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중앙지법 판결
'깡통 부동산' 소개 중개사 책임 못물어
부동산중개인이 부채 비율이 높은 ' 깡통 ' 주택을 소개하는 바람에 임차인이 전세보증금을 잃었더라도 중개인에게 손해배상 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 강태훈 부장판사)는 최근 빌라 세입자 A씨와 B씨가 공인중개사 C씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1억1000만원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2014가합9170)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "원고들은 부동산중개업계에 부채비율의 70%가 넘는 집을 고객에게 소개하지 않는다는 관행이 있다고 주장하지만 이를 인정할 증거가 없다"며 "설령 그러한 업계 관행이 있다 하더라도 위험을 감수하고서라도 적은 액수로 넓은 공간의 건물을 임차하는 사례도 있을 수 있어 부채비율만으로 부동산중개업자의 과실유무를 판단할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산중개사 C씨가 부동산 임대차 계약을 부추겼더라도, 임차인들도 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 계약 종료시에 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 불확실하다는 점을 알고 있었으므로 최종 판단 책임은 임차인이 부담해야 한다"며 "중개사가 임대차계약을 부추긴 사실만으로 부동산중개업법에서 정하는 확인·설명의무를 다하지 않았다고 단정할 수 없다"고 설명했다.
부동산중개업법
업계관행
부채비율
손해배상책임
깡통부동산
부동산중개인
홍세미 기자
2014-07-21
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
3층 이상은 건설사에 책임 못 물어<br> 중앙지법 "원래 임대 잘 안돼"
상가 공사 지연으로 임차인 못 구했어도
건설사의 부주의로 건물 완공이 늦어졌더라도, 원래부터 임대가 잘 되지 않는 3층 이상의 공간에 대해서는 건설사가 임대수익료 손해를 보상해주지 않아도 된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사45부(재판장 최성배 부장판사)는 최근 A사가 B건설사를 상대로 "6억9500여만원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2012가합30156)에서 "피고는 2200여만원만 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "B건설사가 건물을 공사하던 중 누수로 인한 문제가 발생해 기존의 임차인들의 입주가 늦어진 것은 사실이지만, 다른 공간에 신규 임차인을 구하지 못한 것은 공사지연 때문이라고 볼 수는 없다"며 "상대적으로 임대수요가 높은 지하 1, 2층 및 지상 1, 2층이 아닌 이상, 공사 중 누수발생 여부와 관계없이 상대적으로 임대차 계약이 늦게 이뤄질 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 "인근에 먼저 신축된 상가보다 임대차계약이 늦어졌다는 이유로 공사 중 누수로 인한 임대차 지연 손해를 인정할 수 없다"며 "오히려 건물 주변에 유사 상가 3곳이 있어 그 수요가 충분히 충족됐기 때문에 임대차가 원활하지 않았다고 볼 수도 있다"고 설명했다. 재판부는 "다만 공사 중 누수 발생으로 인해 이미 정해진 임차인들의 입주가 늦어져 발생한 임대료 수익 손해는 배상해야 한다"고 덧붙였다. A사는 서울 강서구에 지상 10층, 지하 6층 규모의 건물을 짓기 위해 B건설사에게 시공을 맡겼다. 그러나 공사 도중 발생한 누수로 인해 건물 완공이 계획보다 6개월 이상 늦어졌고, 그 바람에 임대차계약자의 입주가 늦어졌다. A사는 B건설사의 부주의로 공사가 늦어지는 바람에 임대차 수익을 잃게 됐고 새 임차인도 구할 수 없었다며 소송을 냈다.
건물공사지연
임대료수익
손해배상
신규임차인
임대수요
홍세미 기자
2014-07-03
민사일반
부동산·건축
시야 차단의 수인한도 초과로 볼 수 없다<br> 대법원, 조망권 침해로 인한 손해배상 원심 파기
신축 아파트로 경관 가리는 조망 침해율 증가했다고
다른 아파트의 신축으로 기존 아파트 소유자의 창문의 시야가 차단돼 조망 침해율이 늘어났다는 사정만으로는 기존 아파트 소유자가 아파트 신축업자에게 손해배상을 받을 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 이는 경관 이익 보호를 위한 좁은 의미의 조망권이 아니라 시야 확보를 위한 넓은 의미의 조망권 침해 관련 사건에 대한 판결이다. 아직까지 좁은 의미의 조망권을 인정한 대법원 판례는 없다. 넓은 의미의 조망권도 일조권 침해가 주로 문제가 된 사건에서 부수적으로 다뤄졌을 뿐이다. 이번 판결은 넓은 의미의 조망권도 시야를 차단하는 면적 비율의 증가뿐만 아니라 건물의 전체적인 구조 등을 파악해 침해 여부를 판단해야 한다는 취지다. 대법원 민사1부(주심 양창수 대법관)는 지난달 27일 김모씨 등 17명이 ㈜센테니얼을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2009다40462)에서 일조권 침해와 조망권 침해를 모두 인정해 1억5554만원을 배상하라고 한 원심 판결 가운데 조망침해로 인한 손해배상 부분을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "인접 토지에 건물이 건축돼 발생하는 시야 차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감 등 생활이익 침해를 이유로 하는 소송에서 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서 위법하다고 할 것인지는, 피해 건물의 창문을 통해 외부를 봤을 때 창문의 전체 면적 중 가해 건물 외에 하늘이 보이는 면적비율을 나타내는 천공률이나 가해 건물이 외부 조망을 차단하는 면적 비율을 나타내는 조망 침해율뿐만 아니라, 피해 건물과 가해 건물 사이의 이격거리와 가해 건물의 높이 및 그 이격거리와 높이 사이의 비율 등으로 나타나는 침해의 정도와 지역에 있어서 건조물의 전체적 상황 등을 종합적으로 판단해야 한다"고 밝혔다. 또 "신축아파트는 인접한 토지의 경계선으로부터 일정 거리를 유지하도록 하는 건축 법령의 관련 규정 등을 준수했다"며 "신축아파트와 김씨 등의 아파트 사이의 이격거리는 최소 33.34m에서 최대 46.29m로 배치 관계가 그 지역에서 이례적인 것으로 보기 어렵다"고 덧붙였다. 앞서 항소심은 "김씨 등의 조망침해율이 55.39~91.66% 증가했으므로 신축아파트를 건축함으로써 사회통념상 수인한도를 초과해 조망이익을 침해했다"며 "신축아파트가 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조 방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가할 수 있다"고 판단했다. 경기도 용인시의 한 아파트 소유자인 김씨 등은 2004년 자신의 아파트와 평행하게 신축아파트가 들어서자 2006년 사업 시행사인 센테니얼을 상대로 일조권과 조망권을 침해당했다며 2억8272만원을 배상하라는 소송을 냈다.
조망권
경관이익
일조권
이격거리
건축법
센테니얼
신소영 기자
2014-03-28
민사일반
부동산·건축
서울중앙지법 "양어장 근처 집수정에 미칠 영향 검토 충분히 안해"<br> 건설사 과실 인정… 1억 4000만원 배상 판결
4대강 공사 양어장 물고기 떼죽음 "건설사가 배상"
건설사가 4대강 공사를 진행하며 하천과 지하수 변동을 예측하지 못해 인근 양어장에 피해를 끼쳤다면 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사27부(재판장 강인철 부장판사)는 21일 양어장 운영자 이모(51)씨가 ㈜대림산업을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합24038)에서 "대림산업은 이씨에게 폐사한 물고기 값 1억4000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "대림산업이 이씨의 양어장 근처에서 4대강 공사를 진행하면서 지하수와 양어장 근처의 집수정에 미칠 영향에 대해 검토를 충분히 하지 않았다"며 "피해를 예견하고 방지하지 못한 과실로 이씨 양어장의 물고기가 폐사했다고 볼 수 있다"고 밝혔다. 이씨는 1995년부터 경기도 여주시 대신면 일대에서 민물고기인 대농갱이를 양식했다. 대농갱이는 깨끗한 물을 제때 갈아주지 않으면 폐사할 수 있어 집수정의 수위를 적절하게 유지하는 것이 중요하다. 대림산업은 2010년부터 양어장 근처에서 4대강 공사를 시작했는데, 그 이듬해부터 집수정이 말라 양어장에 물을 댈 수 없게 됐다. 이씨는 "4대강 공사로 물이 말라 물고기가 집단 폐사했다"며 소송을 냈다.
4대강
양어장
건설사
대림산업
민물고기
대농갱이
폐사
홍세미 기자
2014-02-26
민사일반
부동산·건축
계속할 의사 없으면 반환 않아도 된다<br> 대구지법 "받은 금액 너무 많아 일부 반환해야"
자격없이 단 한번 부동산 중개… 수수료 받았더라도
공인중개사 자격이 없는 자가 부동산을 중개해 수수료를 받았더라도 중개를 계속할 의사 없이 단 한 번만 했다면 받은 중개수수료를 돌려주지 않아도 된다는 판결이 나왔다. 대구지법 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 최근 문경전씨 애종공파 화수회가 공인중개사 자격증이 없이 토지 매매를 중개한 조모씨를 상대로 낸 손해배상 청구항소심(2013나3994)에서 원고 일부 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "조씨가 문경전씨 종중과 제일케이블 간 토지 매매를 중개해 수수료를 받았으나 중개를 영업으로 한 것이 아니므로 중개수수료를 반환하지 않아도 된다"며 "비록 단 한 번 중개를 했더라도 반복·계속할 의사로 중개행위를 했다면 중개를 영업으로 했다고 할 수 있으나 조씨가 다른 중개행위를 한 것으로 보이지 않는 점 등을 볼 때 우연한 기회에 중개를 한 것으로 보인다"고 밝혔다. 재판부는 "그러나 중개 계약 당시 종중과 매매할 대상자로 제일케이블이 정해졌고 매매 계약서를 체결할 때 조씨가 관여하지 않은 점 등을 볼 때 조씨가 받기로 한 수수료 1억2000만원은 지나치게 많아 형평의 원칙에 어긋난다"며 "1억2000만원의 30%인 3600만원을 초과한 부분은 무효이므로 조씨는 이미 받은 6000만원 중 3600만원을 초과한 2400만원을 반환해야 한다"고 설명했다. 2009년 조씨는 종중 회장인 전모씨와 종중 소유의 땅 거래를 중개하는 계약을 맺고 제일케이블과 매매가격을 절충하는 등 계약이 성사될 수 있도록 힘을 썼다. 전씨는 계약금 2억2000만원에서 수수료로 주기로 한 1억2000만원 중 우선 6000만원을 조씨에게 줬다. 종중은 "중개 자격도 없는 자가 중개 수수료를 받은 것은 위법하다"며 소송을 냈지만 1심에서는 원고 패소 판결을 했다.
공인중개사
중개수수료
토지매매
형평의원칙
제일케이블
문경전씨
애종공파
2014-02-03
공정거래
기업법무
민사일반
부동산·건축
서울중앙지법 "삼성물산 등 12개 건설사, 서울시에 배상해야"
지하철 7호선 공사 입찰담합 270억원 손배訴 결론은
지하철 7호선 연장 건설공사 입찰에 참여하며 담합한 12개 대형건설사가 서울시에 270억여원을 물어주게 됐다. 서울중앙지법 민사22부(재판장 이원형 부장판사)는 10일 서울시가 삼성물산 등 12개 건설사를 상대로 "대형 건설사들이 공사입찰에 담합했다"며 낸 손해배상 청구소송(2011가합26204)에서 "삼성물산 등은 담합으로 과다하게 부과된 공사대금 270억원을 연대해 서울시에 지급하라"며 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "건설사들이 서로 경쟁을 피하기 위해 공구를 나눠 입찰에 참가하는 등 서울시가 더 효율적인 사업자를 선택할 가능성을 제한했다"며 "건설사들이 입찰금액을 사전에 합의한 뒤 형식적으로 입찰에 참가해 '들러리'를 서 준 것은 입찰시장의 경쟁을 직접적으로 제한한 것으로 서울시에 손해를 입혔다"고 밝혔다. 앞서 공정거래위원회는 2007년 7호선 연장구간(온수역∼부천시 상동) 공구 건설에 참여한 6개 업체가 회사별로 1개 공구씩 입찰에 참여했다며 221억원의 과징금을 부과하고 검찰에 고발했다. 검찰은 들러리 입찰로 담합 행위에 가담한 6개 건설사를 추가로 적발했고 서울시는 2010년 7월 손해배상 소송을 제기했다. 서울시를 대리한 정부법무공단의 박시준 변호사는 "공사 입찰담합은 그 결과가 국민 혈세 누수로 이어지는 만큼, 이번 소송 결과로 담합이 근절되는 계기가 되길 바란다"며 "국내 건설공사 입찰 담합에 대해 법원이 발주기관의 손해배상을 인정한 국내 최초의 사례여서 더욱 의미있다"고 밝혔다.
7호선
연장공사
담합
건설공사
서울시
공사입찰
홍세미 기자
2014-01-10
민사일반
부동산·건축
행정사건
이름 가운데 한자 달랐지만 확인 않고 토지 소유권 이전 보증 서<BR> 법원 "3500만원 배상하라"
동명이인에 속은 주민·공무원 "나 어떡해"
지방자치단체가 땅 주인의 한자 이름을 제대로 확인하지 않고 보증서를 써주는 바람에 땅값 수천만원을 물어주게 됐다. 충북 음성군에 거주하는 A씨는 자신과 한글 이름이 같은 사촌의 땅 위에 50년 동안 농사를 지어왔다. A씨는 1993년 부동산소유권이전등기에 관한 특별조치법이 시행되자 자신이 땅 주인인 것처럼 신고해 소유권을 이전받았다. 부동산 특별조치법은 등기부의 소유권 기재사항이 실제 권리자와 일치하지 않아 재산권과 소유권행사가 제대로 이루어지지 못하는 부동산을 실제소유자가 확인서를 발급을 통해 간편하게 등기신청을 할 수 있도록 한 제도다. 당시 음성군이 보증인으로 위촉한 B씨 등 동네주민 3명은 "A씨가 동네에 오래 거주하면서 해당 토지 위에 50년 동안 농사를 지어왔고 토지대장에 있는 이름과도 일치한다"며 토지가 A씨 소유임을 보증하는 문서를 작성해 음성군에 제시하기도 했다. 토지대장에 있는 땅 주인 이름과 A씨 이름은 가운데 한자가 달랐지만 보증인 3명과 음성군 공무원 등 아무도 눈치채지 못했다. A씨로부터 3500만원에 이 땅을 사들인 C씨는 지난해 실제 땅 주인이 뒤늦게 이를 알게 되는 바람에 땅의 소유권을 잃었다. 서울중앙지법 민사37단독 박성윤 판사는 지난달 27일 C(48)씨가 충북 음성군과 B(67)씨 등 부동산등기법상 보증인 3명을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가단290791)에서 "음성군과 B씨 등은 연대해서 토지매수대금 3500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 박 판사는 판결문에서 "A씨가 문제의 토지의 진정한 소유자라면 아들에게 넘겨주기 위해 굳이 특별조치법상 절차를 이용할 필요가 없는데도 이 절차를 이용한다면, 보증인들은 토지대장상 소유자의 한자 이름을 더 세심하게 확인했어야 한다"며 "이씨 등 보증인들은 자신들의 과실로 잘못 발급된 토지보증서를 믿고 거래한 김씨의 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 박 판사는 "음성군 공무원은 보증서에 기재된 토지대장의 소유자 한자 이름이 부동산 등기부등본상 소유자 한자 이름과 일치하지 않음을 발견하지 못한 채 특별조치법상 공고절차만을 거친 뒤 확인서를 발급했다"며 "음성군도 김씨의 손해를 배상해야 한다"고 설명했다.
동명이인
지방자치단체
토지대장
음성군
등기부등본
부동산등기법
홍세미 기자
2013-12-12
민사일반
부동산·건축
전문직직무
무자격 중개업자가 확인 소홀로 이중매매 손해 입혔다면<br> 손해배상청구권 소멸시효는 10년<br>남부지법 "불법행위 아닌 채무불이행 손배책임"
무자격자가 부동산 중개했다 손해 입히면 소멸시효는
공인중개사 자격증이 없는 사람이 부동산 이중매매로 손해를 보게 했다면 불법행위가 아니라 채무불이행에 기한 배상책임이 있으므로 손해배상청구권의 소멸시효는 10년이라는 판결이 나왔다. 민법상 손해배상청구권은 채무불이행이 원인이 된 경우 10년, 불법행위가 원인이 된 경우에는 손해를 안 날로부터 3년 또는 손해가 발생한 날로부터 10년이 지나면 책임을 물을 수 없다. 서울남부지법 민사16부(재판장 전현정 부장판사)는 18일 A(30)씨가 공인중개사 사무소 사무보조원 B(53)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합9912)에서 "B씨는 A씨에게 3000만원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 재판부는 "B씨는 A씨의 손해배상청구권이 불법행위로 인한 손해배상청구권이어서 소멸시효가 3년이고 시효도 지났다고 주장하지만, 부동산중개업자가 주의의무를 다하지 않은 결과 의뢰인이 손해를 입게 한 때에는 채무불이행에 기한 손해배상책임이 있는 것"이라며 "이와 같은 법리는 중개수수료를 받고 부동산중개업무를 하는 사람에게 적용되는 것으로, 공인중개사 자격이 있는지 여부와는 상관없다"고 밝혔다. 재판부는 "B씨는 이 사건 부동산의 매매 중개를 하면서 부동산의 원래 주인이 매도 의뢰를 한 것이 사실인지 확인해야 할 의무가 있는데도 매매계약의 체결 당시는 물론이고 잔금을 낼 때까지 등기필증이나 매도 의뢰 사실 여부를 제대로 확인하지 않았다"며 "B씨의 의무소홀로 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 서울 강서구에 있는 한 부동산에서 공인중개사 자격 없이 사무보조원으로 일해온 B씨는 공인중개사로부터 "고객이 아파트를 팔아달라고 맡겼는데 내가 일이 바쁘니 이 아파트를 대신 팔아달라"는 부탁을 받고 중개인으로 나섰다. 매물 상태가 좋고 가격도 저렴했던 터라 매수인 A씨를 쉽게 찾을 수 있었고 계약도 순조롭게 진행됐다. 그러나 B씨가 중개한 그 아파트가 이중으로 매매된 사실이 밝혀지면서 문제가 생겼다. 아파트를 산 A씨가 2007년 소송을 당해 아파트를 원래 주인에게 돌려주게 된 것이다. A씨는 2012년 "B씨가 업무를 소홀히 해 사기를 당했으니 아파트 대금 1억 5000여만원을 물어내라"며 소송을 냈다.
손해배상청구권
무자격중개업자
부동산중개
손해배상청구
공인중개사
부동산중개업자
홍세미
2013-06-24
민사일반
부동산·건축
중앙지법 "LH공사 분양계약 불이행 책임"
설계도면과 다르게 시공… 난방기능에 하자, 시공사 아닌 분양사가 손해 배상해야
한국토지주택공사가 설계도면과 다르게 시공돼 난방 기능에 하자가 생긴 아파트를 분양했다가 손해배상 책임을 지게 됐다. 서울중앙지법 민사27부(재판장 강인철 부장판사)는 지난 24일 충남 아산시 배방읍 H아파트에 소유자인 조모(38)씨 등 2명이 "아파트 난방시공에 하자가 있다"며 주택공사와 시공사인 K건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합3635)에서 주택공사의 책임만 인정해 "2명에게 2500여만원씩 5000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "외부 추위로부터 신체를 보호하고자 하는 것은 주거의 가장 기본적인 기능이고, 바닥의 온돌 난방 기능이 제대로 작동하는지는 매우 중요한 역할을 한다"며 "주택공사는 조모씨 등에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금과 분양계약을 제대로 이행하지 못한 불완전이행 책임, 위자료 등을 포함해 2500여만원씩 지급하라"고 설명했다. 하지만 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 분양자의 하자담보책임을 규정하고 있을 뿐, K건설은 이 아파트의 시공과 분양과 관련해 직접적인 계약관계가 존재한다고 인정할 증거가 없다"며 K건설에 대한 손해배상 청구는 기각했다. 조씨 등이 분양받은 아파트 바닥은 설계도면과 다르게 온수난방배관 아래쪽 콘크리트 두께가 기준인 50mm보다 평균 17mm, 최대 20mm까지 미달했으며 온수난방배관 위쪽의 두께는 40mm 기준보다 평균 19.6mm, 최대 37mm까지 초과해 시공됐다. 실제 난방 온도를 28도로 설정했지만, 3시간이 지난 후에도 20~21도를 나타내는 등 아파트 난방에 문제가 생기자 조씨 등은 지난해 1월 소송을 냈다.
한국토지주택공사
설계도면
난방시공
하자
불완전이행
김승모 기자
2013-06-03
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판결기사
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태그 클라우드
공직선거법명예훼손공정거래손해배상중국업무상재해횡령조세사기노동
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노정환 대표변호사(법률사무소 행복한 동행)·전 울산지검장·법학박사
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