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주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2019가합4453
손해배상 청구의 소
서울중앙지방법원 제19민사부 판결 【사건】 2019가합4453 손해배상 청구의 소 【원고】 A 【피고】 주식회사 B 【변론종결】 2021. 5. 12. 【판결선고】 2021. 6. 2. 【주문】 1. 피고는 원고에게 45,096,814원 및 이에 대하여 2019. 9. 6.부터 2021. 6. 2.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 156,363,234원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이유】 1. 기초사실 가. 원고는 2006. 3. 28. 피고와 사이에 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 내용의 요지는 아래와 같다. 나. 피고는 그 무렵 이 사건 임대차계약상 임대차 물건(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 총 수리비 663,800,000원을 들여 수리한 후 이 사건 건물을 인도받았다. 다. 피고는 2015. 7. 8. 원고에게 2015. 11. 9.자로 이 사건 임대차계약을 종료한다는 내용의 공문을 보냈고, 2015. 11. 9. 이 사건 건물에서 퇴거하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1, 4호증의 각 기재(가지번호 포함, 이하 같다), 증인 C의 증언 및 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 청구원인의 요지 피고는 이 사건 임대차계약 제11조 제2항에 따라 이 사건 건물을 피고가 2006. 3. 28. 무렵 수리를 완료한 상태대로 원상회복할 의무를 부담한다. 그 원상회복에 드는 비용은 아래 표 기재와 같이 총 156,363,234원이다. 따라서 피고는 원고에게 위 156,363,234원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 1) 관련 법리 가) 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 등 참조). 나) 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 등 참조). 다) 그런데 임대인은 계약 존속 중 임대차 목적물에 관하여 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고(민법 제623조), 임차인이 임대차목적물을 반환하면서 임차 전 현황 그대로 회복하는 것은 사실상 불가능하므로, 위 임차할 당시의 상태로 복구하여 반환한다고 함은 당사자들이 원상회복의 범위나 정도 등에 관하여 구체적으로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차물의 용법에 따라 사회통념에 따른 통상적인 방법으로 사용·수익을 한 후 임차물을 통상의 용도로 사용하는데 지장이 없는 상태로 복구하여 반환한다는 것이다. 즉, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)는 임차 목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정되어 있는 것이고(임차인이 임대차기간 중 사용으로 마모되어 생기는 가치훼손 부분은 그 경제적 평가가 이미 차임 등에 반영되어 있다), 이에 관하여는 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 없으며, 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 위와 같은 하자에 관하여 감가상각을 고려하지 아니한 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속되어야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 되어 부당하므로 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다. 2) 구체적 판단 가) 감정인 D의 감정 결과에 따르면, 원고가 주장하는 항목에 관한 ① 철거비용 내지 ② 피고가 2006. 3. 28. 무렵 이 사건 건물의 수리를 완료한 상태에서 경과연수를 반영한 잔존가치는 아래 표 기재와 같이 총 45,096,814원이다. 나) 원고는 이 사건 임대차계약 제7조에 따라 ‘이 사건 건물 내의 설비 등’에 관한 통상의 수선의무를 면제받았을 뿐 ‘이 사건 건물 자체’에 관한 수선의무를 면제받지 않았으므로, 원고는 이 사건 임대차계약 존속 중에는 이 사건 건물에 관하여 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하고, 위 계약 종료 후에는 이 사건 건물을 자신의 책임 아래 유지·관리하여야 한다. 그렇다면 통상의 손모로 인한 부분은 수선의무 등을 부담하는 원고가 감수하여야 할 부분이므로 피고에게 그 원상회복의무가 있다고 보기 어렵고, 감정인이 인정한 위 45,096,814원이 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분을 제외한 원상회복비용에 부합한다. 다) 따라서 피고는 원고에게 위 45,096,814원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2019. 9. 6.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 법원의 판결 선고일인 2021. 6. 2.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 피고의 항변 등에 관한 판단 가. 피고는, 자신이 2006. 3. 28. 무렵 이 사건 건물의 수리를 마치기 전의 상태로 이 사건 건물을 원상회복할 의무를 부담할 뿐이라는 취지로 주장한다. 살피건대, 이 사건 임대차계약 제11조 제2항은 “본 계약기간 개시 당시”를 원상회복의 기준점으로 삼고 있고, 제2조 제1항은 “보수 작업 및 이전이 완료된 시점”을 계약기간의 개시 시점으로 정하고 있다. 따라서 피고는 이 사건 임대차계약상 자신이 2006. 3. 28. 무렵 이 사건 건물의 수리를 완료한 상태를 기준으로 이 사건 건물을 원상회복할 의무를 부담하므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 나. 피고는, 원고가 이 사건 임대차계약 종료 무렵 피고의 원상회복의무를 면제하였다는 취지로 항변한다. 살피건대, 원고는 이 사건 임대차계약 종료 무렵 피고의 원상회복의무를 유예하였다는 사실은 자인하고 있는데, 앞서 든 증거에 을 7, 8호증의 각 기재를 더하여 보더라도, 원고가 이에 더 나아가 그 무렵 피고의 원상회복의무를 면제하였다는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 항변은 이유 없다. 다. 피고는, 이 사건 임대차계약 제11조 제2항은 부동문자에 불과하므로, 공평의 원칙을 고려한 이 사건 임대차계약의 체계적인 해석상 피고의 원상회복의무가 면제된다는 취지로 항변한다. 살피건대, 앞서 든 증거에 갑 제7호증의 기재를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정, 즉, ① 이 사건 임대차계약은 부동산 중개업자가 제공한 서식을 그대로 이용한 것이 아니라 원고가 그 특수성을 고려하여 직접 기안한 계약서에 따라 체결된 것으로서, 위 제11조 제2항을 단순한 부동문자라고 보기는 어려운 점, ② 원고가 이 사건 임대차계약 제7조에 따라 ‘이 사건 건물 내의 설비 등’에 관한 통상의 수선의무를 면제받았을 뿐 ‘이 사건 건물 자체’에 관한 수선의무를 면제받지 않았으므로, 피고가 원고를 상대로 이 사건 임대차계약의 계약기간 개시 ‘이후’ ‘이 사건 건물’에 지출한 필요비 내지 유익비의 상환을 청구할 수 있었던 점, ③ 피고는 이 사건 임대차계약 제4조에 따라 계약기간 개시 이후 최초 1년의 임대료 지급의무를 면제받았고, 2007. 12. 31. 그 임대료 지급의무의 면제 기간이 연장되기도 하였던 점 등을 종합하면, 공평의 원칙을 고려한 이 사건 임대차계약의 체계적인 해석상 피고의 원상회복의무가 면제된다고 보기 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 항변은 이유 없다. 라. 피고는, 이 사건 건물의 구조적 수명이 다하였으므로, 피고가 이 사건 건물을 원상회복하는 것이 무의미하다는 취지로 주장한다. 살피건대, 을 제11호증의 기재에 따르면, 건축사 임○○가 2014. 4. 25. ‘이 사건 건물의 사용중지 및 궁극적으로는 철거 재시공이 불가피하다’는 취지의 안전점검 보고서를 작성한 사실은 인정된다. 그러나 위 보고서는 ‘중대한 보수를 통하여 다소 연장 사용이 가능하다’는 취지의 의견도 개진하고 있으므로, 위 보고서의 기재에 따르더라도 원고는 향후 중대한 보수를 통하여 이 사건 건물을 사용·수익할 수 있었다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 마. 피고는, 원고의 청구가 민법 제654조, 제617조1)에서 규정하고 있는 6월의 제척기간을 도과하였다는 취지로 항변한다. 살피건대, 원고가 소장에서 이 사건 임대차계약 제9조를 언급하고 있기도 하나, 원고의 청구원인은 이 사건 임대차계약 제11조 제2항, 민법 제654조, 제615조2)에 근거한 원상회복청구 및 이로부터 파생된 비용청구이므로, 위 제척기간이 적용되지 아니한다. 따라서 피고의 이 부분 항변은 이유 없다. [각주1] 민법 제617조(손해배상, 비용상환청구의 기간) 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다. 민법 제654조(준용규정) 제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. [각주2] 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. 바. 피고는, 원고가 이 사건 임대차계약상 임대차보증금 반환의무를 부담하지 않으므로, 임대차보증금에 해당하는 피고가 2006. 3. 28. 무렵 이 사건 건물에 들인 수리비 상당의 이익을 얻고 있으면서도, 이에 더 나아가 피고를 상대로 원상회복까지 요구하는 것은 권리남용에 해당한다는 취지로 항변한다. 살피건대, 원고는 민법 및 이 사건 임대차계약에 명시된 원상회복청구권을 행사하는 것이고, 앞서 본 바와 같이 피고는 원고로부터 일부 임대료를 면제받기도 하였으므로, 피고가 주장하는 위 사정만으로 원고의 이 사건 청구가 권리남용에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 항변은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이민수(재판장), 윤중렬, 김성준
임대차계약
부동산
임대차
임대인
손모
2021-06-18
부동산·건축
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2020나2038141
손해배상(기)
서울고등법원 제34민사부 판결 【사건】 2020나2038141 손해배상(기) 【원고, 항소인 겸 피항소인】 A조합 【피고, 피항소인 겸 항소인】 김B 【제1심판결】 의정부지방법원 2020. 9. 18. 선고 2018가합59526 판결 【변론종결】 2021. 5. 12. 【판결선고】 2021. 6. 2. 【주문】 1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 2. 원고의 항소를 기각한다. 3. 소송 총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 784,788,440원 및 이에 대하여 2017. 11. 28.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【항소취지】 원고 : 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 710,032,207원 및 이에 대하여 2017. 11. 28.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%의, 2019. 6. 1.부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고 : 주문 제1항과 같다1). [각주1] 피고는 2021. 4. 6. 제출한 항소취지 보정서에서 “1. 제1심 판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다. 2. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다.”라고 항소취지를 기재하였으나. 제1심 판결 중 원고 패소 부분에 대하여는 항소의 이익이 없고, 피고의 의사가 제1심 판결 중 피고 패소 부분(원고 승소 부분)에 대한 판결의 취소와 청구의 기각을 구하는 것으로 이해되므로, 위와 같이 선해한다. 【이유】 1. 인정사실 가. 당사자들의 지위 (1) 원고는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따라 구리시 일대 33,739㎡를 시행구역으로 한 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 주택재개발정비사업조합이다. (2) 피고는 이 사건 정비사업 시행구역 내에 있는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임차하여 거주하며 점유하고 있던 사람이다. 나. 이 사건 정비사업 추진경위 (1) 원고는 2007. 8. 10. 구리시장으로부터 조합설립인가를 받고, 구리시장으로부터 2008. 2. 11. 사업시행인가, 2010. 5. 31. 사업시행변경인가, 2014. 5. 12. 사업시행변경인가, 2015. 11. 3. 관리처분계획인가를 각 받았고, 구리시장은 2015. 11. 3. 관리처분계획인가를 구리시 고시 제2015-128호로 고시하였다(이하 ‘ ‘이 사건 관리처분계획인가’라 한다). 다. 이 사건 부동산의 인도 소송 및 강재집행정지 (1) 원고는 2016. 1. 21. 의정부지방법원 2016가합50280호로 피고를 상대로 이 사건 정비사업 시행구역 내의 이 사건 부동산 인도를 구하는 소(이하 ‘관련 인도 소송’이라 한다)를 제기하여 2017. 6. 28. 승소판결을 받았다. (2) 이에 피고는 항소를 제기하면서 원고의 위 승소판결에 기한 가집행에 대하여 집행정지를 신청하여, 2017. 7. 12. 의정부지방법원 2017카정161호 결정으로 항소심 판결 선고시까지 위 승소판결에 기한 강제집행이 정지되었다(이하 ‘이 사건 강제집행정지’라 한다). (3) 위 사건의 항소심 법원은 2017. 9. 12. 피고의 항소를 기각하였고(서울고등법원 2017나2036701호), 피고는 상고하였으나 2017. 12. 27. 상고가 기각되어(대법원 2017다268487) 위 판결이 확정되었다. 라. 이 사건 부동산의 인도와 원고의 주거이전비 등 공탁 (1) 관련 인도 소송의 상고심이 진행 중이던 2017. 11. 27. 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도하였다. (2) 원고는 2017. 11. 30. 피고를 피공탁자로 하고, “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제78조 제5항, 같은 법 시행규칙 제54조 제2항, 제55조 제2항에 의거 주거이전비 8,598,038원과 동산이전비 1,012,630 도합 9,610,668원을 현실 제공하였으나 수령을 거부하고, 공탁자의 부동산명도단행가처분 결정에 대하여 피공탁자는 가처분이의신청을 하였으므로 민법 제487조에 의거 공탁함”을 공탁원인사실로 하여, 9,610,688원을 공탁하였다(의정부지방법원 2017년 금 제7016호). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 11, 12호증, 을 제46호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 구 도시정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 같은 법 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다(제49조 제6항 본문). 원고가 이 사건 관리처분계획인가를 받았으므로, 피고는 더 이상 이 사건 부동산을 사용·수익할 수 없어 사업시행자인 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 피고가 위 인도의무를 지체하다가 2017. 11. 27.에야 비로소 원고에게 이 사건 부동산을 인도하였으므로, 피고는 이 사건 강제집행정지 결정이 있었던 2017. 7. 12.부터 이 사건 부동산의 인도일인 2017. 11. 27.까지 인도 의무의 지체로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있다. 나. 피고의 주장 (1) 구 도시정비법 제49조 제6항 단서는 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 종전의 건축물 등을 사용·수익할 수 있도록 규정하고 있다. 원고는 피고가 이 사건 부동산을 원고에게 이전하기 이전에 이주대책을 수립하지도 않았고, 주거이전비 등 손실보상을 하지도 않았으므로, 원고는 피고에게 이 사건 부동산의 인도를 구할 수 없다2). [각주2] 원고가 이 사건 소에서 피고에게 구하는 것은 이 사건 부동산의 인도 자체(이에 관하여는 이미 관련 인도 소송이 학정되었다)가 아니라 인도 지체로 인한 손해배상책임이므로, 이 부분 피고의 주장을 피고가 인도를 지체한 것에 대한 손해배상책임을 지지 않는다는 것으로 선해한다 (2) 피고는 원고로부터 영업손실보상금을 지급받지 못하였기 때문에 이 사건 부동산을 인도하지 않은 것이고, 이 사건 관리처분계획은 구 도시정비법 제48조 제1항 및 제5항을 위반한 하자가 있으며 위 하자의 정도는 중대하고 명백한 위법이 있어 당연 무효이므로, 피고는 이 사건 부동산을 점유할 정당한 권원이 있고, 따라서 원고에게 인도 의무 지체로 인한 손해배상금을 지급할 의무가 없다. (3) 피고는 헌법에 보장된 국민의 기본권인 알권리와 정당한 보상을 받을 권리를 행사하기 위해서 이 사건 강제집행정지 등을 받아 이 사건 부동산을 점유한 것이고, 고의·과실로 원고의 권리나 이익을 침해한 바 없다. 3. 판단(손해배상책임의 발생 여부) 가. 쟁점의 소재 목적물을 인도할 의무가 있는 경우에도, 목적물의 점유자가 동시이행항변권을 갖는다면, 인도청구를 하는 자가 동시이행의 관계에 있는 자신의 급부를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 점유자의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 점유자가 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 점유자는 이에 대한 손해배상의무를 지지 아니한다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조). 또한 이러한 효과는 손해배상책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것이 아니다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다47438 판결, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결 등 참조). 이 사건의 경우, 앞서 본 바와 같이 원고는 피고가 이 사건 부동산을 인도한(2017. 11. 27.) 이후인 2017. 11. 30. 피고를 피공탁자로 하여 토지보상법에 따른 주거이전비 등을 공탁하였다. 따라서 관리처분계획인가가 고시된 정비사업 구역 내에서, 사업시행자인 원고가 임차인인 피고에게 토지보상법에 따론 주거이전비 등을 지급할 의무가 사업시행자인 원고에게 임차인인 피고가 점유하는 부동산을 인도할 의무와 동시이행 또는 선이행의 관계에 있는지 여부가 쟁점이다. 만약 원고의 주거이전비 등 지급의무가 피고의 점유 부동산 인도의무와 동시이행 또는 선이행 관계에 있다면, 피고가 관련 인도 소송에서 동시이행항변권 등을 실제로 행사하지 아니하여 패소한 판결이 확정되었다고 하더라도, 부동산 인도 지체로 인한 손해배상책임을 진다고 볼 수 없다. 나. 쟁점 및 유사 쟁점에 관한 기존 판례 대법원은 “원심이 그 판시와 같은 이유로 사업시행자의 주거용 건물의 거주자에 대한 주거이전비, 이사비 등 지급의무와 수용보상금을 지급받은 주거용 건물의 점유·사용자가 부담하는 부동산 인도의무는 이행상 견련관계를 인정할 수 없다는 이유로 피고의 동시이행항변을 배척한 것은 정당하다”고 판시한 바 있다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2013다40643 판결, 이하 ‘기존 대법원 판결’이라 한다). 위 사건의 원심 법원인 부산지방법원은 “주거이전비 등은 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 거주자의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 거주자를 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가지므로, 적법하게 시행된 공익사업으로 이주하게 된 주거용 건축물 거주자의 주거이전비 보상청구권은 공법상의 권리인바(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결 참조), 사업시행자가 주거용 건물의 거주자에 대하여 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 할 의무는 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 사회보장적 목적을 위하여 토지보상법에 따라 인정되는 공법상의 의무인 반면, 적법한 수용절차에 따라 소유권을 취득한 사업시행자에게 수용보상금을 지급받은 점유·사용자가 부담하는 부동산 인도의무는 사법상의 의무로 별개의 원인에 의하여 발생한 것이어서, 양 의무 간에 이행상의 견련관계를 인정할 수 없으므로, 양 의무가 동시이행의 관계에 있다고 볼 수 없다.”고 판결하였다(부산지방법원 2013. 4. 12. 선고 2011나20840). 한편, 대법원은 “사업시행자인 원고가 이 사건 토지 및 건물에 대한 수용보상금과 피시방 영업 손실보상금을 각 수용 개시일까지 모두 공탁함에 따라 도시정비법 제49조 제6항에서 발하는 손실보상이 완료되었다고 판단하고, 피고가 이 사건 토지 및 건물에 대한 수용재결 감정절차에서 일부 누락된 지장물이 있음을 이유로 행정소송을 통해 보상금증액을 구하고 있는 이상 아직 손실보상이 완료되었다고 볼 수 없어 원고의 인도 청구에 응할 수 없다는 피고의 주장을 배척한 원심의 판단은 정당하다”고 판시한 바 있다(대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다40097 판결, 이하 ‘유사쟁점 대법원 판결’이라 한다). 다. 관계법령 (1) 구 도시정비법 제49조 제6항은 아래와 같이 개정되었다. [각주3] 이 사건에 적용되는 법률이다. 한편, 구 도시정비법 등은 아래와 같이 규정하고 있다. (2) 토지보상법 등은 아래와 같이 규정하고 있다. 라. 판단 (1) 먼서 기존 대법원 판결은 ‘사업시행자가 2008. 2. 29. 관리처분계획인가를 받고 2008. 3. 5. 관리처분계획인가가 고시된 사안’에 관한 것이다(위 사건의 제1심인 부산지방법원 2011. 10. 14. 선고 2009가단14483 판결 참조). 위 사안에 적용되던 개정 전 구 도시정비법 제49조 제6항은 “관리처분계획인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.”라고만 규정하고 있어, 사법상의 권리인 사업시행자의 인도청구권과 공법상의 권리인 점유자의 손실보상청구권 사이의 관계를 명확하게 규정하고 있지 아니하였다. 그러나 앞서 본 바와 같이 구 도시정비법 제49조 제6항은 2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되면서, “제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다”는 단서규정을 추가하였고, 결국 사업시행자가 점유자 등에 대하여 건축물 등을 인도청구하기 위해서는 ‘토지보상법에 따른 손실보상이 완료될 것’이 필요함(동시이행 또는 선이행되어야 함)을 명시하고 있다. 따라서 위 대법원 판결이 정당하다고 선언한 해당 원심 판결의 ‘공법상의 의무인 주거이전비 지급의무와 사법상의 의무인 부동산 인도의무 간에 이행상의 견련관계를 인정할 수 없다’는 논리는 더 이상 그대로 유지될 수 없다. 오히려 구 도시정비법 제49조 제6항이 2009. 5. 27. 개정된 이후에는, 피고가 주장하는 바와 같은 ‘주거이전비 등 청구권’이 위 단서규정에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당하는지가 문제될 뿐이다. (2) 한편, 유사쟁점 대법원 판결의 취지는, “토지보상법에 따른 수용재결이 있은 경우, 수용재결에서 정한 보상금을 공탁한 때에는, 그 보상금의 증액에 관한 쟁송절차가 진행되고 있다고 하더라도 구 도시정비법이 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 ‘완료’된 때에 해당한다”는 것으로서, 이는 수용재결이 있은 경우 수용재결에 따른 보상금이 공탁되었음에도 보상금의 증감에 관한 쟁송절차가 여전히 남아있는 때 손실보상의 ‘완료’시점을 언제로 볼 것인가에 관한 판결이다. 그런데 대법원은 “세입자의 주거이전비 보상청구소송의 형태에 관하여 보건대, 토지보상법 제78조 제5항, 제7항, 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항 본문, 제3항의 각 조문을 종합하여 보면 위 주거이전비 보상청구권은 그 요건을 충족하는 경우에 당연히 발생되는 것이므로, 주거이전비 보상청구소송은 행정소송법 제3조 제2호에 규정된 당사자소송에 의하여야 할 것이다. 다만, 세입자의 주거이전비 보상에 관하여 재결이 이루어진 다음 세입자가 보상금의 증감 부분을 다투는 경우에는 토지보상법 제85조 제2항에 규정된 행정소송에 따라, 보상금의 증감 이외의 부분을 다투는 경우에는 같은 조 제1항에 규정된 행정소송에 따라 권리구제를 받을 수 있다고 봄이 상당하다.”고 판시하여(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결), 주거이전비 보상에 관하여 수용재결이 이루어진 경우에는 재결에 관한 쟁송의 형식으로, 재결이 이루어지지 않은 경우에는 행정소송법상의 공법상 당사자소송의 형식으로 직접 사업시행자를 상대로 청구할 수 있음을 판시하였다. 따라서 주거이전비 등에 관하여 수용재결이 있었던 경우라면, 유사쟁점 대법원 판결의 취지에 따라 그 보상금의 증액에 관한 쟁송절차가 이루어지고 있는 중이라 하더라도 수용재결에서 정한 보상금이 공탁된 때 손실보상이 ‘완료’되었다고 볼 것이지만, 이 사건과 같이 주거이전비 등에 관한 수용재결이 있었던 경우에 해당하지 아니한다면 수용재결에서 정한 보상금의 공탁 여부와 별개로 ‘손실보상’이 완료되었는지를 판단하여야 한다. (3) 토지보상법은 다른 법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 ‘공익사업’이라고 정의하고 있으며(제2조 제2호, 제4조 제8호), 구 도시정비법 제38조는 주택재개발사업의 사업시행자에게 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있는 권한을 부여하고 있으므로, 주택재개발사업은 토지보상법상 공익사업에 해당한다. 또한 구 도시정비법 제40조 제1항도 본문에서 정비사업의 시행을 위한 수용 또는 사용에 관하여 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다고 규정하고 있으며, 단서에서는 ‘정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차’에 관하여 대통령령으로 따로 정할 수 있도록 위임하고 있는데, 그 위임에 따른 구 도시정비법 시행령 제44조의2 제2항은 ‘주거이전비 보상대상자’의 인정기준에 관하여 구체적인 사항을 국토교통부령으로 위임하였고, 구 도시정비법 시행규칙 제9조의2 제2항은 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 따른 주거이전비의 보상대상자를 ‘도시정비법 시행령 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자’로 규정하고 있다. 위 규정들을 종합하여 보면, 구 도시정비법 제40조 제1항은 토지보상법 제78조 제5항 및 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 의해 주거세입자에게 인정되는 주거이전비 보상을 그 단서의 ‘정비사업의 시행에 따른 손실보상’의 내용에 포함시키고 있으므로, 주거이전비 보상은 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 사용·수익 정지 이전에 완료될 것을 요구하는 ‘구 도시정비법 제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상’에 해당함이 명백하다. 그리고 토지보상법 제78조 제5항 및 같은 법 시행규칙 제55조 제2항에서 공익사업의 시행으로 인해 사업지구 밖으로 이사하는 주거용 건물의 거주자에 대해 동산의 운반에 필요한 비용, 즉 이사비의 보상을 규정하고 있으므로, 이사비의 보상도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 ‘구 도시정비법 제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다고 보아야 한다(헌법재판소 2014. 7. 24. 선고 2012헌마662 결정 참조). (4) 도시정비법에 따라 지급되는 ‘주거이전비’와 ‘이사비’는 사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주와 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에 대한 사회보장적인 고려 아래 지급하도록 강제하는 것이다. 한편 주거용 건축물의 세입자가 사업시행자로부터 주거이전비와 이사비를 지급받기 위한 전제로서 정비구역 밖으로 먼저 또는 그 지급과 동시에 이주하여야 한다고 볼 수 없다. 토지보상법 시행규칙 제54조 제2하은 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는’ 세입자를 주거이전비 지급대상으로 정하고 있어 그 문언 자체에서 주거이전비 지급을 위하여 먼저 세입자가 이주하였을 것을 전제하고 있지는 아니하며, 관련 법령의 취지에 따라 사회보장적 차원에서 공익사업 등으로 희생될 수 있는 세입자를 보호할 필요가 있기 때문이다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2015두41913 판결 등 참조). (5) 결국, 위와 같은 관계법령의 취지 및 개정경위에 비추어 기존 대법원 판결의 논리가 그대로 유지되기 어려운 점, 구 도시정비법 및 토지보상법에 따라 주거세입자에게 인정되는 주거이전비 및 이사비 보상을 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 ‘정비사업의 시행에 따른 손실보상’으로 해석함이 마땅한 점, 주거이전비와 이사비는 정비사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주와 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에 대한 사회보장적인 고려 아래 지급하도록 강제하는 것으로서 관련 법령의 취지에 따라 사회보장적 차원에서 공익사업 등으로 희생될 수 있는 세입자를 보호할 필요가 있는 점 등을 모두 고려하면, 구 도시정비법 및 토지보상법에 따라 사업시행자인 원고가 임차인인 피고에게 주거이전비 및 이사비를 지급할 의무는 임차인인 피고가 시업시행자인 원고에게 점유 부동산을 인도할 의무와 동시이행 또는 선이행의 관계에 있다고 봄이 타당하다. 따라서 피고의 이 사건 부동산 인도 이전에 원고가 피고에게 주거이전비 및 이사비(동산이전비) 지급의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 피고의 선이행 또는 동시이행항변권을 상실시켰음을 인정할 증거가 없는 이 사건에서, 피고의 부동산 인도 지체로 인한 손해배상책임을 구하는 원고의 청구는 손해배상책임의 범위 및 피고의 나머지 주장에 관하여 더 나아가 판단할 필요 없이 전부 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 전부 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각한다. 판사 구자헌(재판상), 박성준, 천지성
부동산
임차인
재건축
주거이전비
이사비
2021-06-15
민사일반
주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2020가단5261441
임대차보증금
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2020가단5261441 임대차보증금 【원고】 주식회사 ◇◇, 대표이사 양○○, 소송대리인 법무법인 인화 담당변호사 김민주, 한정현 【피고】 주식회사 ○동○○, 대표이사 이○○, 소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 김범준, 현지현 【변론종결】 2021. 4. 13. 【판결선고】 2021. 5. 25. 【주문】 1. 원고와 피고 사이에 서울 중구 ○동 *가 **-1, 2, 3 지상 포○○○ 상가빌딩 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 20평에 관하여 2019. 5. 31. 체결한 임대차계약은 2020. 7. 4.자로 해지되었음을 확인한다. 2. 소송비용은 각자 부담한다. 【청구취지】 [주위적 청구] 주문 제1항과 같다. [예비적 청구] 피고는 서울 중구 ○동 *가 **-1, 2, 3 지상 포○○○ 상가 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 20평에 관하여 2019. 5. 31. 원고와 체결한 임대차계약에 의한 임대료를 2020. 10. 8. 이후 월 2,200,000원으로 감액하라. 【이유】 1. 인정사실 가. 당사자의 지위 피고는 집합건물인 서울 중구 ○동 *가 **-1, 2, 3 지상 지하 1층, 지상 5층 규모의 포○○○빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대하여 그 관리단인 ‘○동포○○○상가운영관리단조합’으로부터 이 사건 건물 전체의 임대차계약 체결, 시설유지, 임료 및 수익금의 수금과 배분 등의 업무를 위임받은 관리인으로서, 이 사건 건물 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 20평(20개의 구분점포를 합한 면적이다. 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 원고에게 임대한 임대인이다. 원고는 의류·악세사리·패션잡화 도소매 및 프랜차이즈업을 사업목적으로 하여 2011. 3. 24. 설립된 회사로서, ‘못○ ○○○’라는 상호로 악세사리 제품 등을 판매하는 도소매업 및 프랜차이즈 사업을 하고 있다. 나. 이 사건 점포에 대한 임대차계약 원고는 2019. 5. 31.경 피고와 사이에 이 사건 점포를 다음과 같은 조건으로 임차하여(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2019. 6. 20.부터 원고가 운영하는 프랜차이즈사업의 직영점으로 운영하였다. 다. 원고의 계약해지통보 및 피고의 답변 (1) 코로나19 사태로 인하여 외국관광객 입국이 중단되면서 이 사건 점포에서의 매출은 아래 표에서 보는 바와 같이 90% 이상 감소하였다. (2) 원고는 2020. 3. 10.까지 차임(2020년 2월분 임대료)을 지급하고 그 뒤로는 지급하지 못하고 있다가 2020. 5. 21.부터 이 사건 점포에서의 영업을 중단한 다음, 2020. 6. 3.(1차), 2020. 6. 8.(2차), 2020. 6. 11.(3차) 각 내용증명우편을 통하여 ‘코로나19 사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생하여 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에 근거하여 2020. 7. 2.자로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다’는 해지의사표시를 하였고, 위 각 내용증명은 각 발송일 다음날 피고에게 송달되었다. (3) 피고는 원고의 계약해지통보를 받고, 2020. 6. 16. 내용증명우편을 통하여 ‘코로나19 사태는 홍수나 태풍, 화재 등 천재지변으로 건물이 망가진 게 아니라 영업장에서 영업을 하는 데 지장이 없는 멀쩡한 상태여서 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당하지 아니하므로, 원고의 계약해지통보를 수용할 수 없고 이 사건 임대차계약서 제14조 제2항과 3항에 따라 처리하겠다.’는 내용의 회신을 하였다. (4) 피고가 이 사건 임대차계약의 해지통보를 수용하지 않겠다는 의사표시를 하자, 원고는 2020. 10. 6. 내용증명우편을 통하여 재차 임대차계약 해지 요청을 하는 한편 이 사건 임대차계약의 해지되지 않으면 민법 제628조에 기하여 임대료는 75% 이상 감액되어야 한다는 차임감액요청의 의사표시를 하였고, 위 내용증명우편은 다음날 피고에게 송달되었다. (5) 원고는 2020. 12. 중순경 이 사건 점포의 내부시설물을 모두 철거하여 원상회복을 한 다음 피고에게 이 사건 점포를 인도하여 주었다. (6) 원고는 이 사건 소 제기(2020. 10. 13.)시에는 주위적 청구로써 이 사건 임대차계약이 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4. 해지되었음을 원인으로 하여 이 사건 점포 인도와 상환으로 미지급 임대료를 공제한 나머지 임대보증금 133,200,000원1)의 지급을 구하다가, 2021. 3. 12. 청구취지 및 청구원인변경을 통하여 주위적 청구로써 이 사건 임대차계약이 해지되었다는 확인만을 구하고, 나머지 보증금 반환청구는 모두 포기하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 25호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 [각주1] 임대차보증금 230,000,000원에서, 2020년 3월분부터 6월분까지 4개월 동안의 임대료 96,800,000원(부가가치세 포함)을 공제한 나머지 금액임. 2. 원고의 청구원인에 대한 판단 가. 원고의 청구원인 (1) 주위적 청구 코로나19 바이러스 확산으로 인하여 외국인관광객의 입국이 차단되면서 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하던 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당하고, 설령 그렇지 않더라도 이 사건 임대차계약의 유지 및 존속이 불가능할 정도의 급격한 사정변경에 해당하므로 사정변경을 원인으로 한 계약해지권이 인정되어야 한다. 따라서 이 사건 임대차계약은 이를 이유로 한 원고의 해지의사표시가 담긴 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4.자로 적법하게 해지되었다. 그런데 피고가 이 사건 임대차계약의 해지의 효력 발생을 부인하며 다투고 있으므로, 이 사건 임대차계약이 해지되었다는 확인을 구한다. (2) 예비적 청구 만약 이 사건 임대차계약 해지가 인정되지 않는다고 하더라도, 아무도 예상하지 못한 코로나19 바이러스 확산으로 인하여 경제사정이 급격하게 변동되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 ‘경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 때’에 해당한다. 따라서 이 사건 임대차계약 중 차임은 제반사정을 감안하여 원고의 차임감액청구 의사표시가 피고에게 송달된 날의 다음날인 2020. 10. 8.부터는 종전 임대료보다 90% 감액된 월 2,200,000원(부가가치세 별도)으로 인하되어야 한다. 나. 관련 법리 사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것이다. 이는 구체적 타당성을 위하여 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다. 따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 ① 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며, ③ 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, ④ 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조). 다. 이 사건에 대한 판단 앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 코로나19 사태로 인하여 외국인관광객의 입국이 제한되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약 제13조 제4항에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당한다고 봄이 상당하고, 설령 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 경우 그와 같은 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다. ① 이 사건 점포는 ○동에 위치한 매장으로서 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19 사태로 인하여 해외입국자들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간의 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소하고 코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라, 매출이 90% 이상 감소하여 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 되었다. ② 코로나19 사태가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원·피고는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련하여 원고에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다. ③ 서울시가 2021. 3. 7. 발표한 ‘2020년 서울형 통상임대료2)실태조사결과’에 의하면, 서울시내 150개 주요 상권에 위치한 1층 점포 7,500개의 평균 통상임대료가 ㎡당 54,100원으로서, 인사동, 강남역, 압구정 로데오 상권의 평균 통상임대료는 ㎡당 90,000원, ○동거리 상권의 평균 통상임대료는 ㎡당 220,000원인 반면 이 사건 점포는 월차임만 하여도 ㎡당 332,750원에 이를 정도로 임대료가 고액이었다. 한편 위 조사자료에 의하면, 조사대상 점포의 2020년도 매출은 2019년 대비 평균 36.4% 정도 감소하였는데, 고덕역, 등촌역, 개봉동 상권에서의 매출액 감소율은 5% 미만에 그친 반면 ○동거리, 인사동, 동대문역, 연남동, 홍대입구역, 강남역 등의 상권은 매출액이 50% 이상 대폭 감소한 것으로 나타났다. 그러나 이 사건 점포는 매출이 무려 90% 이상 감소하였다. [각주2] 월세와 관리비를 비롯해 보증금을 월세로 전환한 금액 등 임차인이 영업활동을 하면서 매월 부담해야 하는 금액을 말한다. ④ 이 사건 임대차계약 제13조 제4항에 의하면, 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우에는 30일의 유예기간을 두고 계약을 해제 또는 해지할 수 있도록 규정하고 있는바, 위 규정도 사정변경의 원칙에 기초하여 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 하는 규정이라고 할 수 있다. 라. 소결론 그렇다면 이 사건 임대차계약은 원고의 계약해지의사표시가 담긴 1차 내용증명우편이 송달된 날로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4.자로 적법하게 해지되어 종료되었다고 할 것이고, 피고가 이 사건 임대차계약 해지의 효력발생을 부인하며 이를 다투고 있으므로 그 확인을 구할 법률상 이익도 인정된다. 3. 결론 따라서 원고의 이 사건 주위적 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 예비적 청구에 대한 판단 없이 주문과 같이 판결한다. 판사 김상근
임대차계약
계약해지
매출
건물
코로나
2021-06-01
민사일반
주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2020가단5184780
건물인도
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2020가단5184780 건물인도 【원고】 주식회사 ◇◇디벨로프먼트, 용인시, 송달장소 서울, 대표자 사내이사 이○○, 소송대리인 변호사 안영수 【피고】 이AA, 서울 【변론종결】 2021. 4. 13. 【판결선고】 2021. 5. 11. 【주문】 1. 원고의 주위적 청구 및 예비적 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 [주위적 청구] 피고는 원고에게 별지목록 기재 건물 중 임대목적물 표시 부분을 명도하라. [예비적 청구] 피고는 원고에게 2021. 6. 18.이 경과하면 별지목록 기재 건물 중 임대목적물 표시 부분을 명도하라. 【이유】 1. 기초사실 가. 이 사건 부동산의 소유관계 별지목록 기재 토지와 1997. 2. 4. 소유권보존등기가 이루어진 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 토지 및 건물을 합하여 지칭할 경우에는 ‘이 사건 부동산’이라 한다)은 대한예수교장로회 ◎◎교회(일명 ○○교회, 대표자 목사 김BB, 이하 ‘◎◎교회’라 한다)가 소유하고 있던 부동산인데, 이 사건 부동산에 대하여 2020. 2. 10.자로 같은 날 교환(이하 ‘이 사건 교환계약’이라 한다)을 원인으로 한 소유권이전등기가 원고 앞으로 마쳐졌다. 나. 이 사건 점포에 대한 임대차계약 (1) 피고는 2019. 5. 30. 이 사건 건물 중 별지 임대목적물 표시 부분 33㎡(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 당시 소유자이던 ◎◎교회(대표자 김CC)로부터 임대차보증금 7,000,000원, 월차임 363,000원(부가가치세 포함, 후불지급), 임대차기간 2019. 6. 18.부터 2021. 6. 18.까지로 정하여 임차한 후 이 사건 점포에서 ‘도예공방 △△’라는 상호로 도예공방을 운영하고 있다. (3) 원고는 아래의 소유권분쟁에 대한 본안소송이 확정될 때까지는 원고가 소유자로서 임대인의 지위에 있다고 주장하며, 피고를 포함한 임차인들에게 임료 연체를 이유로 한 임대차계약해지 통지를 보내는 한편 이 사건 건물은 준공된 지 30년 가까이 된 건물로서 건물이 노후되어 재건축이 필요한 상황이라며 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호 나목의 규정에 의거하여 계약갱신을 거절하겠다는 의사표시를 하며 임대목적물의 반환을 요구하고 있다. (3) 피고는 아래와 같이 월차임에 대하여 상대적불확지 변제공탁을 하는 한편 임대차기간이 종료되기 전인 2021. 3. 11.경 ◎◎교회 및 원고에게 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 의한 계약갱신을 요청하였다. 다. 이 사건 부동산에 대한 소유권 분쟁 발생 (1) ◎◎교회는 김BB(1929. 10. 7.생) 목사가 설립하고 대표자로서 운영하여 오던 교회였는데, 김BB은 자녀로 아들 김CC, 딸 김DD, 김EE, 김FF, 김GG 등 5남매를 두었고, 소외 임HH은 김GG의 남편으로서 김BB의 사위이다. (2) 김BB이 2018. 9. 3. 사망한 이후, ◎◎교회의 대표자가 2018. 12. 17. 김CC(김BB의 아들)으로 변경되었다가 2019. 11. 27. 임HH(김BB의 사위)으로 변경되었다. 그런데 임HH과 김DD, 김EE, 김FF, 김GG(이하 김CC을 제외한 위 5인을 ‘임HH 등 5인’이라 한다)은 2020. 1. 10. 자신들이 ◎◎교회의 진정한 교인이자 운영위원회 위원이라며 ◎◎교회 운영위원회를 개최하여 이 사건 부동산을 원고에게 양도하는 내용의 결의를 하였고, 같은 날 위 결의를 기초로 이 사건 부동산에 소유권이전등기가 원고 앞으로 마쳐졌다. (3) 이와 같이 ◎◎교회의 대표자 명의가 임HH으로 바뀌고, 이 사건 부동산에 대하여 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지자, 소외 김CC, 김II(김CC의 배우자), 마JJ, 송KK 4인(이하 ‘김CC 등 4인’이라 한다)은 2020. 2. 18. 이 사건 교회의 진정한 교인인 자신들이 배제된 채 체결된 이 사건 교환계약은 무효이므로 원고 명의의 소유권이전등기도 원인무효라 주장하며 이 사건 부동산에 관하여 처분금지가처분을 신청하였고, 법원은 2020. 2. 27. 처분금지가처분 결정을 하였다. (4) 이 사건 부동산에 대한 처분금지가처분 결정이 이루어지자 원고는 2020. 3. 5. 김CC 등 4인을 상대로 가처분취소신청을 하였으나(서울중앙지방법원 2020카합20523호), 위 가처분취소 사건의 1심법원은 2020. 5. 12. 이 사건 부동산에 대한 원고 앞으로의 소유권이전등기가 ◎◎교회의 적법한 결의나 정관 기타 규약이 정한 바에 따라 이루어졌다는 점이 충분히 소명되었다고 보기 어렵다는 이유로, 원고(위 가처분취소 사건의 신청인)의 가처분취소신청을 기각하는 결정을 하였고, 위 기각결정은 원고의 항소 없이 그대로 확정되었다. (5) 한편 김CC 등 4인은 2020. 4. 14. 원고 및 임HH을 상대로 이 사건 부동산에 대하여 이루어진 임HH 명의로의 ◎◎교회 대표자 변경등기와 원고 명의로의 소유권이전등기를 각 말소하라는 내용의 소송을 제기하였고(서울중앙지방법원 2020가합534233호), 위 소송은 현재 1심 진행중이다. 라. 월차임에 대한 상대적 불확지 변제공탁 (1) 원고는 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료한 후 피고를 포함한 이 사건 건물의 임차인들에게 월차임을 원고에게 지급할 것을 요청하였고, ◎◎교회의 전 대표자이던 김CC은 임차인들에게 김CC 등 4인과 원고 사이의 법적분쟁 내용 및 진행경과와 함께 원고 앞으로의 소유권이전등기가 원인무효이고 ◎◎교회가 여전히 진정한 소유자라고 설명하며 월차임을 ◎◎교회에 지급할 것을 요청하였다. (2) 이에 피고는 2020년 4월분까지의 차임을 과거에 지급하던 방식대로 ◎◎교회 은행계좌에 송금하는 방식으로 지불하다가 위에서 본 바와 같이 이 사건 건물의 소유권에 대하여 다툼이 발생하며 ◎◎교회의 임대료 지급계좌가 폐쇄되자, 다음과 같이 민법 제487조 후단을 적용하여 이 사건 점포에 대한 월차임에 대하여 피공탁자를 ◎◎교회 및 원고 2인으로 표시하여 상대적 불확지 변제공탁을 하고 있다. (3) 피고는 위와 같이 월차임에 대하여 상대적 불확지 변제공탁을 하는 한편 임대차기간이 종료되기 전인 2021. 3. 11.경 ◎◎교회 및 원고 양측 모두에게 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 의한 계약갱신을 요청하는 의사표시를 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함), 을 제1 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구원인 주장 가. 주위적 청구 피고가 월차임에 대하여 상대적 불확지 변제공탁을 하였으나, 이로써 임대인의 지위를 승계한 원고에 대한 월차임 지급의무를 이행했다고 할 수 없다. 민법 제640조에 의하면 차임연체액이 2기에 달하는 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는바, 이 사건 점포에 대한 임대차계약은 2기 이상의 차임 연체를 이유로 한 해지의사표시를 담은 이 사건 소장부본의 송달로써 적법하게 해지되었다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다. 나. 예비적 청구 이 사건 건물은 1997년경 준공된 노후화된 건물로서 일부 훼손이 발생하는 등 안전사고의 우려가 있어 이 사건 건물을 철거하여 재건축할 필요가 있고, 2020. 7. 3. 서울동작구청장으로부터 신축건물 건축허가도 이루어져 있다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 및 같은 항 제1호, 제7호 나목에 따르면 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체하거나 건물이 노후· 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 점유회복의 필요가 있는 경우 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는바, 원고는 이를 이유로 계약갱신 의사표시를 하였으므로, 이 사건 점포에 대한 임대차계약은 그 임대차기간의 만료일인 2021. 6. 18. 적법하게 종료된다. 따라서 피고는 2021. 6. 18.이 경과하면 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다. 3. 원고의 청구원인에 대한 판단 가. 관련 규정 민법 및 상가건물임대차보호법에 의하면 임대인의 계약해지 및 계약갱신거절과 관련하여 다음과 같이 규정하고 있다. 나. 원고의 주위적 주장에 대한 판단 (1) 관련 법리 먼저 상가건물의 경우 차임연체를 이유로 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 시기 및 범위에 대하여 본다. 상가건물임대차보호법 제10조의8 규정은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하여야 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있고, 이는 임차인의 보호를 위하여 특별히 규정된 강행규정이므로, 임대차의 경우 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 계약을 해지할 수 있도록 한 일반규정인 민법 제640조는 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가 건물에 대한 임대차의 경우에는 적용될 수 없다. 다음으로 상가건물임대차보호법 제3조 제2항의 규정내용 및 입법취지 등에 비추어보면, 상가건물에 대한 임대차계약이 체결된 후 임대차기간 도중에 임대목적물의 등기부상 소유권이 변동되었으나 신소유자가 임대목적물에 대한 진정한 소유권을 취득하였는지에 대하여 임대차계약의 당사자인 구소유자와 신소유자 사이에 분쟁이 발생하여 서로 자신이 진정한 소유자라고 주장하는 경우에는 임차인으로서는 차임채권자가 누구인지에 대하여 과실 없이 이를 알 수 없는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 같은 경우 임차인으로서는 민법 제487조 후단에 따라 구소유자와 신소유자를 피공탁자로 하여 상대적 불확지 변제공탁을 함으로써 차임연체에 따른 불이익으로부터 벗어날 수 있다고 할 것이다. (2) 이 사건에 대한 판단 앞서 본 사실관계에 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되었으나 그 소유권이전등기의 효력을 두고 구 소유자인 ◎◎교회와 신소유자인 원고 사이에 분쟁이 발생하여 구 소유자인 ◎◎교회는 여전히 자신이 소유권자라고 주장하여 왔고, 소유권이전등기가 경료된 직후인 2020. 2. 27. 부동산처분금지가처분 결정이 이루어졌으며, 원고가 위 처분금지가처분에 대하여 가처분취소신청을 하였으나 2020. 5. 12.자로 가처분취소신청이 기각된 점 등에 비추어보면, 피고가 2020년 4월분까지의 차임을 종전에 임료를 지급하여 오던 ◎◎교회 은행계좌에 송금하는 방식으로 지불한 것은 임료채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효한 변제라고 할 것이고, 나아가 이 사건 점포의 임차인인 피고로서는 이 사건 점포에 대한 임대차계약의 정당한 차임채권자가 누구인지를 과실 없이 알 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 2020년 5월분부터의 임료를 임대인 겸 구 소유자인 ◎◎교회와 등기부상의 신소유자인 원고를 피공탁자로 하여 민법 제487조 후단에 따라 상대적 불확지 변제공탁을 한 것은 차임지급의무에 대한 변제공탁으로서 유효하다고 할 것이다. 그렇다면, 피고는 이 사건 점포에 대하여 발생된 2021년 4월분(이 사건 변론종결일에 가장 가까운 월차임이다)까지의 차임을 ◎◎교회의 은행계좌로 송금하거나 ◎◎교회 및 원고 앞으로의 상대적 불확지 변제공탁을 하여 이 사건 소장 부본 송달 이후 변론종결일에 이르기까지 차임연체액이 3기에 달한 적이 없는 사실이 인정된다(피고는 2회에 걸쳐 3개월분의 차임을 모아서 변제공탁한 사실이 있으나, 이 사건 월차임은 후불지급 조건으로서 그 연체차임액이 3개월분에 달하기 전에 변제공탁을 하였다). 따라서 이 사건 소장부본 송달 당시 피고의 차임연체액이 3기에 달하고 있거나 그 이후 차임연체액이 3기에 달한 사실이 있음을 전제로 하고 있는 원고의 주위적 주장은 이유 없다. 다. 원고의 예비적 주장에 대한 판단 원고의 예비적 주장은 원고가 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 제1호 및 제7호 나목에 의하여 임차인의 임대차계약 갱신요구에 대하여 거절할 수 있음을 전제로 하고 있다. 우선 원고가 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다고 인정되지 않음은 앞서 본 바와 같으므로 이를 이유로 피고의 갱신요구를 거절할 수 있다는 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 다음으로 이 사건 건물에 안전사고의 우려가 있어 철거 또는 재건축을 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하는지에 대하여 보건대, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 건물이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호 나목에 해당하는 정도의 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우에 해당한다고 인정하기에 부족하다. 오히려 앞서 본 사실관계와 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 건물은 1997. 2. 4. 소유권보존등기가 이루어진 철근콘크리트조 건물로서 신축된 때로부터 약 24년 정도밖에 경과되지 않아 안전사고의 우려가 있을 만큼 노후화되었다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 4. 결론 위에서 본 바와 같이 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 김상근
임차인
소유권
민법
임대인
건물소유권
변제공탁
2021-05-24
민사일반
주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2020가단5302250
건물인도
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2020가단5302250 건물인도 【원고】 1. A, 2. B 【피고】 1. C, 2. D, 3. E 【변론종결】 2021. 3. 25. 【판결선고】 2021. 4. 8. 【주문】 1. 피고들은 2021. 4. 14.이 도래하면 피고 C이 원고들로부터 50,000,000원을 지급받음과 동시에 원고들에게 별지 목록 기재 건물을 인도한라. 2. 이 사건 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 2021. 4. 14.이 도래하면 원고들에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라 【이유】 1. 인정사실 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7 내지 9, 12, 13, 23호증(가지번호 포함), 변론 전체의 취지 가. 피고 C은 2019. 3. 6. F로부터 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 보증금 50,000,000원, 차임 월 1,300,000원, 기간 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다)하였고, 현재 이 사건 아파트에는 피고 C의 부모인 피고 D, E이 거주하고 있다. 나. 2020년경 결혼한 부부인 원고들은 2020. 7. 5. 이 사건 임대차 기간 종료 후 직접 거주할 목적으로(원고 B은 2021년 6월경 출산 예정이다) F와 이 사건 아파트를 1,350,000,000원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, F에게 130,000,000원의 계약금을 지급하였으며(2020. 7. 3.자 가계약금 30,000,000원 포함), 2020. 10. 30. 이 사건 아파트에 관하여 각 1/2 지분에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 그런데 2020. 7. 31.자로 아래와 같은 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법(법률 제17470호)이 시행되었다. 라. F는 피고 C이 2020. 10. 5.경부터 이 사건 임대차계약에 대한 2년 기간 연장을 요구하는 문자메시지를 보내자 위 요구를 거절하는 답신을 하고 이 사건 임대차기간이 끝나기 6개월 전 이후인 2020. 10. 15.경 피고 C에게 내용증명우편으로 이 사건 임대차에 대한 갱신거절의 통지를 하였다. 마. 피고 C은 2020. 10. 16. 임대인인 F에게 ‘임대차 기간 만료 후 임대차 기간을 2년 연장, 거주하고자 계약 갱신을 청구한다’며 위 주택임대차보호법상의 계약갱신을 요구하였고, 이에 대하여 F는 이 사건 매매계약을 체결하였다는 이유로 위 계약갱신 요구를 거절하였다. 2. 청구원인에 관하여 가. 당사자들의 주장 요지 1) 원고들 피고 C이 이 사건 임대차에 대하여 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 계약갱신을 요구하였으나 F는 위 계약갱신을 거절하였는바, 이는 같은 조항 제9호의 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당하여 정당하므로, 피고들은 이 사건 임대차계약 기간이 종료되는 2021. 4. 14.이 도래하면 원고들에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다. 2) 피고들 원고들의 이 사건 임대차 계약갱신요구에 대한 F의 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 해당하지 아니하여 효력이 없고, 따라서 이 사건 임대차계약은 피고 C의 계약갱신요구에 따라 그 기간이 연장되었으므로, 원고들의 청구는 이유 없다. 나. 판단 1) 주택임대차보호법이 개정되어 제6조의3에서 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 취지는 주택임차인의 원칙적인 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장함으로써 안정적인 주거권을 강화하기 위한 것이라 할 수 있다. 그러면서도 법은 다른 한편으로 같은 조 제1항 각호에서 임대인이 위 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정함으로써 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모하고 있는데, 그 중 제8호는 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있고, 또한 제9호에서는 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’라고 규정함으로써 제1호 내지 제8호의 구체적 열거 규정으로 규율하지 못하는 경우에 대한 보충적 일반조항을 두고 있음은 앞서 본 바와 같다. 2) 원고들은 피고 C이 이 사건 임대차에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 자신들이 실제 거주하려는 이유로 위 계약갱신요구를 거절할 수 있는 ‘임대인’의 지위에 있지 아니하고, F는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 이 사건 아파트에 ‘실제 거주’할 예정이 아니므로, 원고들이나 F는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 기하여 위 계약갱신요구를 거절할 수는 없다. 그런데 앞서 살펴 본 바와 같이 원고들은 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 사건 아파트에 관한 매매계약을 체결하였고, 계약금의 지급도 계좌 송금의 방법으로 지급된 것이 확인되었는바, 원고들로서는 매매계약 당시 이 사건 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못이 있다고 인정할 만한 사정이 존재하지 아니한다. 또한 만약 원고들이 피고 C이 계약갱신요구권을 행사한 2020. 10. 16. 이전에 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 F로부터 임대인 지위를 승계하여 위 조항 제8호에 의하여 적법하게 위 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것인데, 매매계약 체결 당시 그 도입을 알 수 없었던 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 먼저 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 피고 C의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반하는 것으로 보인다. 사정이 위와 같다면, F가 ‘계약갱신요구권을 도입한 개정 법률 시행 이전에 실제 거주를 할 예정인 원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였다’는 것을 이유로 한 위 계약갱신요구 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호 중 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 봄이 타당하다. 다. 소결 그렇다면, 이 사건 아파트의 임차인 내지 직접점유자인 피고들은 이 사건 임대차 종료일인 2021. 4. 14.이 도래하면 이 사건 아파트의 소유자이자 F로부터 임대인의 지위를 승계한 원고들에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있고, 피고가 이 사건 임대차의 계약갱신을 주장하며 인도시기를 다투고 있어 위 기한이 도래하더라도 임의의 이행을 기대할 수 없다고 보이므로 ‘미리 청구할 필요성’도 인정된다. 3. 피고들의 동시이행항변에 관하여 다만 피고들의 이 사건 아파트 인도의무는 원고들의 피고 C에 대한 이 사건 임대차보증금반환의무와 동시이행의 관계에 있으므로, 이를 지적하는 피고들의 항변은 이유 있다. 따라서 피고들은 위 2021. 4. 14.이 도래하면 피고 C이 원고들로부터 위 보증금 50,000,000원을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 문경훈
아파트
임차인
매매계약
계약금
임대인
계약갱신
2021-05-18
민사일반
주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2020가단5221504
구상금
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2020가단5221504 구상금 【원고】 주택도시보증공사, 대표자 사장 이○○, 소송대리인 법무법인 대성 담당변호사 박헌권 【피고】 1. 김AA, 2. 박BB, 3. 주식회사 엘○○○○○, 송달장소 서울, 대표자 사내이사 정○○, 4. 주식회사 행○, 송달장소 전주시, 대표이사 조○○, 5. 주식회사 우○, 대표자 사내이사 최○○, 피고들 소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 주희진 【변론종결】 2021. 2. 9. 【판결선고】 2021. 3. 23. 【주문】 1. 피고들은 공동하여 원고에게, 174,329,253원 및 이에 대하여 2020. 6. 26.부터 2020. 10. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고들이 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이유】 1. 인정사실 가. 임대차계약 및 임대차보증금 안심대출보증 ⑴ 소외 김CC은 2018. 1. 13. 소외 조DD로부터 서울 강서구 ○○동 ***-** ○○아파트 제2층 제2**호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 임대차보증금 210,000,000원, 임대차기간 2018. 2. 3.부터 2020. 2. 2.까지 24개월로 정하여 임차하는 내용의 채권적 전세계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 전세계약’이라 한다), 2018. 1. 25. 이 사건 전세계약서에 확정일자를 부여받은 다음 2018. 2. 3.경 인도 및 전입신고 절차를 마쳤다. ⑵ 한편 임차인 김CC은 2018. 1. 23.경 전세보증금 대출을 위하여 원고에게 전세금안심대출보증계약을 신청하였다. 이에 원고는 2018. 2. 2. 김CC과 사이에 ① 주채무자를 임대인 조DD(이후 이 사건 주택에 대한 아래와 같은 소유권 변동으로 인하여 주채무자가 육EE을 거쳐서 피고들로 변경되었다), 보증채권자를 임차인 김CC, 보증대상을 ‘이 사건 전세계약 해지 또는 종료로 인하여 임대인이 임차인에게 부담하는 전세보증금 반환채무’, 보증금액을 210,000,000원으로 하여 지급보증하기로 하는 전세보증금반환보증계약 및 ② 주채무자를 임차인 김CC, 보증채권자를 전세자금 대출금융기관인 신○은행(○○지점), 보증대상을 ‘임차인이 대출금융기관에 부담하는 전세자금 대출금 반환채무’, 보증금액을 168,000,000원으로 하여 지급보증하기로 하는 전세자금대출특약보증계약을 체결하였다(이하 위 두 가지 보증계약이 합하여 이루어진 이 사건 전세금안심대출보증계약을 ‘이 사건 보증계약’이라 한다). 한편 김CC은 이 사건 보증계약에 따라 원고에게 부담하는 현재 및 장래 채무를 담보하기 위하여 2018. 1. 23. 이 사건 전세계약에 따른 전세보증금 210,000,000원에 대한 반환채권을 원고에게 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하였고, 원고는 김CC의 위임을 받아 내용증명우편을 통하여 임대인에게 전세보증금반환채권 양도통지를 하여 그 통지가 그 무렵 도달되었다. 나. 이 사건 주택에 대한 소유권 변동 및 임대인의 지위승계 ⑴ 이 사건 전세계약 직후인 2018. 2. 5.경 이 사건 주택의 소유권은 소외 육EE 앞으로 이전되어 육EE이 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계하였고, 2018. 2. 8. 이 사건 주택에 근저당권자 이FF, 채권최고액 210,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 경료되었다. ⑵ 2018. 9. 27. 근저당권자인 이FF의 신청으로 이 사건 주택에 대하여 서울남부지방법원 2018타경8610호로 임의경매개시결정이 이루어졌는데, 위 경매절차에서 이루어진 이 사건 주택의 감정평가액은 224,000,000원이었다. 그러나 위 경매절차에서 8회의 유찰이 된 후 2020. 1. 10. 피고 김AA, 박BB, 주식회사 행○, 주식회사 우○ 및 소외 정GG 5인이 이 사건 주택을 매각대금 37,980,000원에 공동으로 낙찰받아 소유권을 취득하였고, 소외 정GG의 1/5 공유지분은 2020. 4. 17. 소외 정GG가 대표이사로 있는 피고 주식회사 엘○○○○○ 앞으로 이전되었다. 이로써 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위가 피고들에게 승계되어, 피고들이 이 사건 주택에 대한 공동임대인이 되었다. 다. 원고의 전세보증금 반환채무 대위변제 ⑴ 이 사건 주택에 대하여 임의경매절차가 개시되자, 원고는 2018. 10. 15. 전세보증금반환채권 양수인의 지위에서 전세보증금반환채권 210,000,000원에 대한 배당요구서를 제출하였고, 2020. 2. 25. 이루어진 배당절차에서 원고 앞으로 35,665,961원의 배당이 이루어져, 원고는 2021. 3. 10. 이자 등을 포함한 35,670,747원을 배당금으로 지급받았다. ⑵ 한편, 이 사건 전세계약이 종료되었음에도 피고들이 전세보증금을 반환하지 않음에 따라 임차인 김CC은 서울남부지방법원 2020카임10048호로 이 사건 주택에 대한 임차보증금을 210,000,000원으로 한 임차권등기명령을 신청하여 2020. 6. 12. 임차권등기명령이 이루어졌다. ⑶ 김CC은 위 임차권등기명령에 따른 임차권등기 절차를 마친 후 이 사건 전세보증금반환보증계약의 보증채권자로서 원고에게 전세보증금 반환채무에 대한 보증채무금을 청구하였고, 원고는 2020. 6. 25. 주채무자인 임대인을 대위하여 김CC에게 미회수 전세보증금액인 174,329,253원(= 전세보증금 210,000,000원 – 배당을 통한 회수금 35,670,747원)을 대위변제하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 양 당사자의 주장 가. 원고 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임차인이 임대인으로부터 보증금을 변제받기 전까지 임대차관계가 존속되기 때문에 대항력은 존속하므로, 임차인 김CC이 임대인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 김CC이 취득한 대항력은 존속한다. 한편 피고들은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하였으므로, 민법 제482조의 변제자 대위 법리에 따라 원고가 대위변제한 전세보증금 반환채무금을 원고에게 구상하여줄 의무가 있다. 나. 피고들 임차인 김CC이 이 사건 주택의 양수인에게 대항력을 행사할 수 있다 함은 주택임대차보호법상 이 사건 전세계약의 보증금반환청구권을 양수인에게 청구할 수 있다는 것을 의미한다. 그러나 김CC은 이미 2018. 1. 23. 보증금반환채권에 대해 채권양도를 하였기에 위 보증금반환채권을 상실하였다. 한편 임차주택에 대한 경매절차에서 임차인이 배당요구를 신청하여 이러한 의사표시가 임대인에게 송달되면 임대차계약은 해지로 인하여 종료되는바(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인 김CC으로부터 전세보증금반환청구권을 양수받은 원고가 2018. 10. 15. 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하여 전세보증금 일부를 배당받아 갔으므로 이 사건 전세계약은 2018. 10. 15.경 종료되었다. 결국, 임차인 김CC은 2018. 1. 23. 원고에게 전세보증금반환채권을 양도하여 상실한 상태이기 때문에 그 이후에 이 사건 주택의 소유권을 취득한 양수인에게 더 이상 대항력을 행사할 수가 없고, 원고 또한 이미 소멸된 위 김CC의 대항력을 근거로 피고들에게 구상금 내지 양수금 청구를 할 수가 없다. 3. 원고의 청구원인에 대한 판단 이 사건의 핵심은 피고들이 이 사건 주택의 소유권을 취득할 당시 이 사건 주택의 임차인인 김CC이 이 사건 전세계약에 기한 대항력을 가지고 있었는지 여부인데, 이 문제는 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 보증금반환채권을 담보로 취득(채권양수)한 전세자금 대출 금융기관이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금반환채권양수인의 지위에서 배당요구를 하였을 경우 주택임차인의 대항력이 상실되는지 여부와 직결되어 있다. 가. 관련 규정 및 법리 나. 판단 주택임대차보호법 제3조의2 제7항, 9항의 규정은, 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인이 보증금반환채권을 담보로 전세자금 등을 빌리는 경우 그 보증금반환채권을 담보로 양수한 금융기관등에게 우선변제권이 인정되지 않는 대법원 선례(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결1))로 인하여 초래된 문제점을 해소하기 위하여 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 주택임대차보호법을 개정하면서 신설된 규정으로서, 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차권과 분리하여 보증금반환채권을 양수한 금융기관등이 우선변제권만을 승계하도록 한 것이다. 이와 같은 입법 취지 및 관련 규정의 내용에 비추어보면, 해당 금융기관이 임차주택에 대한 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구권을 행사하여 배당을 받았다 하더라도 이를 임차인의 임대차계약 해지의사표시로 간주할 수 없다고 할 것이며, 해당 주택임차인은 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실하지 않는 한 여전히 임차주택에 대한 대항력을 가지고 있으면서 임차주택의 신 소유자에게도 그 대항력을 행사할 수 있다. [각주1] 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결 : 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다. 위와 같은 인정사실 및 법리에 의하면, 이 사건 주택의 임차인 김CC은 2018. 2. 2.경 이 사건 주택에 대한 대항력을 취득한 이후 피고들이 이 사건 주택에 대한 소유권을 취득할 당시는 물론 현재까지도 임차권등기명령을 통하여 여전히 이 사건 주택에 대한 대항력을 가지고 있음이 명백하고, 피고들은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 공동임대인의 지위에 있다할 것이므로, 결국 피고들은 공동임대인으로서 임차인 김CC에게 이 사건 전세계약보증금을 반환할 의무를 부담하고, 이러한 공동임대인들의 보증금반환채무는 부진정연대 관계에 있다. 다. 소결론 그렇다면, 피고들은 이 사건 주택의 임차인 김CC에게 이 사건 경매절차를 통하여 반환된 보증금액을 제외한 나머지 전세보증금 174,329,253원을 반환할 의무가 있다. 따라서, 피고들은 위 전세보증금 반환채무를 대위변제한 원고에게 공동하여 위 전세보증금 반환채무 대위변제금 174,329,253원 및 이에 대하여 그 대위변제일 다음날인 2020. 6. 26.부터 이 사건 소장 부본 최종송달일인 2020. 10. 23.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 김상근
보증금
채권
배당금
전세보증금
주택경매
2021-04-06
민사일반
주택·상가임대차
전문직직무
서울중앙지방법원 2020가단5074050
손해배상(기)
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2020가단5074050 손해배상(기) 【원고】 오BB, 소송대리인 변호사 고혜주, 소송복대리인 변호사 오형철 【피고】 1. A협회, 소송대리인 법무법인 화담 담당변호사 김동욱, 2. 김CC 【변론종결】 2021. 2. 23. 【판결선고】 2021. 3. 16. 【주문】 1. 원고에게, 가. 피고 김CC은 고 김DD으로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 39,477,212원 및 이에 대하여 2021. 2. 24.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을, 나. 피고 A협회는 피고 김CC과 공동하여 위 돈 중 19,738,606원 및 이에 대하여 2020. 5. 20.부터 2021. 3. 16.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라. 2. 원고의 피고 김CC에 대한 주위적 청구 및 피고 A협회에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 ○ 피고 김CC에 대하여는 주위적으로, 피고들은 공동하여 원고에게 39,477,212원 및 이에 대하여 피고 A협회(‘피고 협회’라고 한다)는 이 사건 소장 부본 송달일로부터 60일이 경과한 날부터 판결선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의, 피고 김CC은 2019. 12. 20.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. ○ 피고 김CC에 대하여 예비적으로, 주문 제1의 가.항 기재와 같다. 【이유】 1. 인정사실 가. 당사자의 지위 원고는 김DD 소유 인천 부평구 ○○○로 **-* ○○○빌 제***호(이하 ‘이 사건 빌라’라고 한다)의 임차인, 피고 협회는 공인중개사 정EE(개명 전 정FF)과 정EE의 중개사고로 손해를 입은 중개의뢰인에 대한 보상을 위하여 1억 원의 한도 내에서 공제금을 지급하기로 하는 내용의 공제계약을 체결한 공제사업자, 피고 김CC은 김DD의 아들이다. 나. 이 사건 빌라에 관한 임대차계약의 체결 및 이후의 경과 1) 2019. 12. 10. 임대차계약 체결 원고는 2019. 12. 10. 정EE의 중개 아래 김DD을 대리한 피고 김CC과 이 사건 빌라에 관하여 임대차보증금 8,500만 원, 임대차기간 2019. 12. 21.부터 2021. 12. 20.까지로 하는 임대차계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다), 계약금 850만 원을 지급하였다. 2) 2019. 12. 19. 강제경매개시결정 김DD의 채권자인 정GG의 강제경매신청에 따라 2019. 12. 19. 이 사건 빌라에 관하여 인천지방법원 2019타경528222호로 부동산강제경매 개시결정 및 그에 관한 기입등기가 이루어졌다. 3) 2019. 12. 20. 잔금 지급 및 2019. 12. 24. 전입신고 등 원고는 2019. 12. 20. 임대차보증금 잔금 7,650만 원을 정EE의 은행계좌에 입금하였고. 정EE은 그 다음날 위 돈을 이 사건 빌라의 종전 임차인에게 송금하였다. 원고는 2019. 12. 21. 이 사건 빌라를 인도받아 2019. 12. 24. 전입신고를 하고 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 다. 김DD 사망 및 피고 김CC의 상속 한정승인 등 2019. 12. 30. 김DD이 사망하자(이하 ‘고인’이라고 한다), 2020. 3. 15. 인천가정법원 2020느단10369호로 피고 김CC은 상속 한정승인을, 위 피고를 제외한 고인의 나머지 상속인들은 상속포기를 각 신고하였고, 2020. 3. 30. 위 각 신고를 수리하는 심판이 이루어졌다. 라. 2020. 5. 25. 피고 김CC에 대한 불기소 결정 원고는 2020. 3. 1. 피고 김CC을 사기로 고소하였으나, 인천지방검찰청 검사는 2020. 5. 25. 위 피고가 곧 경매진행될 것이라는 사실을 알면서도 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 보기 어렵다는 이유로 위 피고에 대하여 혐의 없음(증거불충분)의 불기소처분을 하였다. 마. 2021. 2. 8. 부동산강제경매 사건의 배당 위 나.의 2) 기재 부동산강제경매 절차에서 이 사건 빌라가 매각되었고, 원고는 2021. 2. 8. 배당기일에 배당할 금액 66,365,197원 중 45,522,788원을 배당받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 10, 11호증, 을나 제 1, 2, 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 정EE의 증언, 변론 전체의 취지 2. 피고 김CC에 대한 청구에 관한 판단 가. 주위적 청구에 관한 판단 1) 원고의 주장 요지 피고 김CC은 2019. 12. 19. 이 사건 빌라에 관하여 강제경매개시결정이 등기된 사실을 숨기고 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하여 임대차보증금 8,500만 원을 교부받았고, 이로 인하여 원고가 임대보증금 중 39,477,212원을 반환받지 못하는 손해를 입었다. 따라서 피고 김CC은 불법행위로 인한 손해배상으로서 원고에게 위 돈과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 판단 원고가 피고 김CC을 사기로 형사고소하였으나 위 피고에 대하여 혐의 없음의 불기소처분이 내려진 사실은 앞서 본 바와 같고, 그 불기소이유에 비추어 원고가 제출한 증거들만으로는 2019. 12. 10. 또는 2019. 12. 20. 경 피고 김CC이 이 사건 빌라에 관하여 정GG이 강제경매를 신청한 사실이나 그 신청에 따라 강제경매개시결정이 내려진 사실을 알았다고 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 주위적 주장은 이와 다른 전제에 선 것이므로 받아들이기 어렵다. 나. 예비적 청구에 관한 판단 이 사건 빌라가 부동산강제경매절차에서 매각된 사실, 원고가 그 배당절차에서 임대차보증금 중 45,522,788원을 배당받은 앞서 본 바와 같다. 위 매각 및 배당 무렵 이 사건 임대차계약도 종료되었으므로, 피고 김CC은 고인의 상속을 한정승인한 상속인으로서 고인의 원고에 대한 임대차보증금반환의무를 이행할 의무가 있다. 따라서 피고 김CC은, 상속 한정승인의 취지에 따라 고인으로부터 상속받은 재산의 범위 내에서, 원고에게 나머지 임대차보증금 39,477,212원(= 임대차보증금 8,500만 원 - 배당금액 45,522,788원) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2021. 2. 18.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날임이 기록상 명백한 2021. 2. 24.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 위무가 있다. 3. 피고 협회에 대한 청구에 관한 판단 가. 당사자의 주장 요지 1) 원고 정EE의 중개행위에 임대차보증금 잔금의 지급에 관한 부분까지 포함된다. 정EE이 임대차보증금 잔금 지급과 관련한 공인중개사로서의 주의의무를 다하지 아니한 탓에 원고가 임대차보증금 중 39,477,212원을 반환받지 못하는 손해를 입었으므로, 정EE과 공제계약을 체결한 피고 협회는 원고에게 공제금으로 청구취지 기재 돈을 지급할 의무가 있다. 2) 피고 협회 정EE은 중개가 완성된 시점인 이 사건 임대차계약서 작성 무렵 공인중개사의 확인·설명의무를 모두 이행하였고, 계약 체결 이후 잔금의 지급은 거래당사자 사이의 이행의 문제이다. 나아가 정EE이 임대인으로부터 강제경매개시결정과 관련하여 고지 받은 적 없고, 원고 역시 거래와 관련한 주의의무가 있는 점, 중개수수료가 30만 원으로 소액이었던 점 등 고려하면 공인중개사의 책임은 제한되어야 한다. 나. 관련 법리 어떠한 행위가 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 매매계약을 알선한 중개업자가 단순히 계약의 체결만을 알선하는 데 그치지 아니하고 계약 체결 후에도 중도금 및 잔금의 지급, 목적물의 인도 및 소유권이전등기의 경료 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 경우에, 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다. 다. 손해배상책임의 발생 위 법리에 비추어 보건대, 위 인정사실 및 증인 정EE, 이○연의 각 증언에 의하면, 이 사건 임대차계약에서 정EE은 계약이 체결된 이후에도 원고로부터 잔금을 지급받아 이 사건 빌라의 종전 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 역할의 맡았고, 잔금을 지급받은 후 원고로 하여금 위 빌라에 이사를 할 수 있도록 출입문의 비밀번호를 알려 주는 역할도 맡았던 사실을 인정할 수 있다. 이에 비추어 보면 이 사건 임대차계약에 관한 정EE의 관여는 임대차계약이 체결됨으로서 종료하는 것이 아니라 잔금 지급과 이 사건 빌라의 인도 등 계약상 의무의 이행에 관하여도 예정되어 있었으므로 위 잔금의 지급 및 전달 등에 관한 부분까지 중개행위의 범주에 포함된다. 계약체결일부터 잔금 지급일까지 사이에 시간적 간격이 있는 경우 권리관계에 변동이 생겼을 가능성을 배제할 수 없으므로, 잔금을 지급받는 역할을 맡은 공인중개사로서는 잔금을 교부받을 무렵 이 사건 빌라의 권리관계를 재차 확인할 주의의무가 있었다고 봄이 타당하다. 정EE이 위와 같은 확인을 하지 아니하고 잔금을 지급받아 임대차계약이 완결되게 함으로써 원고가 잔금 지급 전 등기된 강제경매개시결정으로 인하여 임대차보증금을 모두 반환받지 못하는 손해를 입었으므로, 정EE은 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있다. 라. 손해배상책임의 범위 및 제한 원고가 임대차보증금 중 39,477,212원을 반환받지 못하는 손해를 입은 점은 앞서 본 바와 같다. 다만 이 사건의 경우, 이 사건 임대차계약의 체결일로부터 잔금지급일까지의 기간이 10일에 불과하여 그 사이에 강제경매개시결정 등 이 사건 빌라에 관한 권리변동이 발생할 것으로는 정EE은 물론이고 고인이나 피고 김CC도 예상하지 못했던 것으로 보이는 점, 원고 역시 잔금을 지급하면서 권리관계의 확인을 요구할 수 있었음에도 그와 같은 요구를 하지 아니하였던 점 등 고려하여, 정EE의 책임을 50%로 제한한다. 따라서 피고 협회는 정EE과 체결한 공제계약에 따라 원고에게 공제금 19,738,606원(= 원고의 손해 39,477,212원 × 정EE의 책임비율 50%) 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일로부터 60일이 경과한 날임이 기록상 명백한 2020. 5. 20.부터 이 판결 선고일인 2021. 3. 16.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 한편 피고 협회의 원고에 대한 위와 같은 의무는 피고 김CC의 원고에 대한 임대차보증금반환의무와 부진정연대의 중첩관계에 있으므로, 피고 협회는 피고 김CC과 공동하여 원고에게 위 돈을 지급할 의무를 부담한다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고 김CC에 대한 예비적 청구 및 피고 협회에 대한 위 인정범위 내의 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고 김CC에 대한 주위적 청구 및 피고 협회에 대한 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 김영아
임대차계약
공인중개사
공제계약
부동산
경매
강제경매
2021-03-23
민사일반
주택·상가임대차
수원지방법원 2020가단569230
건물인도
수원지방법원 판결 【사건】 2020가단569230 건물인도 【원고】 1. 박AA, 2. 김BB, 원고들 주소 용인시 ○○구, 원고들 소송대리인 법무법인 ○○, 담당변호사 ○○○ 【피고】 박○○, 용인시 ○○구, 소송대리인 변호사 ○○○ 【변론종결】 2021. 2. 18. 【판결선고】 2021. 3. 11. 【주문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 2021. 2. 21.이 도래하면 원고들로부터 305,000,000원을 지급받음과 동시에 원고들에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 【이유】 1. 기초사실 가. 피고는 2019. 2. 19. 최○○, 김○○로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 임대차보증금 305,000,000원, 기간 2019. 2. 22.부터 2021. 2. 21.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다). 나. 원고들은 2020. 8. 11. 최○○, 김○○와 이 사건 부동산에 관하여 매매계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다), 2020. 11. 12. 위 부동산에 관하여 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 피고는 2020. 9. 20. 최○○, 김○○측에게 ‘알아보니 전세계약갱신청구가 가능하다고 한다. 형편이 여의치 않아 전세계약 연장했으면 한다’고 문자를 보냈고, 최○○, 김○○측은 ‘매매계약이 되어서.. 새 주인과의 관계이다. 매수인(원고들)이 세입자분(피고)이 안나간다고 하니 많이 당황스러워 한다. 아까 말한대로 계약체결하고 저녁에 전화드릴 때 만기전에 집을 알아보신다고 하셔서 나가시는 줄 알고 있었는데, 매수인이 꼭 이사오셔야 하는 형편이가 보다. 다시 한번 생각해달라’고 답문을 보냈다. 이에 피고는 다시 ‘사정은 이해하지만 저희도 사정이 아주 어렵다. 그래서 계약갱신청구권을 행사한 것이다’라고 문자를 보내었다. 라. 원고들은 2020. 10. 23., 2020. 11. 13., 피고에게 ‘피고가 임대차기간 만기가 되면 이사할 것이라는 의사를 통지하였고, 원고들이 실제 거주할 것이므로 피고의 계약갱신청구를 거절한다’는 취지로 내용증명을 보냈다. [인정근거] 갑 제1 내지 6, 10호증의 각 기재, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고들의 주장 가. 이 사건 매매계약 당시, 원고들은 실거주 목적으로 부동산을 매수하는 것임을 반복하여 고지하였고, 피고가 임대차계약기간 만료 이후 계약을 갱신하지 않고 이사를 갈 것이라는 의사를 표시하였다. 원고들은 이를 신뢰하여 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기를 경료한 것이다. 나. 이후 피고가 의사를 번복하여 계약갱신을 요구하였으나, 원고들은 이 사건 부동산에 실제 거주할 것이어서 피고의 위 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 다. 따라서 피고는 원고들로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 이 사건 부동산을 원고들에게 인도할 의무가 있다. 3. 판단 가. 피고가 계약갱신요구권을 행사하지 아니하기로 전 임대인 내지 원고들과 합의하였는지 여부 살피건대, 임차인의 계약갱신요구권(제6조의3)이 신설된 개정 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정)은 2020. 7. 31. 시행되었고, 해당 조항은 위 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되는 점(부칙 제17470호 제2조), 원고들의 매매계약 체결일은 2020. 8. 11.로 위 법이 시행된 지 얼마 지나지 아니한 시점이었고 피고의 계약갱신요구가 가능한 시기 이전이었던 점 등의 사정에 비추어 보면, 원고들 제출 증거들만으로는 피고가 자신이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음을 인지하고도 계약만료일에 퇴거하기로 상대방과 합의하여 원고들에게 신뢰를 부여하였다고 보기 부족하다. 또한 이러한 상태에서의 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제10조에 의해 효력이 없다고 할 것인바, 어느 모로 보나 원고들의 해당 주장은 받아들이지 아니한다. 나. 원고들이 피고의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부 1) 임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 개정 임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다할 것이다. 2) 임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다. 3) 임대인의 계약갱신 거절 사유는 임대차보호법 제6조의2 제1항 단서의 각 호에 기재되어 있고, 위 8호에서 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있다. 위 8호를 제외한 나머지 각 호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거·재건축 계획 등이 고지된 경우 등이나, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 임대인이 실제 거주하는 경우는 더욱 그러하다. 4) 앞서 본 임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다 할 것이다. 5) 이 사건의 경우 피고는 원고들이 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 최○○, 김○○ 측에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하였다. 따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다 할 것인바, 원고들의 해당 주장은 받아들이지 아니한다. 4. 결론 그렇다면, 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 유현정
주택임대차보호법
임대차계약
임차인
계약갱신요구권
전세계약
인대인
실거주
2021-03-22
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2017다17603
임대차보증금반환
대법원 제3부 판결 【사건】 2017다17603 임대차보증금반환 【원고, 피상고인】 김AA, 소송대리인 변호사 최목 【피고, 상고인】 최BB, 소송대리인 변호사 강동욱, 정광연 【원심판결】 광주지방법원 2017. 4. 26. 선고 2016나3450 판결 【판결선고】 2020. 12. 30. 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충하는 범위에서)를 살펴본다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 원고는 2009. 4. 22. 피고로부터 광주 ○구 ○○동 ○○○에 있는 2층 상가건물 1층과 2층 중 일부 약 60평(이후 2010. 12.경 면적이 확대되었는데, 이 부분을 포함해서 이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)을 임차보증금 1억 원, 월차임 600만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2009. 4. 22.부터 5년(60개월)으로 정하여 임차하고(이하 위 계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 커피전문점인 ‘엔○○○○ 광주○○점’을 운영하였다. 나. 그 후 원고와 피고는 2010. 12.경 이 사건 임대차계약의 내용을 변경하면서 임차면적, 임대차기간, 월차임, 특약사항에 관하여 내용이 조금씩 다른 4개의 임대차계약서를 차례로 작성하였는데, 그중 세 번째로 작성된 임대차계약서는 세무서에 제출할 목적으로 허위로 작성한 것이다. 다. 원고는 2015. 10. 2. 피고에게 임대차계약 만기일이 도래함에 따라 재계약 의사가 없음을 내용증명우편으로 통지하였다. 피고는 2015. 11. 19. 원고에게 이 사건 임대차계약 기간은 2010. 12. 25.부터 8년(96개월)이고, 2015. 12. 26.부터 임차보증금을 2억 원으로, 월차임을 1,400만 원으로 각각 올리겠다고 내용증명우편으로 통지하였다. 라. 원고는 2015. 12. 31.부터 2016. 1. 5.까지 철거공사업자로 하여금 ‘엔○○○○ 광주○○점’ 내 시설에 대한 철거공사를 마쳤다. 원고는 2016. 1. 26. 피고에게 이 사건 임차부분을 원상회복하고 인도하고자 하였지만 수령을 거절하여 열쇠를 보낸다는 내용과 함께 열쇠를 돌려주었다. 그러나 피고는 2016. 2. 4. 임대차기간이 만료되지 않았다면서 열쇠를 다시 돌려보냈다. 마. 원고는 2013. 8.경부터 이 사건 임차부분에서 약 150~200m 정도 떨어진 곳에 ‘엔○○○○ 광주○○점’과 별도의 커피전문점인 ‘엔○○○○ ○○중앙점’을 개업하고, 현재까지 영업을 계속하고 있다. 바. 이 사건 임차부분은 현재까지 공실로 남아있다. 2016. 1. 31.을 기준으로 원고가 피고에게 미지급한 차임은 총 4,180만 원이다. 2. 복수의 임대차계약서 중 어느 서면에 따라 계약 내용을 정할 것인지 여부(상고이유 제1점) 가. 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결 등 참조). 하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우 당사자가 그러한 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다. 그러나 여러 개의 계약서에 따른 법률관계 등이 명확히 정해져 있지 않다면 각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적이다. 나. 원심은, 다음과 같은 이유로 위 1. 나.에서 본 4개의 임대차계약서 중 가장 마지막으로 작성된 임대차계약서(이하 ‘제4 임대차계약서’라 한다)에 기재된 문언에 따라 이 사건 임대차계약 기간은 2011. 1. 1.부터 5년(60개월)이라고 보고 이 사건 임대차계약은 2015. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 판단하였다. 원고와 피고 사이에 작성된 4개의 임대차계약서의 진정성립과 그중 세 번째 임대차계약서가 허위로 작성된 사실에 관해서는 당사자 사이에 다툼이 없다. 나머지 3개의 임대차계약서는 임차보증금이 모두 1억 원으로 같지만 임차면적, 임대차기간, 월차임이나 특약사항이 다르다. 피고가 제출한 증거만으로는 제4 임대차계약서가 허위로 작성된 이면계약서라는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고가 주장하는 8년의 임대차기간에 부합하는 취지의 사실확인서는 이 사건 임대차계약 당시 직접 중개행위를 하거나 현장에서 직접 목격한 내용에 대한 진술이 아니고, 그 작성자들과 피고의 관계 등에 비추어 볼 때 사실확인서만으로 제4 임대차계약서가 허위로 작성된 이면계약서라고 단정할 수 없다. 제4 임대차계약서의 임대차기간 기재 경위에 관한 피고의 진술이 일관되지 않고, 오히려 제4 임대차계약서의 특약사항으로 임대 시작일이 2011. 1. 1.로 명시된 점 등에 비추어 원고와 피고가 2010. 12.경 임차면적을 확대하면서 임대차기간을 8년(96개월)으로 연장하기로 하고 앞서 2개의 임대차계약서를 작성하였다가 다시 임대차기간을 5년(60개월)로 단축하기로 하면서 제4 임대차계약서를 새로 작성한 것으로 보인다. 다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심판결은 정당하고, 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 처분문서의 효력, 계약 내용의 확정에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 임차인의 원상회복의무 이행 여부 등(상고이유 제2점, 제3점) 원심은 원고가 2016. 1. 5. 이 사건 임차부분에서 시설을 모두 철거한 다음 퇴거하고, 2016. 1. 26. 열쇠를 피고에게 돌려줌으로써 이 사건 임차부분을 피고에게 인도하였다고 판단하였다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 원상회복과 인도에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 4. 결론 피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장), 김재형(주심), 민유숙, 노태악
임대차
계약서
임대차계약서
특약사항
간인
2021-01-26
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2020다241017
건물명도(인도)
대법원 제1부 판결 【사건】 2020다241017 건물명도(인도) 【원고, 피상고인】 A 【피고, 상고인】 B 【원심판결】 대구지방법원 2020. 6. 10. 선고 2020나302583 판결 【판결선고】 2020. 11. 5. 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다. 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 이 사건 건물을 임대하였다. 나. 피고는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등 제조업을 하여 왔다. 다. 원고는 2014. 7. 30. 피고와 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차 기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였고, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였다. 라. 원고는 2019. 4. 6. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였다. 3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다. 원심은 판시와 같은 이유로 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 이미 이 사건 임대차계약의 기간이 의무임대차기간인 5년을 경과하여 피고는 더 이상 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없고 그에 따라 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았으므로 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 채증법칙위반이나 사실오인, 상가임대차법의 적용 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김선수(재판장), 이기택(주심), 박정화, 이홍구
임대차
상가임대차법
상가건물임대차보호법
갱신
2020-11-09
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