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대법원 2018다252441(본소), 2018다252458(반소)
보증금반환
대법원 제3부 판결 【사건】 2018다252441(본소) 건물명도, 2018다252458(반소) 보증금반환 【원고(반소피고), 피상고인】 홍AA, 소송대리인 변호사 이준하 【피고(반소원고), 상고인】 김BB, 소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 최병천 【원심판결】 수원지방법원 2018. 7. 4. 선고 2017나74542(본소), 2017나74559(반소) 판결 【판결선고】 2020. 9. 3. 【주문】 원심판결의 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고는 2003. 5. 6. 강CC에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 강CC으로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다. 나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 강CC으로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다. 다. 피고는 2016. 3. 9. 조DD과 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규임차인으로 조DD을 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다. 2. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 같은 법 제10조 제2항이 정한 계약갱신요구권 행사기간인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용됨을 전제로 한 피고의 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하였다. 3. 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 가. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조). 나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 조DD과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다. 다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 임대기간이 5년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않는다고 보아 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척한 데에는, 구 상가임대차법 제10조의4에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 4. 그러므로 원심판결의 반소에 대한 피고 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민유숙(재판장), 김재형, 이동원, 노태악(주심)
임차인
조세법률주의
취득세
지방세법
아파트경매
세금감면
유상거래
임대인
권리금회수
갱신요구권
상가임대
2020-10-08
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2019나2025323(본소), 2019나2025330(반소)
손해배상(기)
서울고등법원 제33민사부 판결 【사건】 2019나2025323(본소) 건물명도(인도), 2019나2025330(반소) 손해배상(기) 【원고(반소피고), 피항소인】 주식회사 A 【원고승계참가인】 주식회사 B 【피고(반소원고), 항소인】 홍C 【제1심판결】 서울동부지방법원 2019. 5. 24. 선고 2018가합102117(본소), 2018가합102124(반소) 판결 【변론종결】 2020. 7. 21. 【판결선고】 2020. 9. 8. 【주문】 1. 이 법원에서 선택적 청구로 변경된 반소청구와 원고승계참가인의 승계참가신청을 포함하여 제1심 판결을 아래와 같이 변경한다. 가. 피고(반소원고)는 원고승계참가인에게 별지1 부동산 목록 기재 건물 중 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 인도하라. 나. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 8,263만 9,780원과 이 돈 중 1,158만 1,200원에 대하여 2019. 2. 9.부터 2020. 9. 8.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 나머지 7,105만 8,580원에 대하여 2019. 12. 19.부터 2020. 9. 8.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라. 다. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 1억 9,822만 9,000원과 이 돈에 대하여 2018. 2. 13.부터 2020. 9. 8.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 라. 원고승계참가인의 참가신청 중 부당이득반환청구 부분을 각하한다. 마. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구와 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 기각한다. 2. 소송 총비용은 본소, 반소, 승계참가신청을 합하여 그 중 50%는 원고(반소피고)와 원고승계참가인이, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 3. 제 1. 가., 나., 다. 항은 각 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 가. 본소청구 1) 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다) 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고에게, 가) 별지1 부동산 목록 기재 건물 중 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 인도하고, 나) 8,263만 9,780원과 이 돈 중 1,158만 1,200원에 대하여는 2019. 2. 9.부터 2019. 3. 5.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 7,105만 8,580원에 대하여는 2019. 12. 19.부터 이 사건 2020. 3. 12. 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라. 2) 원고승계참가신청인 별지1 목록 기재 부동산 중 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 원고승계참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)에게 인도하라. 원고의 위 본소청구취지 중 나)항과 같은 판결(참가인은 항소심에서 승계참가신청을 했다). 나. 반소청구 원고는 피고에게, 선택적으로, 1억 8,468만 원과 이 돈에 대하여 2019. 12. 19.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하거나, 1억 9,822만 9,000원과 이 돈에 대하여 2017. 7. 9.부터 2018. 2. 12.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라[원고는 제1심에서 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상을 청구하다가, 항소심에서 이를 예비적 반소청구로 변경하고, 주위적 반소청구로 약정금청구를 추가했다. 하지만, 병합의 형태가 선택적 병합인지 예비적 병합인지는 당사자의 의사가 아닌 병합청구의 성질을 기준으로 판단해야 하고, 항소심에서의 심판 범위도 그러한 병합청구의 성질을 기준으로 결정해야 한다(대법원 2014. 5. 29. 2013다96868 판결 등 참조). 피고의 주위적 반소청구와 예비적 반소청구는 서로 양립 가능하므로 선택적 병합의 관계에 있다고 본다]. 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 본소청구를 모두 기각한다. 반소청구취지와 같은 판결. 이 유 본소와 반소를 함께 살핀다. 【이유】 본소와 반소를 함께 살핀다. 1. 기초사실 피고는 2010년 7월경 이D로부터 별지1 부동산 목록 기재 건물(이하 ‘상가건물’이라 한다) 중 나동 2호 2층 전체(이하 ‘상가건물 2층’이라 한다)를 임차하고, 2010. 7. 3. ‘E’ 상호로 사업자등록을 마친 이후 미용실을 운영했다. 피고는 2015. 7. 20. 이D와 임대차계약을 갱신하여 상가건물 2층을 임대차보증금 4,000만 원, 차임 월 385만 원에 2017. 7. 8.까지 임차하기로 한 이후 종전과 마찬가지로 미용실을 운영했다. 원고는 2015. 8. 20. 이D로부터 상가건물을 매수하고 2015. 9. 18. 자신 앞으로 소유권이전등기를 마친 후, 이 사건 소송계속 중인 2020. 1. 8. 참가인에게 상가건물을 매도하고 2020. 1. 9 참가인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. [인정 근거] 다툼 없음, 갑 제1 내지 4. 25호증(가지번호 있는 서증은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 본소 및 승계참가신청과 이에 관한 판단 가. 원고 및 참가인의 주장 원고는 본소로써, 자신이 상가건물의 소유권을 취득한 후 상가건물 2층의 임대차가 기간만료로 종료했음에도 피고가 상가건물 2층을 계속하여 점유·사용했으므로, 피고가 원고에게 상가건물 2층을 인도하고, 그 인도 시까지 점유·사용함으로써 취득한 부당이득을 반환할 의무가 있다고 주장한다. 참가인은 승계참가신청으로써, 참가인이 이 사건 소송계속 중에 상가건물의 소유권을 취득했으므로, 피고가 참가인에게는 상가건물 2층을 인도할 의무(인도청구 부분)와 원고에게는 그 점유·사용으로 인한 부당이득을 반환할 의무(부당이득반환청구 부분)가 있다고 주장한다. 나. 인정사실 원고는 2015. 8. 20. 이D로부터 상가건물을 양수함으로써 이D의 피고에 대한 임대인의 지위를 승계한 후, 2017. 5. 15. 피고에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다며 임대차 기간 만료일인 2017. 7. 8.까지 상가건물 2층을 원고에게 인도할 것을 서면으로 통지했고, 그다음 날 통지서를 피고가 수령했다. 피고는 2017. 7. 8. 이후에도 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡(이하 ‘미용실 영업장’이라 한다)에서 미용실을 계속 운영하면서 2019. 2. 8.까지 원고에게 차임 조로 매월 385만 원을 지급했고, 2019. 12. 18. 원고의 제1심 판결에 기한 가집행에 기해 원고에게 이를 인도했다. [인정 근거] 갑 제1 내지 5, 25호증, 변론 전체의 취지 다. 이 법원의 판단 1) 원고 및 참가인의 인도청구 가) 청구원인에 관하여 위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없으면, 피고는 실제로 점유하고 있는 상가건물 중 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 그 소유자인 참가인에게 인도할 의무가 있다(피고는 제1심 판결의 가집행에 기하여 위 부분을 원고에게 인도했을 뿐이어서, 이를 두고 임대차목적물을 반환했다고 볼 수 없다). 따라서 이 부분 참가인 주장은 이유 있다. 나) 피고의 주장에 관하여 피고는 먼저, 원고의 갱신거절이 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 약칭한다)에 반하여 효력이 없으므로 임대차계약이 종료하지 않았다고 다툰다. 하지만, 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 의하면, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다. 앞의 인정사실에 의하면, 피고는 2010년 7월경부터 2017년 7월경까지 7년간 임차했으므로, 구 상가임대차법에 의한 계약갱신요구권을 가지지 않는다. 이와 전제를 달리하는 이 부분 피고 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 다음으로 피고는, 전 임대인 이D가 2015년 7월경 피고에게 5년의 영업을 보장한다는 약정을 했으므로 원고의 갱신거절이 효력이 없다고도 다툰다. 하지만, 이D가 피고에게 위 주장과 같은 약정을 했다고 인정할 만한 충분한 증거가 없다. 그러므로 이 부분 피고 주장도 이유 없다. 또한, 피고는, 임대차보증금을 반환받을 때까지 참가인의 청구에 응할 수 없다고 주장하지만, 뒤에서 살펴보는 바와 같이 피고의 임대차보증금은 차임 상당 부당이득으로 모두 공제되었다. 따라서 이 부분 피고 주장도 이유 없다. 다) 소결 따라서, 피고는 참가인에게 별지2 도면 표시 (가), (나), (다), (라) 부분 합계 138.9㎡를 인도할 의무가 있고, 이 부분 원고 주장은 이유 없다. 2) 원고의 부당이득반환청구 가) 부당이득반환청구권의 성립 앞의 인정사실에 의하면, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 2017. 7. 8. 종료한 이후에도 피고는 2019. 12. 18.까지 계속하여 상가건물 2층을 점유·사용함으로써 이익을 얻고 이로써 원고에게 손해를 입혔다. 따라서 피고는 그 이익을 부당이득으로 원고에게 반환할 의무가 있다. 나) 부당이득액의 산정 부당이득액을 살핀다. 피고가 위와 같이 계속하여 상가건물 2층을 점유·사용함으로써 얻은 부당이익은 그 차임 상당액이다. 감정인 한L의 임료감정 결과와 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 점유·사용한 상가건물 2층의 차임은 2017. 7. 9.부터 2018. 12. 18.까지 보증금이 4,000만 원인 경우 월 656만 4,800원(= 596만 8,000원 × 1.1, 부가가치세 포함), 보증금이 없는 경우 월 688만 3,800원(= 625만 8,000원 × 1.1, 부가가치세 포함)인 사실을 인정할 수 있다. 이에 따른 피고의 부당이득은 별지3 계산표 기재와 같다. 다) 피고의 주장에 관하여 피고는, 부당이득으로서의 차임을 공부상 면적 164.69㎡가 아니라 피고가 계약서에 따라 실제로 점유한 30평(99.2㎡) 내지 33평(109.1㎡)을 기준으로 산정해야 한다고 주장한다. 하지만, 앞의 모든 인정 근거에 의하면, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에 기재된 상가건물의 면적은 각 층, 각 호실별 계단 등 공용면적을 포함한 면적이고, 임대차계약서에서는 상가건물 2층 전체를 임대차목적물로 명시하고 있으며, 면적을 ‘약 30평’ 또는 ‘약 33평’으로 대략 기재한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 상가건물 2층 중 30평 내지 33평만 점유·사용한 것이 아니라 상가건물 2층의 공부상 면적 164.69㎡ 전체를 점유·사용했다고 봄이 타당하다. 따라서 이 부분 피고 주장은 이유 없다. 라) 소결 따라서 피고는 원고에게 부당이득반환으로 위 나) 항에서 인정한 금액 범위 내로서 원고가 구하는 8,263만 9,780원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다만, 피고가 항소심에서까지 그 지급의무의 존재 여부와 범위에 관하여 항쟁하는 데 상당한 근거가 있다고 인정할 수 있다. 그러므로 피고는 원고에게 8,263만 9,780원과 이 돈 중 1,158만 1,200원에 대하여 그 이행기 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2019. 2. 9.부터 이 판결 선고일인 2020. 9. 8.까지 민법에 규정된 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 구 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(2019. 5. 21. 대통령령 제29768호로 개정되기 전의 것)에 규정된 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 나머지 7,105만 8,580원에 대하여는 2019. 12. 19.부터 2020. 9. 8.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소속촉진 등에 관한 특례법에 규정된 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다. 3) 참가인의 승계참가신청 중 부당이득반환청구 부분에 관하여 이행의 소에서는 자기가 이행청구권자임을 주장하는 사람이 원고적격을 가진다. 참가인의 승계참가신청 중 부당이득반환청구 부분은 참가인이 아니라 원고가 부당이득반환청구자임을 주장하는 것이므로 참가인은 원고적격이 없다. 따라서 참가인의 승계참가신청 중 부당이득반환청구 부분은 부적법하다. 3. 피고의 선택적 반소청구 중 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상청구권 가. 당사자 주장의 요지 피고는, 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 원고가 거절함으로써 피고가 그 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해했으므로, 그 권리금 상당의 손해배상으로 피고에게 1억 9,822만 9,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 이에 원고는, 피고의 총 임차기간이 5년을 초과하여 피고에게 계약갱신요구권이 없으므로 원고에게 피고에 대한 권리금 회수기회 보호의무가 없고, 피고 주장의 권리금 계약이 허위이며, 상가건물의 노후화로 안전을 보장할 수 없어 이를 대수선할 예정이었고, 피고가 공용 부분에 임의로 칸막이를 설치하고 인테리어 시설을 하여 건물의 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했으므로, 상가임대차법에 규정된 위 보호의무 면제사유가 원고에게 있다고 다툰다. 나. 관련 법리 구 상가임대차법 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다. 하지만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 따라서 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 등 참조). 그리고 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문과 단서, 제10조 제1항 제7호 각목의 규정 내용과 체계, 입법취지, 입법연혁 등을 종합하면, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 면제되기 위해서는, 임대인이 목적 건물에 대한 통상적인 유지·보수행위를 제대로 했음에도, 이러한 행위만으로는 목적 건물의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암은 안전사고의 우려를 해 소하기에 역부족이고, 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축올 해야 비로소 이러한 안전사고의 우려를 해소할 수 있으며, 목적 건물이 이러한 정도로 노후 등이 되었음을 통상적인 임차인이 목적 건물의 외관 등을 살펴보는 것으로 확인할 수 있거나, 이와 같이 외관을 살펴보는 것만으로는 파악하기 어려운 목적 건물의 기둥, 보, 내력벽이나 전기시설, 소방시설 등의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암아 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거할 공사를 계획하고 그 공사의 내용과 시기 등에 관하여 충분히 설명하여 임차인이 목적 건물에 위와 같은 정도로 안전사고의 우려가 있음을 확인할 수 있어야 하고, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각목의 사유가 존재한다는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있다고 봄이 타당하다. 다. 인정사실 1) 원고의 개보수 공사(리모델링 공사)를 이유로 한 상가건물 2층 인도 요구 원고는 2017. 5. 15. 피고에게 “상가건물이 건축한 지 40여 년으로 매우 노후화되어 상가건물의 외벽 여러 군데에 균열이 발생했고, 지하실 및 그 주변에 심한 악취가 나며, 특히 장마철에 누수로 인한 누전 등 화재위험이 있는 등으로 안전사고의 우려가 있다. 이에 상가건물을 개보수 공사(리모델링 공사) 또는 재건축을 하고자 계획하고 있으며, 그러한 사실을 이미 수차 피고 등 임차인에게 고지했다.”고 주장하며, 임대차기간 만료일인 2017. 7. 8. 상가건물 2층을 인도할 것을 요구하는 통지서를 보냈고, 그다음 날 통지서가 피고에게 도달했다. 피고는 2017. 5. 22. 신규임차인이 되려는 허F와 “허F가 피고에게 상가건물 2층의 영업시설 일체에 관한 권리금으로 2억 8,000만 원을 지급하기로 한다”는 상가건물 임대차 권리금계약서를 작성한 다음, 그다음 날인 2017. 5. 23. 원고에게 “피고는 상가건물 2층과 미용실 시설 일체를 허F에게 양도하기로 한다는 상가건물 임대차 권리금 계약을 체결했다. 따라서 원고에게 허F를 새로운 임차인으로 하는 임대차계약을 체결할 것을 요청한다.”고 회신하면서, 위 임대차 권리금계약서를 첨부했다. 원고는 다시 2017. 5. 29. 피고에게 “상가건물은 노후·훼손으로 안전사고의 우려가 있어 개보수 공사(리모델링 공사) 또는 재건축해야 하며, 전체 임대차기간이 5년이 초과되어 피고에게 계약갱신요구권이 없으므로, 피고에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다. 따라서 피고에게 기간만료일인 2017. 7. 8. 상가건물 2층을 인도할 것을 요구한다.”고 회신했다. 그러자 피고는 2017. 6. 5. 원고에게 “상가건물에 리모델링이나 재건축을 할 계획이 있다고 보이지 않으며, 단순히 리모델링을 하는 것이라면 상가건물을 완전히 철거하고 진행되는 것도 아니어서 굳이 기존 임차인을 내쫓거나 신규임차인이 들어오는 것을 막을 이유가 없다.”고 회신했다. 이에 원고는 2017. 6. 13. 피고에게 위 2017. 5. 15. 통지서와 같은 내용의 회신을 거듭하며 상가건물 2층의 인도를 요구했다. 2) 원고와 피고 사이의 임대차 종료 당시 상가건물 상태 1981년에 사용승인이 났고 4층 건물인 상가건물은 서울 광진구 아산차로에 있는 건대입구역사거리에 바로 접함과 동시에 건대입구역 5번 출구 앞쪽에 있고, 가동과 나동으로 구성되어 있다. 가동과 나동은 서로 붙어 있고 그 사이에 각 층으로 올라가는 복도와 각 층 중간에 위치한 화장실을 공유한다. 피고가 임차한 상가건물 2층은 나동에 위치하고, 가동은 계속하여 정상적인 영업을 하고 있다. 원고는 2015. 9. 30. 1,000만 원으로 방수공사를 했다. 상가건물 1층 로그인 편의점에서 2016. 9. 26. 00:47분경 화재가 발생했다. 하지만, 상가건물에는 화재자동탐지설비가 설치되어 있었고, 그 화재 당시에는 업주가 업종 변경을 위해 장사를 하지 않던 상태로, 기존 냉장고를 철거하던 당시 철거업자에게 전기배선을 조심하라고 말했고, 그 화재가 전기배전반에서 발생했다. 소방서에서는 미확인 단락에 의한 화재가 발생한 것으로 추정했다. 원고와 피고 사이의 임대차계약기간 만료일인 2017. 7. 8. 무렵 상가건물 외벽에 미세균열이 있고, 지붕의 일부 기와가 깨지거나 탈락되었으며, 상가건물 뒤편에 전선이 어지러이 널려 있었다. 원고는 이 사건 소송계속 중에 원고의 전 대표이사이자 실질적 경영자인 황G의 친누나 황H에게 상가건물 1층에 입주하여 약국을 운영하도록 허용했다. [인정 근거] 갑 제5 내지 10, 23, 25호증, 을 제1 내지 5, 6 내지 9, 11, 16호증의 각 기재와 영상, 서울 영등포구청의 사실조회 회신 결과, 서울 성동세무서의 과세정보 제출명령 회신 결과, 변론 전체의 취지 라. 이 법원의 판단 1) 손해배상청구권의 성립 위 인정사실에 의하면, 피고가 신규임차인이 되려는 자로 허F를 원고에게 주선했음에도, 원고는 피고에게 2017. 5. 29. 및 2017. 6. 13. 통지하여, 피고가 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시함으로써, 피고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 피고에게 손해를 발생하게 했다고 봄이 타당하다. 따라서 피고는, 특별한 사정이 없으면, 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다. 따라서 이 부분 피고 주장은 이유 있다. 2) 원고의 주장에 관하여 가) 계약갱신요구권이 없어 손해배상의무가 발생하지 않는다는 주장 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법취지 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결 참조). 따라서 피고가 원고에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없었지만, 원고는 여전히 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담했다. 이와 전제를 달리하는 이 부분 원고 주장은 이유 없다. 나) 노후 등으로 안전사고의 우려가 있어 대수선공사가 필요했다는 주장 앞의 인정 근거에 의하면, 아래와 같은 여러 사정을 알 수 있다. 이러한 사정과 앞의 모든 인정사실에 비추어 보면, 이 사건에서 제출된 증거들만으로는 원고가 임대인으로서 상가건물의 대부분을 철거하기 위해 상가건물 2층의 점유를 회복할 필요가 있을 정도로 상가건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있었다고 인정하기에 부족하다. 따라서 이 부분 원고 주장은 이유 없다. ① 상가건물의 노후 정도 상가건물 외벽에 있는 균열이 상가건물의 안전에 직접적인 영향을 미친다거나 이로 인하여 심한 누수가 발생한다든가 일반적인 방수공사만으로는 이를 차단할 수 없다고 인정할 만한 충분한 증거가 없다. 그리고 상가건물 뒤편의 전선이나 지붕은 상가건물의 임차인들이 아니라 원고가 상가건물의 소유자이자 임대인으로서 유지·보수·관리할 의무가 있다고 보이고, 그로 인한 어떠한 안전사고의 예방을 위해 대단위 공사가 필요하다고 보이지 않는다. 상가건물 1층에서 2016년에 발생한 화재사고는 상가건물의 전기시설 노후화로 말미암아 발생했다고 단정하기는 어렵고 업종 변경 과정에서 전기시설을 소홀하게 다루어서 발생했을 개연성이 있어 보인다. 이러한 사정 등에 비추어 보면, 상가건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기에서 화재가 발생했다는 적이 있다는 것이나 기와지붕이 깨지거나 떨어져나가 있다는 것은 원고가 상가건물에 대한 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐, 이와 달리 위와 같은 유지·보수·관리를 제대로 하더라도 상가건물의 대부분을 철거하거나 재건축을 해야 비로소 예방할 수 있는 정도의 안전사고가 발생할 우려가 있다고는 보이지 않는다. ② 건축법상의 대수선 또는 리모델링과 상가임대차법상의 건물의 대부분 철거 건축법상 “대수선”이라 함은 “건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것”(건축법 제2조 제1항 9호)을, “리모델링”은 “건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 것”(건축법 제2조 제1항 제10호)을 의미한다. 이러한 건축법상 개념에 비추어 보아도, 건물을 대수선 또는 리모델링한다는 사정이 곧바로 “건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 경우”에 해당한다고 볼 수는 없다. ③ 갑 제15호증(도급 공사비 총괄 내역서) 등의 실질적 증명력 피고는 원고의 통고서를 수령한 이후에도 원고에게 새로운 임차인을 주선하는 내용의 회신을 하거나 이 사건 소를 제기하는 등 안전사고의 우려나 이로 인한 공사계획이 있다고 보이지 않는다고 다투는 한편, 상가건물 2층에서 미용실 영업을 계속하기를 원한다는 의사를 지속적으로 표명했다. 그런데도 갑 제15호증(도급 공사비 총괄내역서)의 표면에는 그 작성일이 2017. 8. 2.로 기재되어 있다. 이는 원고는 상가건물의 개보수 공사(리모델링 공사)를 하겠다며 2017. 5. 15.과 2017. 5. 29. 피고에게 상가건물 2층의 인도를 요구하는 통지서를 보낸 후이다. 따라서 원고는 피고에게 상가건물 2층 인도 요구를 하면서 갑 제15호증 등을 보이며 대수선공사의 구체적인 내용이나 기간 등을 알려주지 않았다고 보인다. 더욱이 갑 제15호증에는 그 내역서 작성의 기초가 되는 사업계획서나 공사개요서, 설계개요서 등 증축 및 대수선공사 내역을 알 수 있는 자료나 설명이 없이 단지 건축·토목공사, 기계설비·소방공사·전기공사의 공사명과 그 계산 내역만이 있다. 갑 제15호증의 표면에 작성자로 ‘주식회사 I’가 기재되어 있지만, 이러한 상호명의 주식회사는 상업등기부 등을 통해 확인할 수 없다. 원고는 ‘주식회사 J’가 정확한 상호라지만, 견적서를 작성하는 회사가 자신의 상호조차 제대로 기재하지 않았다는 것은 대단히 이례적이다. 더욱이 ‘주식회사 J’마저 인테리어를 하는 회사로 보일 뿐, 상가건물의 대부분을 철거하고 증축 및 대수선 공사를 할 수 있는 능력을 갖추었다고는 도저히 보이지 않는다. 원고 주장에 의하더라도 ‘주식회사 J’는 2019. 8. 26. 폐업했다. 이러한 사정 등에 비추어 갑 제15호증의 기재의 실질적 증명력을 인정하기 어렵다. 이러한 사정들에 비추어 보면, 원고가 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 당시에 상가건물에 안전사고의 우려가 있어 대규모 공사가 필요하다고 판단하는 근거 자료를 피고에게 충분히 제공했다고 보기 어렵다. ④ 원고의 계속적인 상가건물 임대 등 원고는 상가건물이 안전사고의 우려가 있음을 이유로 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무의 면제를 주장함과 아울러 상가건물 2층의 인도를 요구하면서도, 2017. 7. 18.경 유K에게 지하 스포츠 마사지 점포를 임대하고, 상가건물 1층에서는 약국을 운영할 수 있도록 원고의 실질적 경영자의 친누나에게 입주를 허용했다. 상가건물이 안전사고의 우려가 있음에도 다른 사람에게, 그것도 원고의 실질적 경영자의 친누나에게 임대한다는 것은 매우 이례적이다. 이는 설령 유K과의 임대차기간을 상가건물 1층 안경점의 임대차기간으로 정했더라도 마찬가지다. 더욱이 상가건물 1층 안경점의 임차인들도 피고와 마찬가지로 권리금 회수기회 보호를 강력히 요구하고 있었던 상황에서는 더욱 그러하다. 다) 피고가 상가건물 2층의 전부 또는 일부를 파손했다는 주장 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제5호의 규정에 의하면, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 면제된다. 하지만, 설령 원고 주장과 같이 피고가 상가건물 2층의 공용부분인 복도 중 2분의 1 부분에 칸막이를 설치하고 인테리어 시설을 했다고 하더라도, 이를 두고 “상가건물 2층의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우”에 해당한다고 볼 수 없고, 이를 인정할 만한 증거도 없다. 이와 전제를 달리하는 이 부분 원고 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3) 손해배상액의 산정 감정인 한L의 권리금감정 결과와 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 종료한 2017. 7. 8. 무렵 상가건물 2층에 관한 권리금이 1억 9,822만 9,000원이었던 사실을 인정할 수 있다. 임대차 종료 당시의 권리금 1억 9,822만 9,000원은 신규임차인이 되려던 한M가 지급하기로 약정한 권리금 2억 8,000만 원보다 낮다. 상가임대차법 제10조의4 제3항의 규정에 의하여, 그 손해배상액은 1억 9,822만 9,000원이다. 마. 소결 원고는 피고에게 손해배상으로 1억 9,822만 9,000원과 이 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다만, 원고가 항소심에서까지 그 이행의무의 존재 여부와 범위에 관하여 항쟁하는 것에는 상당한 근거가 있다. 따라서 원고는 피고에게 1억 9,822만 9,000원과 이 돈에 대하여 반소장 부본 송달 다음 날인 2018. 2. 13.(피고는 지연손해금 기산일을 2017. 7. 9.로 주장하나, 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임은 상가임대차법이 인정한 법정책임으로서 이행기의 정함이 없는 채무로서 임대인이 이행청구를 받은 때부터 이행지체의 책임이 발생하고, 피고가 반소 제기 전에 원고에게 위 손해배상책임의 이행을 최고했음을 인정할 충분한 증거가 없으므로, 이 부분 피고 주장을 받아들이지 않는다)부터 이 판결 선고일인 2020. 9. 8.까지 민법에 규정된 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 피고가 구하는 바에 따라 소송촉진 등에 관한 특례법에 규정된 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(피고는 선택적으로, 피고와 원고의 전 대표이사 황N 사이의 합의에 기한 약정금청구로 1억 8,468만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하지만, 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상청구를 인용하므로, 이 부분 청구에 관하여 판단하지 않는다. 그리고 가정적으로 피고의 약정금청구를 주위적 청구로 하여 살펴보더라도, 을 제12, 15호증의 각 기재만으로 황N과 피고가 합의금의 지급에 관하여 합의했다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.) 4. 결론 원고의 본소청구는 위 인정 범위에 한하여 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지를 기각해야 한다. 참가인의 승계참가신청 중 부당이득반환청구에 관한 부분은 부적법하여 이를 각하하고, 인도청구는 이유 있으므로 이를 인용해야 한다. 피고의 선택적 반소 청구 중 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상청구는 위 인정 범위에 한하여 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지를 기각해야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 정당하지 않으므로, 이 법원에서 피고가 약정금 청구를 추가하며 선택적 청구로 변경한 반소청구, 참가인의 승계참가신청을 포함하여 제1심 판결을 주문과 같이 변경하여 판결한다. 판사 정재오(재판장), 박성윤, 이의영
임대차기간
임차인
계약갱신요구권
건물철거
권리금회수
2020-09-29
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2020다223781
대출금등
대법원 제3부 판결 【사건】 2020다223781 대출금등 【원고, 피상고인】 ◇◇카드 주식회사, 서울 ○○구 ○○○로 ** (○○로*가, ○○○○빌딩), 대표이사 조○○ 【피고, 상고인】 권AA 【원심판결】 서울중앙지방법원 2020. 2. 7. 선고 2019나32919 판결 【판결선고】 2020. 7. 9. 【주문】 원심판결 중 부동산 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 이 사건 아파트 인도청구 부분 가. 원심은 이 사건 임대차계약이 2018. 1. 31. 후에 갱신되었다 하더라도 이 사건 근질권설정계약 제3조 제10호에 따라 원고에게 대항할 수 없으므로 이 사건 임대차계약은 2018. 1. 31. 기간만료로 종료되었고, 원고는 이 사건 임대차계약의 임대차보증금반환채권에 관한 근질권자로서 임대인인 한국토지주택공사에 대하여 위 임대차보증금반환채권을 직접 청구할 수 있다고 보아, 그 채권 보전을 위하여 한국토지주택공사를 대위하여 피고를 상대로 구한 이 사건 아파트의 인도청구를 인용하였다. 나. 1) 그러나 이 사건 임대차계약이 2018. 1. 31. 기간만료로 종료되었음을 전제로 한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 2) 구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법’이라고 한다) 제3조는 민간임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 민간임대주택법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택임대차보호법을 적용한다고 규정하고 있다. 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 제6조 제1, 2항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 이때 임대차의 존속기간은 2년으로 보도록 규정하고 있다. 또한, 민간임대주택법 제45조는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 임대사업자가 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 법률의 위임에 따른 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018. 7. 16. 대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법 시행령’이라고 한다) 제35조는 임차인이 같은 조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대사업자는 민간임대주택법 제45조 제1항에 따라 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다면서, 이러한 사유 중 하나로 제6호에서 ‘민간임대주택법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우’를 들고 있다. 그리고 민간임대주택법 제47조 제1항은 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다고 규정하고 있다. 위 조항에 따라 정해진 표준임대차계약서[구 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙(2019. 2. 27. 국토교통부령 제601호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제1, 2호, 서식 제24, 25호]도 임차인이 해당 조문 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 당해 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 표준임대차계약서에 규정된 사유들은 민간임대주택법 시행령 제35조 각 호의 사유와 실질적으로 내용이 동일하다. 앞서 본 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 민간임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. 따라서 민간임대주택법의 적용을 받는 민간임대주택에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1, 2항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우 당사자가 별도로 임대차기간을 2년 이상으로 정하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 임대차기간은 2년이 된다고 보아야 한다. 그리고 임대인은 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각 호 중 어느 하나에 해당하는 사유가 존재하는 경우라야 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있으며, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결 등 참조). 나아가 임대인에게 임대차계약의 갱신을 적법하게 거절할 수 있는 사유가 존재하더라도, 임대인이 반드시 임대차계약의 갱신을 거절하여야 하는 것은 아니다. 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있다. 3) 원심판결 이유와 기록에 의하면, 한국토지주택공사는 임대차기간이 2018. 1. 31.까지로 정해진 이 사건 임대차계약을 갱신하기 위하여 재계약에 따른 증액보증금의 납부 및 계약체결을 피고에게 요청하였고, 당시 보증금 증액을 조건으로 임대차계약 갱신의사를 가지고 있었던 사실, 피고 역시 2018. 1. 31.이 지난 후의 기간분에 대해서도 한국토지주택공사에 차임을 지급한 바 있고, 2019년 무렵에는 미납된 증액보증금과 관리비를 납부하기 시작한 것을 비롯하여 2019. 3. 29. 한국토지주택공사 앞으로 2,034, 200원 및 191,720원을 각 송금하였으며, 이 사건 제1심 변론종결일인 2019. 4. 10.을 기준으로 피고가 미납한 증액보증금 및 관리비가 더는 존재하지 않게 된 사실, 피고는 원심 변론종결일인 2019. 12. 6.까지도 이 사건 아파트에서 거주하고 있고, 한국토지주택공사가 발급한 2018. 7. 13.자 계약사실확인원에는 이 사건 임대차계약에 따른 피고의 임대차기간이 2018. 2. 1.부터 2020. 1. 31.까지이고 피고는 입주자격을 충족하여 갱신계약이 진행 중이라고 기재되어 있는 사실을 알 수 있다. 위와 같은 사실관계에 의하면, 한국토지주택공사는 원심 변론종결일까지 임차인인 피고를 상대로 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서의 해당 조문에 나오는 각 호의 사유를 제시하면서 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하겠다는 의사표시를 한 바가 없고, 오히려 이 사건 임대차계약이 2018. 2. 1.부터 갱신되어 여전히 존속 중임을 전제로 증액보증금 등의 납부를 피고에게 구하였을 뿐이며, 피고는 이러한 청구에 따른 이행을 이미 마친 상태라고 할 것이다. 그러므로 한국토지주택공사는 임대인으로서 2018. 1. 31.부로 종료될 예정이던 이 사건 임대차계약에 대한 갱신거절을 더 이상 주장할 수 없게 되었다고 보는 것이 타당하다. 또한, 채권자대위권은 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사하는 것이므로, 제3채무자는 채무자에 대하여 가지는 모든 항변사유로써 채권자에게 대항할 수 있으나, 채권자는 채무자 자신이 주장할 수 있는 사유의 범위 내에서 주장할 수 있을 뿐, 자기와 제3채무자 사이의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수는 없다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다4787 판결 참조). 이 사건 임대차계약에 관하여 갱신거절이 이루어진 것으로 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같고, 이는 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료된 것임을 전제로 한국토지주택공사를 대위하여 이 사건 아파트의 인도를 구하는 원고에 대해서도 마찬가지이다. 원고와 피고 사이의 독자적인 사정에 해당하는 이 사건 근질권설정계약 제3조 제10항, 즉 “설정자는 채권자의 동의 없이 임대인과 임대차계약의 연장, 갱신이 불가하며 임대차계약의 연장, 갱신의 경우에는 반드시 채권자의 사전동의를 얻어야 효력이 발생합니다.”라는 규정을 들어 이와 달리 볼 수 없다. 그리고 임대인이 별도로 갱신거절을 하지 아니함에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 결과가 발생하는 것은, 질권의 목적인 임대차보증금반환채권 자체가 아니라 이를 발생시키는 기본적 계약관계에 관한 사유에 속할 뿐만 아니라, 질권설정자인 임차인이 위 채권 자체의 소멸을 목적으로 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없다. 그러므로 이 경우에는 민법 제352조의 제한을 받지 아니한다. 4) 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 이 사건 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 2018. 1. 31. 기간만료로 종료되었다고 보아 이 사건 아파트의 인도청구를 인용하였다. 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 민간임대주택에 관한 임대차계약 갱신 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 2. 이 사건 대출금 청구 부분 피고는 원심판결 전부에 대하여 상고하였으나, 이 부분에 관하여는 상고장과 상고이유서에 구체적인 불복이유의 기재가 없다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 부동산 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김재형(재판장), 민유숙, 이동원(주심), 노태악
임차인
채권자
전세계약
임대인
계약기간
갱신
2020-07-24
헌법사건
주택·상가임대차
헌법재판소 2018헌바242, 2018헌바508(병합)
상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호 위헌소원
헌법재판소 결정 【사건】 2018헌바242, 508(병합) 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호 위헌소원 【청구인】 1. 주식회사 ○○, 대표자 사내이사 박○○, 대리인 법무법인 상록 담당변호사 천낙붕, 장주영, 민경한, 2. 주식회사 □□ (2018헌바508), 대표이사 김○○, 대리인 법무법인(유한) 지평 담당변호사 이공현, 사봉관, 박성철, 송경훈, 유현정 【당해사건】 1. 서울중앙지방법원 2018가합502707(본소)건물명도(인도)·2018가합502714(반소)손해배상(기) (2018헌바242), 2. 서울중앙지방법원 2017가합545967(본소)건물인도 등·2018가합540679(반소)손해배상(기) (2018헌바508) 【선고일】 2020. 7. 16. 【주문】 구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다. 【이유】 1. 사건개요 가. 2018헌바242 사건 (1) 청구인은 2012. 8. 23. 주식회사 △△와 사이에, 주식회사 △△가 여의도에 소재한 ○○건물 중 ○○동 ○○층 ○○호(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 202,175,000원, 월 기본차임 50,000원(제곱미터당), 월 성과급차임 월 매출총액의 14%에서 월 기본차임을 공제한 금액, 임대차기간 2012. 8. 30.부터 2017. 8. 29.까지로 정하여 임차하기로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)에 따른 임차인의 지위를 양수하는 내용의 양수도계약을 체결하였다. (2) 이 사건 상가를 소유한 ▽▽ 유한회사는 2017. 8. 8. 청구인에게 이 사건 임대차계약을 연장할 의사가 없다는 취지의 내용증명을 발송하였고, 이 사건 임대차계약은 2017. 8. 29. 임대차기간 만료로 종료되었다. 이후 위 회사는 청구인을 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 소송을 제기하였고(서울중앙지방법원 2018가합502707), 청구인은 위 회사가 청구인의 권리금계약 체결을 방해하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항이 보장하는 권리금 회수기회를 박탈하였다는 이유로 손해배상을 구하는 반소를 제기하였다(서울중앙지방법원 2018가합502714). (3) 청구인은 위 소송 계속 중 임대차 목적물이 유통산업발전법 상 대규모점포의 일부인 경우 권리금 적용 제외를 규정한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의5 제1호가 청구인의 재산권, 평등권 등을 침해한다고 주장하면서 위헌법률심판제청신청을 하였으나 2018. 5. 30. 기각되자, 2018. 6. 27. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 나. 2018헌바508 사건 (1) 청구인은 농수산물 종합 직판사업 등을 사업목적으로 하여 설립된 회사로서, 2016. 3. 31. 주식회사 ☓☓과 서울 동작구 ○○로 ○○ 지상 건물 중 ○○층 일부와 □□층 일부에 관하여 임대기간 2016. 4. 1.부터 2017. 3. 31.까지, 임대보증금 200,000,000원, 차임 월 44,770,000원(부가가치세 별도)으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 동시에 서울 동작구 ○○로 □□ 지상 건물 중 ○○층 일부에 관하여 임대기간 2016. 4. 1.부터 2017. 3. 31.까지, 임대보증금 50,000,000원, 차임 월 1,373,100원(부가가치세 별도)으로 정하여 임대차계약(이하 통틀어 ‘이 사건 임대차계약’이라 하고, 임차목적물을 통틀어 ‘이 사건 점포’라 한다)을 체결하였다. (2) 주식회사 ☓☓은 2017. 1. 23. 청구인에게 이 사건 임대차계약의 갱신거절의 의사표시를 하였고, 그에 따라 이 사건 임대차계약은 2017. 3. 31. 기간만료로 종료되었다. 한편 주식회사 ◇◇은 2017. 3. 22. 주식회사 ☓☓으로부터 이 사건 점포를 매수하고 2017. 4. 21. 소유권이전등기를 마친 뒤, 청구인을 상대로 이 사건 점포의 인도를 구하는 소송을 제기하였고(서울중앙지방법원 2017가합545967), 청구인은 주식회사 ◇◇이 청구인의 권리금계약 체결을 방해하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항에서 보장하는 권리금 회수 기회를 박탈당하였다고 주장하며 손해배상을 구하는 반소를 제기하였다(서울중앙지방법원 2018가합540679). (3) 청구인은 위 소송 계속 중 임대차 목적물이 유통산업발전법 상 대규모점포의 일부인 경우 권리금 적용 제외를 규정한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의5 제1호가 청구인의 재산권과 평등권을 침해하여 위헌이라고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 하였으나 2018. 11. 9. 기각되자, 2018. 12. 18. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 2. 심판대상 이 사건 심판대상은 구 ‘상가건물 임대차보호법’(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다. [심판대상조항] 구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 [관련조항] 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것) 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 이하 생략 3. 청구인들의 주장 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4는 상가임차인의 권리금 보호 규정으로서 사회적, 경제적 약자인 상가임차인의 재산권과 경제생활의 안정을 보장하는 데 목적이 있다. 그런데 심판대상조항은 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포인 경우에는 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4가 적용되지 않는다고 규정함으로써 헌법 제11조 제1항이 보장하는 평등권과 헌법 제23조 제1항이 보장하는 재산권을 침해하고, 아울러 국가가 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다고 규정한 제119조 제2항 및 국가가 중소기업을 보호·육성하여야 함을 규정한 헌법 제123조를 위반하였다. 4. 판단 가. 심판대상조항의 의의 (1) 상가건물 임대차보호법과 임차인의 권리금 회수기회 보호 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(제1조). 상가임대차법 제정 당시부터 상가건물을 임차할 때 임차인이 고액의 시설투자비용이나 권리금 등을 지출하는 경우가 많으므로 이러한 비용을 회수할 수 있도록 하는 방안이 필요하다는 논의가 있었다. 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가임대차법 제10조에서 상가임차인에게 계약갱신요구권을 부여한 것은 임차인에게 일정기간 계약기간을 보장함으로써 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 하기 위한 것이다(헌재 2014. 8. 28. 2013헌바76 참조). 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가임대차법(이하 ‘2015년 개정법’이라 한다)은 판례에 의하여 인정되어 온 권리금 및 권리금 계약의 정의(제10조의3)를 규정하는 한편, 권리금 회수기회 보호 조항(제10조의4)을 신설하여 권리금에 관한 법적 근거를 마련하였다. 상가임대차법에서 정의하는 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제10조의3 제1항), 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(같은 조 제2항). 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(제10조의4 제1항). 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(같은 조 제3항). 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가임대차법에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 안 되는 기간을 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터’로 규정하여 임차인의 권리금 회수기회 보호를 강화하였다. (2) 권리금 회수기회의 보호 규정 적용 제외 심판대상조항은 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부인 경우 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 아니한다고 규정한다. 유통산업발전법 제2조가 규정하는 대규모점포(이하 ‘대규모점포’라 한다)는 가. 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치되는 매장일 것, 나. 상시 운영되는 매장일 것, 다. 매장면적의 합계가 3천 제곱미터 이상일 것의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서, 별표에 규정된 대형마트, 의류·가전 또는 가정용품 등의 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 그 밖의 대규모점포를 말한다(유통산업발전법 제2조 제3호). 2015년 개정법 입안 당시의 국회 검토보고서 및 법제사법위원회 회의록 등에 의하면, 심판대상조항은 대규모점포의 경우 영업장의 규모가 크고, 넓은 지역의 소비자를 대상으로 영업을 하며, 취급상품의 종류가 다양하고 수량이 많은 것이 특징인 점, 대규모점포는 상권 자체가 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 형성하고 그 유지‧관리에 임대인의 노력이 들어가는 구조이며, 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있는 점 등을 고려하여 권리금 회수기회 보호에서 제외한 것으로서, 다만 적용제외 대상 중 보호대상에 포함시킬 필요가 있는 경우 추후 실태조사를 거쳐 개정을 통하여 추가하도록 하였다. 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가임대차법은 제10조의4 적용 제외 대상에서 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제1호에 의한 전통시장은 제외한다는 내용을 추가하여(제10조의5 제1호 단서), 전통시장 임차인에 대하여 권리금 회수기회를 보장하도록 하였다. 나. 쟁점의 정리 청구인들은 대규모점포의 일부를 임차한 상가임차인을 일률적으로 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외한 심판대상조항은 상가임차인의 재산권을 침해한다고 주장한다. 헌법 제23조가 보장하고 있는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법‧사법상의 권리를 뜻하며, 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적인 처분권을 내포하는 재산가치 있는 구체적 권리를 의미한다(헌재 2005. 7. 21. 2004헌바57). 상가임차인이 권리금에 대해 가지는 권리는 채권적 권리로서, 종래 판례에 의하여 인정되어 온 권리금은 수급 주체와 지급 사유 등이 다양하였으나, 2015년 개정법 제10조의3은 권리금의 수급 주체를 ‘임대인, 임차인’으로 한정하고 지급 사유는 ‘양도 또는 이용의 대가’로 규정하였으며, 권리금 계약은 ‘신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약’으로 정의하였다. 또한 상가임대차법은 임대인에게 직접 임차인의 권리금을 지급할 의무를 부여한 것이 아니라, 임차인이 권리금 계약을 통하여 신규임차인으로부터 권리금을 회수하고, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않을 의무를 부담하며 그 위반 시 손해배상책임을 지도록 함으로써(제10조의4 제1항 내지 제3항) 임차인을 간접적으로 보호하는 형식을 취하였다. 입법자는 상가임대차법 제10조의4를 신설하여 위와 같이 권리금 회수기회를 보호하는 제도를 형성함에 있어서 심판대상조항을 통해 그 보호 대상의 범위를 설정한 것이다. 입법자로서는 상가임대차법을 통해 재산권 질서를 새로이 형성함에 있어서 상가임차인의 보호와 임대인 등 다른 권리 주체들의 재산권, 거래의 안전과 같은 법익 간에 균형을 이루도록 하여야 한다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조). 이러한 점에서 입법자는 넓은 입법형성권을 가진다고 할 것이므로, 심판대상조항이 입법형성의 한계를 일탈하였는지 여부를 심사한다(헌재 2000. 6. 29. 98헌마36; 헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조). 한편, 청구인들은 심판대상조항이 상가임대차법 제10조의4의 적용을 받는 상가임차인과 그 적용이 제외되는 대규모점포의 상가임차인 및 같은 조항의 적용을 받는 전통시장 상가임차인과 그 적용이 제외되는 대규모점포인 전통시장의 상가임차인을 차별하여 평등원칙에 위배된다고 주장한다. 그러나 이러한 주장은 심판대상조항이 대규모점포에 대하여 일률적으로 법 제10조의4의 적용을 배제하고 있어 대규모점포 상가임차인의 재산권을 침해한다는 주장과 실질적으로 다르지 않으므로 별도로 판단하지 아니한다. 청구인들은 또한 심판대상조항이 헌법 제119조 제2항 및 헌법 제123조 제3항에 위배된다고 주장한다. 헌법 제119조 제2항은 경제민주화를 위하여 개인의 경제적 자유에 대한 제한을 정당화하는 근거규범이고(헌재 2004. 10. 28. 99헌바91), 헌법 제123조 제3항은 중소기업 지원을 통하여 대기업과의 경쟁에서의 불리함을 조정할 국가의 과제를 부과한다(헌재 1996. 12. 26. 96헌가18 참조). 상가임차인의 보호를 위하여 권리금 회수기회 보호에 관한 규정을 마련하면서 그 적용범위를 한정한 심판대상조항이 상가임차인의 경제적 자유를 제한하거나 중소기업의 보호·육성과 관련이 있다고 보기 어려우므로, 위 조항들은 심판대상조항의 위헌성을 판단하는 근거로 고려하지 아니한다. 다. 재산권 침해 여부 (1) 상가임대차법의 특징 및 점진적인 적용 확대 2015년 개정법에서 도입한 권리금 보호 규정은 기존에 관행으로만 인정되어오던 권리금의 회수기회를 법적으로 보장하기 위한 것이다. 그런데 특정 상가를 기초로 형성되는 유형ㆍ무형의 영업가치는 하나의 영업재산을 형성하므로, 권리금은 임차인의 노력으로 형성된 유형·무형의 재산적 가치인 동시에 임대인의 상가건물 등 유형·무형의 재산적 가치를 매개로 형성된다는 점에서 양자는 이해관계가 맞서게 된다. 헌법재판소는 임차인 보호를 위해 사적자치원리에 수정을 가하여 임차인의 지위를 강화하는 것은 임대인 등 다른 권리주체의 법익과 충돌하므로 상충하는 법익 간의 균형을 이루기 위해 상가임대차법의 적용을 일정 범위의 임대차관계로 한정하는 것은 그 목적의 정당성이 인정된다고 판단한 바 있다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조). 권리금 회수기회의 보호 대상을 어느 범위로 할 것인지에 관해서도, ① 2015년 개정법 마련 당시 대규모점포에 관한 실태조사를 할 시간과 예산이 부족한 상황에서 권리금을 인정하였다가 문제가 생겨 제한을 가하는 것은 어려운 반면, 예외를 두었다가 권리를 인정하는 방향으로 범위를 넓히는 개정을 하는 것이 더 효율적인 입법 방식이었던 점, ② 상가임대차법을 통하여 권리금을 제도적으로 보장하는 것에 관하여 논란이 없지 않았던 점, ③ 상가임대차법 제2조 제1항 단서가 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 법의 적용대상에서 제외하면서 대통령령의 개정을 통하여 점차 법의 적용대상을 확대해온 것과 같이, 권리금 회수기회 보호 규정도 실태조사를 실시한 후 점차적으로 그 적용대상을 확대할 수 있는 점, ④ 다음에서 보는 바와 같이 대규모점포의 영업 형태 및 장소적 여건 등이 일반 상가건물에 비하여 특수성이 있고, 대규모점포의 임차인에 대해서도 간접적인 보호수단이 있는 점 등을 고려할 필요가 있다. (2) 대규모점포의 임대차와 권리금 및 임대인의 지위와의 조화 대규모점포는 그 정의조항에서 ‘특정 품목에 특화한 점포의 집단(전문점)’, ‘현대적 판매시설과 소비자 편익시설이 설치된 점포(백화점)’, ‘각종 편의시설이 일체적으로 설치된 점포(쇼핑센터)’, ‘쇼핑, 오락 및 업무 기능 등이 한 곳에 집적되고, 문화·관광 시설로서의 역할(복합쇼핑몰)’ 등의 요건이 규정되어 있으므로(유통산업발전법 제2조 제3호 관련 별표), 대규모점포가 입점한 위치를 비롯하여 대규모점포 내 설치된 편의시설 또는 문화시설 등을 포함한 영업상의 이점은 대규모점포의 설치·운영·관리 주체인 임대인의 노력에 의하여 형성되었다고 볼 수 있는 경우가 많다. 또한 대규모점포는 ‘직영의 비율이 30퍼센트 이상(백화점)’, ‘직영 또는 임대의 형태로 운영(쇼핑센터)’, ‘1개의 업체가 개발·관리 및 운영(복합쇼핑몰)’ 등의 요건을 갖추어야 하므로(유통산업발전법 제2조 제3호 관련 별표), 그 정의 자체에서 임대인에 의한 전체적인 매장 또는 점포 집단의 구성 및 관리·운영을 예정하고 있고, 이러한 대규모점포는 공간구조에 어떤 상품, 어떤 임차인을 갖출 것인지에 관한 임대인의 계획에 따라 전체 매장의 성공여부가 좌우된다. 그런데 권리금 회수기회의 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4에 의하면 임대인은 임대차 종료 시 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 없고(제1항 제4호), 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우’ 등 4개의 사유로 한정된다(제2항 제1호 내지 제4호). 그러므로 상가임대차법 제10조의4를 대규모점포에 적용할지 여부를 결정함에 있어서는 대규모점포의 특성을 고려하여 임대인의 계약 상대방 선택의 자유를 보다 넓게 인정하는 등 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있다. (3) 간접적인 보호수단의 존재 대규모점포의 경우에도 임차인이 임대 목적물에 물적 시설을 설치하였거나 임대 목적물을 보존·수선·개량하여 가치를 상승시킨 경우 임차인은 퇴거 시 부속물매수청구권(민법 제646조) 또는 비용상환청구권(민법 제626조 제2항)을 행사하여 투하자본을 회수할 가능성이 있다. 앞서 본 바와 같이 상가임대차법에서 임차인에게 계약갱신요구권(제10조)을 부여한 것은 임차인에게 일정기간 계약기간을 보장함으로써 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 한 것이다. 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 상가임대차법은 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하여 법의 적용이 배제되는 임대차에 대해서도 임차인의 계약갱신요구권을 인정하였다(제2조 제3항). 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 보장되었으나, 5년의 존속기간이 현실적으로 임차인의 영업존속을 보장하기에 부족하다는 지적에 따라 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가임대차법에서 10년으로 연장되었다(제10조 제2항). 또한 상가임대차법 제3조가 임차건물의 양수인에 대하여 임대차계약의 존속을 주장할 수 있는 대항력을 인정한 것도 임대차기간 동안 영업을 통해 기존에 투입한 권리금에 관한 회수기회를 보장하는 기능을 한다. 2015년 개정법에서는 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하여 법의 적용이 배제되는 임대차에 대해서도 대항력을 인정하였다(제2조 제3항). 그러므로 대규모점포의 임차인도 계약갱신요구권 및 대항력 규정의 적용을 통하여 간접적으로 보호를 받을 수 있다. (4) 소결 이상의 점을 종합하면, 심판대상조항이 입법형성권의 한계를 일탈하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다. 5. 결론 그렇다면 심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 재판관 유남석(재판장), 이선애, 이석태, 이은애, 이종석, 이영진, 김기영, 문형배, 이미선
권리금
상가
임대차보호법
점포
재산권
2020-07-22
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2019다252042
건물명도(인도)
대법원 제3부 판결 【사건】 2019다252042 건물명도(인도) 【원고, 상고인】 학교법인 ◇◇학원, 수원시 ○○구 ○○○로 ***(○○동, ○○대학교), 대표자 이사장 추○○, 소송대리인 변호사 윤석상, 유성연, 조은진 【피고, 피상고인】 주식회사 △△△△, 서울 ○○구 ○○로 **, ****호(○○동, ○○○○오피스텔), 대표자 사내이사 이○○, 소송대리인 법무법인 시그니처 담당변호사 민경현, 박정헌, 김유진, 김두현 【원심판결】 수원지방법원 2019. 7. 3. 선고 2018나92226 판결 【판결선고】 2020. 5. 14. 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 등 참조). 2. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 원고는 2015. 7. 24. 피고와 이 사건 각 식당을 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 30.까지로 정하여 임대하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 원고는 피고에게 2017. 3. 16. 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라고 통지하였고, 2017. 6. 30., 2017. 7. 26. 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였다. 나. 원고는 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체차임 등 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 변제공탁하였다. 피고는 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당을 점유하던 중 2017. 12. 14. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하였다. 다. 피고는 2017. 7. 28. 원고를 상대로 수원지방법원 2017가합2000호로 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하였는데(이하 ‘선행 소송’이라 한다), 위 법원은 2018. 4. 19. 피고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. 위 판결은 2018. 11. 22. 피고의 항소가 기각되고(서울고등법원 2018나2022822호), 2018. 12. 27. 피고가 상고를 취하함으로써 그대로 확정되었다. 3. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같이 볼 수 있다. 원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 피고가 이 사건 각 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다. 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었고, 달리 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 이 사건 각 식당을 원고에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다. 원심은 원고의 적법한 변제공탁으로 피고가 동시이행 항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 피고에게 통지된 때가 언제인지, 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등을 심리하여 피고의 불법점유 여부를 판단했어야 한다. 그런데도 원심은 피고가 이 사건 각 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 판단하면서 원고의 손해배상 청구를 배척하였다. 이러한 원심 판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다. 4. 원고의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장),김재형(주심), 민유숙, 노태악
보증금
임대차계약
임대차
임대인
불법점유
2020-06-22
민사일반
주택·상가임대차
전문직직무
서울중앙지방법원 2019가단5132608
손해배상(기)
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2019가단5132608 손해배상(기) 【원고】 장AA, 소송대리인 변호사 이동규 【피고】 1. 양BB, 소송대리인 법무법인 지후 담당변호사 하성원, 2. 강CC, 소송대리인 법무법인 맑은샘 담당변호사 김성은, 3. 한국○○○○사협회, 소송대리인 법무법인 화담 담당변호사 김동욱 【변론종결】 2020. 4. 10. 【판결선고】 2020. 5. 8. 【주문】 1. 피고들은 오DD과 공동하여 원고에게 11,529,110원 및 이에 대하여 피고 양BB, 강CC은 2019. 7. 13.부터, 피고 한국○○○○사협회는 2019. 8. 28.부터 각 2020. 5. 8.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용 중 1/2는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 소외 오DD과 공동하여 원고에게 23,058,220원 및 이 사건 소장 부본 송달일부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산한 돈을 지급하라. 【이유】 1. 기초사실 가. 오DD은 2017. 4. 28. ○○아신탁 주식회사(이하 ‘○○아신탁’이라 한다)와 사이에 서울 성북구 ○○동 ***-** ○○트하우스 제***호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 ○○신용협동조합을 1순위 우선수익자로, 수익한도금액을 975,000,000원으로 정하여 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 ○○아신탁 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 신탁등기’라 한다)를 마쳤으며, 2017. 6. 15. 위 신탁계약상 2순위 우선수익자를 최EE로(수익한도금액 300,000,000원) 추가하는 내용의 변경계약을 체결하였다. 나. 원고는 2017. 9. 12. 피고 양BB과 강CC의 중개로 오DD과 사이에 이 사건 부동산을 아래와 같은 내용으로 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 오DD에게 계약금 1,800만 원을 지급하였다. 다. 피고 양BB, 강CC이 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 다음과 같은 권리관계가 기재되어 있다. 라. 원고는 2017. 9. 18. 오DD에 대한 잔금 지급을 위하여 제1순위 우선수익자인 ○○신용협동조합에게 오DD의 대출금채무 156,941,780원을 대위변제하고, 나머지 5,058,220원은 오DD에게 지급하였다. 그러나 오DD은 잔금지급기일 이후에도 이 사건 신탁등기의 말소등기절차 및 원고에 대한 전세권 설정등기절차를 이행하지 않았다. 마. 이에 원고는 2018. 10.경 오DD을 상대로 임대차계약 해지를 원인으로 하여 임대차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하였고, 위 사건에서 2019. 7. 9. 서울서부지방법원 2018가단233498호로 오DD으로 하여금 원고에게 180,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 명하는 판결이 선고되었으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 바. 또한 원고는 2018. 9.경 오DD을 대위하여 ○○아신탁을 상대로 이 사건 부동산에 관하여 신탁재산 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였는데, 위 사건에서 2019. 10. 24. 서울중앙지방법원 2018가단5189485호로 원고와 ○○신용협동조합 사이의 우선수익권 채권양도에 관하여 ○○아신탁이 양도통지를 받았음을 확인하고 이를 승낙한다는 내용의 화해권고결정이 내려졌고, 위 화해권고결정은 그 무렵 확정되었다. 사. 피고 한국○○○○사협회(이하 ‘피고 협회’라고 한다)는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입게 하여 부담하게 될 손해배상책임을 보장하는 공제사업자로서, 피고 양BB과는 공제가입금액을 100,000,000원으로, 공제기간을 2017. 5. 22.부터 2018. 5. 21.까지로 정하여, 피고 강CC과는 공제가입금액을 100,000,000원으로, 공제기간을 2017. 6. 30.부터 2018. 6. 29.까지로 정하여 각각 공제계약(이하 ‘이 사건 각 공제계약’이라 한다)을 체결하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12호증, 을가 제1, 2호증, 을나 제2 내지 4호증 및 을다 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 피고들의 손해배상책임의 발생 1) 피고 양BB, 강CC의 주의의무 위반 가) 공인중개사법 제30조 제1항은 “개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호는, 개업공인중개사가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있다, 부동산등기법 제81조 제3항은 “신탁원부는 등기기록의 일부로 본다.”고 규정하고 있다. 또한 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있으며(대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결 등 참조), 중개업자가 고의나 과실로 업무상의 일반적인 주의의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 등 참조). 나) 앞서 본 기초사실에 위 법리를 비추어 보면, 공인중개사인 피고 양BB, 강CC은 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 원고에게 이 사건 부동산에 관한 부동산등기부등본 외에 신탁원부를 제시하면서 이 사건 부동산에 관한 신탁관계의 법적인 의미와 효과, 즉 대내외적으로 ○○아신탁이 이 사건 부동산의 소유자이므로 이 사건 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 이 사건 신탁계약 제10조에 따라 위 임대차계약에 대하여 ○○아신탁의 사전 승낙을 받지 못하면 원고는 위 임대차계약으로서 수탁자인 ○○아신탁에 대항할 수 없는 사실, 이 사건 신탁계약 특약사항 제4조에 따라 우선수익자의 동의를 얻어 위탁자인 오DD 명의로 임대차계약을 체결하더라도 이 사건 신탁등기가 말소되지 않는다면 원고가 이 사건 부동산에 전입신고를 마치더라도 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정받지 못하게 되고 사실상 전세권설정 등기를 마치는 것이 불가능해지는 사실, 이 사건 신탁등기가 말소되지 않은 상태에서 위 특약사항 제8조에 따라 이 사건 부동산이 환가·처분될 경우 원고로서는 그 처분대금으로부터 임대차보증금을 환수하는 것이 곤란해지는 사실 등을 확인하여 이를 충실하게 설명하여야 할 주의의무가 있다고 볼 것이다. 다) 그런데, 앞서 든 각 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 피고 양BB, 강CC은 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 원고에게 이 사건 부동산의 등기사항증명서, 건축물대장을 제시하며 이 사건 부동산에 이 사건 신탁등기가 마쳐져 있다는 사실만 설명하였을 뿐 별도로 신탁원부를 제시하거나 이 사건 부동산에 관한 신탁관계의 법적인 의미와 효과에 대해 설명을 하지 않은 것으로 보이는 점, ② 위 피고들이 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 오DD이 소유자로 기재되어 있고, ○○아신탁은 수탁회사로만 기재되어 있는 점, ③ 위 피고들은 원고에게 이 사건 신탁계약상 우선수익자가 2명이고 신탁수익금채권에 대하여 채권압류 및 추심명령까지 이루어진 사정도 설명하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 위 피고들이 이 사건 임대차계약 중개 무렵 신탁에 따른 법률관계 및 이 사건 신탁계약의 구체적 내용을 제대로 이해하지 못하고 있었던 것으로 보이고 이에 따라 원고에게 신탁계약에 따른 권리관계에 대한 확인·설명 의무를 충실하게 이행하지 아니한 과실이 있다고 판단된다. 2) 원고의 손해 및 인과관계 앞서 본 사실관계에 비추어 보면, 피고 양BB, 강CC이 이 사건 임대차계약 체결 당시 위와 같은 설명의무를 충실하게 이행하였더라면 원고로서는 위 임대차계약을 체결하지 아니하거나, 위 임대차계약을 체결하더라도 오DD과 ○○아신탁이 임대인 란에 공동날인하도록 요구하는 등의 방법으로 임대차보증금의 반환을 담보할 수단을 강구할 수 있었을 것으로 보인다. 그런데 위 피고들의 확인·설명의무 위반으로 인하여 원고가 아무런 담보 장치 없이 이 사건 부동산의 소유자가 아닌 오DD과 이 사건 임대차계약을 체결하고 그 후 이 사건 임대차계약이 종료되었음에도 임대차보증금을 반환받지 못하게 되었으므로, 피고 양BB, 강CC은 원고가 반환받지 못하게 된 임대차보증금 상당의 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 이 사건 각 공제계약에 따라 위 피고들과 공동하여 원고가 입은 손해를 1억 원의 한도 내에서 배상할 책임이 있다. 나. 손해배상의 범위 1) 원고가 입은 손해는 반환받지 못하게 된 임대차보증금 상당액이라 할 것인데, 갑 제12호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 원고가 이 사건 부동산의 제1우선수익자인 ○○신용협동조합으로부터 156,941,780원의 우선수익권을 양수한 사실, ○○아신탁이 위 채권양도에 관하여 양도통지를 받았음을 확인하고 이를 승낙한다는 내용의 화해권고결정이 내려진 사실을 인정할 수 있으므로, 원고의 손해액은 임대차보증금에서 위 채권양도를 통하여 공매절차에서 회수가능한 금액을 공제한 나머지 23,058,220원(= 임대차보증금 180,000,000원 - 156,941,780원)이라고 할 것이다. 2) 다만, 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의 의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 부동산이 ○○아신탁에 신탁된 사실을 알았던 이상 그 신탁계약의 내용과 그로부터 파생되는 법적 효력 등에 관하여 피고 양BB, 강CC에게 자세한 설명을 요구하거나, 이 사건 부동산의 소유자가 아닌 오DD과 임대차계약을 체결함으로 인하여 파생되는 법률적 문제에 대해서 직접 확인함으로써 신중하게 이 사건 임대차계약을 체결하였어야 함에도 불구하고, 이 사건 신탁계약 내용 및 이 사건 임대차계약이 갖는 위험에 관하여 특별히 확인하지 않은 채 이 사건 임대차계약을 체결한 과실이 있으므로, 이러한 사정과 피고 양BB, 강CC의 주의의무 위반의 정도 등을 참작하여 피고들이 배상하여야 할 손해액을 50%로 제한한다. 3) 따라서, 피고들이 원고에게 배상할 손해액은 위 손해액 23,058,220원의 50% 상당액인 11,529,110원(= 23,058,220원 × 50%)이 된다. 다. 피고 협회에 대한 지연손해금의 범위 원고는 피고 협회에 대하여 이 사건 소장부본 송달일부터 지연손해금의 지급을 구하고 있고, 피고 협회는 예비적 항변으로 공제금 지급청구일로부터 60일이 경과한 이후로만 지체책임을 부담한다고 다투고 있으므로, 이에 관하여 살핀다. 을다 제1, 2호증의 각 기재에 의하면 피고 협회의 공제약관 및 공제업무취급예규에는 중개사고로 인하여 재산상 손해를 입은 자(이하 ‘피공제자’라 한다)는 손해액을 입증하는 서류를 갖추어 피고 협회에 공제금 지급을 직접 청구할 수 있고(공제업무취급 예규 제25조 제1항, 공제약관 제19조 제1항), 그 청구를 받은 피고 협회는 청구된 서류 내용의 진위를 검토하고 보상심의위원회의 심의를 거쳐 공제가입금액 한도 내에서 공제가입회원의 과실비율에 해당하는 금액을 공제금으로 지급하여야 하며(공제업무취급 예규 제27조 제1항, 공제약관 제19조 제2항), 부득이한 사유가 없는 경우에는 피공제자의 공제금 지급청구를 받은 날로부터 60일 이내에 공제금을 지급하여야 한다(공제업무 취급예규 제27조 제3항)고 규정된 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 피고 협회는 공제금의 지급청구를 받은 후 60일이 경과한 날부터 지체책임을 진다고 보아야 한다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조). 라. 소결론 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 11,529,110원 및 이에 대하여 피고 양BB, 강CC은 이 사건 소장부본 송달일 다음날임이 기록상 분명한 2019. 7. 13.부터, 피고 협회는 피고 협회가 공제금 지급청구를 받은 날에 해당하는 이 사건 소장 부본 송달일임이 기록상 분명한 2019. 6. 28.로부터 60일이 경과한 2019. 8. 28.부터 각 피고들이 그 지급의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2020. 5. 8.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 이 정한 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 김범준
공인중개사
아파트
부동산담보신탁계약
2020-05-25
민사일반
주택·상가임대차
전문직직무
서울중앙지방법원 2019가단5050270
공제금 등 청구의 소
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2019가단5050270 공제금 등 청구의 소 【원고】 장AA, 소송대리인 변호사 한성영, 소송복대리인 변호사 고정윤, 이제일 【피고】 한국공인중개사협회, 소송대리인 법무법인 화담 담당변호사 김동욱 【변론종결】 2019. 12. 12. 【판결선고】 2020. 2. 20. 【주문】 1. 피고는 원고에게 19,500,000원 및 이에 대하여 2019. 5. 15.부터 2020. 2. 20.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 60%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 52,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 60일이 경과한 날로부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이유】 1. 기초사실 가. 원고는 2015. 12. 28. 공인중개사 이BB의 중개로 ○○시 ○○동 ***-*에 있는 다가구주택(이하 ‘이 사건 다가구주택’이라 한다)의 소유자인 고CC과 이 사건 다가구 주택 4**호에 관하여 임차보증금 6,500만 원, 임대차기간 2015. 12. 31.부터 2017. 12. 31.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2015. 12. 31. 임차보증금을 전부 지급하고 입주한 뒤, 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다. 나. 이BB가 이 사건 임대차계약 당시 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 ‘등기부 기재사항’ 중 ‘소유권 외의 권리사항’란에 ‘근저당권설정 채권최고액 1,950,000,000원(근저당권자 신○농업협동조합), 전세권설정 전세금 65,000,000원(전세권자 홍DD), 주택임차권 임차권등기명령(2015카임26, 임차보증금 35,000,000원)’이 기재되어 있고, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라고 기재되어 있다. 다. 이 사건 다가구주택에 관하여 근저당권자인 신○농업협동조합(이후 농업협동조합 자산관리회사에게 권리가 이전되었다)의 신청으로 2017. 8. 9. 창원지방법원 통영지원 2017타경6797호로 임의경매절차가 개시되었다. 위 경매절차에서 이 사건 다가구주택은 2017. 8. 16. 기준으로 2,423,381,320원으로 평가되었다. 이 사건 다가구주택은 1,616,760,000원에 매각되었고, 집행법원은 2019. 3. 6. 위 매각대금과 그 이자를 합한 돈에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액인 1,609,423,647원을 임차인(최우선변제소액임차인) 김EE, 남FF, 정GG에게 각 14,000,000원, 교부권자 거제시장에게 13,600,470원, 근저당권 양수인인 농업협동조합자산관리회사에게 1,553,823,177원을 각 배당하였다. 위 배당 당시 원고보다 배당순위가 앞서는 선순위 임차인들의 임대차보증금의 합계액은 486,000,000원 상당이었다. 라. 한편, 이BB는 피고와 사이에, 이BB가 부동산 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 피고가 그 손해에 관하여 공제금액 1억 원을 한도로 보상하여 주기로 하는 공제계약을 체결하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 중개인은 임대차계약을 중개하면서 중개목적물의 가액, 선순위 근저당권 설정액, 선순위 임차인의 임대보증금 등 보증금 반환에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 확인 검토하여 중개의뢰인에게 성실 정확하게 설명해 주어야 할 의무가 있음에도 불구하고 이BB는 이에 관하여 정확히 확인을 하거나 제대로 설명하지도 않고 원고의 보증금 반환이 문제없는 것처럼 하면서 임대차계약 체결을 권유하였고, 이에 원고는 보증금을 제대로 반환받을 수 있다고 오인하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 이와 같은 이BB의 중개행위상 과실로 인하여 원고는 보증금을 회수하지 못하게 되는 손해를 입었으므로, 피고는 공제계약에 따라 이BB의 중개행위로 인하여 원고가 입은 손해액인 미수령 임대차보증금 중 80% 상당에 해당하는 52,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장 이 사건 임대차계약 체결 당시 이BB가 고CC에게 공시되지 않은 선순위 임차인에 대하여 질의하자 고CC이 합계 5억 원 정도의 보증금이 있다고 설명하며 이에 관한 서면자료 제출을 거부하였고, 원고는 이 점을 알면서도 이 사건 임대차계약을 체결한 것이므로, 이BB가 중개대상물 확인·설명의무를 위반하였다는 원고의 주장은 이유 없다. 이 사건 다가구주택은 거제시에 위치하며 2016년경부터의 거제지역의 조선업 경기 불황으로 인하여 이 사건 임의경매절차에서 시가보다 낮은 가격에 매각되어 원고가 손해를 보게 된 것일 뿐이므로, 원고의 손해와 이BB의 확인·설명의무 위반행위 사이의 인과관계가 인정되지 않는다. 3. 판단 가. 손해배상책임의 발생 1) 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제30조 제1항에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 2) 앞서 설시한 기초사실 및 앞서 채택한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정 등을 종합하여 보면, 이BB는 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 다 하지 못하였고, 이로 인하여 원고가 이 사건 임대차계약에 따라 지급한 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다고 봄이 상당한바, 피고는 원고에게 이BB와 체결한 공제계약에 따라 이BB의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다. ① 관계법령에서 정하고 있는 중개업자의 확인·설명의무는 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 자료를 제시하며 설명하라는 취지이므로, 중개업자는 기존 임대차보증금의 합계가 어떻게 산출된 것인지에 관한 구체적인 내용 기재도 없이 단순히 임대의뢰인으로부터 들은 액수를 전한 것만으로는 충분하지 않고, 임대의뢰인에게 이러한 금액이 산출된 근거자료를 직접 요구하여 위 액수의 정확성과 대항력의 존부, 우선변제권의 우열 등을 확인한 다음 임차의뢰인에게 위 근거자료를 제시하면서 임대차보증금을 돌려받는데 장애가 될 만한 사정이 있는지를 설명하여야 한다. ② 이 사건 다가구주택의 경우 다액의 근저당권 및 전세권등기 등이 마쳐져 있어 임차인이 보증금을 반환받지 못할 위험이 내재되어 있는 건물이므로, 이BB는 임차의뢰인인 원고에게 부동산 등기부상의 권리관계 등을 확인하고 이를 단순히 설명하는 것에서 나아가 이러한 부동산 등기부상의 권리관계의 법적 의미 등에 관하여도 이를 설명하여야 할 의무가 있다. ③ 또한 이BB는 이 사건 다가구주택의 소유자인 고CC에게 이 사건 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인들의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차기간 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 원고에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 한다. ④ 그리고 만일 임대의뢰인인 고CC이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 임대인이 자료요구에 불응하였음을 중개대상물 확인·설명서에 정확히 기재함으로써 임차의뢰인인 원고로 하여금 임대차 계약을 체결하는데 주의를 요하도록 할 의무가 있다. 그런데 중개대상물 확인·설명서에는 다른 임차인의 임대차보증금이나 임대차기간에 관한 구체적인 기재가 없고 단지 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라는 기재가 있을 뿐이며, 달리 이BB가 위와 같은 확인·설명을 하였다고 볼 아무런 자료가 없다. ⑤ 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고가 이 사건 다가구주택의 시가에 관한 자료를 제공받았다거나 그 시가가 경매절차의 감정가와 유사하게 24억 원 정도일 것이라고 인식하고 있었다고 단정할 수 있는 자료가 없다. 이 사건 다가구주택의 감정평가액은 2,423,381,320원인데(실제 매각대금은 1,616,760,000원이다), 이 사건 임대차계약 체결 당시 선순위 근저당권과 전세권 및 임차권등기명령으로 등기된 임차권의 합계액은 2,050,000,000원(= 1,950,000,000원 + 65,000,000원 + 35,000,000원)이었는바, 이 사건 다가구주택의 시가가 하락하거나 경매절차에서 시가보다 다소 하락한 가격에 낙찰될 경우 원고가 임대차보증금을 반환받지 못할 위험은 이 사건 임대차계약 체결 당시부터 내재되어 있었던 것으로 보인다. 즉, 원고가 이BB로부터 이와 같은 위험성 등을 제대로 고지 받았더라면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금을 감축하는 등 조건을 변경하여 임대차계약을 체결하였을 것으로 보인다. ⑥ 이BB의 불법행위 내용은 보증금 반환 여부 판단에 필요한 자료를 원고에게 제대로 제공하지 아니한 채 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하도록 하였다는 것이고, 원고의 손해는 그로 인해 이 사건 임대차계약에 내재하는 위험 요소들이 실제로 현실화됨에 따라 보증금을 반환받지 못하게 된 손해이다. 이 사건 다가구주택의 시가 하락과 같은 사정은 이BB가 충분히 예상할 수 있는 이 사건 임대차계약에 내재하는 여러 위험 요소들 중의 하나에 불과하므로, 실제로 이러한 위험 요소가 현실화되었다는 사정만으로 이BB의 불법행위와 원고의 손해발생 사이의 인과관계가 단절된다고 볼 수는 없다. 나. 손해배상책임의 제한 1) 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 된다. 그러나 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 조사·확인 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조). 2) 앞서 인정한 사실과 앞서 채택한 증거들을 종합하여 알 수 있는 다음의 각 사정들 즉, ① 원고는 이 사건 임대차계약 체결 무렵 이 사건 다가구주택을 방문하여 현장을 확인한 것으로 보이는바, 당시 이 사건 다가구주택의 형태상 다른 호실에 관하여도 임대차계약이 체결되어 있음을 알았거나 충분히 알 수 있었을 것으로 보이고, 나아가 임차보증금의 액수 또한 원고의 임차보증금과 비슷한 수준임을 예상할 수 있었다고 보이는 점, ② 원고로서는 중개업자의 설명에만 의존할 것이 아니라, 자신의 책임 아래 이 사건 다가구주택의 시가 및 등기부상 공시되지 않은 권리관계 등을 조사·확인한 후 임차보증금의 회수 불능 또는 곤란의 위험성을 신중하게 고려하고 그 위험을 최소화하기 위한 조치를 강구하였어야 함에도 이를 소홀히 하였던 점, ③ 원고는 중개업자인 이BB 또는 임대인인 고CC에게 이 사건 다가구주택에 거주하는 다른 임차인들의 임차보증금 존부 및 그 액수 등에 관한 설명이나 이를 확인할 수 있는 자료의 제공을 적극적으로 요청하지 아니한 것으로 보이는 점, ④ 중개업자인 이BB로서는 임대인의 협조 없이 이 사건 다가구주택에 관한 다른 임대차계약 내역을 정확히 파악하는 데에는 현실적인 어려움이 있었다고 보이는 점, ⑤ 이BB가 원고로부터 중개수수료로 지급받은 금액은 26만 원 정도에 불과한데 원고가 반환받지 못한 보증금에 대한 모든 책임을 이BB에게 부담시키는 것은 손해의 공평부담의 원칙에 반하는 점, ⑥ 이BB가 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용이 법령이 요구하는 내용에는 미치지 아니하나, 원고로서는 그 기재 내용만으로도 고CC과 임대차계약을 체결할 경우 기존 이 사건 다가구주택 임차인들에 대한 임대보증금반환채권이 선순위가 되어 향후 이 사건 다가구주택에 관하여 경매가 이루어질 경우 임대차보증 중 일부를 회수하지 못할 가능성을 어느 정도 알 수 있었다고 보이는 점, ⑦ 이 사건 임대차계약의 체결 여부에 관한 궁극적인 의사결정권은 원고에게 있는 점 등을 고려하면, 공인중개사의 책임을 원고가 입은 손해액의 30%로 제한함이 상당하다. 다. 소결 따라서, 피고는 원고에게 19,500,000원(= 65,000,000원 × 30%) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 송달된 다음날인 2019. 3. 15.로부터 60일이 경과한 날인 2019. 5. 15.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2020. 2. 20.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 박소연
보증금
공인중개사
경매
2020-03-25
민사일반
주택·상가임대차
전문직직무
창원지방법원 통영지원 2018가단27217
손해배상(기)
창원지방법원 통영지원 판결 【사건】 2018가단27217 손해배상(기) 【원고】 이AA, 소송대리인 법무법인 희망, 담당변호사 김지웅, 김한주 【피고】 1. 정BB, 2. 한국공인중개사협회, 서울 ○○구 ○○○○로 **** (○○동), 대표자 이사 황○○, 소송대리인 변호사 신익철, 소송복대리인 변호사 김윤천 【변론종결】 2019. 11. 19. 【판결선고】 2019. 12. 31. 【주문】 1. 피고들은 공동하여 원고에게 19,500,000원 및 이에 대하여 2019. 9. 4.부터 2019. 12. 31.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용 중 7/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 공동하여 원고에게 65,000,000원 및 이에 대하여 피고 정BB은 이 사건 소장부본 송달 다음날부터, 피고 한국공인중개사협회는 이 사건 소장부본 송달일부터 60일이 경과한 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이유】 1. 인정사실 가. 원고는 2015. 3. 16. 피고 정BB의 중개로 김CC과 사이에 ○○시 ○○동 ***-* 소재 지상 4층 다가구주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다) 중 202호에 관하여 임대차보증금 6,500만 원, 임대차기간 2015. 3. 19.부터 2017. 3. 18.까지, 월차임 5만 원으로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 그 무렵 김CC에게 위 임대차보증금 6,500만 원을 지급하였다. 나. 피고 정BB은 거제시 옥포로 22길9에서 ‘◇◇◇공인중개사’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사로서, 2014. 8. 26. 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)와 사이에 공제금액 1억 원, 공제기간 2014. 8. 27.부터 2015. 8. 26.까지로 정하여 피고 정BB의 중개행위와 관련하여 거래당사자에게 입힌 재산상 손해배상책임을 피고 협회가 보장하기로 하는 내용의 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결하였다. 다. 이 사건 주택 및 그 부지에는 이 사건 임대차계약 체결 이전에 근저당권자 ○○○새마을금고의 채권최고액 4억 6,800만 원 및 채권최고액 2억 6,000만 원의 근저당권이 각 설정되어 있었다. 라. 이 사건 주택은 2014. 12. 22. 소유권보존등기가 마쳐진 신축건물로, 아래와 같이 이 사건 임대차계약 체결 이전에 7명의 임차인이 이 사건 주택 중 일부 호실에 관하여 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았다. 마. 피고 정BB이 이 사건 임대차계약을 중개할 당시 원고에게 제공한 중개대상물건 확인·설명서의 ‘권리관계’란 중 ‘소유권 외의 권리사항’란에는 위 다.항 기재 근저당권에 관한 내용이 기재되어 있고, ‘실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에는 “총가구수:16가구, 현보증금 총액:3억3천만원”이라고 기재되어 있다. 바. 이 사건 주택 및 그 부지에 관하여 김CC의 채권자인 박DD의 신청에 따라 2018. 3. 20. 창원지방법원 2018타경2800호로 부동산강제경매 개시결정이 내려졌는데1), 위 경매사건에서 이 사건 주택 및 그 부지의 감정평가액은 1,127,438,200원이었으나, 수회 유찰된 후 511,220,000원에 매각되었다. 위 경매법원은 2019. 9. 4. 실제 배당할 금액 505,548,596원을 아래 표 기재와 같이 배당하였다. [각주1] 위 부동산강제경매 사건에 근저당권자인 ○○○새마을금고의 신청에 의한 창원지방법원 통영지원 2018타경12959호로 부동산임의경매 사건이 병합되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 관련 법리 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 그 주의의무를 위반할 경우에는 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결 등 참조). 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조). 나. 손해배상책임의 발생 위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 피고 정BB은 이 사건 임대차계약을 중개하면서 이 사건 주택의 권리관계에 대한 확인·설명의무를 충실하게 이행하지 아니한 과실이 있고, 그로 인하여 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 지급한 임대차보증금 상당의 손해를 입었으므로, 피고 정BB은 위와 같은 과실로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 이 사건 공제계약에 따라 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다. 1) 피고 정BB이 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 제공한 중개대상물건 확인·설명서의 ‘실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에는 “총가구수:16가구, 현보증금 총액:3억3천만원”이라고 기재되어 있으나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약 체결 이전에 이 사건 주택의 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 임차인들의 임대차보증금 합계액은 위 기재와 달리 5억 원이었다. 2) 관련 법규상 공인중개사에게 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 내역에 대해서 알 수 있는 방법이 존재하지 않는다 하더라도, 공인중개사로서는 임대의뢰인이 다른 임차인의 임대차계약내역에 관한 자료요구에 불응한 경우 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재함으로써 자신의 의무를 이행할 수 있음에도, 피고 정BB은 그러한 절차를 이행하지 않았다. 3) 피고 협회는, 피고 정BB이 이 사건 임대차계약 체결 무렵에 임대인 김CC에게 이 사건 주택에 관한 선순위 임대차 내역을 확인한 후 중개대상물건 확인·설명서에 그 내용을 기재하였다고 주장하나, 선순위 임대차 내역(임대차보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등)에 관하여 구체적으로 확인하지 않은 채 임대인의 말만 그대로 믿고 그 내용을 중개대상물건 확인·설명서에 기재하였다는 사정만으로 피고 정BB이 중개업자로서의 확인·설명 의무를 다하였다고 볼 수는 없다[주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되어 2014. 1. 1.부터 시행된 것) 제3조의6 제4항이 신설되어 ‘임대차계약을 체결하려는 자’는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 임대차계약 자료를 요청할 수 있게 되었으나 그러한 사정이 공인중개사인 피고 정BB의 위와 같은 과실책임을 전적으로 배제할 근거가 된다고 보기 어렵다]. 4) 경매절차에서 매각가격의 하락은 예상 가능한 것으로, 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택 및 그 대지의 가액과 이미 설정되어 있던 근저당권의 채권최고액 및 선순위 임차인들의 임대차보증금 합계액 등을 고려하면 이 사건 주택과 그 대지에 관하여 경매가 개시될 경우 원고가 임대차보증금을 배당받기는 어려웠던 상황이었던 점, 이 사건 임대차계약 당시 피고 정BB이 원고에게 이 사건 주택에 관한 선순위 임차인들의 존재와 그 보증금 합계액을 정확하게 확인·설명하였다면, 원고로서는 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금을 훨씬 저렴한 액수로 정하였을 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 피고 정BB의 의무위반과 원고의 손해발생 사이에 인과관계를 인정할 수 있다(원고보다 선순위인 임차인들에게 배당이 이루어지지 않았으므로, 원고가 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다고 하여, 피고 정BB의 의무위반과 원고의 손해발생 사이의 인과관계를 부정할 수는 없다). 5) 피고 정BB은, 경기 침체 등으로 거제시 지역의 주택 가격이 하락함에 따라 이 사건 주택 및 그 부지가 시세보다 지나치게 낮게 매각되었기 때문에 원고가 임대차보증금을 반환받지 못하였다고 주장하나, 이 사건 임대차계약을 체결하는 과정에서 피고 정BB이 실제 권리관계 또는 드러나지 않은 물건의 권리사항을 제대로 설명하지 아니하여 원고로 하여금 이 사건 임대차 계약의 체결 여부를 판단할 기회를 상실하게 하였으므로, 이 사건 주택 및 그 부지의 시가가 계약 당시보다 하락하였고 그로 인하여 낙찰가액 또한 낮아졌다고 하더라도, 그러한 사정만으로 피고 정BB의 과실과 원고가 입은 손해 사이의 상당인과관계를 부정할 수는 없다. 다. 책임의 제한 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 된다. 그러나 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 조사·확인 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조). 살피건대, 원고는 중개인의 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 중개인 또는 임대인 측에 다른 임차인의 존부·선순위 임대차보증금 액수 등에 관하여 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 위 사항들 및 이 사건 주택의 시가·임대인의 재정 상태 등을 확인하여 임대차보증금의 반환 가능성과 배당 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하였어야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중개인의 말만을 믿고 이 사건 임대차계약을 체결하였는바, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생 및 손해 확대의 원인으로 작용하였다 할 것이다. 이러한 사정들과 피고 정BB의 주의의무 위반의 정도를 참작하여 피고 정BB 및 피고 협회가 배상하여야 할 손해액을 30%로 제한한다. 라. 소결론 따라서 피고들은 공동하여2)원고에게 1,950만 원(= 6,500만 원 × 30%) 및 이에 대하여 이 사건 주택 및 그 대지에 대한 경매절차의 배당기일인 2019. 9. 4.부터 피고들이 이행의무의 존재 여부 및 범위에 관하여 다투는 것이 타당한 이 사건 판결 선고일인 2019. 12. 31.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다. [각주2] 피고들의 손해배상채무와 임대인인 김CC의 보증금반환채무 또한 부진정연대채무 관계에 있다. 원고는 피고 정BB에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터, 피고 협회에 대하여는 이 사건 소장부본 송달일부터 60일이 경과한 날부터 각 지연손해금의 지급을 구하나, 불법행위로 인한 손해배상채무의 지연손해금의 기산일은 불법행위 성립일임이 원칙이고, 불법행위에 있어 위법행위 시점과 손해발생 시점 사이에 시간적 간격이 있는 경우에는 손해발생 시점이 기산일이 된다고 할 것인데(대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다97426 판결 참조), 여기서 ‘손해발생 시점’은 단지 관념적이고 부동적인 상태에서 잠재적으로만 존재하고 있는 손해가 그 후 현실화되었다고 볼 수 있는 때, 즉 손해의 결과 발생이 현실적인 것으로 되었다고 할 수 있는 때로 보아야 할 것인바(대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다54566 판결 참조), 이 사건에서 원고의 손해는 위 배당기일에 배당표가 확정됨으로써 비로소 결과 발생이 현실화되었다고 보아야 할 것이므로(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 참조), 원고의 지연손해금 청구 중 위 인정금액을 넘어서는 부분은 받아들이지 아니한다. 3. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 부분은 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 곽희두
주택임대차보호법
보증금
공인중개사
경매
중개업자
2020-01-20
민사소송·집행
헌법사건
주택·상가임대차
헌법재판소 2018헌마825
민사집행법 제246조 제1항 제6호 위헌확인
헌법재판소 결정 【사건】 2018헌마825 민사집행법 제246조 제1항 제6호위헌확인 【청구인】 1. 김AA, 2. 이BB, 청구인들 대리인 변호사 노경환 【선고일】 2019. 12. 27. 【주문】 청구인들의 심판청구를 모두 기각한다. 【이유】 1. 사건개요 청구인들은 2017. 5. 10. 문CC을 상대로 불법행위에 기한 손해배상청구의 소를 제기하고(창원지방법원 진주지원 사천시법원 2017가소20438), 해당 손해배상채권의 강제집행을 위하여 2017. 5. 24. 사천시 ○○길 ○○, ○○동 ○○호(○○아파트)에 관한 문CC의 한국토지주택공사에 대한 임대차보증금반환채권(이하 ‘이 사건 보증금반환채권’이라 한다)에 대하여 가압류명령을 받았다. 창원지방법원 진주지원 사천시법원은 2017. 12. 7. 청구인들의 청구를 일부 인용하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 2017. 12. 29. 확정되었다. 청구인들은 위 판결에 기하여 2018. 1. 10. 이 사건 보증금반환채권에 대한 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았다(창원지방법원 진주지원 2018타채30029). 그런데 이 사건 보증금반환채권의 채권액은 12,592,000원으로, 문CC은 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)에 해당하고, 위 채권액은 전부 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액(이하 ‘소액임차보증금’이라 한다)에 해당하여, 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 따라 가압류를 본압류로 이전하거나 압류하여 추심할 채권의 범위에서 제외되었다. 이에 청구인들은 민사집행법 제246조 제1항 제6호가 청구인들의 기본권을 침해한다고 주장하며 2018. 8. 9. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 2. 심판대상 이 사건 심판대상은 민사집행법(2010. 7. 23. 법률 제10376호로 개정된 것) 제246조 제1항 제6호가 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항의 내용은 다음과 같고, 관련조항의 내용은 [별지]와 같다. [심판대상조항] 민사집행법(2010. 7. 23. 법률 제10376호로 개정된 것) 제246조(압류금지채권) ① 다음 각 호의 채권은 압류하지 못한다. 6. 「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액 3. 청구인들의 주장 심판대상조항은 채권자의 채권이 채무자의 고의에 의한 불법행위로 발생한 경우에까지 소액임차보증금 반환채권에 대한 압류를 금지하여 채권자인 청구인들의 재산권을 침해한다. 심판대상조항은 임대차보증금반환채권을 보유한 채무자와 다른 종류의 재산을 보유한 채무자를 합리적 이유 없이 차별하여 평등권을 침해한다. 또한, 심판대상조항은 고의에 의한 불법행위를 행하여 손해배상채무를 부담하는 채무자를 다른 종류의 채무를 부담하는 채무자 또는 고의에 의한 불법행위로 피해를 입은 채권자보다 더 보호하여 평등권을 침해한다. 4. 판단 가. 쟁점의 정리 심판대상조항은 집행채권이 채무자의 고의에 의한 불법행위로 발생하였는지 여부를 불문하고 소액임차보증금 반환채권에 대한 압류를 금지하고 있으므로, 심판대상조항이 채권자의 재산권을 침해하는지 여부가 문제된다. 청구인들은 심판대상조항이 임대차보증금반환채권을 보유한 채무자와 다른 종류의 재산을 보유한 채무자를 불합리하게 차별하고, 고의에 의한 불법행위를 행하여 손해배상채무를 부담하는 채무자를 다른 종류의 채무를 부담하는 채무자 또는 고의에 의한 불법행위로 피해를 입은 채권자보다 더 보호하여 평등권을 침해한다는 주장도 하고 있다. 그러나 청구인들의 위 주장은 심판대상조항이 집행채권의 종류를 불문하고 소액임차보증금 반환채권에 대한 압류를 금지함으로써 채권자의 재산권을 침해한다는 주장과 실질적으로 다르지 아니하므로, 이에 대하여는 더 나아가 판단하지 아니한다. 나. 재산권 침해 여부 (1) 심사기준 헌법 제23조 제1항 전문은 “모든 국민의 재산권은 보장된다.”라고 규정하고, 제119조 제1항은 “대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.”라고 규정하여 국민의 자유로운 경제활동과 사유재산의 자유로운 사용·수익과 그 처분을 보장하고 있으며, 헌법 제23조 제1항 후문에서는 재산권의 내용과 한계를 입법자가 정하도록 하고 있고, 같은 조 제2항은 “재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.”라고 하여 재산권의 사회적 기속성을 강조하고 있다. 나아가, 헌법은 제34조 제1항에서 인간다운 생활을 할 권리를 보장하고, 제2항에서 사회보장·사회복지의 증진에 노력할 의무를 국가에 부여하는 등 사회적 약자에 대한 국가의 보호 의무를 규정하고 있다. 강제집행은 국가가 강제력을 행사함으로써 사법상 청구권의 실현을 도모하는 절차이나, 국가는 강제집행절차를 마련함에 있어서도 강제집행의 대상이 되는 사회적 약자인 채무자의 생존기반을 보장하기 위한 배려를 하여야 할 의무를 지는바, 입법자는 채무자의 인간다운 생활을 보장하고 사회보장·사회복지를 증진하기 위하여 필요한 경우에는 헌법 제37조 제2항이 정하는 기본권 제한의 입법적 한계를 벗어나지 않는 한도 내에서 강제집행을 제한할 수 있다(헌재 2009. 7. 30. 2007헌바139등 참조). (2) 판단 (가) 심판대상조항은 소액임차인의 주거생활의 안정을 도모하고 이들의 인간다운 생활을 보장하기 위한 것으로 입법목적의 정당성이 인정되고, 소액임차보증금 반환채권의 압류를 금지하는 것은 위와 같은 입법목적의 달성에 적합한 수단이 된다. (나) 주택임대차보호법을 비롯한 여러 법률은 소액임차인에 대하여 소액임차보증금의 회수를 보장하기 위한 특례규정을 두고 있다. 예컨대, 주택임대차보호법 제8조 는 소액임차인이 다른 담보물권자보다 우선하여 소액임차보증금을 변제받을 수 있도록 규정하고, 국세기본법 제35조 제1항 제4호 및 지방세기본법 제71조 제1항 제4호는 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택의 매각금액에서 국세 또는 지방세 및 가산금을 징수하는 경우 소액임차보증금 반환채권에 우선하여 징수하지 아니하도록 규정하고 있으며, ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’ 제415조 제2항은 소액임차인이 파산재단에 속한 주택의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 소액임차보증금을 변제받을 수 있도록 규정함으로써, 임대인의 사정으로 인하여 소액임차인이 소액임차보증금에 대한 처분권을 박탈당하는 것을 방지하고 있다. 또한, 국세징수법 제31조 제13호, 지방세징수법 제40조 제13호는 소액임차인이 국세나 지방세를 체납한 경우에도 소액임차보증금만큼은 회수할 수 있도록 소액임차보증금 반환채권에 대한 압류금지를 규정하고 있다. 위 규정들은 적어도 소액임차인의 자발적인 의사에 기하지 아니하고는 소액임차보증금이 타인에게 귀속되지 않도록 함으로써 소액임차보증금만큼은 최대한 소액임차인의 주거 안정을 위하여 사용될 수 있도록 배려한 것으로 볼 수 있다. 그러나 심판대상조항을 신설한 2010. 7. 23. 개정 민사집행법(법률 제10376호)의 개정이유에서도 알 수 있듯이 이러한 규정들만으로는 채권자가 강제집행을 통하여 소액임차인인 채무자로부터 소액임차보증금의 처분권을 박탈하는 것을 막을 수 없으므로, 소액임차인의 주거생활의 안정을 도모하고 인간다운 생활을 보장하기 위한 입법목적의 달성을 위하여 소액임차보증금 반환채권에 대한 압류를 금지할 필요가 있다. 청구인들은 집행채권이 채무자의 고의에 의한 불법행위로 발생한 경우에까지 소액임차보증금 반환채권에 대한 압류를 금지하는 것은 채권자의 재산권에 대한 과도한 제한이라고 주장한다. 그러나 소액임차인의 경우 비록 그 임차보증금이 소액이라 하더라도 그에게는 큰 재산이므로, 소액임차인의 주거생활의 안정과 인간다운 생활의 보장을 위하여는 채권자 등 다른 이해관계인의 지위를 다소 해하게 되더라도 소액임차보증금의 회수를 우선적으로 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 심판대상조항이 입법된 것으로 볼 수 있는바, 집행채권의 종류에 따라 소액임차인에 대한 보호 필요성이 달라진다고 보기 어렵다. 한편, 심판대상조항은 채무자가 다른 재산을 보유하고 있는지 여부를 불문하고 소액임차보증금 반환채권에 대한 압류를 금지하고 있으나, 채무자인 소액임차인이 소액임차보증금 반환채권 외에 다른 재산을 보유하고 있을 경우에는 채권자로 하여금 가급적 다른 재산에 대한 강제집행을 통해 채권을 실현하도록 유도하고 소액임차보증금 반환채권만큼은 채무자에게 귀속시킬 필요가 있고, 채무자인 소액임차인의 유일한 재산이 소액임차보증금 반환채권인 경우에는 임차인의 주거안정을 위하여 소액임차보증금 반환채권의 회수를 보장하여야 할 필요성이 더욱 크다고 볼 수 있다. 그러므로 소액임차인인 채무자가 강제집행을 당할 정도의 경제적 위기 시기에도 최대한 주거의 안정을 확보할 수 있도록 하려면 집행채권의 종류나 채무자의 다른 재산 보유 여부와 관계없이 소액임차보증금 반환채권만큼은 압류할 수 없도록 하는 방법 이외에 달리 채권자의 재산권을 덜 제한하면서도 입법목적을 동등한 정도로 달성할 수 있는 방법이 있다고 단정하기 어렵다. 그리고 민사집행법 제246조 제3항은 당사자가 신청하면 법원이 채권자와 채무자의 생활형편, 그 밖의 사정을 고려하여 제1항의 압류금지채권에 대하여 압류명령을 할 수 있도록 규정하여 소액임차인인 채무자의 주거 안정과 채권자의 권리 보호라는 상반된 요청 사이에서 구체적 타당성을 제고할 수 있는 제도를 아울러 두고 있다. 위와 같은 사정을 고려하면, 심판대상조항이 침해의 최소성에 위반된다고 보기도 어렵다. (다) 심판대상조항으로 인해 소액임차인의 채권자는 소액임차보증금 반환채권에 대한 강제집행을 통한 채권의 만족을 얻을 수 없게 되는 불이익을 입게 된다. 그러나 주거의 안정은 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이며 국가는 경제적 약자인 소액임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다는 점에서, 소액임차인을 보호하는 것은 헌법 제34조 제1항 및 제2항에 의해 정당화될 수 있고(헌재 1998. 2. 27. 97헌바20; 헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조), 민사집행법 제246조 제3항에 따라 구체적 상황에서 채권자의 이해관계를 반영하여 압류금지의 범위를 합리적으로 조정할 여지가 있는 점 등을 고려하면, 심판대상조항은 법익의 균형성도 갖추었다. (라) 따라서 심판대상조항이 청구인들의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다. 5. 결론 그렇다면 청구인들의 심판청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 재판관 유남석(재판장), 이선애, 이석태, 이은애, 이종석, 이영진, 김기영, 문형배, 이미선
주택임대차보호법
민사집행법
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2020-01-14
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2019다13278
건물명도
대법원 제3부 판결 【사건】 2019다13278 건물명도 【원고, 피상고인】 최AA 【피고, 상고인】 김BB 【원심판결】 수원지방법원 2019. 4. 4. 선고 2018나13988(본소), 2019나71(반소) 판결 【판결선고】 2019. 11. 28. 【주문】 원심판결의 본소에 대한 피고 패소 부분 중 금전지급청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 임대차계약은 2018. 3. 19. 적법하게 해지되었고, 피고가 이 사건 부동산에서 퇴거하여 사용·수익을 중단한 2019. 1. 1.까지의 연체차임 또는 임료 상당의 부당이득 및 미납 관리비 합계액(이하 ‘연체차임 등 합계액’이라고 한다)은 16,196,155원인데, 피고의 임차보증금반환채권이 채권양도에 의하여 모두 소멸하였다고 보아, 피고의 위 임차보증금반환채권을 기초로 한 인도청구에 대한 동시이행항변과 금전지급청구에 대한 공제항변을 모두 배척하고, 원고의 본소의 금전지급청구 중 16,196,155원 부분과 인도청구를 받아들였다. 2. 원심의 판단 중 금전지급청구 부분은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 가. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면, 다음과 같이 판단된다. (1) 원고는 2016. 9. 3. 피고에게 이 사건 부동산을 임대기간 2016. 10. 3.부터 2018. 10. 3.까지, 임차보증금 30,000,000원, 월차임 1,200,000원으로 정하여 임대하고, 관리비는 임차인이 부담하기로 하였다. (2) 피고는 그 무렵 원고에게 임차보증금 30,000,000원을 지급하고 이 사건 부동산을 인도받아 사용·수익해 오면서 2017. 12. 4.부터의 차임을 연체하기 시작하였고, 원고는 2018. 3. 19. 피고에게 차임연체를 이유로 하여 이 사건 임대차계약의 해지를 통지하였다. (3) 피고는 2019. 1. 1.까지 이 사건 부동산을 사용·수익하다가 퇴거하였고, 퇴거 당시 연체차임 등 합계액은 16,196,155원이었다. (4) 원고는 2019. 1. 7. 피고에게 임차보증금 중 10,000,000원을 반환하였다. (5) 한편, 피고는 2019. 1. 9. ◇◇피앤씨(주)에 이 사건 임차보증금반환채권의 잔존액 20,000,000원 중 5,500,000원만을 양도하고, 2019. 1. 11. 원고에게 그 채권양도의 통지를 하였고(기록 제105쪽 ~ 제107쪽), 그와 달리 피고가 이 사건 임차보증금반환채권 전부나 나머지 임차보증금반환채권을 양도하였음을 확인할 자료는 보이지 아니하며, 원고와 피고 모두 이 사건 임차보증금반환채권이 전부 양도된 것이라고 변론한 적이 없다. (6) 그렇다면 이 사건 임차보증금반환채권 중 14,500,000원(20,000,000원 – 5,500,000원)은 여전히 피고에게 남아 있고, 원고의 연체차임 등 금전지급 채권액이 잔존 임차보증금반환채권액을 초과하므로 잔존 임차보증금반환채권액 전액이 원고의 연체차임 등 금전지급 채권과 대등액에 관하여 공제되어야 할 것이다. (7) 따라서 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 연체차임 등 금전지급 채권액에서 잔존 임차보증금반환채권액을 공제한 나머지 돈을 지급할 의무가 있을 뿐이다. 나. 그런데도 원심이 피고가 ◇◇피앤씨(주)에 이 사건 임차보증금반환채권 전부를 양도하여 이미 임차보증금반환채권이 모두 소멸하였다고 보아 피고의 공제항변을 전부 배척하고, 이를 원고의 금전지급청구 부분에서 공제하지 아니한 데에는 필요한 심리를 다하지 아니하고 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 3. 원고의 연체차임 등 채권액이 이 사건 임차보증금반환채권의 잔존액을 초과하여 이 사건 임차보증금반환채권은 공제되어 모두 소멸하였으므로 원심의 위와 같은 잘못은 인도청구 부분에 대하여는 판결에 영향을 미치지 못한다. 소송비용 부담결정에 관한 잘못은 적법한 상고이유가 되지 못하고, 원심의 판단에 재판절차를 불공정하게 진행하여 판결에 영향을 미친 잘못은 없다. 4. 그러므로 원심판결의 본소에 대한 피고 패소 부분 중 금전지급청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민유숙(재판장), 조희대(주심), 김재형, 이동원
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