민법의 등기취득시효제도는 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 민법 제245조 1항이 규정하고 있는 이 제도는 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 진정한 소유자가 아니라도 소유권을 취득하도록 하는 내용이다. 헌재는 상속재산인줄 몰라 소유권을 행사하지 못하다가 타인의 등기취득시효로 부동산 소유권을 잃게 된 김모씨가 "등기취득시효는 위헌"이라며 낸 헌법소원사건(2015헌바257)에서 최근 재판관 전원일치로 합헌 결정했다. 헌재는 "민법의 등기취득시효 조항은 부동산을 점유하면서 소유자로 등기한 자의 상태가 오랜기간 계속됐을 때 그 사실상태를 신뢰한 자를 보호하고 법률질서의 안정을 기하기 위한 것"이라고 밝혔다. 이어 "등기취득시효 조항이 있더라도 원소유자는 시효가 진행하는 10년 동안 소유권에 기해 점유자의 점유를 배제하거나 원인무효의 등기를 말소할 수 있고, 부동산을 자유롭게 사용·수익·처분할 수 있는 기회를 보장받는다"며 "등기취득시효 조항은 점유자의 등기 및 선의·무과실까지 요구해 시효취득의 요건을 엄격히 정하고 있으므로 원소유자 보호도 충분히 배려하고 있다"고 설명했다. 헌재는 또 "우리나라 부동산 거래 실정에 비춰보면 10년 내에 부동산 등기를 신뢰하고 계약 등을 체결하는 자가 다수 발생할 가능성이 있고, 민법도 부동산 물권 변동에 관해 성립요건주의를 취하고 있다"며 "이런 조건 아래에서 10년 동안 타인이 부동산을 점유하는 것을 방치했을뿐만 아니라 타인 명의의 등기까지 방치한 자보다는 10년간 과실없이 부동산을 점유하며 소유자로 등기한 자를 보호할 필요성이 더 크다"고 덧붙였다.

계약명의신탁 약정을 맺은 수탁자가 원소유자(매도인)와 직접 부동산 매개계약을 체결해 취득세와 농어촌특별세를 납부했다면, 계약명의신탁자가 수탁자에게서 부동산의 명의를 이전받을 때 다시 취득세 등을 부과해서는 안 된다는 판결이 나왔다. 이 판결은 계약명의신탁물에 대한 과세를 대법원 판례와는 달리 '이중과세'로 접근했다는 점에서 대법원의 판단이 주목된다. 서울고법 행정1부(재판장 고의영 부장판사)는 최근 D사가 남양주시장을 상대로 낸 취득세 등 부과처분 취소소송 항소심(2011누38133)에서 1심을 취소하고 "남양주시는 취득세 등 10억9500만원을 돌려주라"며 원고승소 판결을 내렸다. 계약명의신탁이란 신탁자가 수탁자와 약정을 맺고, 수탁자가 당사자로서 매도인과 매매계약을 체결하고 등기도 자기 앞으로 하는 것을 말한다. 부동산실명법에 따라 명의신탁약정은 무효이지만, 매도인이 명의신탁을 알지 못했을 때, 즉 선의인 경우에는 명의수탁자 명의의 등기는 유효하다. 이 경우 취득세는 누가 부담하는지가 문제되는데, 대법원은 "매도인이 명의신탁을 알았을 때, 즉 악의이면 권리 이전 자체가 이뤄지지 않고, 선의이면 명의수탁자가 확정적으로 재산에 대한 권리를 취득하게 돼, 어느 경우이든 재산에 대한 권리가 명의신탁자에게 귀속되지는 않으므로 명의신탁자에 대해 취득세를 부과할 수는 없다"는 입장이다(2012두14804). 따라서 명의수탁자가 취득세를 부담해야 한다. 문제는 명의수탁자가 신탁해지에 따라 등기를 신탁자에게 넘겼을 때 취득세를 다시 부과할 것인가 여부다. 대법원 판례를 기계적으로 따르면 '선의의 매도인에게서 명의수탁자로 이전하는 것'과 '명의수탁자에게서 신탁자로 이전하는 것'은 별개이므로 신탁자에게 다시 취득세를 부과하는 것은 당연하다. 1심 재판부도 "별개의 취득행위이므로 이중과세로 볼 수 없다"고 판시했다. 하지만 항소심 재판부는 '담세력'이라는 관점에서 접근했다. 재판부는 판결문에서 "명의신탁자에게 대금지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 취득행위가 있었던 단계의 담세력이 포착돼 취득세 납세의무가 이행됐다면, 그 후 신탁해지에 따라 등기명의라는 소유권이전의 형식에 의한 취득행위가 있었던 단계의 담세력이 별개로 포착돼 명의신탁자가 또다시 취득세 납세의무를 부담한다고 할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착해 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종"이라며 "담세력이란 납세의무자가 개인적으로 어느 정도의 조세를 부담할 수 있는가 하는 경제적 능력으로, 두 번째 단계에서 포착되는 명의신탁자의 담세력은 별개의 것으로 볼 수 없다"고 지적했다. 법원 관계자는 "이번 판결은 대금지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 취득행위가 있었던 단계와 등기명의라는 소유권 이전의 형식에 의한 취득행위가 있었던 단계 등 두 단계 중 한 번만 취득세를 부담하면 된다는 취지의 판결"이라고 설명했다. 대법원이 이번 항소심 재판부가 개발한 법리를 받아들일지 관심이 집중된다. D사는 남양주시에서 공동주택 신축사업을 추진하면서 농지법상의 제한을 피하기 위해 2003~2004년에 걸쳐 대표이사 등을 내세워 9만5121㎡의 농지를 매입했고 취득세 등 11억770만원도 대표이사 등의 명의로 납부했다. 2007년 D사는 이 토지의 명의를 넘겨받았는데, 남양주시는 2010년 8월 취득세 등 10억9500만원을 다시 부과했다.

공익사업을 위해 수용된 토지가 사업변경 등으로 더이상 필요없게 됐을 경우 원소유자가 환매권을 행사할 수 있는 기간을 수용개시일로부터 10년으로 제한한 구 토지수용법은 합헌이라는 헌재결정이 나왔다. 헌재는 이번 사건에서 심판대상을 구 토지수용법으로 한정했지만 같은 취지의 내용이 현재 '공익사업을 위한 토지등의 취득및보상에 관한 법률(공익사업법)' 제91조에도 규정돼 있어 향후 이 조항이 헌재의 판단을 받게될 경우에도 합헌이 나올 가능성이 클 것으로 보인다. 헌법재판소는 1990년에 도로확장사업과 관련해 자신의 토지를 국토관리청에 판 김모씨가 2006년 사업에 포함되지 않은 토지를 환매하려고 했지만 환매권 행사기간이 지났다는 통지를 받자 "구 토지수용법이 '수용일로부터 10년' 이내에 환매권을 행사할 수 있다고 한 것은 재산권을 침해한다"며 낸 헌법소원(2008헌바26)에서 재판관 6(합헌)대 3(위헌)의 의견으로 최근 합헌결정을 내렸다. 헌재는 결정문에서 "환매기간의 설정규정이 없다면 공공사업시행자의 지위나 토지를 둘러싼 관계인들의 법률관계가 불안정해지고 토지 등의 사회경제적인 이용이나 개발이 저해될 우려가 있고 다른 한편으로는 사회일반의 이익으로 돌려야 할 개발이익이 원소유자 개인의 이익으로 돌아갈 수도 있는 등 오히려 불합리한 사태가 초래될 수 있다"고 설명했다. 헌재는 따라서 "이러한 사태를 막고 권리관계의 법적 안정성을 도모하기 위해서는 환매기간을 제한하는 것이 적절하고 대체로 10년이라는 기간은 그동안 해당 토지를 둘러싼 사업시행자나 제3자의 이해관계가 상당한 정도로 두껍게 형성되는 기간이라 보여져 적절하고 환매권자는 수용당시에 이미 정당한 보상을 받았으므로 환매권 행사기간이 정해졌다 하더라도 이는 재산권침해가 아니다"고 판단했다. 헌재는 심판대상과 관련해서는 "국가가 1992년 김씨의 환매대상 토지를 취득했으므로 환매권 행사기간경과로 인한 환매권소멸과 관련해 이 사건에 적용되는 법은 공익사업법이 아니라 그와 내용이 동일한 구 토지수용법"이라고 판단했다. 그러나 조대현·이동흡 재판관은 "현행 법률인 공익사업법 제91조1항을 심판대상조항에 포함해 판단해야 한다"며 반대의견을 냈다. 김씨는 1990년 구미·선산고속도로 확장사업과 관련해서 자신의 토지를 같은해 8월 부산지방국토관리청에 매도했다. 이후 1994년 도로확장사업이 종료됐고 김씨의 토지일부는 도로부지에서 제외돼 주차장부지로 이용됐다. 김씨는 자신에게 환매권이 발생했다는 통지를 받지 못한 채 지내오다 2006년 환매청구를 했다. 하지만 국가는 환매권제척기간 10년이 경과했다며 김씨의 청구를 거절했다. 이에 김씨는 국가를 상대로 소유권이전등기소송을 진행하는 한편 위헌법률심판제청을 신청했지만 기각되자 2008년4월 헌법소원을 냈다.

공익사업을 목적으로 수용한 토지 중 일부분이 사업변경 탓에 더이상 쓰이지 않는다면, 원래 소유자는 토지를 돌려받을 수 있다는 판결이 나왔다. 수원지법 민사3부(재판장 유상재 부장판사)는 최근 용인시 기흥구 소재 토지를 수용당한 원소유자 김모씨가 "수용 후 사용않는 땅을 환매할 수 있게 해달라"며 한국토지공사와 국가를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 항소심(2008나11273)에서 원심대로 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조1항을 보면 '취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인은 필요없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 토지에 대해 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다'고 규정돼 있다"고 밝혔다. 이어 재판부는 "이 토지는 당초 계획과 달리 도로시설로 이용되지 않고 있어 결국 사업에 필요없게 돼 특별한 사정이 없는 한, 환매권 행사의 대상이 된다"고 덧붙였다. 재판부는 한편 토공측이 제기한 "도로사업이 명시적으로 폐지·변경되지 않아 환매권 행사요건이 불충분하다"는 주장에 대해 "법에서 말하는 '취득 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 경우'의 여부는 사업시행자의 주관적 의사와는 관계없이 객관적 사정에 따라 판단한다"고 일축했다. 또 국가가 주장하는 "향후 토지활용 가능성과 환매 후 재수용의 경우 예산 과다투입으로 인해 예산낭비 결과 초래" 부분은 "환매권을 인정하는 이유는 원래 소유자가 자신의 자발적인 의사로 소유권을 상실하는 것이 아닌 점에서 토지의 공익상 필요가 소멸한 때, 원소유자의 의사에 따라 소유권을 회복시켜 주는 것이 공평의 원칙에 부합한다는데 있어 환매권 행사를 방해할 근거가 될 수 없다"고 판시했다. 김씨는 1997년6월 경기도 용인시 기흥구에 있는 밭 662㎡가 국도 확장부지에 포함돼 토지보상금 2억1,000여만원을 받고 토지소유권을 한국토지공사를 거쳐 국가에 넘겨줬다. 그러나 2000년3월 도로공사가 완료된 후 김씨가 수용당한 토지 중 43%인 287㎡는 평탄작업만 이뤄진 채 도로로 사용되지 않고 도시계획상 도로시설 밖에 남아 있었으며, 이 땅을 용인시가 2006년12월 다른 사람에게 임대하자 2007년5월 287㎡에 해당하는 보상금 9,000여만원을 공탁하고 환매를 요청했고, 토공이 이를 거부하자 소송을 냈다. (수원)

군사목적을 위해 증권매수형식으로 징발된 토지는 환매기간이 경과했더라도 토지의 원래 소유자에게 환매권을 인정해 줘야 한다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 상환기간이 종료되면 징발된 토지에 대해 원소유자의 환매권을 인정해 주지않던 대법원 판결과 다른 것으로 앞으로 상급법원의 판단이 주목된다. 서울중앙지법 민사30부(재판장 崔東軾 부장판사)는 국군창동병원 부지로 징발됐다가 현재 북부지법과 지검 이전예정부지의 원 소유자인 문모씨 등 19명이 국가를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송(2003가합88849)에서 "법률이 정한 환매권을 인정하지 않는 '예외적인 사유'에 해당한다"며 지난달 25일 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "매수한 징발재산의 처리에 대해 규정한 징발재산법 제20조의2는 환매권을 규정한 동법 제20조의 규정과는 달리 환매기간이 경과한 징발재산에 대해 국가가 국유재산법의 규정에도 불구하고 원소유자나 그 상속인에게 수의계약으로 매각할 수 있다는 취지로 규정되어 있기는 하나 제20조의2 규정을 신설한 취지가 법상 증권매수한 부동산은 국가가 부동산을 강제로 징발하고 매수대금도 증권으로 지급한 후 연 5푼의 이율로 1년 거치 10년 분할상환하는 등 원소유자 등에게 불이익을 주던 점을 감안할 때 제20조에 규정된 환매기간이 경과해 환매권을 행사할 수 없는 경우에도 수의계약에 의해 원소유자나 그 상속인에게 징발재산의 소유권을 회복할 수 있도록 하기 위한 것"이라고 밝혔다. 재판부는 이어 "징발재산법 제20조의2 제2항에서 매각대상 재산이 공공사업지역에 편입돼 다른 법률에서 그 공공사업목적 이외의 다른 목적으로의 처분을 제한하는 경우, 국가가 징발재산을 원래소유자나 그 상속인에게 매각하지 않고 공공사업 시행자에게 매각할 수 있도록 예외규정을 둔 점, 원 소유자와 그 상속인에게 그 뜻을 통지할 의무 등에 대해 규정한 제3항과 제4항 등에 비춰보면 제20조의2 제2항에서 규정된데로 징발재산이 공공사업지역에 편입되어 다른 법률에서 그 공공사업목적 이외의 목적으로 처분을 제한하는 경우를 제외하고는 원 소유자와 그 상속인에게 제20조의2 제1항에 의해 국가에 대해 군사상 필요없게 된 징발재산을 수의계약에 의해 매각해 줄 것을 청구할 권리가 인정된다"고 덧붙였다. 그러나 재판부는 "이 사건 부동산은 국토의계획및이용에관한법률에 의해 주민편익시설인 공공공지, 사회복지시설, 도서관 등의 도시계획시설로 정해져 있고, 서울북부지법 및 서울북부지검의 청사부지로 결정되어 공공청사부지로의 변경을 위한 도서관리계획변경 입안절차가 진행 중에 있어 제20조의2 제2항이 규정한 '공공사업지역에 편입되어 다른 법률에서 그 공공사업목적 이외의 다른 목적으로의 처분을 제한하는 경우'에 해당한다"며 "원고들은 토지에 대해 매각을 청구할 권리가 없다"고 덧붙였다. 한편 대법원은 지난 98년 징발재산정리에관한특별조치법 제20조2의 규정은 같은 법 제20조의 규정과 달리 환매기간이 경과한 징발재산에 대해 국가가 국유재산법의 규정에도 불구하고 피징발자에게 수의계약으로 매각할 수 있다는 취지일 뿐 원 소유자에게 우선매수권(환매권)을 인정하는 것은 아니라는 판결(☞98다208)을 내린바 있다.

빌려준 수표사본이 위조에 이용됐더라도 사전에 위조이용 사실을 예상치 못했다면 수표 소지자는 금융기관에서 수표금을 찾을 수 있다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사27단독 成忠容판사는 11일 주모씨가 농협중앙회를 상대로 낸 9억원 수표금 청구소송(2002가단168611)에서 “원고에게 수표금액 9억원을 지급하라”고 원고승소판결했다. 成 판사는 판결문에서 "사채시장에서는 자금 과시용으로 수표사본을 빌리는 관행이 있는 점과 원고가 위조범에게서 따로 수표금을 분배받은 일이 없는 점 등에 비춰 원고는 자신의 수표사본이 위조범행에 사용될 것을 예상했다고 보기 어려워 과실을 인정할 수 없다"고 밝혔다. 지난해 1월 농협중앙회에서 18억원어치 자기앞수표를 발행받은 주씨는 사채업자 강모씨가 '부동산 매입시 자금 과시용으로 쓰겠다'며 수표 사본을 빌려달라고 하자 6백48만원을 받고 사흘간 사본을 빌려줬다. 강씨로부터 여러 사채업자를 거쳐 수표사본을 입수한 위조범들은 농협중앙회에서 위조수표로 6억7천만원을 받아 달아났으며, 주씨는 자신의 수표중 문제가 생긴 9억원어치에 대해 뒤늦게 지급제시를 했으나 농협측이 사고액 4억8천여만원을 제외하고 나머지만 주겠다고 하자 소송을 냈다.

근저당권이 설정돼 있고 이보다 후순위인 임차인이 세들어 살고 있는 집을 강제경매절차에서 경락받은 경락인이 경락대금을 지급하기 전 집주인이 선순위 근저당권을 말소해 주었다면 경락인은 경락대금을 완납해 소유권을 취득하더라도 임차권자에 대항할 수 없으므로 집주인이 손해를 배상해야한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 제3부(주심 高鉉哲 대법관)는 지난달 25일 서울구로구 소재 아파트를 강제경매절차에서 낙찰받은 권모씨(54)가 이 아파트의 원래 소유자인 박모씨(51)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2002다70075)에서 원고의 상고를 받아들여 원고 패소판결을 내린 원심을 파기하고, 사건을 서울고법으로 되돌려 보냈다. 재판부는 판결문에서 "원고가 부동산 경매절차에서 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 낙찰받았는데도 피고가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 원고에게 아무런 고지도 하지 않아 손해를 입혔다면 피고는 민법 제578조 제3항의 규정에 따라 원고가 입게된 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "경매에 참가하는 자는 자기의 책임과 위험부담하에 경매목적물에 관한 권리관계를 분석해 경매참가여부 및 매수신고가격 등을 결정해야 하나 경매기일이 지난 후에 발생한 선순위 근저당권 말소라는 사정변경으로 인한 부담까지 경락인인 원고에게 귀속시킬 수는 없다"고 덧붙였다. 원고 권씨는 2000년12월 이 아파트에 선순위 근저당권이 설정돼 있어 후순위 임차인에게 임대차보증금 반환의무가 없을 것으로 예상하고 입찰가액 7천7백여만원으로 아파트를 낙찰받았는데 원 집주인이던 피고가 경매대금 납부기일 전에 선순위 근저당권의 채무를 갚아 버려 임차인에게 대항력이 생겨 임대차보증금 반환의무를 지게되자 소송을 냈다. 홍성규 기자