변호사도 부동산 공인중개 업무를 할 수 있는지를 둘러싼 2라운드 법정공방이 19일부터 시작된다. 앞서 국민참여재판으로 진행된 1심에서는 공인중개사 자격 없이도 변호사는 부동산 거래를 중개할 수 있다는 결론이 내려져 2심에서도 같은 판단이 나올지 주목된다. 서울고법 형사7부(재판장 김시철 부장판사)는 공인중개사 자격 없이 부동산 거래를 중개한 혐의(공인중개사법 위반)로 기소돼 1심에서 무죄 판결을 받은 트러스트 부동산 대표 공승배(45·사법연수원28기) 변호사의 항소심(2016노3746) 공판을 다음달 19일 열고 본격적인 심리에 나선다. 항소심은 판사들로만 구성된 일반 재판 형태로 진행된다. 공 변호사는 지난해 1월 부동산 중개사이트인 '트러스트 부동산(www.trusthome.co.kr)'을 오픈해 부동산 중개 시장에 뛰어들었다. 공 변호사는 법률전문가인 변호사가 부동산 거래와 관련한 일체의 법률자문을 제공한다는 점을 장점으로 내세웠지만, 공인중개사업계는 공 변호사를 공인중개사법 위반 혐의로 고발하는 등 강력 반발했다. 검찰은 지난해 7월 19일 공 변호사가 공인중개사가 아님에도 '트러스트 부동산'이란 명칭을 써 '개업 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 사무소, 부동산 중개와 유사한 명칭을 사용할 수 없다'는 공인중개사법 제18조 2항을 위반했다고 판단해 불구속 기소했다. 공 변호사는 관할 지방자치단체인 강남구청에 중개사무소 개설 등록을 하지 않은 채 중개업을 하고 중개매물을 홈페이지에 광고한 혐의도 받았다. 공 변호사는 지난해 11월 7일 서울중앙지법에서 열린 국민참여재판에서 무죄를 선고받았다(2016고합833). 당시 재판에서 검찰과 변호인단은 변호사가 부동산 중개 등 공인중개사 업무를 할 수 있는지 여부를 두고 일반 국민으로 구성된 배심원 앞에서 치열한 공방을 벌였다. 배심원단은 무등록 중개업, 유사 명칭 사용, 중개 대상물 표시·광고 등 공 변호사의 3가지 공소사실에 각각 4대 3의 의견으로 모두 무죄 평결했고, 1심 재판부는 이를 그대로 받아들여 무죄를 선고했다. 1심 결과에 대해 공 변호사 측은 "부동산 중개서비스 개혁과 국민 선택권 확보를 염원하는 소비자들의 뜻이 반영된 것"이라며 "앞으로 부동산 거래와 관련된 불안과 불신을 해소하고, 합리적인 수수료와 전문적인 법률 자문으로 소비자 서비스 품질을 향상하기 위해 더욱 노력하겠다"고 했다. 반면 한국공인중개사협회는 "변호사는 변호사 고유 업무가 있고 공인중개사는 중개사 고유 업무가 있는데 무슨 궤변으로 이런 판결을 내렸는지 알 수 없다"며 "변호사가 등록을 안 하고 자격증 없이도 영업하는 것을 용인해준다면 공인중개사는 구태여 등록을 할 필요가 없지 않으냐"라고 반발했다. 검찰도 1심 결과에 불복해 항소했다.

부동산중개업자가 다가구건물 임대차계약을 중개할 때 임대인이 다른 임차인과의 권리관계를 공개하지 않는다는 사실을 임차의뢰인에게 알려주지 않았다면 영업정지 처분을 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 대구지법 행정1부(재판장 권순형 부장판사)는 7일 부동산중개업자 김모씨가 대구광역시 동구청을 상대로 낸 부동산중개업 업무정지등 처분취소 청구소송(2013구합3124)에서 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "중개업자는 다가구주택을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 한다"며 "중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안되고 임대인에게 다른 임차인의 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금·임대차 시기와 종기 등에 관한 그 자료를 요구해 확인하고 임차인에게 자료를 제시하고 설명해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 "임대인이 다른 임차인의 임대차보증금 등에 관한 자료 요구에 불응한 경우 중개업자는 불응한 사실도 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무가 있는데 김씨는 임차인에게 설명도 해주지 않고 확인·설명서에 기재하지도 않았다"고 말했다. 2013년 6월 김씨는 다가구주택 건물의 임대차계약을 중개했다. 그런데 건물이 건축물대장상에는 4가구라고 기재돼 있었는데 실제로는 5가구가 살고 있었다. 2012년에 구청은 시정명령을 내리고 건축물 대장에 위반건축물이라고 적었다. 그러나 김씨는 계약을 중개할 때 중개대상물확인·설명서의 '건축물대장 위반 내용란'에 아무런 내용도 쓰지 않았다. 임차인은 김씨에게서 아무런 설명도 듣지 못 하고 계약을 체결했다. 2013년 9월 구청은 "김씨가 공인중개법상의 설명의무를 위반했다"며 영업정지 3개월 처분을 했다. 김씨는 "임대인이 임차관계를 정확하게 알려주지 않아 설명을 못 했다"며 행정심판을 청구해 영업정지기간을 3개월에서 2개월로 줄였지만 불복하고 소송을 냈다.

다른 여성과 1년간 3000여통의 전화를 주고받은 남편에게 혼인 파탄의 책임을 인정한 판결이 나왔다. 서울가정법원 가사4부(재판장 한숙희 부장판사)는 12일 김모(64)씨가 아내인 최모(63)씨를 상대로 낸 이혼 등 청구소송(2011드합4995)에서 "김씨는 최씨에게 위자료 3000만원을 지급하라"며 원고일부패소 판결을 내렸다. 재판부는 재산분할과 관련해서는 최씨가 김씨에게 4500만원을 지급하는 조건으로 부부 공유 건물을 소유하도록 했다. 재판부는 판결문에서 "파탄의 근본적이고 주된 책임은 김씨에게 있고, 특히 아내에 대한 폭행, 아내의 감정을 배려하지 않은 채 자신의 취미생활만을 추구하고 다른 여자와 단순한 친분 이상의 관계를 맺은 점 등이 혼인파탄의 근본적인 원인이 된다"고 밝혔다. 이어 "부부 쌍방이 서로 이혼을 원하고 있고, 2008년 이후 서로 각방을 써온데다 소 제기 이후에도 다툼을 계속하는 등 혼인 관계가 회복하기 어려운 상황에 이른 것으로 보여 혼인관계 파탄이 인정된다"고 설명했다. 최씨는 2008년 남편인 김씨에게 부동산중개업 공부를 권유했는데, 김씨는 학원에서 알게된 사람들과 댄스 강습소를 다녔다. 이를 못마땅하게 여긴 최씨는 강습소를 다니지 말라고 요구했고 부부는 이 문제로 몸싸움을 할 정도로 심하게 다퉜다. 또 김씨는 2010년 7월부터 1년간 다른 여성과 3000여통의 통화를 했고, 이는 총 통화량의 70%에 달했다.

공인중개사 자격이 없는 사람이 부동산 매매계약을 중개하고 계약 당사자에게 수수료를 받기로 한 약정은 무효라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 양창수 대법관)는 공인중개사사무소에서 중개보조인으로 일하던 임모(42)씨가 부동산매매를 중개하고 계약당사자인 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 청구소송 상고심(☞2008다75119)에서 원고패소한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "공인중개사자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반해 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장해 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산거래가격이 상대적으로 높은 점에 비춰 보면 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 사고를 사전에 예방하고 만약 사고가 발생해도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "중개사무소 개설등록에 관한 규정들은 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하고 있고 이는 강행법규에 해당해 이 사건 지급약정이 무효라고 본 원심은 옳다"고 판단했다. 임씨는 서울 은평구에 있는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 일하며 2005년 A교회가 은평구 일대 건물을 25억원에 사들이는 계약체결을 중개했다. 임씨는 매매계약서의 매수인 측 중개업자란에 자신의 이름을 기재했고 A교회는 임씨에게 수수료 3,000만원을 지급하기로 약정했다. 그러나 이후 교회 측이 "임씨는 중개보조인에 불과하다"며 중개료지급을 거부하자 임씨는 소송을 냈다.

부동산 중개업자가 공제조합과 책임보험기간이 만료됐는데도 갱신하지 않았다면 제재대상이 된다는 판결이 나왔다. 부동산중개업법은 중개업자가 영업수행 중 고객에게 손해를 입힌 경우 이 손해를 보장하기 위해 개업할 때 중개업자가 책임보험과 공제조합에 가입하도록 하면서 이를 이행하지 않을 경우 '등록취소'를 하도록 규정되어 있다. 이번 판결은 이런 법규정을 부동산중개업법 취지상 보험기간이 만료돼 계약을 갱신할 경우에도 확대적용해야 한다는 취지의 판결로 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 서울고법 특별6부(재판장 조병현 부장판사)는 22일 "6개월의 영업정지처분을 취소해 달라"며 부동산중개업자 박모씨가 평택시 송탄출장소장을 상대로 낸 영업정지처분취소청구소송 항소심(☞2007누5884)에서 "부동산중개업 '업무개시'에는 '갱신'의 의미도 포함되므로 영업정지처분은 정당하다"고 판결했다. 그러나 재판부는 "6개월의 영업정지는 지나치다"며 원고 승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "중개업자의 고객에 대한 손해배상책임 이행보장을 위한 책임보험과 공제조합 가입은 규정내용이나 입법목적상 중개업을 영위하는 모든 기간에 걸쳐 이행돼야 한다"면서 " 중개업자가 보증기간이나 공제기간 만료일까지 다시 보증보험이나 공제에 가입하는 등의 계약갱신 조치를 이행하지 않은 채 업무를 계속한 경우에도 실효성 확보를 위해 등록취소 등의 제재를 가해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산 중개업법 '업무를 개시한 경우'는 중개업자가 최초로 사무소 개설등록을 하고 중개업 업무를 시작한 경우 뿐만 아니라 처음 업무를 시작하여 가입한 보증 또는 공제기간이 만료된 후 업무를 계속하는 경우도 포함된다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 부동산중개사 박씨는 2003년 평택시에서 부동산중개업을 시작하면서 법에 따라 공제금액 5,000만원, 공제기간은 1년으로 하여 공제조합에 가입했으나 1년이 지난 후 다시 공제조합에 가입하지 않고 있다가 행정청으로부터 6개월의 영업정지처분을 받자 소송을 냈다.

변호사가 부동산중개업을 하려면 공인중개사 자격증을 추가로 취득해야 한다는 대법원판결이 처음으로 나왔다. 이에 따라 변리사법이나 세무사법과는 달리 부동산중개업법이 변호사의 자동자격부여에 관해 명시적으로 규정하지 않아 시작된 이번 법정싸움은 오랜 공방끝에 공인중개사들의 승리로 끝나게 됐다. 대법원 특별1부(주심 강신욱 대법관)는 11일 이모(41) 변호사가 "부동산중개사무소 개설등록신청을 거부한 것은 부당하다"며 서울 서초구청장을 상대로 낸 거부처분취소소송 상고심(☞2003두14888)에서 이 변호사의 상고를 기각하고 원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "변호사법 제3조와 제109조1호 등 관련 규정에 의하면 변호사의 직무는 법률상 전문지식에 기해 제공되는 소송 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 기타 법적 서비스를 처리하는 것이므로 거래당사자의 행위를 사실상 보조하는 업무를 수행하는데 그치는 구 부동산중개업법 제2조1호 소정의 중개행위와는 구별되는 만큼 변호사법 제3조의 '일반 법률사무'에 중개행위가 당연히 포함되는 것이라고 해석할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "변호사에게 부동산중개업이 허용된다고 한다면 변호사 직무의 독립성을 해할 염려가 있을 뿐만 아니라 비밀유지의무, 이익충돌회피의무 등 변호사의 신분상·직무상 의무를 규정한 변호사법의 입법취지와 상충될 여지가 있는 점, 변호사와 공인중개사의 가격제도를 두게 된 취지, 각각의 자격요건, 시험방법 및 과목, 양성제도의 각 상이점 등을 종합하면 변호사의 직무와 부동산중개업이 합치되지도 않는다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "변호사의 직무에 부동산중개행위가 당연히 포함된다고 해석할 수도 없고, 변호사법에서 변호사의 직무가 구 부동산중개업법 시행령 제5조 단서 소정의 '다른 법률의 규정'에 해당한다고 명시한 바도 없으므로, 변호사는 구 부동산중개업법 제4조1항과 4항, 같은 법 시행령 제5조에 규정된 중개사무소개설등록의 기준을 적용받지 않는다고 할 수는 없다"고 설명했다. 이 변호사는 2002년7월 서초구청에 부동산중개사무소 등록을 신청했다가 거부당하자 서울행정법원에 소송을 제기했으나 1·2심에서 모두 패소했었다. 한편 대한변협은 2001년 서울의 한 법무법인에서 근무하고 있는 H변호사(40)가 낸 질의에 대해 "변호사도 부동산중개 행위를 할 수 있다"고 답변, 논란이 시작됐다. 변협은 당시 "부동산중개업법 등을 종합하면 '알선'은 의뢰인의 부탁을 받아 중개대상물과 이에 관한 거래에 관한 '상의·물색·소개·조력·약정서 작성 등 일련의 행위를 포괄한 행위'를 뜻하는 것으로 해석된다"며 "따라서 그것은 변호사법 제3조가 변호사의 직무로 정한 '일반법률사무'에 속하는 법률사무 내지 이에 부수된 행위에 속하는 것이므로 변호사는 직무의 일환으로 당연히 부동산중개업이 규정한 중개행위를 할 수 있다"고 설명했었다.