지의 지가상승분을 합산해 산정하도록 한 취지다"라고 덧붙였다. 재판부는 또 "관련 법조문이 기부채납의 경우, 그 토지가격을 개시시점 지가와 구분해 굳이 개발비용으로 분류한 것은 실제 소요된 비용을 기준으로 산출한 금액을 공제해 개발이익을 산정하고자 한 것으로 봄이 상당하다"며 "그 토지가격은 실제 매입가액을 적용함이 원칙이라는 점에서 법 제8조 1호의 개시시점 지가를 산정할 때는 원칙적으로 공시지가를 기준으로 하는 것과 다르다"고 설명했다. 주유소 건축허가를 받아 토지를 개발하던 원고는 일부를 기부채납했다. 인천시는 구 개발이익환수에 관한 법률에 따라 원고에게 건축허가일인 2003년10월 부과개시시점으로, 건출물 사용승인일인 2007년3월을 부과종료시점으로 해 2008년 개발부담금 4억3,000여만원을 부과했다. 이에 불복한 원고는 소송을 냈고, 1심에서 패소했다.
기부채납
개발사업시행
개발이익
개발부담금
공시지가
실제매입가
김소영 기자
2010-06-22
부동산·건축
주택·상가임대차
헌법사건
과밀억제구역에 한정… 재산권침해 최소화 조치
재건축때 임대주택 공급의무는 합헌
주택을 재건축할 경우 늘어나는 용적률의 25% 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 하는 조항은 합헌이라는 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부는 지난달 30일 주택재건축정비사업을 시행하는 조합들이 “도시 및 주거환경정비법 제30조의2 제1항이 재산권 등을 침해한다”며 낸 헌법소원사건(2005헌마222 등)에서 재판관 5(합헌)대 4(한정위헌)의 의견으로 합헌결정을 내렸다. 재판부는 “이 사건 규정은 용적률의 증가라는 요인에 의해 발생한 재건축사업의 개발이익의 일부를 임대주택공급이라는 형식으로 환수해 부동산에 대한 투기를 방지하고 세입자의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 입법목적의 정당성이 인정된다”며 “임대주택공급의무는 개발이익 규모가 크고 집값 상승률이 높은 수도권 중 과밀억제권역에 한정되는 등 재산권침해를 최소화하기 위한 조치도 하고 있다”고 밝혔다. 반면 이공현·김종대·민형기·목영준 재판관은 “세입자의 주거안정은 원칙적으로 국가가 임대주택 공급의 확대 등을 통해 해결해야 할 정책적 과제로 이 사건 규정만으로 충분히 해결될 수 있는 것은 아니다”며 “법률조항이 추구하는 목적이 도시정비법 시행일 이전에 관리처분계획의 인가를 받아 이미 조합원으로서의 재산권의 내용이 거의 확정된 경우에까지 조합원들의 신뢰를 무시하면서 추구해야 할 중대한 공익목적을 구성한다고 보기 어렵다”고한정위헌 의견을 밝혔다. 한편 정부는 지난 3일 임대주택 의무규정을 사실상 폐지하고, 이르면 내년 1월부터 지자체의 정비계획용적률을 초과할 경우 실제 허용된 용적률간 차이의 30~50%를 공공분양, 국민임대 아파트 등 '보금자리주택'으로 짓도록 하는 방안을 발표했다.
재건축
임대주택
공급의무
보금자리주택
공공분양
공공임대아파트
엄자현 기자
2008-11-05
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주목 받은 판결큐레이션
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“인터넷 댓글 전부로 보면 비방목적 인정 안돼”
판결기사
2024-03-09 15:03
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