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상사일반
파산·회생
서울고법 민사18부
[판결] “쌍방미이행 쌍무계약의 경우에는 원칙적으로 도산해제조항 효력 없어” 첫 판시
회생절차 개시를 계약 해제·해지권의 발생 원인으로 정하거나 계약의 당연 해제·해지 사유로 정하는 특약(도산해제조항)을 둔 경우, 쌍방미이행 쌍무계약으로서 회생절차 개시 신청이나 개시 당시 쌍방미이행 상태에 있는 계약에 대해서는 별도의 법률규정이 없는 한 도산해제(해지)조항에 의한 해제·해지의 효력을 인정할 수 없다는 첫 고법 판결이 나왔다. 지금까진 기업 간 계약을 체결할 때 회생절차가 개시되면 계약을 해제한다는 내용을 담은 조항을 넣는 경우가 많아서 회생절차에 들어가면 계약이 해지되는 셈이기 때문에 회생 신청을 하고 싶어도 하지 못하고 결국 파산으로 가는 경우가 많았다. 이번 판결이 확정되면 파산보다 기업 회생으로 연결될 수 있을 것이라는 관측도 나온다. 서울고법 민사18부(재판장 정준영 부장판사, 민달기·김용민 고법판사)는 지난 1월 13일 서울보증보험이 A 씨 측을 상대로 낸 채권조사확정재판에 대한 이의의 소(2021나2024972)에서 1심 중 피고 패소 부분을 취소하고 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다고 판결했다. ◇ 사건 내용은 = 서울보증보험은 2018년 6월 B 사와 보증보험한도거래약정을 체결했고, A 씨는 해당 약정에 관해 B사가 부담하는 채무를 연대보증했다. 이후 B 사는 2019년 1월 비씨카드와 'AI분석 지원 솔루션 라이선스 도입계약'을 체결했다. 해당 계약에는 B 사가 압류, 가압류, 가처분, 경매, 파산, 회사정리 절차가 진행된 경우 등에는 본 계약의 전부 또는 일부를 해제·해지할 수 있다는 내용이 포함됐다. 이때 계약보증금 전액인 2600여만 원을 비씨카드에 귀속시키고, B 사는 계약보증금의 반환을 청구하지 못하도록 정했다. 한편, 서울보증보험은 B 사와 한도거래약정에 기초해 피보험자 비씨카드, 보험가입금액, 주계약 AI분석 지원 솔루션 라이센스 도입계약으로 정한 이행보증보증계약을 체결했다. 그러던 중 B 사는 2019년 1월 29일 서울회생법원에 회생신청을 했고, 이틀 뒤 자산 등에 대한 보전처분결정을 받았으며 같은해 2월 회생절차개시결정을 받고 회생계획 인가 후 2019년 8월 회생절차종결결정을 받았다. 이 과정에서 B 사는 비씨카드에 회생신청을 통해 자산 등에 대한 보전처분결정을 받았고, 임시적으로 비씨카드에 대한 채무를 변제하지 못하게 됐다고 통지했다. 그러자 비씨카드는 곧바로 회사정리 절차 진행이라는 주계약의 해제 사유를 근거로 해제 통지를 했고, 4개월 뒤 B 사의 계약불이행을 이유로 서울보증보험에 계약이행보증금을 청구했다. 이에 서울보증보험은 비씨카드에 보험금 2600여만 원을 지급했다. 서울보증보험은 A 씨를 상대로 "B 사와 체결한 이행보증계약 및 한도거래약정에 따라 보험금 2600여만 원에 대한 연대보증채권을 갖게 됐다"며 일부 변제받았다고 자인하는 금액을 제외한 보험금에 대해 지급하라는 소송을 제기했다. ◇ 재판부 판시는 = 재판부는 "계약의 당사자들 사이에 회생절차의 개시신청이나 회생절차의 개시 그 자체를 당해 계약의 해제·해지권의 발생원인으로 정하거나 또는 계약의 당연 해제·해지사유로 정하는 특약(도산해제조항)을 두는 경우가 있다"며 "그런데 쌍무계약으로서 회생절차의 개시신청이나 회생절차의 개시 당시 쌍방미이행 상태에 있는 계약에 대해서 별도의 법률규정이 없는 한 도산해제조항에 의한 해제·해지의 효력을 인정할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "다만 회생절차 진행 중에 계약을 존속시키는 것이 계약상대방 또는 제3자의 이익을 중대하게 침해할 우려가 있거나 회생채무자의 회생을 위해 더 이상 필요하지 않은 경우에는 예외적으로 도산해제조항에 의한 해제·해지가 허용된다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "도산해제조항의 경우 채권자들이 경쟁적으로 강제집행에 나서는 것을 중지시키고 영업을 계속하면서 공정하게 회생을 도모하고자 하는 회생절차에서 특정 채권자가 부당하게 우선권을 관철시키는 것이고, 회생채무자가 계약을 이행함으로써 영업을 계속해 그 수익으로 채권자들에게 변제할 의도로 회생신청을 했다고 해도 회생신청 그 자체를 해제·해지의 사유로 삼는 것이어서 채무자회생법 제1조, 제119조 제1항, 민법 제2조 및 제103조를 위반해 무효라고 봐야 한다"며 "도산해제조항의 효력을 부정하더라도 계약의 상대방은 회생채무자의 채무불이행을 이유로 한 법정해제·해지권을 행사해 회생채무자와의 계약에서 벗어날 수 있다"고 덧붙였다. ◇ 판결 의미는 = 앞서 2007년 대법원은 "쌍방 미이행의 쌍무계약의 경우에는 계약의 이행 또는 해제에 관한 관리인의 선택권을 부여한 회사정리법 제103조의 취지에 비춰 도산해지조항의 효력을 무효로 봐야 한다거나 아니면 적어도 정리절차개시 이후 종료시까지의 기간 동안에는 도산해지조항의 적용 내지는 그에 따른 해지권의 행사가 제한된다는 등으로 해석할 여지가 없지는 않을 것(2005다38263)"이라고 판시해 적어도 쌍방미이행 쌍무계약의 경우 도산해지조항을 무효로 볼 여지가 있다고 판단한 바 있는데, 이번 판결은 대법원 판결에서 한 걸음 나아간 것으로 풀이된다. 도산법 전문가인 최효종(49·사법연수원 34기) 법무법인 대륙아주 변호사는 "도산해제(해지)조항 유효성에 관한 법리상 논쟁에도 불구하고 글로벌 스탠더드 측면에서는 진작부터 무효로 보았어야 하는 것이 타당하다"며 "미국, 일본, 독일 등 주요 국가에서는 법률 또는 판례로 쌍방미이행 쌍무계약의 도산해제(해지)조항이 무효임을 선언하고 있다"고 했다. 이어 "향후 계속적인 상거래계약에서는 회생, 파산절차의 신청과 무관하게 상대방에게 실제로 채무불이행이 발생한 경우(또는 이에 준하는 경우)만을 계약해제 사유로 정할 수 있도록 보다 정교한 계약서 작성 고민이 필요할 것"이라고 말했다. 박수연·한수현 기자 sypark·shhan@lawtimes.co.kr
기업회생
도산해제조항
연대보증
박수연 기자, 한수현 기자
2023-02-06
민사일반
주택·상가임대차
계약위반 사유에 해당 … 위약금 지급해야
[판결] 임대차계약 시 임대인이 잔금 받기 전 근저당권 설정했다면
저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사97단독 김재은 판사는 A 씨와 B 씨(소송대리인 박나현 변호사)가 C 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5127760)에서 "C 씨는 A 씨 등에게 1억1200만 원을 지급하라"며 지난 7월 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 4월 C 씨가 소유한 한 아파트를 보증금 8억1000만 원에 임차하기로 하고 C 씨에게 계약금 8000만 원을 우선 지급했다. 이들이 맺은 임대차 계약에는 제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다는 내용이 들어있었다. 그런데 C 씨는 잔금 지급일 전 이 아파트에 채권최고액을 10억8000만 원으로 하는 근저당권을 설정했다. A 씨 등은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, C 씨는 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼다. 이에 A 씨 등은 계약을 해제한 후 소송을 냈다. 서울중앙지법 “보증금 초과 금액 담보권 설정은 매우 이례적” 김 판사는 "임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"면서 "C 씨가 임대차 계약 당시 A 씨 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면, 양측은 특약으로 C 씨가 A 씨 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것, 즉 적어도 C 씨가 A 씨 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 씨 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "C 씨는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다"면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원을 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액인 8000만 원을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다"며 "위약금 약정에 이르게 된 경위, A 씨 등이 지급한 계약금의 액수, C 씨의 의무 위반 내용 및 시기, A 씨 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8000만 원 중 40% 상당인 3200만 원으로 감액한다"고 했다. 그러면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원에 위약금 3200만 원을 합한 총 1억1200만 원을 지급하라"고 판시했다.
임대차계약
근저당권
계약해제
이용경 기자
2022-09-05
민사일반
계약해제 따른 손해배상 해야
[판결](단독) 결혼식 예약한 호텔 화재로 예식 차질 빚었다면
호텔에 화재가 나 결혼식을 예약한 고객이 식을 올리지 못했다면 호텔 측이 고객에게 손해배상을 해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사85단독 신동호 판사는 A씨가 B사를 상대로 낸 계약금 반환 및 손해배상청구소송(2021가단5237339)에서 최근 "B사는 A씨에게 600만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2019년 8월 서울의 한 호텔에서 결혼식을 올리기 위해 호텔 운영사인 B사와 예식계약을 체결했다. A씨는 B사에 계약금 300만원을 지급하고, 이듬해 2월로 결혼식 날짜를 잡았다. 결혼식 비용 총액은 4800여만원이었다. 당시 계약서에는 '이용자 사정으로 계약해제시 이용자의 계약해제 통보시점에 따라 예약금 환급 또는 계약상 총 예식금액(예식비+식대) 기준 위약금 배상이 적용된다'고 규정돼 있었다. 그런데 이 호텔에서 화재가 발생한 탓에 A씨는 B사에 계약해제를 통보하고, 약 6개월 뒤 다른 호텔에서 결혼식을 올렸다. 이후 A씨는 "호텔 화재로 결혼식을 치르지 못했고, 예식장 변동 등의 손해를 입었다"며 "B사가 총 계약대금의 50%인 2400여만원을 배상하기로 구두합의했기 때문에 '공정위 고시 소비자 분쟁해결 기준'에 따라 총 4800여만원 중 3100여만원을 지급하라"며 소송을 냈다. 원고일부 승소 판결 이에 대해 B사는 "2020년 1월을 기준으로 90일 이후 다른 호텔 예식장을 잡는 경우 계약금 환급 및 계약금의 100%를 배상하기로 했을 뿐"이라고 맞섰다. 신 판사는 "B사의 귀책사유로 A씨가 계약에 따른 예식을 치르지 못한 손해를 입었다"며 "B사는 이를 A씨에게 배상할 의무가 있다"고 밝혔다. 다만 "공정위 기준에는 '사업자의 귀책사유로 예식일 89일 전부터 당일까지 계약해제 통보시 계약금 환급 및 계약금의 100% 배상, 예식비용 배상'이라고 기재돼 있지만, 예식비용 배상을 두고 A씨 주장처럼 총 계약대금으로 해석하기는 어렵고, 계약 손해액을 산정하는 데 구속력이 있다고 보기도 어렵다"며 "제출된 증거만으로는 B사와 A씨 사이에 총 계약대금의 50%를 지급하기로 하는 구두합의가 있었다고 보기 부족하다"고 설명했다. 그러면서 "이 계약은 결국 해제돼 B사는 A씨에게 원상회복으로 계약금 300만원을 반환하고, 손해액으로 B사가 인정하는 계약금 100% 상당인 300만원 이상의 손해가 발생했음을 인정할 별다른 증거가 없다"며 "B사는 A씨에게 600만원을 지급하라"고 판시했다.
호텔
계약금
결혼식
이용경 기자
2022-05-16
민사일반
서울중앙지법, 한앤코 가처분 신청 일부인용 결정
[판결] 남양유업 홍원식 회장, 임시주총 의결권 행사 금지
남양유업 매각 결렬에 따라 소송전을 벌이고 있는 국내 사모펀드(PEF) 운용사 한앤컴퍼니(한앤코)가 홍원식 남양유업 회장을 상대로 낸 의결권 행사금지 가처분 신청을 법원이 받아들였다. 서울중앙지법 민사50부(재판장 송경근 수석부장판사)는 27일 한앤코가 홍 회장과 부인 이운경씨, 손자 홍모 군(법정대리인 홍진석 상무 등)을 상대로 낸 의결권 행사금지 가처분 신청(2021카합21588)에 대해 일부인용 결정했다. 이에 따라 홍 회장 등은 남양유업이 오는 29일 개최하기로 한 임시주주총회에서 의결권을 행사할 수 없게 됐다. 앞서 홍 회장은 지난 5월 한앤코와 사이에서 홍 회장 자신과 부인, 손자 명의로 갖고 있던 남양유업 발행 보통주 총 37만8938주(지분율 52.63%)에 대한 주식매매계약(SPA)을 체결했다. 하지만 홍 회장은 지난 달 1일 "한앤코가 주식매매계약에 따른 비밀유지 의무를 위반하고, 부당하게 경영에 간섭했으며 거래상대방으로서의 신뢰를 훼손했다"며 계약 해제를 통보했다. 이에 한앤코는 지난 15일 "홍 회장 등의 임시주총 의결권 행사를 막아달라"며 법원에 가처분 신청을 냈다. 의결권 행사금지 가처분은 주주의 지위에 대해 임시로 지위를 정하는 가처분으로, 주식을 취득하는 과정에서 하자 등이 발견되거나 분쟁이 발생할 경우 의결권을 행사할 수 없도록 하는 임시 처분을 말한다. 법원은 홍 회장 측의 계약해제 주장에도 불구하고 주식매매계약이 여전히 적법·유효하다고 판단했다. 재판부는 "홍 회장 등은 오는 29일 오전 9시 개최 예정인 임시주주총회에서 사내이사 3명과 사외이사 1명을 신규 선임하는 안건에 찬성하는 내용으로 보유 주식에 대한 의결권을 행사해서는 안 된다"며 "이 명령을 위반하는 경우, 홍 회장 등은 연대해 100억원을 채권자인 한앤코에 지급하라"고 밝혔다. 그러면서 "주식매매계약상 거래 종결일은 지난 7월 30일 오전 10시로 확정됐고, 채무자인 홍 회장 등의 이 사건 해제 통지는 효력이 없어 이 사건 주식매매 계약은 여전히 유효하다고 봄이 상당하다"며 "주식매매계약은 한앤코가 경영권을 확보하는 것을 목적으로 하고 있는 바, 한앤코로서는 홍 회장 등을 상대로 그 목적 달성을 방해하는 행위의 금지를 구할 피보전권리가 소명된다"고 판시했다.
남양유업
매각
임시주총
남양
사모펀드
이용경 기자
2021-10-27
민사일반
실제 업무조건 크게 다르면 계약해제 가능
[판결](단독) ‘유명 베이커리 식자재 운송’ 지입차량 매매 알선해놓고
대기업이 운영하는 유명 베이커리에 고정적으로 식자재 운송을 할 수 있다며 지입차량 매매를 알선했지만 실제 업무나 급여가 계약조건과 크게 달랐다면 지입차량 매수인은 계약을 해제할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 최근 A씨가 지입차량 알선업자 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단5104382)에서 "B씨는 2900여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2019년 3월 B씨로부터 "대기업 식품업체인 C사가 운영하는 베이커리 매장에 식자재를 운반하는 업무를 고정적으로 할 수 있다"는 말을 듣고 2.5톤 트럭을 매입했다. 하지만 A씨는 실제 베이커리 매장이 아닌 C사 소속 다른 브랜드 매장에 식자재를 운송하게 됐고, 근무시간과 급여 등도 B씨가 제시한 광고 조건과 큰 차이가 있음을 알게 됐다. A씨는 B씨에게 매매계약 조건대로 베이커리 매장에 식자재 운송 업무를 할 수 있도록 해달라고 요청했지만, B씨가 별다른 조치를 취하지 않자 소송을 냈다. 서울중앙지법 원고일부승소 판결 김 판사는 "A씨가 매매계약을 맺은 실질적 이유는 B씨가 소개하는 중고 차량을 매입해 지입차량 운수회사에 지입하면 유명 베이커리 매장에 식자재 운송을 하는 고정적 일자리를 얻을 수 있다는 것이었다"며 "차량을 매입해도 베이커리 매장에 식자재를 운송하는 일자리를 구하지 못할 것이라는 점을 A씨가 알았다면 매매계약을 맺지 않았거나 다른 조건으로 계약을 체결했을 것"이라고 밝혔다. 이어 "B씨가 유명 베이커리 매장에 식자재 운송 일자리를 확보하고 제공할 의무는 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고, 이를 이행하지 않으면 매매계약의 목적이 달성되지 않아 A씨가 매매계약을 맺지 않았을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무"라며 "B씨는 매매계약 내용에 부합하는 주된 채무 중 하나인 일자리 확보·제공의무를 이행하지 않았다"고 설명했다. 그러면서 "A씨가 지난 4월 B씨에게 계약해제 의사를 표시해 매매계약은 적법하게 해제돼 소급적으로 효력을 잃었다"며 "B씨는 원상회복의무의 이행으로 매매대금으로 지급받은 5800여만원을 A씨에게 반환할 의무가 있고, A씨는 이미 차량과 사업용 차량번호를 매도해 2800여만원을 회수한 상태이므로, B씨는 그 차액인 2900여만원을 지급하라"고 판시했다.
대기업
식자재
베이커리
알선
이용경
2021-09-23
민사일반
"바닥 공사 안 되냐" 임차인 질문에 즉답 않았어도<br> 이를 곧바로 이행거절의 의사표시로 볼 수는 없어<br> 대법원, 최고 없이 해제 인정한 원심 파기 환송
[판결] 특약사항인 '바닥 난방공사' 대신 다른 공사 제안한 임대인
임대인이 임대차계약에서 특약사항으로 보장한 바닥 난방공사 대신 카펫 설치 등 다른 선택지를 제안하고, 임차인이 '바닥 공사는 안되는 것이냐'고 묻는 문자에 즉시 답하지 않았다고 하더라도 이를 곧바로 이행거절의 의사표시로 단정할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 계약금 반환 등 청구소송(2018다214210)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 2016년 3월 말 B씨로부터 같은 해 4월 22일부터 2년간 오피스텔을 임차하는 계약을 체결하고 B씨에게 계약금 2000만원을 줬다. 이들은 임대차계약을 체결하면서 '현재 난방방식은 바닥 난방이 아닌 천정 히팅 방식인데, A씨가 바닥 난방을 원하므로, B씨는 계약 후 바닥(지역열병합방식) 난방공사를 잔금일 전까지 완료해 입주에 지장이 없도록 해야 한다'는 특약사항을 넣었다. 그런데 B씨는 A씨에게 4월 5일과 6일 전화를 걸어 바닥 난방공사의 위법성과 어려움을 설명하면서 대신 카펫을 설치하거나 전기판넬 공사로 대신하자고 설득했다. A씨는 6일 '최종적으로 바닥공사는 카펫과 전기판넬 아니면 공사 안 되는 거죠?'라는 확인 문자를 보내고 B씨의 답장이 없자 같은 날 B씨에게 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 보냈다. A씨는 이후 B씨를 상대로 계약금 등의 반환을 요구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 이행거절의 요건이 쟁점이 됐다. 민법 제544조는 '당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다'고 규정하고 있다. 대법원은 B씨가 A씨에게 다른 대안을 제안하거나 문자에 바로 답하지 않았다고 해서 이를 곧바로 바닥 난방공사에 대한 이행거절의 의사표시로 볼 수는 없다고 판단했다. 결국 A씨의 계약해제가 인정되지 않는다는 취지다. 재판부는 "B씨가 바닥 공사 대신 다른 제안을 하기는 했지만 이를 선택하지 않더라도 바닥 난방공사를 거부하겠다는 의사를 직접 표현하지는 않았다"며 "A씨가 문자를 보내고 해제 통보하기 전까지 짧은 시간 동안 B씨가 즉시 답변을 못할 불가피한 사정이 있을 수도 있고, A씨에게 즉시 답변할 의무가 있는 것도 아니기 때문에 B씨가 이행거절의 의사를 표시한 것으로 단정할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "계약상 채무자가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했는지는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다"며 "명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 외에 계약 당시 또는 그 후의 여러 사정을 종합해 묵시적 이행거절의사를 인정하기 위해서는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정돼야 한다"고 설명했다. 앞서 1,2심은 "관련 건축 법령은 해당 오피스텔에 온돌·온수온돌, 전열기를 사용한 바닥 난방을 금지하고 있어 B씨가 A씨에게 다른 방식을 요구했고, 임대차계약 중개자 역시 A씨에게 다른 방법을 생각하자고 이야기했으며, B씨는 A씨의 문자에 아무런 답장도 하지 않았다"면서 "A씨의 계약해제 통보 후 B씨가 바닥 난방공사를 진행한 것은 계약이 이미 해제된 이후의 사정에 불과하다"며 A씨의 손을 들어줬다.
임대차계약
특약사항
이행거절
계약해제
채무자
채권자
채무
민법
박수연 기자
2021-08-04
민사일반
매출 90%이상 감소… 누구도 예상할 수 없는 일
[판결](단독) "코로나로 매출 급감… 상가 임대차 계약 해지 가능"
코로나19 팬데믹 여파로 가게 매출이 90%이상 급감했다면 사정변경 원칙을 적용, 상가 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결이 나왔다. 전염병 확산으로 매출에 큰 타격을 받은 상인들이 임대차계약을 해지하거나 임대료 감액 청구 등을 통해 월세 부담에서 벗어나는 데 도움을 줄 것으로 보인다. 2011년부터 악세사리 도·소매 프랜차이즈 사업을 해오던 A사는 2019년 5월 B사로부터 서울 명동에 있는 상가건물 1층 점포(20평 규모)를 임대해 직영점을 운영했다. 임대기간 3년에 보증금 2억3000만원, 월세 2200만원을 주는 조건이었다. 손님들은 한국을 찾은 외국인들이 많았는데, 지난해 코로나19가 확산하면서 매출이 급감했다. 팬데믹 이전인 2019년 7월부터 같은해 12월까지 5700여만원~8900여만원에 이르던 월 매출이 2020년 1월 3000만원대로, 한달 뒤인 2월에는 2000만원대로 추락하더니 같은해 3~5월에는 100~200만원대로 곤두박질쳤다. 결국 A사는 지난해 5월 중순 점포를 휴점했다. A사는 더 이상 가게 운영이 어렵다고 보고, 지난해 6월 임대인인 B사에 내용증명우편을 3차례 보내 '코로나19 사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생해 임대차계약 제13조 4항에 따라 2020년 7월 2일자로 임대차계약을 해지하겠다'고 통보했다. 양사가 체결한 임대차계약서 제13조 4항에는 '당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다'는 내용이 들어있었다. 하지만 B사는 "홍수나 태풍, 화재 등 천재지변으로 건물이 망가진 게 아니라 영업장에서 영업을 하는 데 지장이 없는 상태"라며 "코로나19는 임대차계약서 제13조 4항에서 정한 사유에 해당하지 않는다"며 거부했다. 임대차계약 13조 4항 “불가항력적인 사유 해당” 이에 A사는 "임대차계약이 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020년 7월 4일자로 해지되었음을 확인해달라"며 B사를 상대로 법원에 소송을 냈다. A사는 "설령 임대차계약 해지가 인정되지 않더라도 코로나19 여파로 매출이 90% 이상 급감한 것은 민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조가 규정하고 있는 '경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 때'에 해당한다"며 "차임감액청구 의사표시가 B사에 송달된 날의 다음날인 2020년 10월 8일부터는 종전 임대료보다 90% 감액된 월 220만원으로 인하돼야 한다"고 주장했다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 A사(소송대리인 법무법인 인화 김민주·한정현 변호사)가 B사를 상대로 낸 임대차보증금소송(2020가단5261441)에서 최근 "양측이 2019년 5월 체결한 임대차계약은 2020년 7월 4자로 해지됐음을 확인한다"며 원고승소 판결했다. 김 판사는 "사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것"이라며 "이는 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 △계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고 △당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 △그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 △당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다"고 설명했다. 서울중앙지법, ‘사정변경 원칙’ 적용… 임차인 승소판결 김 판사는 "(이 사건에서 보면) A사가 임차한 점포는 명동에 위치한 매장으로 외국인 관광객을 통한 매출이 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19로 외국인들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소했다"며 "코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소해 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 됐다"고 지적했다. 이어 "코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원고(A사)와 피고(B사)는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었다"며 "그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련해 원고(A사)에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다"고 했다. 그러면서 "코로나19 사태로 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 점포의 매출이 90% 이상 감소한 것은 임대차계약 제13조 4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당한다"며 "설령 이러한 계약해지 조항이 없다고 하더라도 그러한 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다"고 판시했다. 권영준(51·사법연수원 25기) 서울대 로스쿨 교수는 "그동안 사정변경 원칙에 따른 해지를 거의 인정하지 않는 추세였는데, 이번 판결은 코로나19로 생긴 여러 사정변경으로 인해 계약해지를 인정한 하급심 판단"이라며 "이러한 경우도 인정되지 않는다면 사정변경 원칙에 의한 계약해지는 무의미한 것"이라고 말했다. 법 개정 하지 않고도 피해 입은 상인 구제 길 열어 특히 이번 판결은 법을 개정하지 않고도 코로나19로 영업에 피해를 입은 상인들을 구제할 수 있는 길을 열었다는 점에서 의미가 있다. 법무부는 지난달 24일 코로나19로 3개월 이상 집합금지 또는 집합제한 조치를 받고 폐업한 상가임차인에게 사정변경에 의한 계약 해지권을 인정하는 내용의 상가건물 임대차보호법 개정안을 입법예고했다. 개정안은 코로나19 등 제1급 감염병으로 3개월 이상 집합 금지나 제한조치를 받은 상가 세입자가 폐업을 신고한 경우 계약을 해지할 수 있다. 계약 해지 효력은 임차인이 임대인에게 해지권을 행사하겠다고 통고한 날부터 3개월이 지나면 발생하도록 했다. 현재 원론적으로만 인정되고 있는 사정변경에 의한 해지권을 코로나19로 인해 집합금지 조치 등을 당한 상가임차인이 폐업한 경우에도 적용된다는 점을 명확히 규정함으로써 임차인이 차임 지급 의무에서 벗어날 수 있도록 하겠다는 것이다.
계약해지
건물
임대차계약
매출
코로나
이용경 기자
2021-06-02
민사일반
[판결] "부적격 당첨자로 분양권 취소됐다고 무조건 위약금 안돼"
부적격 당첨으로 분양권 당첨이 취소된 청약자에게 시행사가 무조건 위약금을 물리는 것은 위법해 무효라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사20부는(재판장 김형석 부장판사)는 A씨가 분양받은 아파트의 시행사 등을 상대로 낸 수분양자지위확인소송(2019가합510163)에서 최근 원고일부승소 판결했다. A씨는 2017년 부산의 한 아파트 청약에서 1순위로 당첨됐지만, 기존에 가지고 있던 아파트에 대해 2016년 관리처분계획 인가가 난 것이 2018년에 신고되면서 1순위 자격을 상실해 당첨이 취소됐다. 이에 A씨는 시행사 등에 "이미 낸 계약금을 돌려달라"고 요구했지만, 시행자 등은 "부적격 당첨이 됐으니 분양대금의 10%에 해당하는 계약금을 위약금으로 귀속한다"고 공지했다. 이에 A씨는 소송을 냈다. 재판부는 "'주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 했을 때'를 계약해제 사유 중 하나로 정하고 이에 대해 위약금을 내도록 하는 것은 청약자인 A씨에 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담하게 하는 것"이라며 "무효"라고 밝혔다. 이어 "전문가가 아닌 A씨가 관리처분계획인가가 이뤄진 재개발사업의 조합원에게 1순위 청약 자격에 제한이 있다는 점을 알고 있기 어려웠을 것"이라며 "이를 모르고 계약을 체결한 매수인에게 위약금을 지급하도록 하는 것은 부당하게 불리한 조항"이라고 설명했다. 또 "공정거래위원회에서 마련한 아파트표준공급계약서에 의하면 '기타 주택 공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 했을 때'는 계약 해제의 사유이지 위약금 지급 사유는 아니다"라며 "국토교통부는 이 사건과 관련해 '일반공급 1순위 자격 위반에 따라 공급계약을 취소할 경우 매수인에게 계약금 등 입주금과 융자금의 상환 원금 등 주택가격을 반환해야 할 것'이라고 밝혔다. 피고들은 이번 계약이 해제되더라도 아파트를 다시 분양할 수 있어 별다른 손해가 없을 것"이라고 판시했다.
분양권
위약금
부적격당첨
조문경 기자
2020-05-14
민사일반
아파트 신축 조합 가입때 '사업계획 변경에 이의 제기 않는다' 각서 제출<br> 권리·의무 변경 가능성 전제로 조합 가입한 것… 특별사정 없는 한 해제 안돼<br> 대법원, 조합원에 승소판결한 원심 파기환송
[판결] "아파트 사업변경으로 다른 동·호수 분양받아도 계약파기 못한다"
아파트 신축 조합에 가입할 때 '사업계획 변경에 이의를 제기하지 않는다'는 내용의 각서에 서명했다면 이후 실제 사업변경으로 조합원이 원하는 동·호수를 배정받지 못하더라도 이를 이유로 계약해제 또는 계약금 반환을 청구할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 A씨 등 조합원 23명이 B주택조합을 상대로 낸 계약금 반환 등 청구소송(2019다259234)에서 최근 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. B조합은 2015년 2월 경기도 화성시 일대 아파트 신축을 목적으로 설립된 지역주택조합이다. A씨 등은 B조합에 가입하며 106동, 107동에 속한 지정호수를 공급받기로 계약했다. 그런데 당초 1121세대 규모로 건축될 예정이던 사업계획이 부지 일부가 확보되지 않아 2016년 1월 1014세대만 신축하는 것으로 변경되면서 문제가 생겼다. A씨 등이 공급받기로 했던 106동, 107동 신축이 무산된 것이다. B조합은 A씨 등에게 "(기존 호수와) 다른 동 호수 아파트로 변경할 수 있다"고 안내했다. 이에 반발한 A씨 등은 조합가입계약 해제를 통보하고, 계약금 반환을 요구하는 소송을 냈다. 재판에서는 사전에 아파트 동·호수를 배정받은 조합원이 사업 계획 변경으로 원하는 아파트를 배정받지 못할 경우 계약 해지 및 계약금을 반환받을 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. A씨 등이 조합에 가입할 때 '향후 사업계획이 변경·조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 않는다', '후일 아파트 단지 배치 및 입주 시 면적과 대지 지분이 다소 차이가 있어도 이의를 제기하지 않는다'는 내용의 각서를 제출했기 때문이다. 재판부는 "지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "지역주택조합 사업 특성상 추진과정에서 최초 사업계획이 변경되는 사정이 발생할 수 있고 A씨 등도 이 점을 고려해 그런 일이 생겨도 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 작성한 것"이라며 "당초 지정한 동·호수를 공급받지 못했다는 사정만으로 계약위반이라거나 아파트 공급이 불가능하게 된 것으로 볼 수 없다"고 판시했다. 앞서 1,2심은 "조합 측 잘못으로 계약이 이행불능됐으므로 계약해제를 인정하고 계약금을 반환하라"면서 A씨 등의 손을 들어줬다.
아파트
계약해제
계약금반환
신축조합
손현수 기자
2020-01-02
부동산·건축
중금속 오염 등에 대한 손해배상 책임은 있다
[판결] 기업 간 토지 거래 후 6개월 지나면 상법상 담보책임 없어도
기업 등 상법상 상인(商人)끼리 토지를 거래한 뒤 6개월이 지나 담보책임을 더 이상 물을 수 없게 됐더라도 민법상 채무불이행 법리에 따라 책임을 물을 수는 있다는 대법원 판결이 나왔다. 상법이 민법의 특별법이긴 하지만 담보책임에 관한 특칙은 민법상 매도인의 담보책임 규정에 대해서만 우선 적용될 뿐 민법 일반법리인 채무불이행에 따른 손해배상책임을 묻는데까지 영향을 미치지는 않는다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 2005년 11월 아파트 건설을 위해 부산 사상구 일대 부지를 사들인 A사(대리인 법무법인 태평양 노영보 변호사)가 공사 진행중 토지가 유류와 중금속 등에 오염된 사실을 뒤늦게 발견하고 토지의 전 주인인 B사를 상대로 "토지 정화비용 15억여원을 물어내라"며 낸 구상금 청구소송의 상고심(2013다522)에서 원고승소 판결한 원심을 지난달 24일 확정했다. A사는 2010년 5월 "기름과 중금속 등에 오염된 토지를 팔아넘긴 것은 특정물매매에서 채무를 불완전이행한 것"이라며 소송을 냈다. 하지만 B사는 "토지가 오염됐다는 사실을 몰랐을뿐만 아니라 설령 토지가 오염된 것이 사실이라 하더라도 A사가 소유권이전등기를 마친 때로부터 6개월이 훨씬 지난 후에야 토양 오염 등의 하자가 있다는 사실을 통지해 왔기 때문에 책임이 없다"고 맞섰다. 재판부는 판결문에서 "상인간의 매매에 있어 매수인이 목적물을 수령한 때에는 지체없이 이를 검사해 하자 또는 수량 부족을 발견한 때에는 즉시, 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 때에는 6개월내에 매수인이 매도인에게 그 통지를 발송하지 않으면 그로 인한 계약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구하지 못하도록 규정하고 있는 상법 제69조 1항은 민법상의 매도인의 담보책임에 관한 특칙으로 채무불이행에 해당하는 이른바 불완전이행으로 인한 손해배상책임을 묻는 청구에는 적용되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "B사가 애초에 불량한 토지를 넘긴 것은 민법상 채무불이행에 해당하기 때문에 6개월이 지났어도 A사는 B사에 채무불이행으로 인한 손해배상 책임을 물을 수 있다"고 밝혔다. 1심은 "상법상 담보책임을 물을 수 있는 기간을 넘겨 소송을 냈다"며 원고패소 판결했다. 하지만 2심은 "채무불이행으로 인한 손해배상금액 15억여원을 지급하라"며 원고승소 판결했다.
상법제69조1항
상법상담보책임
채무불이행
손해배상책임
불완전이행
홍세미 기자
2015-07-16
1
2
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1
[판결] 현대제철 사내하청 근로자 일부 ‘파견 근로’ 인정
판결기사
2024-03-12 18:05
태그 클라우드
공직선거법명예훼손공정거래손해배상중국업무상재해횡령조세사기노동
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