<사진=연합뉴스> 코로나 방역지원금을 신청할때 신용카드 매출 등을 제출하는 대신 종이세금계산서 등을 제출한 택배업자에 대해 지원금 지원을 거부한 처분은 적법하다는 판단이 나왔다. 대구지법 행정1부(재판장 채정선 부장판사)는 지난달 20일 A 씨가 소상공인시장진흥공단을 상대로 낸 취소소송에서 원고패소 판결했다(2023구합21398). 중소벤처기업부는 2021년 말부터 코로나19 재확산에 따른 방역 조치 강화로 인한 소상공인·소기업의 피해회복 및 방역 지원을 위해 사업체당 1차로 100만 원, 2차로 300만 원의 방역지원금을 지급했다. 이 지원금의 요건으로는 매출액이 소기업(소상공인 포함)에 해당해야 하고, 매출 감소 또는 감소가 예상된다는 점이 필요했다. 택배업에 종사하는 A 씨는 2022년 2월 소상공인시장진흥공단에 1차, 2차 방역지원금을 각각 신청했다. 그런데 공단은 A 씨에게 매출액 감소 요건 미충족을 이유로 각 방역지원금을 지급할 수 없다고 결정했다. 이에 반발한 A 씨는 이의신청했으나 기각됐고, 중앙행정심판위원회에서도 기각당하자 소송을 제기했다. A 씨는 재판에서 “대기업과 위탁계약을 체결한 중간 집배점의 위탁을 받아 택배업을 하는 자영업자여서 과세인프라 자료에 해당하는 신용카드 매출이나 현금영수증 발행액 등은 없지만, 종이세금계산서와 부가가치세과세표준증명에 의하면 2021년 매출이 2019년과 2020년보다 감소한 사실이 확인된다”고 주장했다. 재판부는 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 재판부는 “공단은 중기부로부터 수익적 행정처분을 할 수 있는 광범위한 재량을 부여받았으므로, 각 공고에서 제시하는 지원금 관련 기준의 공단 해석은 객관적으로 합리적이지 않다거나 타당하지 않다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 이상 가급적 존중돼야 한다”며 “A 씨는 스스로 밝히는 바와 같이 택배업을 하는 자영업자로서 중간 집배점에서 받는 수수료가 유일한 매출액이고 현금영수증, 전자세금계산서와 같이 매월 매출액을 확인할 수 있는 다른 자료는 없다”고 했다. 그러면서 “공단은 A 씨의 매출액이 전년도보다 감소했는지 확인할 수 있는 자료가 없어서 부지급 처분을 하게 된 것”이라며 “지급 기준은 부정수급, 오지급 등의 사례를 미리 예방하고자 시기별 매출액 감소 여부를 비교적 객관적으로 확인할 수 있는 증빙자료를 토대로 한 것이어서 합리성이 인정된다”고 판시했다.

'공인회계사는 고용보험과 산업재해보상보험에 관한 사무를 대행할 수 없다'고 규정한 고용보험 및 산업재해보상보험의 보험료징수 등에 관한 법률(고용산재보험료징수법) 조항이 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A 씨 등이 "고용산재보험료징수법 제33조 제1항 등이 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마139)에서 재판관 5(합헌)대 4(위헌) 의견으로 2월 28일 기각 결정했다. 현행 고용산재보험료징수법은 사업주의 위임을 받아 보험 사무를 대행할 수 있는 자격을 단체 또는 법인, 공인노무사, 세무사로 한정한다. 즉 회계법인은 대행 사무를 할 수 있지만 개인 공인회계사는 불가능하다. A 씨 등은 개인 공인회계사의 보험사무 대행을 허용하지 않아 직업선택의 자유 등이 침해됐다며 2020년 1월 심판을 청구했다. 이에 대해 헌재는 "개인 공인회계사의 경우는 그 직무와 보험사무대행 업무 사이의 관련성이 높다고 보기 어렵고 사업주들의 접근이 용이하다거나 대행 기관으로 추가해야 할 현실적 필요성이 있다고 보기도 어렵다"고 판단했다. 이어 "회계법인은 대행 기관이 될 수 있어 개인 공인회계사를 대행 기관에 별도로 추가할 실익이 상대적으로 적다"며 "대행 기관에 개인 공인회계사를 포함하지 않은 것이 입법자의 형성재량을 벗어나 불합리하다고 보기는 어렵다"고 설명했다. 반면 이종석 헌재소장과 이은애·이영진·김형두 헌법재판관은 반대 의견을 냈다. 심판대상조항이 과잉금지원칙에 위배된다고 판단했다. 이들 재판관은 "보험사무대행기관에 개인 세무사는 포함하면서 개인 공인회계사를 제외할 합리적인 이유를 찾기 어렵다"며 "개인 공인회계사에게도 개인 세무사와 마찬가지로 일정한 직무 경력을 요구하고 교육을 이수하도록 한다면 보험사무대행업무를 처리하는 데 별다른 문제가 발생하지 않을 것으로 보인다"고 밝혔다. 헌재 관계자는 "고용·산재보험 사무대행 기관의 자격을 규정한 고용산재보험료징수법과 시행령 조항의 위헌 여부를 판단한 최초의 결정"이라고 말했다.

아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.

교보생명 가치 평가보고서 작성 과정에서 회계 기준을 위반한 혐의로 재판에 넘겨진 딜로이트안진 소속 회계사들과 이들과 결탁한 재무적투자자(FI) 관계자들에게 무죄가 확정됐다. 대법원 형사1부(주심 오경미 대법관)는 공인회계사법 위반 혐의로 딜로이트안진 소속 회계사 3명과 어피니티컨소시엄(어피니티) 관계자 2명에게 무죄를 선고한 원심을 확정했다(2023도2742). 안진 회계사들은 자사의 재무적투자자(FI)인 어피니티 측의 청탁을 받고 교보생명 관련 풋옵션(주식매수청구권) 가격을 어피니티 측에 유리하도록 허위 보고서를 작성한 혐의를 받았다. 어피니티는 2012년 신창재 교보생명 회장과 풋옵션 조항 등이 담긴 주주 간 계약을 체결했다. 어피니티가 교보생명 지분 24%를 주당 24만5000원에 인수하는 것이 주요 내용이다. 다만 교보생명이 2015년 9월까지 기업공개(IPO)를 하지 않을 경우, 풋옵션을 행사할 수 있는 조항을 담았다. 그런데 기한 내에 교보생명의 기업공개가 이뤄지지 않자 어피너티는 풋옵션을 행사하기로 결정하고 안진회계법인을 풋옵션 가격 평가기관으로 선임했다. 안진회계법인은 교보생명 주식의 1주당 가치를 41만 원으로 평가했다는 내용의 가치평가 보고서를 작성했다. 신 회장 측은 안진회계법인이 풋옵션 행사가격을 의도적으로 과대평가했다며 안진 측 회계사를 검찰에 고발했다. 검찰은 안진이 신 회장에게 풋옵션을 청구하는 과정에서 부정하게 어피니티와 청탁·공모해 교보생명 주식의 공정가치를 허위 보고했다고 보고 안진 임직원 등을 기소했다. 그러나 1,2심은 "안진이 전문가적 판단 없이 어피너티 측의 일방적 지시에 따라 가치 평가 보고서를 작성했다고 볼 객관적인 증거가 없고, 부정 청탁과 금품 수수도 없었다"며 모두 무죄를 선고했다. 대법원도 "범죄 증명이 없다고 보고 무죄로 판단한 1심 판결을 그대로 유지한 2심 판결에 잘못이 없다"이 같은 판결을 확정했다.

선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

이른바 '무자본 갭투자'로 183억 원이 넘는 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는 세 모녀 중 모친에 대해 법원이 중형을 선고했다. 피고인석에 있던 김 씨는 선고 직후 졸도해 쓰러졌고, 호흡곤란을 호소해 법정 경위가 응급조치했다. 서울중앙지법 형사18단독 이준구 판사는 12일 사기 등 혐의로 기소된 김모 씨에 대해 징역 10년을 선고했다(2022고단2678). 이 판사는 "이 사건 빌라는 신축이고 유사 빌라도 많아 피해자들은 지식이나 경험, 자료 부족으로 시세나 전세 가격을 정확하게 파악하지 못한 채 분양 대행업자나 부동산 중개업자 등을 통해 임차했다"며 "피해자들은 김 씨가 자기자본 없이 (빌라) 수백 채를 소유하고 있다는 사실과 자신들이 지급한 금전 등이 리베이트 등에 사용된다는 사실을 고지받지 못했고, 그러한 사실을 알았다면 임대차 계약을 체결하지 않았거나 같은 조건으로 하지 않았을 것이 명백하다"고 밝혔다. 이어 "대부분 피해자들이 분양대행업자나 공인중개사의 설명을 통해 계약을 체결하고, 김 씨가 참석하지 않은 상태에서 위임 받은 사람에게 계약을 체결했더라도 계약 당사자는 김 씨이고 그 전에 고지해야 할 의무는 당사자인 김 씨에게 있다"며 "이를 (고지)하지 않은 것은 사기죄에 해당한다"고 설명했다. 이 판사는 또 "전세 사기는 서민층과 사회초년생 등 피해자 삶의 밑천을 대상으로 그 기반을 뿌리채 흔드는 중대한 범행"이라며 "김 씨는 기망행위가 없었다거나 피해 금액을 산정할 수 없다는 납득할 수 없는 변명으로 일관하면서 반성하지 않고 있다"고 지적했다. 이어 "85명이라는 다수 피해자가 발생했고, 피해금액도 183억 원이 넘을 정도로 매우 크다"며 "(김 씨는) 피해회복 노력을 하지 않았고 일부 피해자가 보증금 대위변제를 받아 퇴거하자 그 빌라에 단기 월세 임차인을 들이는 등 겨엦적 이익추구에만 몰두했는데, 종합적으로 김 씨에게 중형을 선고하는 것이 불가피하다"고 밝혔다. 김 씨는 2017년부터 두 딸의 명의로 서울 강서구와 관악구 등 빌라 500여채에 대해 전세를 끼고 사들인 다음 세입자 85명에게 183억 원 상당의 보증금을 받아 가로챈 혐의로 재판에 넘겨졌다. 김 씨는 신축 빌라 분양대행업자와 임차인을 모집하고 분양대금보다 비싼 전세 보증금을 받았으며, 일부를 리베이트로 챙긴 뒤 건축주에게 분양대금을 지급하면서 자기 자본을 사용하지 않고 빌라를 사들여 갭투자를 이어갔다. 한편, 검찰 수사 과정에서 다른 전세 사기 혐의가 드러난 김 씨는 딸들과 함께 추가 기소돼 형사26단독의 심리로 별도 재판을 받고 있다.

사진설명=(왼쪽부터) 강용석 변호사, 김세의 전 MBC 기자, 김용호 전 스포츠월드 기자 <사진=연합뉴스> 조국 전 법무부 장관의 딸 조민 씨가 포르쉐 자동차를 탄다고 주장했다가 재판에 넘겨진 강용석(54·사법연수원 23기) 변호사 등 유튜브 채널 '가로세로연구소' 출연진에게 1심 법원이 무죄 판결을 내렸다. 서울중앙지법 형사3단독 이종민 판사는 20일 정보통신망법상 명예훼손 혐의로 기소된 강 변호사와 김세의 전 MBC 기자, 김용호 전 스포츠월드 기자에게 모두 무죄를 선고했다(2022고단4806). 재판부는 "피해자가 당시 빨간색 포르쉐를 운행한 사실이 없음은 인정한다"면서도 "피해자에 대한 피고인들의 표현 자체가 피해자의 사회적 가치나 평가를 저하시키는 행위라고 단정하기 어렵다"고 했다. 이어 "발언은 실질적으로 공인인 조 전 장관의 청렴성에 관한 명예훼손적 표현에 해당한다고 볼 수 있으나, 피해자에 대한 명예훼손적 표현으로 보기 어렵다"고 밝혔다. 그러면서 "설령 피고인들의 발언이 명예훼손적 표현에 해당한다고 해도, 피고인들의 발언은 공인인 조 전 장관의 후보자로서의 자질, 재산 형성등 여러 의혹을 제기하며 이뤄진 것"이라며 "조 전 장관의 가족인 조 씨에 대한 외제차 운행 여부에 관한 의혹 제기 역시 공인인 조 전 장관과 관련해서는 공적 관심사에 해당하고, 조 씨 또한 단순한 사인에 불과하다기보다는 공적 인물에 해당된다고 보는 것이 타당하다"고 했다. 그러면서 "공적 관심사에 관해서는 폭넓은 비판과 의혹 제기가 감수돼야 하는데, 이에 대한 의혹 제기를 뒷받침할 만한 제보가 실제로 존재한다"고 부연했다. 강 변호사 등은 2019년 8월 유튜브에서 부산대 의학전문대학원 주차장에 주차된 포르쉐 사진을 제시하며 '조 씨가 빨간색 스포츠카를 타고 다닌다'는 허위 사실을 말한 혐의로 기소됐다. 조 씨는 올해 3월 공판에 증인으로 출석해 "한 번도 외제차나 스포츠카를 몰아본 적이 없다"며 강 변호사 등이 지목한 차량은 다른 사람의 것이라고 증언했다.

[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

문재인 전 대통령의 아들 문준용 씨 <사진=연합뉴스> 문재인 전 대통령의 아들 준용 씨가 자신의 특혜 채용 의혹을 제기하며 지명수배자로 지칭한 포스터를 게시한 정준길(57·사법연수원 25기) 변호사를 상대로 2심에서도 일부 승소했다. 앞서 1심은 정 변호사가 문 씨에게 700만 원을 지급하라고 판단했다. 서울고법 민사13부(부장판사 문광섭·정문경·이준현)는 문 씨가 정 변호사를 상대로 낸 3000만 원의 손해배상 청구 소송(2022나2036293)에서 원·피고의 항소를 기각했다. 정 변호사는 2017년 5월 국민의힘 전신인 자유한국당 중앙선거대책위원회 브리핑에서 포스터를 공개하고 "문 씨는 부정 특혜 채용 문제로 청년들과 국민의 직접 해명을 요구받고 있는 사람"이라며 "문 씨에 대한 국민 지명수배를 선언한다"고 주장했다. 이에 문 씨는 자신이 특혜를 받지 않았음에도 정 변호사의 브리핑과 포스터를 통해 명예가 훼손됐다며 소송을 냈다. 재판부는 "정 변호사는 사건 관련 포스터와 브리핑에서 특혜채용 등을 판단할 만한 구체적인 사실관계나 정황은 적시하지 않은 채 '지명수배', '출몰' 등 지나치게 모멸적인 표현을 사용했다"며 "유력 대통령 후보 아들의 특혜 의혹 자체는 공적 관심사라 할 수 있더라도 본인이 직접 '공인'이 된다고 보긴 어렵다"고 판단했다. 1심은 지난해 8월 "이 사건 브리핑 및 포스터는 마치 문 씨가 중대한 범죄를 저지르고 도주 중인 범죄자인 것처럼 묘사하고 있고, 지나치게 감정적이고 모멸적인 표현을 사용해 문 씨의 인격권을 침해하고 있다"며 700만 원을 배상하라고 판결했다. 양 측은 1심 판결에 불복해 항소했다.

매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.