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[판결] ‘부정청약 당첨자’ 계약금 안줘도 … “설명의무 없어”
아파트 부정청약 당첨자에게 시행사가 별 다른 설명을 하지 않았더라도, 분양금액의 10%에 해당하는 계약금을 위약금으로 몰취하는 것에 문제가 없다는 대법원 판단이 나왔다. 위약금 조항은 거래상 흔히 접할 수 있고, 위약금 귀속사유인 주택법 제65조 제1항 위반행위는 형사처벌의 대상이 될 정도로 사회적 비난 가능성과 책임이 커 이러한 위약금 조항은 시행사의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있기 때문에 설명의무 대상이 아니라고 본 것이다. 아파트 부정청약이란 브로커가 청약통장을 매수한 후 브로커가 청약명의자를 대신해 아파트 청약을 하거나 일반 청약자가 서류위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 청약해 당첨된 경우를 말한다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 지난달 13일 A 씨가 주식회사 대한토지신탁을 상대로 낸 수분양자지위확인의소(2021다250285)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "사업자는 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우가 아니라면 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하지만, 사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 돼 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있다"며 "따라서 약관에 정해진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의해 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다"고 판시했다. 이어 "이 사건에서 해제 사유와 위약금 조항은 주택 공급자와 공급받는 자 상호간에 주택법령을 준수하면서 입주자 선정절차를 거쳐 공급계약 체결에 이르러야 하고 공급계약 체결 이후에도 주택법령 및 공급계약을 따라야 할 법령상 또는 공급계약상 의무가 있다는 점을 전제로 이를 위반한 측에 위약금을 부담시키는 것"이라며 "이처럼 계약 일방 당사자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 대비해 대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 약정을 하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "공급질서 교란행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면 공급계약이 유지될 수 없고 그 때문에 발생 가능한 피고의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점은 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있고, 이 사건 공급계약서와 달리 이 사건 위약금 조항을 두지 않은 주택 공급계약서가 일부 존재한다는 사정이 있더라도 마찬가지"라고 덧붙였다. 1심은 위약금 조항이 약관설명의무의 면제 대상이라는 취지로 원고패소 판결했다. 반면 2심은 "시행사 측은 위약금 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 부담하는데, 공급계약서의 위약금 조항이 특별히 부호나 색채, 굵고 큰 문자 등을 사용해 명확하고 알아보기 쉽게 표시되지 않고 작은 글씨로 인쇄됐기 때문에 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 시행사가 위약금 몰취 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행했다고 볼 자료가 없다"며 원고 측 손을 들어줬다. 탈북민 B 씨는 2018년 청약통장을 브로커에게 양도한 점을 숨기고 대한토지신탁이 공급하는 아파트에 부정청약을 한 점이 적발돼 계약이 해제됐다. A 씨는 B 씨로부터 공급계약상 지위 및 공급계약 해제에 따른 원상회복청구권을 양수받았다고 주장하며 대한토지신탁을 상대로 기지급 공급대금의 반환을 청구하는 소송을 냈다. 이 사건 공급계약에는 대한토지신탁이 공급계약을 해제할 수 있는 사유로서 '공급받는 자가 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 했을 때'(제2조 제1항 제5호) 등이 규정돼 있고, 같은 사유로 공급계약이 해제될 때는 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 피고에 귀속된다(제3조 제1항)고 규정돼 있었다. 한편 B 씨 입주자저축 증서 등의 양도 금지(주택법 제65조 제1항)를 위반한 혐의로 주택법위반 유죄판결이 확정됐다.
부정청약
위약금
아파트
박수연 기자
2023-05-03
금융·보험
부동산·건축
헌법사건
헌법재판소, 재판관 5대 4 결정
‘15억 초과’ 초고가 아파트 주택담보대출 금지 합헌
금융위원회 위원장이 시중 은행을 상대로 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억 원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 금지한 조치는 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A 씨가 기획재정부 주택시장 안정화 방안 중 이 같은 내용을 담은 부분이 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2019헌마1399)을 재판관 5(합헌)대 4(위헌) 의견으로 3월 23일 기각했다. 헌재는 "금융위원회 위원장은 언제든 은행업감독규정 <별표6>을 개정해 이 사건 조치와 동일한 내용의 규제를 할 수 있는 권한이 있고, 은행업감독규정 <별표6>에 근거한 주택담보대출의 규제에는 은행법 제34조와 은행법 시행령 제20조 제1항 등 법률적 근거가 있다"며 "금융위원회 위원장은 해당 권한을 행사해 조치를 하여 은행업감독규정 <별표6>을 개정할 것임을 예고하고 개정될 때까지 당분간 개정될 내용을 준수해 줄 것을 요청한 것이고, 조치에 불응하더라도 불이익한 조치가 이루어지지 않을 것임이 명시적으로 고지됐기에 해당 조치로 인한 기본권 제한의 정도는 은행업감독규정의 기본권 제한 정도에는 미치지 않는다"고 설명했다. 그러면서 "행정지도로 이루어진 이 사건 조치는 금융위원회에 적법하게 부여된 규제권한을 벗어나지 않았으므로 법률유보원칙에 반해 청구인의 재산권 및 계약의 자유를 침해하지 않는다"고 판단했다. 이어 헌재는 "이 사건 조치는 초고가 주택에 대한 주택담보대출 금지는 수요 억제를 통해 주택 가격 상승 완화에 기여할 것이므로 수단이 적합하다"며 "2018년 이후 계속되어 온 고가주택에 대한 주택담보대출 규제의 일환에서 기존 규제에도 불구하고 주택가격이 급등하는 등 주택시장 안정화 및 금융시장의 건전성 관리라는 목표 달성이 어려워지자 금융위원회 위원장이 이 조치를 통해 일시적으로 이를 한 단계 강화한 것에 불과하다"고 설명했다. 아울러 "△투기지역·투기과열지구로 그 적용 '장소'를 한정하고 △시가 15억 원 초과 아파트로 '대상'을 한정했으며 △초고가 아파트를 담보로 한 주택구입목적의 주택담보대출로 '목적'을 구체적으로 한정한 것을 고려하면 침해의 최소성과 법익의 균형성도 인정된다"면서 "따라서 이 사건 조치는 과잉금지원칙에 반해 청구인의 재산권 및 계약의 자유를 침해하지 않는다"고 판시했다. 반면 이선애, 이은애, 이종석 헌법재판관은 "2019년 12월 17일 당시 금융위원회고시인 '은행업감독규정 <별표6>'에는 '투기지역·투기과열지구 내 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지'에 관한 내용은 물론, '초고가 아파트(시가 15억 원 초과)'에 대한 정의규정조차 존재하지 않았고 오히려 이 사건 조치로부터 1년 후인 2020년 12월 3일에 이르러서야 관련 내용이 '은행업감독규정 <별표6>'에 신설된 것이 확인된다"며 "금융위원회 위원장이 주장하는 법령은 권력적 사실행위인 이 사건 조치의 시행일(2019년 12월 17일) 당시 그 법적 근거가 될 수 없었음이 명백하므로, 결국 이 사건 조치는 법률유보원칙에 반하여 청구인의 재산권 및 계약의 자유를 침해한다"는 반대의견을 냈다. 문형배 헌법재판관은 과잉금지원칙 위반 여부에 관한 반대의견을 냈다. 문 재판관은 "이 사건 조치는 법령에서 요구되는 본래의 목적인 '은행 경영의 건전성' 유지 확보에 기여하는 적합한 수단이었다고 판단하기 어렵고 그 본래의 목적에 기여하지 못하는 상황에서 부수적 목적만을 위해 사용될 수 있는 적합한 수단이라고 보기 어렵다"고 했다.
주택담보대출
투기과열지구
초고가아파트
박수연 기자
2023-04-02
민사일반
부동산·건축
[판결](단독) 벙커 등 군사시설도 과반수 공유지분권자 요구 있다면 철거·사용 중지해야
벙커 등 군사시설도 해당 토지 지분의 과반수 이상을 보유한 공유지분권자의 요구가 있다면 철거하거나 사용을 멈춰야 할까? 법원은 과반수 공유지분을 가진 자가 소수 지분권자인 국가를 상대로 토지에 대한 방해배제와 인도청구를 할 수 있다고 판단했다. 서울중앙지법 민사36단독 장성학 부장판사는 3월 10일 A 씨가 국가를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5136290)에서 "국가는 A 씨에게 6300여만 원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 장 부장판사는 "국가는 각 토지 부분에 설치된 군사시설을 철거하고 해당 토지를 A 씨에게 인도하라"며 "해당 군사시설을 사용해선 안 된다"고 덧붙였다. A 씨는 경기도 파주에 있는 임야 9918㎡의 5047/6060 지분을 소유하고 있으며 이 임야의 2/6060 지분을 소유하고 있는 국가는 임야 9918㎡ 중 약 8.7%에 해당하는 865㎡를 직접 점유하며 벙커 등 군사시설을 설치·운영하고 있다. 이 지역은 전시와 평시 임무를 위한 군사적 요충지로서 국가는 훈련과 작전 임무를 지속하고 있다. 이에 A 씨는 "국가가 직접적으로 점유하고 있는 군사시설이 토지 전체에 산재해 있어 국가가 토지 전부를 점유한다고 봐야 한다"며 부당이득 반환과 군사시설 철거 및 사용중지, 토지 인도 등을 청구했다. 장 부장판사는 "군사시설은 토지 전체에 골고루 산재해 있고, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 토지 전체가 제한보호 구역으로 지정돼 A 씨가 이 토지를 이용함에 상당한 제한이 있다"며 국가에 6300여만 원의 부당이득 반환 의무가 있다고 판단했다. 특히 군사시설 철거 의무 등과 관련해 "부동산에 관해 과반수 공유지분을 가진 자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관해 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있어 공유토지를 배타적으로 사용·수익할 수 있고, 이에 따라 다른 소수 지분권자를 상대로 방해배제 및 인도청구를 할 수 있다"며 "국가는 토지의 2/6060 지분권자에 불과함에도 토지 전체를 점유하고 있으므로 5047/6060의 지분을 보유해 과반수 이상의 공유지분권자인 A 씨는 공유물의 보존관리 행위로서 국가에 군사시설의 철거 및 이 시설이 설치된 각 토지 부분의 인도를 구할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "국가는 장래에도 군사시설을 철거할 계획이 없으므로 A 씨는 국가에 군사시설의 사용금지 또한 구할 수 있다"며 "국가는 군사기지 및 군사시설 보호법 제9조 제1항 제9호에 따라 'A 씨가 군사시설의 사용중지를 청구할 수 없다'고 주장하지만 해당 규정이 법원의 판결까지 금하고 있다고 보이지는 않아 국가의 주장은 받아들이기 어렵다"고 판시했다.
군사시설
부당이득반환
공유토지
이용경 기자
2023-03-26
민사일반
부동산·건축
조합 측, 이행지체 책임 부담해야
[판결] 준공된 아파트 등기절차 이행지체로 미등기 상태 유지됐다면
준공 완료된 아파트에 이미 입주했는데 소유권이전등기 절차가 늦어졌다면, 수분양자들이 등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하면서 발생한 손해 등을 조합이 일부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사11부(재판장 송경호 부장판사)는 지난해 11월 10일 A 씨 등(소송대리인 법무법인 정향 강호석, 박건호 변호사)이 장위1구역주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 손해배상금청구소송(2020가합685)에서 원고승소 판결했다. 서울 성북구 장위동 장위1재정비촉진구역에 위치한 B아파트 시행을 위해 설립된 조합은 2019년 6월 성북구청장으로부터 아파트 준공 인가 전 사용검사를 받은 다음 수분양자들에게 입주 지정기간을 그 다음날부터 같은해 말까지로 정하고 입주 전까지 잔금을 포함한 분양대금을 모두 납부하라는 내용의 입주안내문을 보냈다. 이에 B아파트에 대해 분양계약을 체결했거나 수분양자로부터 그 지위를 승계받은 A 씨 등은 해당 기간 내 모든 분양대금을 납부하고 각 세대에 입주했다. 한편, 서울시장은 B아파트의 입주지정기간 중이던 2019년 7월 장위재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정을 하면서 해당 정비구역의 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적을 확대·추가하고, 조합에게 구역 외 기반시설로 신한천로를 개설토록 하는 기반시설의 비용분담계획을 변경하는 내용이 포함된 고시를 했다. 이후 성북구청장은 2020년 7월 정비사업과 관련해 정비구역 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적은 확대하되 해당 면적에 대해선 별도 사업계획승인이 예정돼 있다는 내용 등이 포함된 사업시행계획변경인가 고시를 했다. 조합은 2021년 5월 성북구청장으로부터 유지되는 면적을 포함해 신한천로 개설 재정비촉진계획변경 결정 시 정비계획변경을 이행하는 것 등을 조건으로 아파트에 해당하는 일부 획지에 대해 부분준공 인가를 받았고, 이후 이전고시를 거쳐 같은해 8월 A 씨 등을 포함한 수분양자들에게 60일 이내에 소유권이전등기절차를 경료할 것을 요청하는 안내문을 발송한 다음, 소유권보존등기를 마쳤다. 이에 A 씨 등은 "해당 아파트가 완공돼 이미 입주했고 남은 절차는 준공인가와 이전고시 절차뿐인 점 등에 비춰 입주지정기간의 말일부터 약 1년이 경과한 2020년 7월 말경엔 이행기가 도래했다고 봐야 한다"며 "이후부터 조합은 이행지체에 빠졌다고 해야 하고, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상하라"고 주장하면서 소송을 제기했다. A 씨 등은 △이행지체로 낮은 금리로 대출을 받을 수 없게 돼 발생하는 손해(주택담보대출 금리와 신용대출 금리의 차이) △등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하게 됨으로써 발생하는 손해 △미등기로 인해 원하는 시기에 아파트를 처분하지 못함으로써 발생하는 각종 세재 혜택 등 손해를 고려해 분양대금의 10%에 해당하는 금액 등을 배상하라고 주장했다. 재판부는 "조합 측은 행정청이 신한천로 개설을 부담시켜 상당한 공사기간이 필요했던 점 등을 주장하지만 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치와 그에 따른 준공인가 및 이전고시는 사업시행자인 조합의 책임 영역에 속하고, A 씨 등의 입주 전부터 신한천로 개설에 대해 인지하고 있던 점 등에 비춰보면 신한천로 개설 문제로 인한 조합의 등기절차 이행지체에 조합의 귀책사유가 없다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "일부 판단 과정에서 총회 개최가 지연된 사유가 오로지 코로나19로 인한 것이라고 볼 수 없고, 도시형생활주택 및 상가의 면적에 대한 성북구청의 사업계획 승인까지 4개월 정도만 소요된 점 등에 비춰보면 입주지정기간 말일부터 2년 가량이 경과하는 시점에 이르러서야 A 씨 등에 대한 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래한다는 조합 측 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 다만 "A 씨 등의 아파트 취득 목적과 사용용도, 활용계획 등에 따라 그 불이익의 내용이 다를 수밖에 없어 각각의 구체적인 손해액 산정이 곤란해 일정한 기준에 따라 일률적으로 정하는 것이 타당하다"며 "민사소송법 제202조의2를 적용해 손해액을 산정하기로 한다"고 판시했다. A 씨 등을 대리한 강호석(39·사법연수원 40기) 변호사는 "최근 재건축이나 재개발과 관련해 조합이 조합원들에게 추가 분담금을 요구하는 등의 문제로 조합 내부의 갈등이 많은데, 이를 제대로 이행하지 못해 일반분양자들의 재산권 행사에 피해를 입히는 것에 명백한 손해배상 책임이 인정되고, 손해배상 범위와 관련해서도 민사소송법 제202조의2에 따라 직권으로 손해액을 산정한다는 규정이 적용돼 손해액을 산정한 것은 상당한 의의가 있다"며 "피고 측에서는 코로나19로 총회 개최가 어려웠고 이러한 사유로 행정청의 보완 요구가 있었으므로 이는 불가항력으로 계약상 면책 규정이 적용된다고 주장했지만 법원은 총회는 온라인으로도 개최할 수 있고 보완요구가 있다는 것만으로 면책이 안 된다고 명확하게 명시했다는 점에서 현재 재건축 사업이 예정됐거나 진행 중인 사업주체 등에게 시사하는 바가 매우 큰 판결"이라고 말했다.
주택재개발
등기
재건축조합
한수현 기자
2023-02-23
민사일반
부동산·건축
대법원 "분양 받은 주민, 건설사 상대 소송 제기 가능"
[판결] "임대주택 분양전환가격 기준은 강행규정… 부제소 합의했어도 무효"
주민들이 임대주택을 분양 받으면서 분양전환가격과 관련해 '민·형사상 책임을 묻지 않겠다'고 부제소 합의를 했더라도 이같은 합의는 무효이므로 주민들은 분양을 한 건설사를 상대로 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 조항 등은 강행규정인데, 이같은 합의를 인정하면 강행규정의 입법취지를 몰각할 수 있다는 이유에서다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 A 씨 등 모 아파트 주민 132명이 건설사인 B 사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2018다261773)에서 각하 판결한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 2일 돌려보냈다. B 사는 1999년 2월 공공건설 임대주택(아파트)을 지어 A 씨 등에게 임대했다. 이후 B 사는 2013년 아파트 세대 중 계약면적 64㎡ 세대는 4307만원, 77.76㎡ 세대는 5289만원으로 분양전환가격을 정한 뒤 지방자치단체로부터 임대주택 분양전환 승인을 받았다. A 씨 등과 B사는 분양가격 협의를 거쳐 가구당 50만원을 인하한 분양가에 계약하기로 하면서 '분양가격에 대한 민·형사상 소송을 일절 제기하지 않는다'는 부제소 합의서도 썼다. 이후 A씨 등은 대금을 납입하고 분양을 받았다가 "분양전환가격이 관련 법령이 정한 산정기준 금액을 초과해 비싸게 아파트를 분양 받았다"며 분양전환가격을 넘는 금액을 돌려달라고 소송을 제기했다. 1,2심은 주민들이 이미 부제소 합의를 한 만큼 소송을 제기할 자격이 없다며 본안 심리 없이 사건을 각하했다. 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다"며 "그 산정기준을 초과한 분양전환가격으로 체결된 계약은 초과 범위 내에서 무효라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수해 부제소 합의를 한 때와 같이, 부제소 합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반해 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우에는 그 부제소 합의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 봄이 타당하다"고 했다. 그러면서 "원심은 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리했어야 한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "대법원은 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 판단해 왔다"며 "이 판결은 그 연장선상에서 강행법규인 분양전환가격 산정기준 위반 여부에 대한 별다른 판단 없이 분양계약에 부수해 체결된 이 사건 부제소 합의만을 이유로 소를 각하하는 경우 강행법규의 입법 취지가 몰각될 여지가 있어 그러한 부제소 합의는 무효라는 점을 최초로 명시적으로 설시했다"고 말했다.
부제소합의
분양전환가격
임대주택
박수연 기자
2023-02-21
민사일반
부동산·건축
공공용 재산 취득절차 거쳐 소유권 적법하게 취득했을 가능성 배제할 수 없는 경우 무단점유로 볼 수 없어
[대법원이 주목하는 판결] 국가·지자체가 점유권원 적극적으로 증명 못했다는 사정만으로 자주점유 추정 번복 안돼
[대법원 판결] 부동산 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때 민법상 점유자는 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사로 점유한 것으로 추정하는데, 이 추정은 지적공부 등의 관리주체인 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 마찬가지로 적용된다는 대법원 판결. 이 때 국가 등 점유자가 점유취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류 등 점유권원을 적극적으로 제출하지 못하고 있더라도 △점유의 경위와 용도 △함께 분할된 다른 토지의 이용 또는 처분관계 등 여러 사정을 감안할 때 점유자가 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐 소유권을 적법하게 취득했을 가능성을 배제할 수 없는 경우에는 자주점유의 추정을 부정해 무단점유로 볼 수 없다는 취지. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관), 2021다263496(2023년 2월 2일 판결) [판결 결과] 서울시가 A 씨 등을 상대로 제기한 부동산 소유권 이전 등기 청구의 소 등(2021다263496)에서 원고패소 판결한 원심의 일부를 파기하고 사건을 서울고법으로 환송. [쟁점] 망인 소유 토지에 대한 원고의 점유에 관하여 자주점유 추정이 유지되는지(점유취득시효에 있어 국가 등의 자주점유 추정 여부에 관한 판단 기준) [사실관계와 1,2심] 망인 B 씨의 소유인 한 토지는 1942년 11월 경부터 초등학교 부지 중 일부로 사용돼 왔다. 1950년경부터 진행된 농지분배절차에서 해당 토지는 초등학교에 분배됐다. 서울시는 1964년경 B 씨를 비롯해 해당 초등학교 부지의 등기부상 소유자들을 상대로 "서울시가 초등학교 부지를 1942년 12월 31일 각 증여받았다"고 주장하며 증여를 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기했다. 1심에서 B 씨에 대해 공시송달로 절차가 진행되어 원고 승소판결이 선고됐다. 서울시는 1심판결에 의해 해당 토지에 관해 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 약 55년이 지난 후 B 씨의 상속인들인 A 씨 등이 추완항소를 제기해 원심이 진행됐다. A 씨 등은 원심에서 진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 반소를 제기했다. 서울시는 원심에서 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 예비적 청구를 추가했다. 1심은 원고승소, 2심은 원고패소 판결했다. [대법원 판단(요지)] "부동산 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되는 것이며 이러한 추정은 지적공부 등의 관리주체인 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 국가 등이 점유취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다고 하더라도, 그 점유의 경위와 용도, 국가 등이 점유를 개시한 후에 지적공부에 그 토지의 소유자로 등재된 자가 소유권을 행사하려고 노력하였는지 여부, 함께 분할된 다른 토지의 이용 또는 처분관계 등 여러 가지 사정을 감안할 때 국가 등이 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성을 배제할 수 없는 경우에는, 국가 등의 자주점유의 추정을 부정하여 무단점유로 인정할 것이 아니다." [대법원 관계자] "점유취득시효에 있어 국가 등의 자주점유 추정 여부 판단 기준에 관한 기존 판례 법리를 구체적인 사안에 적용해 취득시효 주장자인 서울시가 적극적으로 점유권원을 증명하지 못했다는 사정만으로 서울시의 자주점유 추정이 번복된다고 볼 수 없다는 점을 강조하고, 그 외 이 사건에서 나타난 정황에 의하더라도 서울시의 자주점유 추정이 번복된다고 볼 수 없다고 판단한 판결이다."
부동산
점유
공공용재산
박수연 기자
2023-02-16
민사일반
부동산·건축
"채권자에게 담보보존의무 인정된다"
[대법원이 주목하는 판결](단독) 물상보증인의 부동산에 대한 경매절차가 진행돼 매각대금이 납부됐다면
[대법원 판결] 물상보증인의 부동산에 대한 경매절차가 진행돼 매각대금이 납부된 상황이라면 채권자에게 담보보존의무가 인정되기 때문에 채권자가 보유하던 주채무자에 대한 근저당권을 포기한 행위는 변제자대위를 앞 둔 물상보증인에 대해 불법행위에 해당할 수 있다는 대법원 판결. 대법원 민사1부(주심 오경미 대법관), 2017다261882(2022년 12월 29일 선고) [판결 결과] A 씨가 B,C 씨를 상대로 낸 구상금 소송에서 원고승소 판결한 원심을 확정. [쟁점] △근저당권자에게 대위변제할 이익 있는 제3자에 대한 담보권 또는 담보물 보존의무 인정여부(불법행위 성립 여부) △담보권 또는 담보물 보존의무 및 불법행위 성립이 인정되는 특별한 사정. [사실관계와 1,2심] A 씨와 B 씨는 한 부동산에 대해 절반씩 지분을 가지고 있었다. 그런데 이 부동산에 2010년 11월 경 B 씨(채무자)의 C 씨(채권자)에 대한 대출금채무에 대한 담보로 C 씨 명의의 근저당권이 설정됐다. 이후 2014년 12월 경 A 씨의 지분에 대해 임의경매가 진행됐고 매수인이 매각대금을 완납하자 근저당권자인 C 씨는 2015년 12월 B 씨의 지분에 관한 근저당권을 말소해 줬다. C 씨는 2015년 12월 말경 A 씨의 지분에 관한 매각대금에서 배당신청한 채권액 8400만 원 전액을 배당받았다. 채무자가 아닌 물상보증인이 채무를 변제한 경우, 물상보증인은 민법 제481조에 따라 채권자가 그 채권에 관해 갖고 있던 권리를 취득한다. 따라서 물상보증인인 A 씨의 지분이 경매로 낙찰돼 채권자에 대한 변제가 이뤄지는 경우, A 씨는 C 씨(채권자)가 갖고 있던 B 씨의 지분에 관한 근저당권을 취득할 수 있었는데 C 씨가 B 씨의 지분에 관한 근저당권을 말소해 줘 근저당권을 취득하게 못하게 됐다. 이에 A 씨는 B 씨를 상대로 구상권을 행사하고, 채권자 겸 근저당권자인 C 씨를 상대로 B 씨(채무자) 지분에 관한 근저당권 임의 말소행위가 물상보증인인 A 씨에 대한 불법행위에 해당한다며 손해배상을 구하는 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했지만 2심은 원고승소 판결했다. [참고 조항] 민법 제485조 '제481조의 규정에 의해 대위할 자가 있는 경우에 채권자의 고의나 과실로 담보가 상실되거나 감소된 때에는 대위할 자는 그 상실 또는 감소로 인해 상환을 받을 수 없는 한도에서 그 책임을 면한다.' [대법원 판단 요지] "원칙적으로 채권자가 담보권을 행사할지 여부는 채권자의 자유이고 제3자가 그 담보권에 관해 대위변제할 이익이 있다는 점만으로 채권자에게 대위변제할 이익 있는 제3자에 대한 담보물 또는 담보권 보존의무가 인정되지는 않는다. 따라서 원칙적으로 채권자가 담보권을 임의 포기하는 행위가 대위변제할 이익 있는 제3자에 대한 불법행위에 해당하지 않는다. 이때 대위변제할 이익이 있는 자는 담보권을 임의 포기한 채권자에 대해 민법 제485조에 따라 자신의 책임의 면책을 주장할 수 있을 뿐이다. 다만, 예외적으로 특별한 사정이 있는 경우에는 채권자도 제3자에 대해 자신의 담보권을 성실하게 보존·행사하여야 할 의무를 부담한다. 이 사건에서는 경매절차에서 물상보증인 제공 부동산이 매각돼 매수인이 매각대금을 완납해 A 씨(물상보증인)는 부동산 소유권을 상실했고 매각대금의 배당절차만이 남게 됐으며 C 씨(채권자)는 1순위 저당권자로서 신고한 채권 전액을 배당받을 것이 예정되어 있었다. C 씨에게 배당이 이뤄지면 민법 제481조, 제482조의 규정에 따라 이 사건 토지 중 채무자인 B 씨 지분에 관한 C 씨 명의의 근저당권에 대해 A 씨의 변제자대위가 당연히 이루어질 것으로 예상되던 상황이었으므로 이는 채권자에게 담보권 보존의무가 인정되는 특별한 사정에 해당한다." [대법원 관계자] "종래 대법원은 채권자가 제3자에 대해 자신의 채권이나 담보권을 성실하게 행사해야 할 의무를 부담한다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 채권자가 자신의 채권이나 담보권을 행사하지 않거나 포기하였다고 하여 이를 불법행위에 해당한다고 할 수는 없는 것이라고 판시했지만, 어떤 경우가 채권자가 제3자에 대해 담보권 보존의무를 부담하는 특별한 사정에 해당하는지 구체적으로 판단한 선례는 없었다. 이 판결은 어떤 경우가 제3자에 대해 담보권을 성실히 행사하고 보존할 채권자의 의무가 인정되는 특별한 사정에 해당하는지에 관하여 구체적으로 밝힌 첫 번째 사례다."
경매
근저당권
담보물보존의무
박수연 기자
2023-01-19
국가배상
민사일반
부동산·건축
[판결] 봉은사, 국가 상대 '땅 소송' 승소 확정… "국가, 417억 배상해야"
과거 공무원들의 서류 조작 범죄로 서울 강남 일대 땅을 잃은 봉은사가 국가를 상대로 한 소송에서 최종 승소해 400억원대 배상을 받게 됐다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 29일 조계종 봉은사가 국가를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022다274103)에서 원고승소 판결한 원심을 심리불속행 기각으로 확정했다. 소송은 봉은사가 농지개혁 과정에서 국가로부터 돌려받지 못한 서울 강남구 일대 토지 약 748평 때문에 시작됐다. 1950년대 농지개혁 당시 정부는 농지로 쓸 땅을 매입한 뒤 경작자에게 유상분배했고, 끝내 분배되지 않은 땅은 원래 소유자에게 돌려줬다. 이는 1968년 시행된 농지개혁사업 정리에 관한 특별조치법에 따른 것이다. 이 과정에서 공무원 두 사람이 서류를 조작해 봉은사에 돌려줘야 할 땅을 제3자의 소유인 것처럼 등기했다. 이 공무원들은 허위공문서 작성죄로 유죄 확정판결을 받았지만 땅은 봉은사로 돌아가지 않았다. 봉은사는 재산을 되찾기 위해 명의상 땅의 소유권자를 상대로 소송을 냈지만 이미 소유권이 넘어간 지 오랜 시간이 흘러 취득시효가 지났다는 이유로 2015년 1월 최종 패소했다. 이에 봉은사는 2019년 국가를 상대로 손해배상 소송을 냈다. 1,2심은 정부가 소속 공무원의 불법행위로 인한 봉은사의 손해를 배상해야 한다는 판단을 내렸다. 1심은 정부의 책임을 70%로 인정하고 국가가 봉은사에 487억1000여만 원을 배상하라고 판결했다. 2심은 봉은사가 오랜 기간 소유권 환원 여부를 확인하지 않았고, 정부가 토지 처분으로 아무런 이득도 얻지 못한 점 등을 고려해 정부의 책임은 60%로 제한했다. 지난 8월 2심이 정한 배상액은 417억5000여만 원이다.
농지개혁사업
국가배상
봉은사
박수연 기자
2022-12-30
부동산·건축
행정사건
[판결] 인천공항공사, 스카이72 골프장 인도 소송 최종 '승소'
인천공항 5활주로 예정부지에 조성된 골프장과 관련해 인천국제공항공사와 골프장 운영사 간 이어진 법정 다툼에서 인천공항공사가 최종 승소했다. 대법원 특별2부(주심 조재연 대법관)는 1일 인천공항공사가 스카이72를 상대로 낸 부동산인도 등 소송(2022두43283, 2022두43290)에서 스카이72 측의 상고를 기각하고 공사 측의 손을 들어준 원심 판결을 확정했다. 스카이72는 2002년 7월 인천공항공사와 체결한 '인천공항 제5활주로 예정지역 민간투자개발사업 실시협약' 등에 따라 2005년 인천공항 5활주로 건설 예정지인 인천 중구 소재 부지를 빌려 골프장과 클럽하우스를 조성해 운영해왔다. 당시 협약에 따르면 운영종료일은 5활주로를 건설하는 2020년 12월 31일이었으며, 공항시설의 불가피한 확장 계획, 정부 또는 공사의 불가피한 계획 변경에 의해 토지사용기간의 단축이 불가피한 경우에는 상호 협의해 조정하기로 했다. 그러나 5활주로의 착공이 예정보다 늦어지면서 문제가 불거졌다. 공사 측은 협약에 따른 계약기간이 종료됐다며 스카이72에 퇴거와 해당 토지의 인도를 요청했다. 반면 스카이72는 계약 만료가 '5활주로 착공'을 전제로 한 것인 만큼 계약 기간이 남았다고 주장했다. 협약에 따라 5활주로 착공시기가 연기되는 등의 개발 여건이 변경된 경우 협약의 변경 여부에 관해 성실하게 협의할 의무를 규정하고 있는데, 공사는 이에 응하지 않았다고 맞섰다. 공사는 지난해 1월 운영사를 상대로 토지 반환 등을 청구하는 소송을 제기했다. 스카이72 측은 골프장 부지를 임차하는 동안 시설에 투자한 비용(유익비)를 돌려달라며 유익비 등 지급을 청구하는 맞소송을 냈다. 1심은 "협약에서 정한 토지사용기간이 종료함에 따라 스카이72는 공사에게 토지와 골프장 시설물을 인도하고 시설물의 소유권을 이전해 줄 의무가 있다"며 공사의 손을 들어줬다. 2심도 비슷한 취지로 공사 측의 청구를 인용하고, 스카이72 측의 반소 청구를 기각한 1심 판결을 유지했다. 이와 함께 스카이72 측이 100억 원에서 약 1859억 원으로 확장해 청구한 유익비상환청구권 및 지상물매수청구권에 따른 청구금액에 대한 반소 청구도 기각했다. 이에 불복한 스카이72 측은 상고했다. 상고심에서는 공사 측과 스카이72 측 간의 실시협약의 법적 성격을 두고 이른바 'BOT(Build-Operate-Transfer) 방식'과 유사한 일종의 공법상 계약으로 봐야 하는지 혹은 민법상 토지 임대차계약로 봐야 하는지가 쟁점으로 다뤄졌다. 또 토지사용기간과 관련해 공사 측이 스카이72 측의 요구에 따라 협의할 의무를 부담하는지의 여부 및 그에 따른 토지사용기간의 종료 여부도 쟁점이 됐다. 대법원은 "원심의 판단에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반해 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 실시협약의 법적 성격, 계약의 해석 등에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 없다"며 스카이72 측의 상고를 기각했다.
인천공항
스카이72
민간투자개발
한수현 기자
2022-12-01
부동산·건축
대법원 전합 "토지소유자, 증액 소송 가능"… 기존 판례 변경
[판결] 토지보상법상 손실보상금 채권에 대해 압류·추심 명령있어도
토지보상법에 따른 토지소유자의 사업시행자에 대한 손실보상금 채권에 압류·추심 명령이 있더라도, 토지소유자는 손실보상금 증액 청구 소송을 제기할 수 있다는 대법원 전원합의체 판단이 나왔다. 손실보상금 채권에 관해 압류·추심명령이 있을 경우 토지소유자는 보상금 증액 청구의 소를 제기할 당사자적격을 상실한다는 기존 대법원 판결을 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 안철상 대법관)는 24일 A 사가 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 손실보상금 소송(2018두67)에서 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 중앙토지수용위원회는 2012년 4월 LH가 시행하는 보금자리주택사업에 대해 A 사가 운영하는 공장 영업시설을 이전하게 하고 영업손실에 대한 보상금을 68억 여원으로 정하는 내용의 수용재결을 했다. A 사는 당시 이의를 유보하고 보상금을 수령했지만 이후 보상금 증액을 요구하는 소송을 제기했다. 한편 A 사의 채권자들은 소 제기일 이후 원심판결 선고일 이전에 A 사의 LH에 대한 손실보상금 채권에 관해 압류·추심명령을 받았다. 1,2심은 원고일부승소 판결했다. LH는 2심 선고 시까지는 손실보상금 채권에 대한 압류·추심명령이 있던 것과 관련해 아무 주장을 하지 않았지만, 상고심에서 처음으로 압류·추심명령으로 인해 채무자인 A 사(토지소유자 등)가 당사자적격을 상실했다는 점을 상고이유로 주장했다. 일반적으로 금전채권에 대해 압류·추심명령이 있을 경우 채무자는 대상채권의 이행을 구할 추심권을 상실하고, 추심권은 압류채권자에게 인정된다. 이에 따라 채무자는 압류·추심명령 효력이 발생한 후부터 채권 이행의 소를 제기할 당사자적격을 상실하게 된다. 그러나 대법원 전원합의체는 전원 일치 의견으로 토지보상법상 손실보상금 채권에 대해서는 압류·추심명령이 있더라도, 채무자인 토지소유자가 증액 청구의 소를 제기하고 소송을 수행할 당사자적격을 상실하지 않는다는 법리를 선언했다. 손실보상금 증액 청구 소송은 실질적으로 재결을 다투는 항고소송인데, 압류·추심명령이 있다고 해서 추심채권자가 재결을 다툴 지위까지 취득했다고 볼 수 없다는 취지다. 대법원 전원합의체는 아울러 장래 확정될 손실보상금 채권에 관해 압류·추심명령이 있다고 해서 추심채권자가 손실보상금 채권의 확정을 위한 절차에 참여할 자격까지 취득한다고 볼 수 없다고 판단했다. 그러면서 지난 2013년 11월 선고한 토지보상법상 손실보상금 채권에 관해 압류 및 추심명령이 있는 경우 채무자가 보상금 증액 청구의 소를 제기할 당사자적격을 상실한다는 취지의 기존 대법원 판결(2013두9526)도 변경했다. 대법원 관계자는 "대법원은 이번 전원합의체 판결을 통해 손실보상금 증액 청구 소송의 성질, 손실보상금 채권의 존부 및 범위 확정 절차 등의 특수성을 고려할 때, (일반적인 채권의 이행청구의 소송과 달리) 손실보상금 증액 청구 소송에서는 압류 및 추심명령으로 인해 토지소유자 등의 당사자적격이 상실되지 않는다고 판단하고 전원일치 의견으로 종래의 판례를 변경했다"며 "손실보상금 증액 청구 소송의 당사자적격에 관한 법리를 명확히 하고 토지소유자 등의 정당한 보상받을 지위를 실질적으로 강화했다는 데 의의가 있다"고 말했다.
토지보상법
손실보상금
압류
추심
박수연 기자
2022-11-24
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