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서울중앙지방법원 2019가단22744
건물명도 청구의 소
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2019가단22744 건물명도 청구의 소 【원고】 서울주택도시공사, 서울 ○○구 ○○로 *** (○○동), 대표자 사장 김○○, 법률상 대리인 이건수 【피고】 김AA, 소송대리인 변호사 이경호 【변론종결】 2019. 8. 27. 【판결선고】 2019. 10. 22. 【주문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 별지 ‘부동산의 표시’ 기재 아파트를 인도하라. 【이유】 1. 인정사실 가. 피고 가족의 탈북 및 최초 임대차 경위 1) 피고는 2000. 9. 29.경 배우자인 C와 아들 B(2001. 9. 8.생)과 함께 군사분계선 이북지역(북한)을 이탈하여 대한민국에 입국한 후, 2001. 10. 30.경 원고로부터 원고 소유인 서울 ○○구 ○○동 ***에 있는 ○○○○아파트1)***동 702호(이하 ‘702호 아파트’라 한다)를 임차하여 C, B과 함께 거주하였다. 2) 피고의 어머니 D은 2005.경 피고의 도움으로 북한을 이탈하여 대한민국에 입국한 후, 2005. 6. 27.경 원고로부터 원고 소유인 별지 기재와 같은 위 도시개발아파트 101동 1501호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임차하여 거주하였다. [그림1] 그 후 ‘○○*단지 ○○○○○빌’로 명칭이 변경되었다. 이하 같다. 나. 피고 가족의 임대차계약 등 내역 1) B은 2014. 8. 13. 702호 아파트에서 이 사건 아파트로 전입신고를 하고 할머니인 D과 함께 살았는데, D은 2015. 7. 29.경 원고와 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 갱신한 후(임대차기간 2015. 8. 1. ~ 2017. 7. 31., 이하 갱신된 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다) 2016. 6. 2. 사망하였다(이하 D을 ‘망인’이라 한다). 2) 그 후 피고는 2016. 10. 20. C과 이혼하고 2016. 11. 1. 702호 아파트의 임차인 명의를 C에게 승계하여 준 후 2016. 11. 2. 702호 아파트에서 이 사건 아파트로 전입신고를 하고 아들인 B과 함께 이 사건 아파트에서 거주하고 있다. 3) 이상과 같은 임대차계약상 임차인 명의와 주민등록 현황을 시간 순서대로 정리하면 다음 표 기재와 같다. 다. 원고의 임대차 재계약 거절 및 인도 요구 1) 피고와 B은 2017. 7.경 이 사건 임대차의 계약갱신을 앞두고 원고에게 임차인 명의변경을 요청하였는데, 원고는 2017. 9. 26. 피고에게 미성년자인 B은 자격이 없어 명의변경이 불가능하다고 통보하였다. 2) 그 후 원고는 2018. 5. 15. 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다며 이 사건 아파트의 인도를 요구하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 4호증의 각 기재(가지번호 포함), 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 대한 판단 가. 원고의 주장 원고는, 이 사건 임대차계약의 임차인인 망인은 사망하였고, 망인의 사망 당시 피고는 이 사건 아파트에 거주하지 않았고 B은 미성년자인 세대원이기 때문에 모두 임차인 명의를 승계할 자격을 갖추지 못하였으므로, 이 사건 임대차계약의 3. 계약일반조건 제10조 제1항 제8호에2)따라 계약이 해지되었다고 주장하면서, 피고에 대하여 이 사건 아파트의 인도를 구한다. [각주2] 제10조(임대차계약의 해제 및 해지) ① 임차인이 아래 각호에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 8. 임대차 계약기간이 종료되었음에도 명도 또는 갱신계약을 체결하지 아니하는 경우 나. 판단 1) 국가나 지방자치단체, 공공기관, 지방공기업 등(이하 ‘공공기관 등’이라 한다)이 관계 법령에 따라 계약을 체결하고 이를 유지·변경 또는 종료하는 경우에는 기본적으로 사경제의 주체로서 상대방과 대등한 지위에서 체결하는 사법상의 계약이므로, 그 계약관계의 절차나 내용에 있어 법령이 정한 범위 내에서 해당 계약관계에 적합한 기준을 합목적적으로 설정하거나 그 기준의 해석·적용에 있어 상당한 정도의 재량권을 행사하는 것이 허용된다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다33604 판결 등 참조). 그런데 공공기관 등이 체결하는 각종 계약은 사인들 사이의 계약과는 달리 오로지 경제적 이익만을 추구하는 것이 아니라 직·간접적으로 공익을 실현하는 것도 목적으로 하고, 그 계약의 재원이 대부분 공적으로 조성된 조세나 공과금 등으로 충당된다. 그리고 공공기관 등은 계약의 일방 당사자로서의 지위와 함께 관계 법령에 의하여 일정한 권한과 역할을 부여받는 등 공적 지위도 가지고 있으므로, 계약상대방을 선택하는 등 계약의 체결과 그 유지 및 종료에 있어서도 합리적인 차별의 근거가 없는 이상 헌법상 평등의 원칙이 준수되어야 한다. 그 밖에 공공기관 등의 계약관계의 설정, 유지, 종료 과정에서 계약담당공무원 또는 계약담당자의 자의를 배제하고 공적 자원을 효율적으로 배분하기 위해서는 필요 최소한의 범위 내에서 일정한 법적 규율이 필요하다. 이와 같은 여러 사정을 고려할 때, 계약담당공무원 또는 계약담당자가 행한 계약관계의 설정, 유지, 종료에 관한 어느 행위가 객관적으로 보아 위법하거나 심사기준 해석·적용에 관한 재량권을 일탈·남용하였음이3)명백한 경우에는 그 계약관계의 설정, 유지, 종료에 관한 행위는 무효가 된다고 해석함이 타당하다. [각주3] 대법원 2007. 3. 22. 선고 2005추62 전원합의체 판결, 대법원 2018. 7. 12. 선고 2014추33 판결 등 참조 2) 앞서 본 인정사실과 을 제2, 3, 5호증의 각 기재를 위 법리에 비추어 보면, 원고가 앞서 본 이유만을 들어 피고의 임차인 명의변경 요청을 거부한 행위는 객관적으로 보아 위법하거나 심사기준 해석·적용에 관한 재량권을 일탈·남용하였음이 명백하므로 그 효력이 없다고 봄이 타당하다. 그 구체적 이유는 다음과 같다. ① 원고는 지방공기업법 제49조에 근거하여 제정된 「서울특별시 서울주택도시공사 설립 및 운영에 관한 조례」에 따른 지방공사로서, 이 사건 아파트의 임대차와 관련하여 그 임차인 명의변경과 계약의 해지 등에 관하여 다음과 같은 기준(이하 ‘이 사건 규칙’이라 한다)을4)마련하여 두고 있다. [각주4] 망인이 사망한 2011 6. 2. 당시 적용되는 규칙이다. [각주5] 구 「주택공급에 관한 규칙」(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조(영구임대주택의 입주자선정등에 대한 특례) ① 「임대주택법」에 따라 영구적인 임대의 목적으로 건설된 주택(이하 “영구임대주택”이라 한다)에 입주할 수 있는 자는 무주택세대구성원(제4호 및 제7호의2의 경우에는 세대주 및 세대원 요건을 제외하고, 제7호의 경우에는 세대주에 한정한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다. <개정 1997. 7. 18., 2000. 3. 27., 2002. 9. 3., 2003. 2. 28., 2003. 6. 27., 2005. 3. 9., 2005. 11. 17., 2006. 8. 18., 2007. 12. 28., 2008. 1. 15., 2008. 3. 14., 2008. 7. 2., 2008. 12. 31., 2010. 6. 30., 2013. 3. 23., 2014. 6. 30., 2014. 12. 26., 2015. 2. 27., 2015. 6. 8., 2015. 9. 1.> 1. 「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자 5. 「북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법률」 제2조제1호의 규정에 의한 북한이탈주민 [각주6] 망인의 사망 당시에 이미 주택공급에 관한 규칙이 2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되었으나, 원고가 이 사건 규칙의 인용조문을 미처 정비하지 못하였다고 보인다. ② 이 사건 규칙 제9조에 따르면, 망인과 함께 거주하던 직계혈족으로서 기초생활수급자 또는 북한이탈주민에 해당하는 사람은 이 사건 아파트에 계속 거주하기 위하여 임차인 명의변경을 요청할 수 있다. 앞서 본 것처럼 피고와 B은 모두 망인의 직계 비속으로서 북한이탈주민에 해당할 뿐만 아니라 피고가 국민기초생활보장법 제2조 제2호에 따른 수급자인 점(을 제2호증)에 비추어 피고의 아들인 B도 기초생활수급자에 해당한다고 보인다. 따라서 피고와 B이 망인과 함께 거주하였다면(이하 ‘거주요건’이라 한다) 이 사건 규칙 제9조에 따른 임차인 명의변경 요건을 모두 갖추고 있다고 할 수 있다. ③ 앞서 본 것처럼 망인의 사망 당시(2016. 6. 2.) B은 이 사건 아파트에 전입신고를 하고 망인과 함께 거주하고 있는 상태이었고, 피고는 702호 아파트에 주민등록을 두고 있다가 2016. 11. 2.에 이르러서야 이 사건 아파트로 전입신고를 하였다. 망인이 C의 자녀들을 탁아소에 맡기고 혼자 탈북한 사실을 고백한 이후 피고와 C 사이에 가정불화가 생겼고 끝내는 망인의 사망 후에 협의이혼을 하게 된 점을 고려할 때, 피고도 아들인 B이 이 사건 아파트에 전입신고를 할 무렵인 2014. 8. 13.경부터는 702호 아파트의 임차인 자격을 유지하기 위하여 주민등록만 702호 아파트에 그대로 둔 채 이 사건 아파트에서 거주하였을 가능성이 매우 높다고는 보인다(을 제5호증). 그렇지만 피고의 실제 거주 장소가 주민등록 장소와 다르다고 하더라도, 피고의 주민등록 장소를 기준으로 하여 거주요건을 갖추지 못하였다고 본 원고의 행위가 객관적으로 보아 위법하거나 재량권을 일탈·남용하였음이 명백하다고 보기는 어렵다. ④ 그러나 앞서 본 사실관계에 의하면, B은 망인의 사망 당시 이 사건 아파트에 거주하고 있었으므로 이 사건 규칙 제9조 제1호에서 요구하는 거주요건을 갖추고 있었음이 명백하다. 원고는 구 「주택공급에 관한 규칙」 제4조 제1항 제1호를7)근거로 하여 미성년자인 B은 임차인 명의를 승계받을 자격이 없다고 주장하지만, 위 규정은 주택법 제38조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 공급(분양 또는 임대)받을 대상이 되는 기준에 관한 것으로서 그 성질상 주택을 최초로 공급받을 때에 적용된다고 보아야 하고, 이 사건과 같이 원고 주장의 위와 같은 자격을 갖추어 주택을 공급받은 후 그 공급받은 임차인이 사망하였을 때 임차인 명의를 승계할 수 있는지에 관하여서도 당연히 적용되는 규정이라고 볼 수는 없다. [각주7] 제4조(주택의 공급대상) ① 주택의 공급대상은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2015. 2. 27., 2015. 6. 8., 2015. 9. 1., 2015. 11. 4.> 1. 국민주택등과 제3조제2항제1호에 따른 주택은 입주자모집공고일(공공주택에 대하여 입주예약자 모집공고를 하는 경우에는 입주예약자 모집공고일을 말한다. 이하 같다) 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택새대구성원[공급신청자가 단독세대주이거나 세대주를 제외한 세대원인 경우에는 「민법」상 미성년자(이하 “미성년자”라 한다)를 제외한다. 이하 같다]에게 1세대 1주택(공급을 신청하는 경우에는 1세대 1명을 말한다. 이하 같다)의 기준으로 공급한다. ⑤ 이상과 같은 여러 사정을 종합하면, B이 이 사건 규칙 제9조에 따른 임차인 명의변경 요건을 모두 갖추고 있음에도, B의 법정대리인 친권자인 피고의 이 사건 임대차의 계약갱신 요청을 거절한 원고의 행위는 이 사건 규칙 제9조의 해석·적용에 관한 재량권을 일탈·남용하였음이 명백하여 그 효력이 없다고 보아야 한다. ⑥ 그 밖에 원고가 속하는 지방공사 등 지방공기업은 경제성과 함께 공공복리를 위하여 운영되어야 하는데,8)이 사건 임대차의 갱신이 거절되면 건설현장에서 일하다가 다치는 바람에 일정한 수입이 없는 피고와 그의 미성년 자녀인 B은 주거생활의 불안을 겪는 것은 물론 생계마저 위협받게 되리라 예상되는 반면에, 이 사건 임대차의 갱신이 이루어져 C이 702호 아파트에, 피고와 B이 이 사건 아파트에 각각 거주하더라도 피고와 C은 이혼하여 각각 공공임대주택을 임차할 자격을 갖추고 있기 때문에 현행 「공공주택 특별법」이나 「북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법률」의 취지를 훼손하지는 않는다고 보이므로, 이 사건 임대차의 갱신을 거절하여야만 할 공익상 필요가 있다고 볼 수도 없다. 3) 그러므로 피고는 B의 법정대리인 친권자로서 여전히 원고에 대하여 이 사건 아파트 임차인 명의를 ‘망인’에서 ‘B’에게로 변경하여 줄 것을 요청할 수 있는 법적 지위에 있다고 할 것이므로, 원고가 이와 같은 지위에 있는 피고를 상대로 이 사건 아파트의 인도를 구하는 것은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다.9) [각주8] 지방공기업법 제3조 제1항, 「서울특별시 서울주택도시공사 설립 및 운영에 판한 조례」 제2조 [각주9] 법정지상권 양도의 경우에 관한 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다21701 판결 등 참조 다. 소결론 따라서 원고의 주장은 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다. 판사 김동국
미성년자
공공임대주택
서울주택도시공사
영구임대주택
2019-10-31
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2017다268142
손해배상(기)
대법원 제3부 판결 【사건】 2017다268142 손해배상(기) 【원고, 상고인】 지AA, 소송대리인 법무법인 신효, 담당변호사 오세정, 김상윤 【피고, 피상고인】 주식회사 ◇◇◇이엔씨, 서울 ○○구 ○○○로**길 **, *층(○○동, ◇◇◇타워), 송달장소 서울 ○○구 ○○○로*길 **, *관 **층(○○동, ◇◇◇* 패션타워), 대표이사 홍○○ 【원심판결】 서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결 【판결선고】 2019. 8. 30. 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원상회복의무의 존부에 관한 주장 가. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다. 나. 원심은 다음과 같은 이유로 피고가 반환할 보증금에서 인테리어시설 등의 철거비용을 공제하였다. 주식회사 ○○○헬스케어는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘□□□□’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 원고는 이전 임차인으로부터 □□□□ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 □□□□ 커피전문점을 운영하였다. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다. 이러한 사정을 종합하면 피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다. 피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘□□□□’라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다. 따라서 피고가 원고에게 반환할 보증금에서 피고가 지출한 시설물 철거비용을 공제하여야 한다. 다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 이 사건과 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다. 2. 대출이자에 해당하는 손해배상에 관한 주장 가. 원심은 다음과 같은 이유로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다는 원고의 주장을 배척하였다. 원고는 피고가 보증금의 반환을 지체하여 전세자금을 대출받았으므로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다고 주장하나, 대출금의 이율이 연 2.5%인데 보증금 반환채무 불이행에 대한 손해배상으로 대출이율을 초과하는 연 6% 또는 15%의 법정이율로 계산한 지연손해금을 인정하는 이상 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 나. 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심판결에 민법 제397조 제1항 본문의 적용범위 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 결론 원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장), 조희대, 김재형(주심), 민유숙
원상회복
민법
임대차
임대차보증금
점포
2019-09-04
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2018다284226
손해배상(기)
대법원 제2부 판결 【사건】 2018다284226 손해배상(기) 【원고, 상고인】 한AA 【피고, 피상고인】 박BB 【원심판결】 수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 【판결선고】 2019. 7. 4. 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각 호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 상가임대차법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다. 이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다. 2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2008년경 제○○○○○개발 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘커○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다. 2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고(서울남부지방법원 2015가단246166호), 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다. 4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다. 5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박상옥(재판장), 안철상, 노정희(주심), 김상환
권리금
임차인
상가건물임대차보호법
임대인
2019-07-08
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2017다226629
보증금 반환청구의 소
대법원 제1부 판결 【사건】 2017다226629 보증금 반환청구의 소 【원고, 상고인】 김AA, 소송대리인 변호사 차현국 【피고, 피상고인】 1. 김BB, 2. 김CC, 3. 김DD 【피고 보조참가인】 선EE, 소송대리인 변호사 김정훈, 이형두 【원심판결】 광주지방법원 2017. 4. 14. 선고 2016나57631 판결 【판결선고】 2019. 5. 16. 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제2점에 대하여 가. 소액사건에서 구체적 사건에 적용할 법령의 해석에 관한 대법원판례가 아직 없는 상황에서 같은 법령의 해석이 쟁점으로 되어 있는 다수의 소액사건들이 하급심에 계속되어 있을 뿐 아니라 재판부에 따라 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있는 경우에는, 소액사건이라는 이유로 대법원이 그 법령의 해석에 관하여 판단하지 않고 사건을 종결한다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다. 따라서 이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때'의 요건을 갖추지 않았더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 직권으로 판단할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2004. 8. 20. 선고 2003다1878 판결 등 참조). 이 사건의 쟁점인 임차권등기명령에 따른 임차권등기에 시효중단의 효력이 인정되는지에 관하여 대법원판례가 없고 하급심의 판단이 엇갈리고 있으므로 원심의 이에 대한 해석과 적용의 당부에 관하여 판단한다. 나. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 주택임대차보호법은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청과 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청과 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 가압류에 관한 민사집행법 제280조 제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조 제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 제291조와 제293조를 준용하고 있다(제3조의3 제3항). 나아가 주택임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 같은 법 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득하고, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정하고 있다(제3조의3 제5항). 이처럼 주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리·결정한 다음 그 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다. 다. 원심은 원고가 이 사건 임대차기간이 만료된 이후에도 이 사건 건물 중 2층 부분을 계속하여 직접 또는 간접점유함으로써 그 사실상 지배를 계속 유지한 것으로 볼 수 없다고 한 다음, 원고의 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 소멸시효의 진행에 아무런 영향이 없다는 것을 전제로 하여 이 사건 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 이 사건 임대차계약이 종료한 시점인 2004. 8. 17.부터 진행하고, 이 사건 소는 그로부터 10년이 지난 2016. 3. 18. 제기되었으므로 이 사건 임대차보증금반환채권은 시효가 완성되어 소멸하였다고 판단하였다. 앞에서 본 법리에 비추어 이러한 원심 판단은 타당하고, 거기에 임차권등기명령에 따른 임차권등기와 임대차보증금반환채권의 소멸시효 진행에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 2. 상고이유 제1, 3점에 대하여 소액사건에 대하여는 법률·명령·규칙 또는 처분의 헌법위반 여부와 명령·규칙 또는 처분의 법률위반 여부에 대한 판단이 부당한 때(제1호)나 대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때(제2호)에만 상고할 수 있다(소액사건심판법 제3조). 이 부분 상고이유는 단순한 법리오해나 사실오인 등을 주장하는 것으로 소액사건심판법 제3조 각 호에서 정한 사유 중 어느 것에도 해당하지 않는다. 3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 권순일(재판장), 이기택, 박정화(주심), 김선수
주택임대차보호법
임차권등기
민법
2019-05-20
민사일반
주택·상가임대차
부동산·건축
이혼·남녀문제
가사·상속
대법원 2015다254507
배당이의
대법원 제3부 판결 【사건】 2015다254507 배당이의 【원고, 피상고인】 주식회사 ◇◇산업개발, ○○시 ○○구 ○○○로 ***(○○동, ○○○○빌딩), 대표이사 오○○, 소송대리인 법무법인 열린, 담당변호사 정충진, 고용훈, 주희진, 정미혜 【피고, 상고인】 전AA, 소송대리인 법무법인 정동, 담당변호사 이종린, 고석진 【원심판결】 인천지방법원 2015. 11. 25. 선고 2015나53674 판결 【판결선고】 2019. 4. 11. 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 쟁점 재외국민(在外國民)인 피고가 2013. 9. 27. 국내에서 주택을 임차하여 인도를 받고 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 재외동포법’이라 한다) 제6조에 따라 거소이전신고를 마쳤다. 이러한 경우 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고를 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 대항요건으로 정한 주민등록이나 전입신고와 마찬가지로 볼 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다. 먼저 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도에 관하여 살펴본 다음, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고도 주택임대차법에 따른 대항요건인 주민등록과 전입신고로 볼 수 있는지에 관하여 판단할 필요가 있다. 2. 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도 가. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라 한다) 제2조는 재외동포를 ‘재외국민’과 ‘외국국적동포’로 구분하고 있다. 재외국민은 ‘대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자’이고(제1호), 외국국적동포는 ‘대한민국의 국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령으로 정하는 자’이다(제2호). 한편 출입국관리법은 ‘외국인’을 ‘대한민국의 국적을 가지지 않은 사람’으로 정의하고 있다(제2조 제2호). 나. 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도는 다음과 같은 변천을 겪어 왔다. (1) 구 주민등록법(1991. 1. 14. 법률 제4314호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 본문에 따르면, 시장 또는 읍·면장은 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할구역 안에 주소 또는 거소(이하 ‘거주지’라 한다)를 가진 자, 즉 주민을 등록해야 했다[다만 대한민국에 주재하는 외국의 군인·외교관이나 영사와 그들의 수원(隨員)·가족 또는 외국정부의 공무로 대한민국에 체류하는 외국인은 예외이다(제6조 제1항 단서).]. 따라서 대한민국 국적을 가진 자가 국외에 주소가 있더라도 30일 이상 거주할 목적으로 국내에 거주지를 둘 때는 주민등록의 대상이 되었다. 주민등록법이 1991. 1. 14. 법률 제4314호로 개정되면서 일시 귀국하여 국내에 체재하는 해외이주자는 주민등록 대상자에서 제외되었다(제6조 제3항 신설). 즉 해외이주법 제2조에 따른 해외이주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해외이주를 포기한 후가 아니면 주민등록을 할 수 없었다[구 주민등록법(2014. 1. 21. 법률 제12279호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주민등록법’이라 한다) 제6조 제3항]. 또한 주민등록이 되었다가 대한민국 국적을 유지한 채 외국으로 이주한 재외국민에 대해서는 주민등록을 말소하도록 규정하였다[구 주민등록법 제19조, 구 주민등록법 시행령(2014. 12. 31. 대통령령 제25956호로 개정되기 전의 것) 제26조]. 그 결과 재외국민이 국내에 다시 입국할 때 유효한 주민등록번호가 없어 부동산 거래나 금융거래를 하거나 행정업무를 처리하는 데 어려움이 있었다. (2) 1999. 9. 2. 제정된 재외동포법에서 국내거소신고 제도를 신설하였다. 이 법은 재외국민과 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 재외동포법을 적용받기 위하여 필요한 경우 국내에 거소를 정하고 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 국내거소신고를 할 수 있도록 하였다(제6조 제1항). 국내거소신고를 한 재외국민과 외국국적동포는 주민등록번호를 갈음하는 국내거소신고번호를 부여받고 이를 기재한 국내거소신고증을 발급받으며(제7조 제1항), 국내거소신고증은 주민등록증이나 외국인등록증을 갈음하게 되었다(제9조). (3) 주민등록법이 2014. 1. 21. 법률 제12279호로 개정되면서 재외국민의 주민등록 말소제도를 폐지하고 재외국민 주민등록 제도(제6조 제1항 제3호 참조)를 도입하였다. 이는 재외국민이 국내에서 생활하는 데 불편하지 않도록 하고 대한민국 국민이라는 소속감을 높이기 위한 것이다. 또한 재외동포법이 2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되면서 재외국민에 대한 국내거소신고 제도를 폐지하였는데, 이 개정 법률은 개정 주민등록법과 함께 2015. 1. 22. 시행되었다. 3. 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고에 대한 출입국관리법 제88조의2 제2항의 유추적용 가. 출입국관리법이 2002. 12. 5. 법률 제6745호로 개정되면서 외국인의 편의를 위해 제88조의2를 신설하였다. 이에 따르면, 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 외국인등록증과 외국인등록 사실증명으로 주민등록증과 주민등록등본·초본을 갈음하고(제1항), 외국인등록과 체류지 변경신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제2항). 따라서 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결 등 참조). 이처럼 출입국관리법이 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 따른 주민등록과 전입신고를 한 것으로 간주하는 취지는, 외국인이나 외국국적동포가 주민등록법에 따른 주민등록을 할 수 없는 대신에 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 있다. 이는 특히 주택임대차법에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데서 직접적인 실효성을 발휘한다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결 참조). 나. 재외국민이나 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포는 동등하게 구 재외동포법 제6조에 따라 같은 절차와 방식으로 국내거소신고나 거소이전신고를 할 수 있었다. 구 재외동포법 제6조에 따른 국내거소신고 제도에서 재외국민과 외국국적동포 사이에 아무런 차별을 두지 않았다. 한편 재외동포법에 따르면, 국내거소신고나 거소이전신고를 한 외국국적동포는 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 간주한다(제10조 제4항). 따라서 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대해서는 출입국관리법 제88조의2 제2항이 적용되므로, 외국국적동포가 재외동포법에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고에 대해서도 앞에서 본 외국인등록과 마찬가지로 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(위 2014다218030, 218047 판결 등 참조). 다. 위와 같이 출입국관리법에 따른 외국인·외국국적동포의 외국인등록이나 재외동포법에 따른 외국국적동포의 국내거소신고에 대해서는 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있는 근거조항이 마련되어 있다. 그러나 구 재외동포법 시행 당시에는 같은 법 제6조에 따른 재외국민의 국내거소신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있도록 하는 명시적인 근거조항이 없었다. 또한 재외국민은 외국국적동포가 아니기 때문에 재외동포법 제10조 제4항의 적용대상도 아니다. 위와 같은 재외국민의 국내거소신고에 관한 규정을 출입국관리법 제88조의2 제2항과 비교해 보면, 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음할 수 있는지에 관하여 법률의 공백이 있다고 보아야 한다. 라. 재외동포법의 입법경위를 보면, 입법자가 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음하는 것을 배제하였다고 볼 수는 없다. (1) 재외동포법 제9조는 “법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.”라고 정하고 있다. 이는 출입국관리법 제88조의2 제1항에 대응하는 규정이다. 그러나 재외동포법 제9조는 제정 당시부터 출입국관리법 제88조의2 제2항처럼 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 내용을 명시적으로 규정하지 않았고 재외동포법에 이러한 취지를 정한 조항도 없다. 위에서 보았듯이 재외동포법 제정 당시에는 재외국민이 해외이주를 포기하지 않으면 주민등록을 할 수 없었다. 이에 따른 불편을 해소하기 위해서 재외동포법 제정 당시 국내거소신고 제도를 신설하였다. 또한 재외동포법 제정 당시는 주민등록과 전입신고의 갈음에 관한 출입국관리법 제88조의2 제2항이 신설되기 전이었다. 따라서 재외동포법에서 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음할 것인지에 관하여 명시적인 규정을 두지 않았다고 볼 수 있다. (2) 출입국관리법 제88조의2 제2항은 국회 입법안 심사과정에서 주택임대차법의 대항력 부여 문제를 추가로 검토하면서 수정안이 제안되어 신설되었다. 그러나 재외동포법 제정 당시 국회 입법안 심사과정에서 재외동포법 제9조와 관련해서 국내거소신고로 주택임대차법에 따른 대항력을 부여하는 방안을 검토하지 않았다. 그렇지만 재외국민에 대하여 주택임대차법 제3조 제1항의 대항력을 배제해야 한다는 논의 또한 없었다. (3) 재외동포법 제9조는 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음하는 것을 배제한 것이 아니다. 재외동포법 제9조에 기초하여 출입국관리법 제88조의2 제1항을 신설하였다면, 출입국관리법 제88조의2 제2항에 대응하여 재외동포법 제9조에도 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같은 취지의 규정을 두는 방향으로 재외동포법의 개정이 검토되었어야 했는데, 미처 그러한 입법적 조치를 취하지 못한 것으로 볼 수 있다. 마. 아래에서 상세하게 보는 바와 같이, 재외동포법의 입법목적, 재외국민의 국내거소신고 제도의 취지, 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고에 관한 법적 규율 등에 비추어 볼 때 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고에 대해서도 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하는 것이 형평에 부합한다. (1) 재외동포법은 재외동포의 대한민국 안에서의 법적 지위를 보장함을 목적으로 하고 있다(제1조). 구 재외동포법상 재외국민과 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포의 국내거소신고나 거소이전신고의 절차와 방법은 같고(구 재외동포법 제6조), 국내거소신고를 한 외국국적동포는 외국인토지법 제4조 제2항 제1호의 규정에 의한 경우를 제외하고는 대한민국 안에서 부동산의 취득·보유·이용·처분을 할 때 대한민국의 국민과 동등한 권리가 있다(구 재외동포법 제11조 제1항). (2) 구 재외동포법 시행 당시 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고는 출입국관리법에 따른 외국인등록이나 체류지 변경신고와 비교해 보면, 그 신고나 등록사항, 거소이전신고나 체류지 변경신고의 절차와 방식, 국내거소신고원부나 외국인등록표의 작성과 관리 방식이 같다. (3) 위에서 보았듯이 외국인에 관한 출입국관리법 제88조의2 제2항과 외국국적동포에 관한 재외동포법 제10조 제4항은 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 하려는 데 그 취지가 있고, 이는 특히 주택임차인에게 인정되는 대항력을 부여하는 데에서 직접적인 실효성을 발휘한다. 그런데 재외국민은 구 재외동포법 제6조에 따라 외국국적동포와 마찬가지로 국내거소신고를 할 수 있었지만 재외동포법 제10조 제4항의 적용 대상이 아니고 출입국관리법 제88조의2 제2항도 적용될 수 없었다. (4) 외국인이나 외국국적동포도 외국인등록이나 국내거소신고로 주택임대차법상 대항력을 취득할 수 있는데, 대한민국 국민인 재외국민이 외국인이나 외국국적동포와 달리 국내거소신고로는 주택임대차법상 대항력을 취득할 수 없다고 보는 것은 형평에 반한다. 따라서 외국인이나 외국국적동포와 마찬가지로 재외국민이 국내거소신고나 거소이전신고를 한 때에도 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하여 동등한 법적 보호를 해주는 것이 타당하다. 헌법 제2조 제2항은 국가는 법률이 정하는 바에 의하여 재외국민을 보호할 의무를 진다고 정하고 있다. 아울러 헌법 제6조 제2항은 외국인은 국제법과 조약이 정하는 바에 의하여 그 지위가 보장된다고 정하고 있다. 재외국민과 외국인에 대한 주거 안정과 보호의 필요성은 대등하다. 따라서 외국인, 외국국적동포와 재외국민의 주거생활 관련 법률관계에 대한 법령과 법리를 해석·적용할 때에도 위와 같은 헌법적 이념이 가급적 구현될 수 있도록 하여야 한다. (5) 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고는 주민등록법에 따른 주민등록과 비교하여 거래의 안전을 위해 제3자가 임대차의 존재를 인식할 수 있게 하는 공시방법의 효과가 매우 제한적이다. 그러나 주민등록도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되고 임대차계약의 내용이 주민등록을 통해 공시되는 것도 아니어서 그 공시기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 않는다는 한계가 있다. 외국인등록 또는 국내거소신고와 주민등록은 공시 효과에서 차이가 있지만 이것이 주택임대차의 대항력을 다르게 판단해야 할 정도는 아니다. 한편 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되어 2014. 1. 1.부터 시행된 주택임대차법은 주택임대차계약에 대한 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간 등을 기재한 확정일자부를 작성할 의무를 지우고, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 위와 같은 임대차 정보의 제공을 요청할 수 있도록 하는 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 제도를 신설하면서, 외국인(외국국적동포를 포함한다)도 확정일자 부여를 받을 수 있는 대상자에 포함하였다(제3조의6). 이는 주민등록과 외국인등록 등의 제한된 공시기능을 보강하고자 한 것이고, 이로써 확정일자부에 의한 임대차계약 공시의 효과는 내국인과 외국인 사이에 차이가 없어졌다. 이러한 제도는 이 사건 임대차계약 체결 이후에 새로 도입된 것이기는 하지만, 이에 따라 비로소 외국인 등이 체결한 임대차계약에 대한 공시방법이 마련되었다고 볼 것은 아니고, 기왕에 출입국관리법 제88조의2 제2항에 따라 외국인등록과 체류지 변경신고를 주민등록과 전입신고로 갈음하는 효력이 있는 것을 보완하여 공시기능을 강화한 것으로 볼 수 있다(위 2014다218030, 218047 판결 등 참조). 바. 요컨대, 구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다. 따라서 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다. 4. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2012. 11. 21. 이 사건 주택에 관하여 채무자 전BB, 근저당권자 원고, 채권최고액 95,500,119원으로 정한 근저당권설정등기를 마쳤다. (2) 뉴질랜드국 영주권을 취득한 재외국민인 피고는 2013. 9. 27. 소유자인 전BB으로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 25,000,000원으로 정하여 임차한 다음 2013. 9. 30. 임대차계약서에 확정일자를 받았다. (3) 피고는 2013. 9. 30. 이 사건 주택을 인도받은 다음 이를 거소로 한 거소이전신고를 마쳤고, 이후 현재까지 이 사건 주택에서 거주하고 있다. (4) 1순위 근저당권자인 주식회사 △△은행의 신청으로 2014. 1. 13. 이 사건 주택에 관하여 인천지방법원 부천지원 2014타경937호로 부동산 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었고, 그 경매절차에서 원고는 근저당권자로서, 피고는 임차인으로서 각각 배당요구를 하였다. (5) 집행법원은 2014. 10. 24. 피고를 주택임대차법상 대항력 있는 임차인으로 인정하여 피고에게 소액임차보증금 19,000,000원을 포함하여 19,231,104원, 원고에게 7,702,890원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였다. 나. 이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 재외국민인 피고가 구 재외동포법에 따라 이 사건 주택을 거소로 하여 마친 거소이전신고에 대하여는 그 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다. 따라서 이 사건 주택을 인도받은 피고는 위와 같은 거소이전신고로써 이 사건 주택에 대하여 주택임대차법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추었다고 보아야 한다. 원고는 재외동포법 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 정하는 대항요건인 주민등록을 갈음하도록 하는 규정이라고 보기 어렵다는 취지의 대법원 2013. 9. 16.자 2012마825 결정을 인용하고 있다. 그러나 위 결정의 사안은 재외국민인 주택임차인이 임대주택에 관하여 구 재외동포법에 따른 거소이전신고를 마쳤으나, 다른 주소지에 주민등록법에 따른 주민등록이 되어 있었는데, 위 임대주택에 관하여 다른 채권자가 근저당권을 설정한 다음 위 주택임차인이 전입신고도 한 것이므로, 이 사건과 사안을 달리한다. 그런데도 원심은 재외국민인 피고의 거소이전신고로는 주택임대차법상 대항요건을 갖추었다고 볼 수 없다고 판단하면서 원고의 주위적 청구를 인용하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 재외동포법상 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다. 5. 결론 피고의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장), 조희대, 김재형(주심), 민유숙
대항력
이혼
재산분할
재산분할청구권
채무초과
채권자취소권
무자력
임대차보호법
재외국민
국내거소
재외동포법
거소이전신고
2019-04-15
형사일반
주택·상가임대차
대법원 2015다250413
임차권양도에대한동의
대법원 제1부 판결 【사건】 2015다250413 임차권양도에대한동의 【원고, 피상고인】 배AA, 소송대리인 법무법인 동백(담당변호사 조영찬, 박혜원) 【피고, 상고인】 주식회사 ◇◇토건, ○○○시 ○○로 **, ***-*호 (○○동, ○○○○○ ○○관), 대표이사 이○○, 소송대리인 법무법인 서울(담당변호사 이석연, 정무원), 법무법인(유한) 바른(담당변호사 서명수, 황서웅) 【원심판결】 서울고등법원 2015. 11. 11. 선고 2015나2006430 판결 【판결선고】 2019. 4. 3. 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 임대주택법 시행령 제18조 제3항의 해석 및 효력에 관하여 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제19조 본문은 임대주택 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대를 원칙적으로 금지하면서, 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다’라고 규정하고 있다. 이에 따라 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 22. 대통령령 제26749호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항 제1호는 구 임대주택법 제19조 단서의 ‘대통령령으로 정하는 경우’ 중의 하나로서 ‘공공건설임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무르게 되어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우’를 규정하고 있다. 또한 같은 조 제2항은 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대의 동의를 받으려는 임차인은 위와 같은 사유를 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 한다고 규정하고, 같은 조 제3항은 임대사업자는 위와 같이 제출된 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들여야 한다고 규정하고 있다. 원심은 그 판시와 같은 이유로, 구 임대주택법 제19조로부터 ‘임차권의 양도 또는 전대가 예외적으로 허용되는 사유’를 위임받은 구 임대주택법 시행령 제18조 제3항이 임대사업자의 동의 의무까지 규정한 것은 구 임대주택법의 해석상 가능한 것을 명시한 것에 지나지 않거나 그 입법 취지에 근거하여 이를 구체화한 것으로서 임대사업자의 직업수행 자유 또는 재산권 등을 과도하게 제한하였다고 볼 수 없으므로, 무효라 할 수 없다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결이 상고이유 주장과 같이 법률유보원칙이나 과잉금지원칙에 관한 법리를 오해하여 관련 시행령 조항의 효력에 관한 해석을 잘못 판단하였다고 볼 수 없다. 2. 임차권 양수인 선정권한에 관하여 원심은, 구 임대주택법 등 관련 법령의 취지 및 문언 등에 비추어 임대주택 임차인이 임차권을 양도할 때에 그 양수인을 선정할 수 있다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 임대주택 임차인의 임차권 양수인 선정권한에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 3. 임차권 양수인의 특정 및 주택소유 여부 확인에 관하여 가. 구 임대주택법 제19조의 위임에 따라 예외적으로 임대주택 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대가 허용되는 경우를 규정한 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항은 특히 다른 임대주택에 비하여 공공성이 크다고 볼 수 있는 공공건설임대주택에 대하여 임차권 양도가 허용되는 사유를 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 ‘국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우’에 해당되어 ‘무주택 세대구성원’에게 양도하는 경우 등으로 엄격히 제한하고 있다. 같은 조 제2항은 임차권 양도의 동의를 받으려는 임차인은 위 사유에 해당함을 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 한다고 규정하고, 제3항은 임대사업자는 위와 같이 임차인이 임대사업자에게 제출할 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 요구를 받아들여야 한다고 규정하고 있다. 또한, 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호로 전부개정되기 전의 것) 제12조 제2항은 ‘공공건설임대주택’의 임대사업자는 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항 각 호에 따른 임차권 양도에 대한 동의를 하는 경우에는 미리 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2 제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하여야 한다고 규정하고, 구 「주택공급에 관한 규칙」(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부개정되기 전의 것) 제21조의2 제1항은 “사업주체가 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관이 정하는 방법과 절차에 따라 국토교통부장관에게 의뢰하여야 한다.”고 규정하고 있다. 위와 같이 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 ‘무주택 세대구성원’일 것을 정하고 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다. 이러한 관련 규정의 내용과 그 취지를 종합하여 보면, 공공건설임대주택 임차권 양도의 동의를 받으려는 임차인은 임대사업자가 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 수 있도록 임차권 양수인의 이름 및 주민등록번호 등 양수인을 특정할 수 있는 정보가 기재된 자료를 제출하여야 하고, 임대사업자는 그 자료에 기하여 구 임대주택법령이 정하는 절차에 따라 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인한 후 임차권 양수인이 주택소유자로 확인되는 등 특별한 문제가 없는 한 임차인의 임차권 양도 요구를 받아들여야 할 의무가 있다고 보아야 한다. 이 경우 임대사업자가 임차인의 임차권 양도에 대한 동의 요구를 거절하기 위해서는 임차인이 제출한 자료에 기해 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인하여 임차권 양수인이 주택을 소유하는 사정을 증명하지 않으면 안 된다. 나. 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고는 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 수 있을 정도로 임차권 양수인을 특정할 수 있는 자료를 제출하였다고 보이므로, 피고는 위 자료에 기해 국토교통부장관에 전산의뢰하는 등의 방법으로 임차권 양수인인 김BB의 주택소유 여부를 확인하여 김BB이 주택소유자로 확인되는 등 특별한 문제가 있음을 증명하지 못하는 한 원고의 임차권 양도에 대한 동의 요구를 받아들여야 하는데, 김BB의 주택소유 여부를 확인하지 않았고 달리 ‘특별한 문제’가 있음을 증명하지 않았으므로, 원고의 임차권 양도에 대하여 동의의 의사표시를 할 의무가 있다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 공공건설임대주택 임차인의 임차권 양수인 특정 정도, 임차권 양수인의 주택소유 여부 확인 의무자에 관한 법리를 오해하는 등으로 인해 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 4. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김선수(재판장), 권순일, 이기택(주심), 박정화
공공임대아파트
양도
임대주택법
임대주택전대
2019-04-04
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2018다44879(본소),2018다44886(반소)
임차보증금반환 / 건물인도
대법원 제3부 판결 【사건】 2018다44879(본소) 임차보증금반환, 2018다44886(반소) 건물인도 【원고(반소피고), 피상고인】 안AA, 소송대리인 법무법인 명, 담당변호사 오기환 【피고(반소원고), 상고인】 주식회사 ◇◇◇◇◇, 충북 ○○군 ○○읍 ○○*길 **, 대표자 사내이사 최○○, 소송대리인 법무법인 중원, 담당변호사 이기광, 최기주, 강수영 【원심판결】 대구지방법원 2018. 10. 10. 선고 2018나3890(본소), 6073(반소) 판결 【판결선고】 2019. 3. 28. 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 【이유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 가. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다. 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조). 2. 원심판결 이유와 적법하게 채택한 증거에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. □□산업개발은 2013. 12. 24. △△△부동산신탁 주식회사(이하 ‘△△△부동산신탁’이라 한다)와 □□산업개발의 소유인 이 사건 주택에 관하여 위탁자 □□산업개발, 수탁자 △△△부동산신탁, 수익자 ○○서부신용협동조합(이하 ‘○○서부신협’이라 한다)과 □□산업개발로 된 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 △△△부동산신탁에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 이 사건 신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다. (1) 위탁자인 □□산업개발은 신탁부동산인 이 사건 주택을 사실상 계속 점유·사용하고, 이 사건 주택에 관한 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 이에 드는 일체의 비용을 부담한다(제9조 제1항). (2) 위탁자인 □□산업개발은 수탁자인 △△△부동산신탁의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산인 이 사건 주택에 관하여 임대차 등 권리설정 또는 신탁부동산의 현상을 변경하는 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다(제9조 제2항). (3) 이 사건 신탁계약 체결 후 신규임대차 또는 재임대차계약은 수탁자인 △△△부동산신탁 명의로 체결하거나 수탁자인 △△△부동산신탁의 사전 승낙을 조건으로 위탁자인 □□산업개발 명의로 체결한다(제10조 제2항). 다. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2014. 1. 27. □□산업개발과 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그러나 □□산업개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 △△△부동산신탁의 승낙을 받지 않았다. 라. □□산업개발은 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고(접수번호 제19390호), ○○서부신협은 같은 날 이 사건 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤다(접수번호 제19391호). 마. 이후 ○○서부신협이 이 사건 주택에 관하여 임의경매를 신청하여 임의경매절차가 진행되었고, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 2017. 2. 17. 위 경매절차에서 이 사건 주택을 매수하여 대금을 내고 2017. 2. 20. 소유권이전등기를 마쳤다. 3. 위에서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같다. □□산업개발은 이 사건 임대차계약 체결 당시 수탁자인 △△△부동산신탁의 승낙이 없이는 이 사건 주택을 임대할 수 없었지만, 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였다. 원고는 2014. 1. 27. 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그때부터 이 사건 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 원고의 주민등록은 원고가 전입신고를 마친 2014. 1. 27.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다. 따라서 원고는 □□산업개발이 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, ○○서부신협의 근저당권설정등기는 원고가 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 원고는 임차권으로 이 사건 주택의 매수인인 피고에게 대항할 수 있다. 4. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 신탁법상 신탁, 주택임대차보호법에서 정한 임차권의 대항력 취득 시기 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 주택임대차보호법이 적용되려면 적어도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다는 것으로서, 위 결론과 배치되지 않는다. 5. 피고의 상고는 이유 없으므로 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장), 조희대, 김재형(주심), 민유숙
주택임대차보호법
대항력
부동산
임대차
신탁계약
2019-04-02
민사일반
주택·상가임대차
대구고등법원 2017나21191
임대차보증금반환등
대구고등법원 제1민사부 판결 【사건】 2017나21191(본소) 임대차보증금반환등, 2017나21207(반소) 건물명도 【원고(반소피고), 피항소인】 A(개명 전 : ○○○), 소송대리인 법무법인 ○○, 담당변호사 ○○○, ○○○, ○○○ 【피고(반소원고), 항소인】 B 【제1심판결】 대구지방법원 2017. 2. 10. 선고 2015가합1820(본소), 2015가합202913(반소) 판결 【변론종결】 2018. 5. 25. 【판결선고】 2018. 8. 24. 【주문】 1. 제1심판결의 본소에 대한 부분 중 피고(반소원고) 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다. 2. 제1심판결의 반소에 관한 부분 중 다음에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 피고(반소원고) 패소 부분을 취소한다. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 53,263,571원 및 이에 대하여 2016. 12. 7.부터 2018. 8. 24.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 3. 피고(반소원고)의 반소에 관한 나머지 항소를 기각한다. 4. 소송총비용은 본소 및 반소를 통틀어 그 중 70%는 원고(반소피고)가 부담하고, 나머지 30%는 피고(반소원고)가 부담한다. 5. 제2항 중 금전지급 부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고'라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고'라고 한다)에게 251,087,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 반소 : 원고는 피고에게 170,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 주문 제1항 및 제1심판결 중 반소에 관한 부분을 취소한다. 반소 청구취지 기재와 같은 판결 【이유】 1. 본소 청구 부분(배척) 가. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정 적용 여부(소극) 1) 원고의 주장 원고는 피고로부터 임차한 상가건물의 임차기간이 종료될 무렵 피고에게, 권리금의 반환 또는 새로운 임차인을 통한 권리금 회수에 협조할 것을 요청하였으나, 피고가 이를 거절하는 바람에 권리금을 회수하지 못하는 손해를 입었다. 피고의 행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제2호, 제4호에 해당하는 권리금회수 방해에 해당하므로, 피고는 같은 법 제10조의4 제3항에 따라 원고에게 정당한 권리금 상당의 손해액인 251,087,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 법리 이 사건에 관계된 법령은 별지 ‘관계 법령' 기재와 같다. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법'이라 한다) 제10조의3의 규정(2015. 5. 13. 신설)에 의하면, ‘권리금'이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제1항), ‘권리금 계약'이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제2항). 상가임대차법 제10조의4 규정(2015. 5. 13. 신설)에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(제2항). 상가임대차법 부칙(제13284호, 2015. 5. 13. 시행) 제3조에 의하면, 상가임대차법 제10조의4의 규정은 그 규정이 처음 시행된 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다. 3) 판단 갑 제1호증, 을 제6호증, 제7호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합 하면, ① 원고는 2009. 9. 7. 피고와 사이에, 피고가 원고에게 대구 중구 ○○동 ○○ ***-* 지상 약국 건물(이하 ‘이 사건 상가건물'이라고 함)을 임대차보증금은 2억 원, 월 차임은 660만 원(부가가치세 포함), 임대기간은 이 사건 상가건물의 인도일부터 3년(원고가 원할 경우 2년 연장 가능)으로 정하여 임대하는 계약(갑 제1호증)을 체결하고 그 무렵 피고로부터 이 사건 상가건물을 인도받아 약국을 운영한 사실, ② 원고는 2013. 5. 3. 피고와 사이에 구두로, 피고가 위 계약(갑 제1호증)과 동일한 조건으로 이 사건 상가 건물을 2015. 5. 3.까지 2년간 임대(이하 ‘이 사건 임대차'라고 한다)하는 계약(이하 ‘이 사건 계약'이라 한다)을 체결하고 계속하여 약국을 운영한 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차는 약정한 임대차기간이 2015. 5. 3. 만료되어 종료되었으므로 상가임대차법 제10조의4 규정이 처음 시행된 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차에 해당하지 아니하고, 따라서 이 사건 임대차에는 상가임대차법 제10조의4 규정이 적용될 수 없으니, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 4) 원고의 주장은, ① 권리금 회수기회를 보호하는 상가임대차법 제10조의4의 규정은 상가임대차법 시행령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되는 점, ② 상가임대차법 제9조에 의하면 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보는데, 피고는 상가임대차법 제10조의4의 규정이 시행된 후인 2015. 6. 2.에 원고 앞으로 임대차보증금을 변제공탁하였으므로 이 사건 임대차는 상가임대차법 제10조의4의 규정이 시행될 당시인 2015. 5. 13. 현재 존속 중이었던 점을 종합하면, 상가임대차법 제10조의4의 규정은 이 사건 임대차에 적용된다는 것이다. 갑 제2호증, 제5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고는 2015. 5. 11. 원고를 상대로 부동산명도단행가처분 신청을 하여 2015. 6. 19.자 가처분결정(대구지방법원 2015카합3113)을 받았는데, 그 결정은 ‘피고가 이 결정을 송달받은 날로부터 7일 이내에 원고를 위한 담보로 8,000만 원을 현금으로 공탁하는 것을 조건으로, 원고는 피고에게 이 사건 상가건물을 인도하라'는 것인 사실, ② 원고는 2015. 6. 26. 피고에게 이 사건 상가건물을 인도한 사실, ③ 피고는 이 사건 임대차 보증금반환을 원인으로 원고 앞으로 2015. 6. 1. 1억 8,650만 원, 2015. 6. 2. 1,350만 원, 합계 2억 원을 공탁한 사실이 인정된다. 상가임대차법 제2조의 규정에 의하면, 상가임대차법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 아니하고(제1항 단서), 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 보증금 외 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다(제2항). 구 상가임대차법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법 시행령'이라 한다) 제2조 제1항 제3호의 규정에 의하면, 상가임대차법 제2조 제1항 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 보증금액'은 대구광역시의 경우 2억 4천만 원이다. 상가임대차법 시행령 제2조에 의하면, 상가임대차법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하고(제2항), 상가임대차법 제2조 제2항에서 ‘대통령령으로 정하는 비율'이라 함은 1분의 100을 말한다(제3항). 앞서 본 바와 같이 ① 이 사건 상가건물은 대구광역시에 있고, ② 이 사건 계약에 의하면 임대기간은 2015. 5. 3.까지이고, 보증금은 2억 원이며, 월 차임은 660만 원이다. 상가임대차법 제2조 제2항, 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제3호의 규정에 의하여 위 월 차임을 보증금액으로 환산하면 660,000,000원(= 6,600,000원 × 100/1)이므로, 위 환산액을 합산하면 이 사건 임대차의 보증금액은 8억 6,000만 원(= 200,000,000원 + 660,000,000원)이 되는데, 이는 상가임대차법 제2조 제1항, 구 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제3호의 규정에 의한 대구광역시의 보증금액 2억 4,000만 원을 초과한다. 2015. 5. 13. 개정 및 시행된 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항의 규정에 의하면, 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 그런데 ① 상가임대차법 제9조 제2항의 규정에 의하면, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보지만, 위 제9조 제2항의 규정은 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니하는 점(제2조 제3항), ② 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차부터 적용하는 점{상가임대차법 부칙(제13284호, 2015. 5. 13. 시행) 제3조}에 비추어 볼 때, 2015. 5. 13. 개정 및 시행된 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항의 규정의 의미는 ‘권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에는, 2015. 5. 13. 현재 존속 중인 임대차 즉 약정 임대차기간이 종료되지 아니한 임대차에 한하여 적용하고, 2015. 5. 13. 현재 존속 중이지 않은 임대차 즉 약정 임대차기간이 종료된 임대차에는 적용하지 아니한다'는 의미로 해석하여야 한다. 살피건대, ① 원고와 피고가 약정한 이 사건 임대차기간은 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정의 시행일(2015. 5. 13.) 전인 2015. 5. 3.에 이미 종료된 점, ② 이 사건 임대차 보증금액(월 차임 환산액을 포함한 금액)은 상가임대차법 제2조 제1항, 구 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제3호의 규정에 의한 보증금액을 초과하므로, 2015. 5. 13. 현재 원고가 임대차보증금을 반환받지 않았더라도 임대차 관계가 존속하는 것으로 볼 수 없는 점을 종합하면, 이 사건 임대차는 2015. 5. 13. 현재 존속 중인 임대차에 해당하지 아니한다고 할 것이고, 따라서 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 이 사건 임대차에 적용되지 아니하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다. 나. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정의 유추적용 유무 (부정) 1) 원고의 주장 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 이 사건 임대차에 유추 적용되어야 하므로, 피고는 원고에게 정당한 권리금 상당의 손해액인 251,087,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 법리 살피건대, ① 헌법 제13조의 규정에 의하면, 모든 국민은 소급입법에 의하여 재산권을 박탈당하지 아니하는 점, ② 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4 규정은 2015. 5. 13. 신설 및 시행된 것으로 임대인의 상가건물에 관한 재산권을 제한함과 동시에 임대인에게 새로운 의무를 부과하는 것인 점, ③ 그 시행일(2015. 5. 13.) 현재 이미 종료된 임대차에 상가임대차법 제10조의4 규정을 유추 적용할 경우 임대인의 재산권을 소급하여 제한하는 결과가 되는 점 등에 비추어 볼 때, 상가임대차법 제10조의4 규정은 상가임대차법 제10조의4 규정의 시행일(2015. 5. 13.) 현재 이미 종료된 이 사건 임대차에는 유추 적용될 수 없다고 할 것이므로, 원고의 주장은 이유 없다. 다. 불법행위책임 유무 (부정) 1) 원고의 주장 피고는 원고로부터, 피고가 새 임차인과 사이에 임대차계약을 체결함으로써 원고가 권리금을 회수하도록 협조하라는 요청 또는 피고가 원고에게 정당한 권리금을 지급하고 원고의 약국을 인수하라는 요청을 받았음에도 불구하고 이를 거절한 채, 원고가 주선하지 아니한 새 임차인에게 이 사건 상가건물을 임대함으로써 원고에게 권리금을 회수할 수 없는 손해를 입혔다. 이는 원고의 권리금에 관한 채권을 침해하는 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 정당한 권리금 상당의 손해액인 251,087,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 법리 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다(민법 제750조). 일반적으로 채권에 대하여는 배타적 효력이 부인되고 채권자 상호간 및 채권자와 제3자 사이에 자유경쟁이 허용되는 것이어서 제3자에 의하여 채권이 침해되었다는 사실만으로 바로 불법행위로 되지는 않는 것이지만, 거래에 있어서의 자유경쟁의 원칙은 법질서가 허용하는 범위 내에서의 공정하고 건전한 경쟁을 전제로 하는 것이므로, 제3자가 채권자를 해한다는 사정을 알면서도 법규에 위반하거나 선량한 풍속 또는 사회질서에 위반하는 등 위법한 행위를 함으로써 채권자의 이익을 침해하였다면 이로써 불법 행위가 성립한다고 하지 않을 수 없고, 여기에서 채권침해의 위법성은 침해되는 채권의 내용, 침해행위의 태양, 침해자의 고의 내지 해의의 유무 등을 참작하여 구체적, 개별적으로 판단하되, 거래자유 보장의 필요성, 경제·사회 정책적 요인을 포함한 공공의 이익, 당사자 사이의 이익균형 등을 종합적으로 고려하여야 한다(대법원 2003. 3. 14. 선고 2000다32437 판결 등 참조). 3) 인정사실 살피건대, 갑 제1호증 내지 제3호증의 2, 을 제1호증의 1 내지 제7호증의 2의 각 기재, 제1심감정인 ㈜○○감정평가법인의 감정결과, 당심증인 C, D의 각 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래 사실이 인정된다. ① 원고는 2009. 9. 7. 피고와 사이에 이 사건 계약을 체결하면서 피고에게 임대차 보증금 2억 원과 별도로 계약서에 기재하지 않은 1억 원을 추가로 지급하기로 구두로 합의하였다. ② 원고는 이 사건 계약을 체결할 당시 종전 임차인으로 임차기간 종료 후에도 이 사건 상가건물을 계속 점유 중이던 E가 이 사건 상가건물을 인도하지 않자 2010. 4. 30. E에게 권리금 명목으로 7,000만 원을 지급한 다음, 2010. 5. 3. E로부터 이 사건 상가건물을 인도받았고, 임대차기간이 종료된 후인 2013. 5. 3. 피고와 사이에 임대차기간을 2015. 5. 3.까지로 연장하는 이 사건 계약을 체결하였다. ③ 원고는 2014. 4.경 또는 2014. 5.경 이 사건 상가건물에서 운영하던 약국의 영업권을 권리금 4억 8,000만 원을 받고 약사인 소외 C에게 양도하려고 협상을 하였으나, 피고가 소외 C와 사이에 임대차계약을 체결할 것을 거절하는 바람에 협상은 결렬되었다. ④ 원고는 2015. 2.경 피고로부터, 약사인 피고의 배우자가 이 사건 상가건물에서 직접 약국을 운영할 예정이니 이 사건 임대차기간(2015. 5. 3.까지) 내에 이 사건 상가 건물을 반환하라는 요구와 함께 피고가 원고에게 권리금 명목으로 7,000만 원을 지급할 의사가 있다는 말을 들었으나, 권리금 액수가 적다는 이유로 피고의 요구를 거절하였다. 원고는 2015. 3.경부터 거○시에 있는 상가건물을 임차하여 그곳에서 약국을 운영하는 대신 이 사건 상가건물에서 하던 약국 영업은 폐업하였다. ⑤ 원고는 2015. 4. 2. 피고에게 보증금 2억 원 이외에 부당이득금 명목으로 2억 2,000만 원을 지급해 주지 않으면 이 사건 상가건물을 반환하지 않겠다고 통지하였고, 이에 피고는 2015. 4. 27. 원고에게 보증금 2억 원에서 미지급된 차임 등을 공제한 잔액을 지급받음과 동시에 이 사건 상가건물을 인도해 달라는 통지를 하였다. 그러나 원고는 2015. 4. 30. 다시 피고에게, 이 사건 계약 당시 보증금과 별도로 지급한 1억 원 및 전 임차인 E에게 지급한 권리금 7,000만 원의 합계 1억 7,000만 원을 피고로부터 지급받음과 동시에 이 사건 상가건물을 인도하겠다고 통지하였다. ⑥ 원고는 2015. 6. 4. 및 2015. 6. 12. 피고에게 보증금 2억 원, 차임 월 1, 500만 원, 권리금 3억 5,000만 원을 지급할 의사가 있는 새 임차인이 있다고 통지하였다. ⑦ 이 사건 상가건물의 2015. 4. 30.자 기준 권리금 감정평가액은 251,087,000원이다. 4) 판단 살피건대 ① 헌법 제119조의 규정에 의하면, 대한민국의 경제 질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 하는 점, ② 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 상가임대차법 제10조 제1항, 제2항이 적용되는데(상가임대차법 제2조 제3항), 상가임대차법 제10조 제1항 소정의 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있는 점(상가임대차법 제10조 제2항), ③ 원고가 피고로부터 이 사건 상가건물을 임차한 기간(2009. 9. 7.부터 2015. 5. 3.까지)은 상가임대차법 제10조 제2항의 규정이 정한 전체 임대기간 5년을 초과하였으므로, 원고는 더이상 피고에 대하여 임대차갱신요구를 할 수 없는 점, ④ 피고는 계약자유의 원칙에 따라 임대차계약의 상대방을 자유롭게 선택할 수 있으므로, 원고가 소개한 새 임차인과 사이에 임대차계약을 체결하지 아니할 자유가 있는 점, ⑤ 원고는 피고가 아닌 다른 자로부터 권리금을 지급받기로 하는 계약을 체결하지는 않았으므로 권리금청구채권을 취득한 것이 아닌 점 등에 비추어 볼 때, 위 인정사실만으로 피고가 원고의 타인에 대한 권리금청구채권을 침해하였다거나 법규에 위반하거나 선량한 풍속 또는 사회질서에 위반하는 등 위법한 행위를 하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다. 라. 채무불이행책임 유무 (부정) 1) 원고의 주장 원고는 이 사건 계약 당시 피고와 사이에서 원고가 피고에게 권리금 1억 원을 지급하는 내용의 권리금계약을 체결하였으므로 권리금 계약에 따라 피고가 원고에게 권리금을 반환할 의무가 있음에도 이를 반환하지 않았으므로 피고는 원고에게 권리금 계약불이행을 이유로 한 손해배상으로 정당한 권리금 상당인 251,087,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 법리 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 등 참조). 3) 판단 원고가 피고와 사이에 임대차계약을 체결하면서 피고에게 보증금 명목과 별도로 1억 원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 ① 이 사건 계약이 정한 임대차기간은 만료된 점, ② 원고는 더 이상 피고에 대하여 임대차갱신요구를 할 수 없는 점, ③ 피고는 계약자유의 원칙에 따라 원고가 소개한 새 임차인과 사이에 임대차계약을 체결하지 아니할 자유가 있는 점 등에 비추어 볼 때, 갑 제2호증, 제3호증의 1, 2, 제6호증의 1, 2의 각 기재만으로, 피고가 원고와 사이에 이 사건 임대차기간을 초과하여 임대하기로 합의하였다거나 권리금을 반환하기로 합의하였다는 등 피고에게 권리금 반환의무가 있음을 인정할 만한 특별한 사정이 있다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다. 2. 반소 청구 부분 (일부 인용) 가. 부가가치세 등 청구 부분 (일부 긍정) 1) 피고의 주장 피고는 원고와 사이에, 원고가 피고에게 월차임 외에 관리비 명목으로 매월 690만 원을 지급하되, 그로 인하여 피고에게 부과되는 세금은 원고가 부담하기로 약정하였으므로, 원고는 위 관리비로 인하여 피고에게 부과된 세금 합계 299,119,680원(종합소득세 204,507,800원 + 부가가치세 74,161,120원 + 지방세 20,450,760원)을 지급할 의무가 있다. 2) 법리 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있는 것이고, 부가가치세 부담에 관한 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로 이루어질 수도 있다(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다49153 판결 등 참조). 3) 인정사실 갑 제1호증, 을 제10호증 내지 제12호증, 제16호증의 각 기재에 의하면, ① 원고는 2009. 9. 7. 피고와 사이에, 원고가 피고에게 계약서(갑 제1호증)에 기재된 월차임 660만 원(부가가치세 포함) 외에 관리비 명목으로 월 690만 원을 지급하기로 합의하고 관리비용계약서(을 제13호증)를 작성한 사실, ② 위 관리비용계약서에는 ‘이 계약에 따른 부가가치세 등 세금 일체(가산세 등 향후 발생시)는 임차인이 부담하여야 함'이라고 기재되어 있는 사실, ③ 피고는 관리비 명목의 돈을 수령하였음에도 불구하고 원고에게 세금계산서를 발급하지 않았고, 세무서에 이에 대한 종합소득세 및 부가가치세 신고를 하지 않은 사실, ④ 세무서장은 2016. 4. 피고에게, 위 관리비 명목의 수입에 관한 세금 합계 299,733,180원{= 종합소득세 204,507,800원(본세 125,347,365 + 가산세 79,160,435원) + 지방소득세 21,064,260원(본세 20,450,760원 + 가산세 613,500원) + 부가가치세 74,161,120원(본세 38,263,571원 + 가산세 35,897,549원)}을 부과·고지하여 그 무렵 피고가 이를 납부한 사실이 인정된다. 4) 판단 위 인정사실에 의하면, 원고는 특별한 사정이 없는 한 피고와의 계약에 따라 관리비 명목 월 690만 원에 대한 부가가치세 본세 38,263,571원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 피고는, 원고는 피고에게 부과된 부가가치세 가산세 35,897,549원도 지급할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 위 관리비용계약서(갑 제13호증)에 ‘부가가치세 등 세금 일체(가산세 등 향후 발생시)는 임차인이 부담하여야 함'이라고 기재되어 있기는 하나, 한편 ① 사업자가 용역을 공급하는 경우에는 부가가치세를 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 하는 점(부가가치세법 제31조), ② 사업자는 용역을 공급하는 경우에는 세금계산서를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 하는 점(부가가치세법 제32조), ③ 사업자가 세금계산서를 발급하지 아니한 경우에 가산세를 부과하는 점(부가가치세법 제60조), ④ 세법상 가산세는 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 부과하는 행정상 제재인 점(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002두10780 판결 등 참조) 등에 비추어 볼 때, 위 관리비용계약서(갑 제13호증)에 기재된 ‘가산세 등 향후 발생시'의 의미는 ‘원고의 고의 또는 과실을 원인으로 하여 부과된 가산세 등'을 의미한다고 할 것인데, 위 인정사실에 의하면, 원고가 아니라 피고가 고의로 원고에게 세금계산서를 발급하지 않음으로 인하여 부가가치세 가산세가 부과되었다고 봄이 타당하므로, 원고는 피고에게 위 부가가치세 가산세를 지급할 의무가 없다고 할 것이니, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 피고는, 원고는 피고에게 부과된 종합소득세 및 지방종합소득세도 지급할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대 ① 위 관리비용계약서(갑 제13호증)에 ‘종합소득세' 또는 ‘지방소득세'라는 문구는 기재되어 있지 아니한 점, ② 피고가 위 관리비용계약에 따라 수령한 관리비 수입은 실질적으로는 차임에 해당하는 점, ③ 원고는 피고와 사이에 위 관리비용계약서를 작성할 당시에 부동산임대차계약서(갑 제1호증)도 작성하였는데, 위 부동산임대차계약서에는 ‘월 차임은 660만 원(부가가치세 포함)'이라는 문구만 기재되어 있을 뿐 월 차임에 대한 종합소득세나 지방소득세를 원고가 부담한다는 내용은 기재되어 있지 아니한 점, ④ 피고는 원고에 대하여, 월 차임 660만 원에 대한 종합소득세나 지방소득세를 청구하지는 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 위 관리비용계약서(갑 제13호증)의 기재만으로 원고가 피고의 관리비 명목 소득에 대하여 부과될 종합소득세 및 지방종합소득세를 부담하기로 합의하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 5) 원고의 주장에 대한 판단 원고의 주장은, 관리비용계약서(갑 제13호증) 중 부가가치세를 원고가 부담하기로 한 부분은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하므로 무효라는 것이다. 살피건대, 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있으므로(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다49153 판결 등 참조), 관리비용계약서(갑 제13호증) 중 부가가치세를 원고가 부담하기로 한 부분은 무효가 아니라고 할 것이니, 원고의 주장은 이유 없다. 나. 위약금 청구 부분 (긍정) 1) 당사자의 주장 가) 피고의 주장 원고는, 피고가 2015. 6. 2. 임대차보증금을 원고 앞으로 공탁하는 방법으로 반환하였음에도 불구하고, 그 후인 2015. 6. 26. 이 사건 상가건물을 피고에게 인도하였으므로, 이 사건 계약이 정한 인도의무를 위반하였고, 따라서 피고에게 이 사건 계약이 정한 위약금 3,000만 원을 지급할 의무가 있다. 나) 원고의 주장 원고는 임대차계약서(갑 제1호증)에 기재된 의무를 위반한 경우에 한하여 임대차계약서(갑 제1호증)에 기재된 위약금을 지급할 의무가 있는데, 원고는 임대차계약서(갑 제1호증)에 기재된 의무를 위반한 적이 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다. 2) 관련 법령 및 법리 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있고(민법 제398조 제1항), 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다(민법 제398조 제4항). 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제618조). 임차인은 임대차목적물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다(민법 제615조, 제654조). 계약을 위반할 때에는 계약금의 배액을 배상하기로 하는 약정에 있어서의 ‘위약'이라 함은 특별한 사정이 없는 한 본래의 계약내용을 위반하여 그에 따른 의무를 이행하지 않는 것을 가리키는 것이고, 계약해제에 따른 계약금반환의무를 지체하는 것은 이에 포함하지 않는다(대법원 1981. 7. 7. 선고 80다2185 판결 참조). 위약금의 약정은 특단의 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상예정의 성질을 가진다 할 것이다(대법원 1976. 3. 23. 선고 74다1383, 1384 판결 참조). 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조). 3) 인정사실 갑 제1호증 내지 제3호증의 2, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, ① 원고가 2009. 9. 7. 피고와 사이에 작성한 임대차계약서(갑 제1호증)에는 ‘계약금 3,000만 원', ‘임차인이 본 계약을 어겼을 때에는 계약금은 무효가 되고 반환청구가 불가함', ‘임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복귀키로 함'이라고 기재되어 있고, 원고는 2013. 5. 3. 위 계약서와 동일한 조건으로 구두로 이 사건 계약을 체결한 사실, ② 피고는 임대차보증금 반환 명목으로 피공탁자를 원고로 하여 2015. 6. 1.에 1억 8,650만 원, 2015. 6. 2.에 1,350만 원, 이상 합계 2억 원을 공탁한 사실, ③ 원고는 그 후인 2015. 6. 26. 피고에게 이 사건 상가건물을 인도한 사실이 인정된다. 4) 판단 살피건대, ① 임대차계약서(갑 제1호증)에 기재된 ‘본 계약을 어겼을 때'의 의미는 ‘이 사건 계약에 따른 의무를 이행하지 아니할 때'이고, 여기에는 임대차계약서에 기재되지 아니하였지만 임대차의 법적 성질에 의하여 당연히 인정되는 의무도 포함되는 점, ② 원고는 이 사건 임대차가 종료될 경우 임대차보증금을 반환받음과 동시에 이 사건 상가건물을 피고에게 인도할 의무가 있는 점(민법 제615조, 제654조), ③ 원고는 피고가 이 사건 임대차보증금을 변제공탁한 후에도 이 사건 상가건물을 불법으로 점유하면서 그 반환을 지체한 점 등을 종합하면, 원고는 피고에게 약정한 위약금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고(민법 제398조 제4항), 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항). 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기서 ‘부당히 과다한 경우'라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지의 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때, 즉 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이다(대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다5121 판결 등 참조). 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 임대차계약서(갑 제1호증)에 기재된 위약금은 손해배상액의 예정으로 볼 것인 점, ② 원고는, 피고가 임대차보증금을 변제공탁한 2015. 6. 2.로부터 24일이 경과한 2015. 6. 26.에 피고에게 이 사건 상가건물을 인도한 점, ③ 피고가 위 인도지체로 인하여 실제로 입은 손해액은 이 사건 임대차기간 중의 월 수입 1,350만 원(= 차임 660만 원 + 관리비 690만 원)보다 적다고 봄이 타당한 점 등 이 사건 변론과정에 나타난 여러 사정을 고려하면, 원고와 피고가 약정한 손해배상 예정액 3,000만 원은 부당하게 과다하다고 인정되므로, 민법 제398조 제2항의 규정에 의하여 이를 1,500만 원으로 감액하기로 한다. 다. 소결 따라서 원고는 피고에게 합계 53,263,571원(= 관리비에 대한 부가가치세 본세 38,263,571원 + 위약금 15,000,000원) 및 이에 대하여 피고가 구하는 바에 따라 이 사건 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날인 2016. 12. 7.부터 원고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법' 소정의 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 원고는 이 사건 반소장 부본 송달일 다음 날부터 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 구하나, 개정된 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(대통령령 제26553호, 시행 2015. 10. 1.)에 의하여 ‘소송촉진 등에 관한 특례법'상 법정이율이 2015. 10. 1.부터 연 15%로 변경되었으므로, 원고의 지연손해금 청구 중 연 15%의 비율을 초과하는 부분은 이유 없다. 3. 결론 원고의 본소청구는 이유 없어 이를 기각하고, 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 그 나머지는 이유 없어 이를 기각할 것이다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 본소에 관한 피고 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 본소청구를 기각하고, 제1심판결 중 반소에 관한 피고 패소 부분을 일부 취소하여 피고의 청구를 일부 인용하고, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 진성철(재판장), 권민오, 강동원
권리금
상가임대차법
소급적용
임대차보호법
2019-02-11
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2018나2010614
손해배상
서울고등법원 제22민사부 판결 【사건】 2018나2010614 손해배상 【원고, 항소인 겸 피항소인】 법무법인 AA, 소송대리인 변호사 이장호 【피고, 피항소인 겸 항소인】 1. ◇◇◇◇센터 주식회사, 소송대리인 변호사 강지현, 피고, 피항소인 2. 주식회사 △△디자인, 소송대리인 법무법인 청지 담당변호사 유동승 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2018. 1. 24. 선고 2016가합22092 판결 【변론종결】 2018. 7. 19. 【판결선고】 2018. 9. 13. 【주문】 1. 제1심판결의 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사에 대한 부분 중 아래에서 추가로 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사는 원고에게 19,327,536원과 이에 대하여 2016. 9. 5.부터 2018. 9. 13.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사에 대한 나머지 항소와 피고 주식회사 △△디자인에 대한 항소 및 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사의 항소를 모두 기각한다. 3. 원고와 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사 사이에 생긴 소송 총비용 중 85%는 원고가, 15%는 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사가 각 부담하고, 원고의 피고 주식회사 △△디자인에 대한 항소비용은 원고가 부담한다. 4. 제1항의 돈 지급 부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고들은 연대하여 원고에게 292,366,041원과 이에 대하여 2016. 2. 1.부터 소장 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 가. 원고 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 청구취지와 같은 판결. 나. 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사 제1심판결 중 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이유】 1. 기초 사실 가. 당사자들의 지위 원고는, 변호사들이 그 직무를 조직적·전문적으로 수행하기 위하여 변호사법에 따라 설립한 법무법인이고, 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사(이하 ‘피고 ◇◇◇◇센터’라 한다)는 서울 ○○구 소재 ○○파이낸스센터 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 9층, 10층 등의 소유자이며, 피고 주식회사 △△디자인(이하 ‘피고 △△디자인’이라 한다)은 인테리어업 등을 영위하는 회사이다. 나. 원고와 피고 ◇◇◇◇센터 사이의 임대차계약 1) 원고는 2001. 10. 31.경 피고 ◇◇◇◇센터(당시의 상호는 주식회사 ○○타워였다)로부터 이 사건 건물 9층 중 약 2/3 가량에 해당하는 2,397.17㎡[이하 ‘이 사건 임차 부분’이라 한다. 이는 공용면적을 포함한 것으로 그중 사무실 실사용면적(Net Lease Area)은 1,156.87㎡이다]를 임차하여 사용해 오다가, 2011. 2. 28. 다시 계약 기간을 2011. 3. 1.부터 2016. 2. 28.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 2) 이 사건 임대차계약의 주요 내용으로서 이 사건의 쟁점과 관련 있는 부분은 아래와 같다. 다. 누수사고의 발생 1) 피고 △△디자인은 2015. 12.경 이 사건 임차 부분의 바로 윗층에 해당하는 이 사건 건물 10층에서, 해당 층 임차인인 ▽▽회계법인으로부터 의뢰를 받아 실내 인테리어 공사를 수행하게 되었다. 2) 그러던 중 2015. 12. 15. 21:50경, 피고 △△디자인 소속 근로자 중 한 사람이 작업 도중 10층 천정 스프링클러를 잘못 건드려 헤드가 파열 손상되면서 다량의 소방수가 10층 바닥으로 흘러내렸고, 그렇게 쏟아진 물이 다시 9층 천정을 지나 원고가 사용 중이던 이 사건 임차 부분의 일부인 좌측 489.75㎡ 부분으로 약 3시간가량 흘러내리는 사고(이하 ‘이 사건 누수사고’라 한다)가 발생하였다. 3) 이로 인해 이 사건 건물에 비치되어 있던 원고 소유의 소송기록, 계약 관련서류, 책자, 전자제품, 집기비품, 의류 등의 일부가 물에 젖기도 하였다. 라. 이 사건 임대차계약의 종료 및 원상복구 등 1) 한편 원고는 그보다 앞선 2015. 9. 15.에 피고 ◇◇◇◇센터에 이 사건 임대차계약을 더 이상 연장하지 않을 것이라는 의사를 통보한 상태였고, 2016. 1. 31. 이 사건 임차 부분에서 자진 퇴거하여 현 주소지로 사무실을 이전하였다. 2) 주식회사 이○○디자인은 원고의 의뢰를 받고 기존 인테리어 철거 공사를 제외한 나머지 부분을 주식회사 하늘개발에 하도급을 주어 2016. 2. 6.부터 2016. 2. 28.까지 이 사건 임차 부분을 원상복구 하는 공사를 실시하였다. 3) 원고는 위와 같이 원상복구를 마친 뒤 2016. 2. 28. 피고 ◇◇◇◇센터에 이 사건 임차 부분을 인도하였고, 피고 ◇◇◇◇센터는 2016. 3. 11. 원고에게 임차보증금을 환불하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 11, 16, 17, 19 내지 27호증, 을가 제5, 6, 9호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 모두 포함, 이하 같다)의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 요지 원고는, 이 사건 누수사고로 인하여 원고에게 발생한 손해 또는 손실과 관련하여, 피고 ◇◇◇◇센터에 대하여는 이 사건 임대차계약상 채무불이행 또는 불법행위에 따른 손해배상과 부당이득반환을 선택적으로 구하고,1)피고 △△디자인에 대하여는 사용자책임 또는 임차권 침해로 인한 불법행위에 따른 손해배상을 구하면서, 피고들이 부담하는 위 각 채무는 그 원인이 동일한 사실관계에 기초하여 발생한 것으로서 부진정연대채무관계에 있으므로, 피고들은 연대하여 아래에서 보는 바와 같이 원고가 입은 손해액 또는 손실액 총 332,266,041원의 일부로서 청구취지 기재 금액을 지급하여야 한다고 주장한다. [각주1] 다만, 아래 가.항의 직접 손해액에 대하여는 원고의 주장 자체로 부당이득이 성립할 여지가 없으므로 손해배상책임만 묻는 것으로 본다. 가. 이 사건 누수사고로 인한 직접 손해 ① 이 사건 누수사고 당일과 익일 원고의 구성원들이 업무를 제대로 수행하지 못하였으므로, 원고는 그러한 업무상 손실에 관하여 해당 구성원들의 시간당 비용 청구요율에 따라 계산한 5,145만원(= 당일분 1,635만 원 + 익일분 3,510만 원)의 손해를 입었다. 또한 ② 소송기록, 특허기록, 계약서 등 서류 손상에 따른 복사비 560만 원, ③ 인테리어 파손 1,800만 원, ④ 도서관에 보관 중이던 각종 보고서와 도서 파손 500만 원, ⑤ 컴퓨터, 노트북(데이터 손실 포함), 공기청정기 등 전자기기 파손 500만 원, ⑥ 법정 출석 시 착용하는 고가 의류 훼손 및 세탁비 572,000원 등이 이 사건 누수사고로 인하여 원고가 입은 직접 손해이다. 나. 이 사건 누수사고 이후 사무실을 제대로 사용하지 못하였음에도 전액 지급한 임료 상당액의 손실 ① 이 사건 누수사고 이후 지속적인 녹물 떨어짐, 구조 불안정으로 인한 안전 문제, 악취와 습기 등으로 인한 위생상 문제 등으로 인해 원고는 이 사건 임차 부분의 약 40%를 한 달 보름간(2015. 12. 16. ~ 2016. 1. 31.) 제대로 사용하지 못하였음에도, 해당 기간 피고 ◇◇◇◇센터에 이 사건 임대차계약에서 정한 임대료와 관리비(이하 ‘임료’라고 통칭한다)를 모두 지급하였다. 따라서 피고 ◇◇◇◇센터는 한 달 보름치 임료의 40%에 해당하는 69,133,113원(= 월 임료 115,221,855원 × 1.5 × 0.4)을 법률상 원인 없이 부당이득을 얻었거나, 원고가 지급할 의무가 없는 임료 부분까지 우월적 지위를 이용하여 납부하도록 강제함으로써 원고에게 손해를 가하였다. ② 또한 이 사건 임대차계약이 2016. 2. 28.로 만료됨에 따라 원고가 이 사건 임차 부분의 인테리어를 철거하고 임차 전 상태로 원상복구해야 하는 것은 사실이지만, 통상 보름이면 끝날 원상복구 공사가 이 사건 누수사고로 손상된 부분까지 추가로 보수하느라 기간이 보름 더 늘어나게 되어, 원고는 불어난 공사 기간인 보름 동안(2016. 2. 1. ~ 2016. 2. 15.) 이 사건 임차 부분을 전혀 사용하지 못하였으나, 해당 기간 피고 ◇◇◇◇센터에 이 사건 임대차계약에서 정한 임료를 모두 지급하였다. 따라서 피고 ◇◇◇◇센터는 보름 치 임료인 57,610,928원(= 월 임료 115,221,855원 × 0.5)을 법률상 원인 없이 부당이득을 얻었거나, 원고가 지급할 의무가 없는 임료 부분까지 우월적 지위를 이용하여 납부하도록 강제함으로써 원고에게 손해를 가하였다. 다. 이 사건 누수사고 때문에 추가된 원상복구 비용 임대차계약 종료에 따른 원상복구를 하면서 원고는 자신의 비용을 들여 이 사건 누수사고로 인하여 훼손된 부분에 대한 복구(천정, 벽체, 바닥, 설비, 전기 등 시설의 전면 신품 교체, 방재 및 미화 작업 등)까지 함께 수행하게 되었다. 따라서 그에 따른 추가 비용 119,900,000원은 피고 ◇◇◇◇센터가 법률상 원인 없이 부당이득을 얻었거나, 원고가 지출할 의무가 없는 누수 복구공사 비용까지 우월적 지위를 이용하여 부담하도록 강제함으로써 원고에게 손해를 가하였다. 3. 판단 가. 누구에 따른 직접 손해 부분 1) 피고 △△디자인의 손해배상책임의 발생 피고 △△디자인 소속 근로자가 작업 중 스프링클러를 잘못 건드려 이 사건 누수사고가 발생한 사실, 그로 인해 약 3시간가량 원고가 사무실로 사용하던 이 사건 임차 부분의 일부인 좌측 489.75㎡ 부분에 물이 떨어져 원고 소유의 서류와 비품 등이 일부 손상된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 피고 △△디자인은 위와 같이 과실로 누수사고를 촉발시킨 성명 불상 근로자의 사용인으로서, 이 사건 누수사고로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.2) [각주2] 이와 같이 피고 △△디자인의 사용자책임을 인정하는 이상, 원고가 선택적으로 주장하는 임차권 침해로 인한 불법행위책임에 대해서는 따로 판단하지 아니한다. 2) 피고 ◇◇◇◇센터가 공동 책임을 져야 하는지 여부 가) 채무불이행책임의 발생 여부에 관하여 원고는, 피고 ◇◇◇◇센터가 이 사건 임대차계약상 임대인으로서 민법 제623조에 따라 이 사건 임차 부분을 원고의 사용, 수익을 위해 필요한 상태로 유지하여야 할 의무가 있음에도 이를 게을리 함으로써 이 사건 누수사고를 야기하고 그로 인한 피해를 방치 및 확대시켰으므로, 채무불이행에 따른 손해배상책임이 있다고 주장한다. 우선 이 사건 누수사고로 인해 이 사건 임차 부분의 일부에서 낙수가 발생함으로써 이 사건 임대차계약에 따른 원고의 사용, 수익에 지장이 초래되었음은 위에서 본 바와 같다. 그러나 그에 관하여 피고 ◇◇◇◇센터에 귀책사유가 있는지 여부에 관하여 살피건대, 위 기초 사실에다가 을가 제2, 3호증의 각 기재와 이 법원의 □□□□코리아 주식회사에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음 각 사정들, 즉 ① 이 사건 누수사고는 이 사건 건물 10층 임차인인 ▽▽회계법인이 임대차재계약에 따른 내부 임원실 리모델링 및 회의실 조성을 위해 직접 피고 △△디자인에게 인테리어 공사를 의뢰하여 진행하던 중에 작업자의 실수로 발생한 것인 점, ② 피고 ◇◇◇◇센터에게 그와 같은 인테리어 공사를 금지시킬 의무가 있다거나 공사 중 현장에 상주하여 공사를 지휘·감독할 의무까지 있다고 보기는 어려운 점, ③ 피고 ◇◇◇◇센터는 이 사건 건물의 시설관리회사인 주식회사 맥○○를 통하여 공사 전후로 피고 △△디자인에게 인테리어 공사 지침서 등을 교부하여 공사 관련 주의사항을 안내한 것으로 보이는 점, ④ 누수사고 직후 피고 ◇◇◇◇센터는 자체 인력을 투입하여 2015. 12. 18.경까지 이 사건 임차 부분의 내부 세척 및 건조 등 응급복구 작업을 시행하였고(이때 응급복구가 완료된 사실에 대해서는 당사자 사이에 특별한 다툼이 없다), 2016. 1. 5.경에는 ○○환경위생 주식회사에 의뢰하여 실내공기질 측정을 실시한 후 2016. 1. 12. 원고에게 그 결과를 전달하는 한편, 2016. 1. 8.경과 2016. 1. 19.경에는 추가 지원 요청사항이 있으면 알려줄 것을 요청하는 공문을 원고에게 보내기도 한 점 등을 종합해 보면, 위와 같은 누수사고 및 손해의 발생에 관하여 피고 ◇◇◇◇센터에게 귀책사유가 있다고 단정할 수는 없고, 달리 위 판단을 뒤집을 만한 반증이 없다. 따라서 원고의 위 주장은, 피고 ◇◇◇◇센터의 손해배상책임이 발생하였음을 전제로 한 이 사건 임대차계약 제16조(면책조항)의 효력 유무 등 나머지 쟁점에 관하여는 더 나아가 살필 필요 없이 받아들일 수 없다. 나) 불법행위책임의 발생 여부에 관하여 한편 원고는, 이 사건 건물에 스프링클러 등과 같은 민감한 시설이 많아 전문적이고 집중적인 관리 업무가 필요함에도 피고 ◇◇◇◇센터가 이를 게을리 한 채 오히려 피고 △△디자인의 심야공사를 방치하거나 조장함으로써 이 사건 누수사고를 야기하였으므로, 위 피고는 중대한 주의의무 위반에 따른 불법행위책임을 부담하여야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 누수사고의 발생에 관하여 피고 ◇◇◇◇센터에게 고의나 과실이 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.3) [각주3] 원고는 제1심에서 피고 ◇◇◇◇센터가 민법 제758조 제1항에 따라 공작물의 소유자로서 책임을 져야 한다고도 주장하였으나, 당심에서는 위와 같은 주장을 전혀 언급하지 않고 있으므로 묵시적으로 주장을 철회한 것으로 보아 따로 판단하지 않는다. 만일 철회한 것이 아니라면 이에 대한 판단은 제1심판결문 제3의 가. 2)항 중 제8면 마지막행부터 제9면 제3행까지의 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 다) 소결론 결국 이 사건 누수사고로 인하여 원고가 입은 직접 손해 부분에 대해서 피고 ◇◇◇◇센터도 연대책임을 져야 한다는 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없다. 3) 손해배상의 범위 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다(민사소송법 제202조의2). 따라서 채무불이행으로 인한 손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우에, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 채무불이행과 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 여러 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 액수를 판단할 수 있다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결 등 참조). 이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 건물의 10층에서 천정을 타고 흘러내린 다량의 낙수로 인해 9층의 일정 부분을 점유하고 법률사무를 수행하던 원고 소속 변호사와 직원들의 업무가 일시적으로 차질을 빚고, 원고 소유의 서류와 도서, 의복, 전자제품 등이 물에 젖어 복사비, 세탁비, 수리비, 대체용품 구입비 등의 손해를 입게 되었을 것임은 경험칙과 논리칙에 의해 넉넉히 추단할 수 있다. 그러나 위와 같은 손해의 성질상 차질을 빚은 업무의 정확한 범위와 그에 따른 경제적 가치를 명확하게 산출해내기가 여의치 않고, 복사비, 세탁비, 수리비, 대체용품 구입비 등의 경우에도 이 사건 누수사고로 인하여 손상을 입은 부분에 대한 것과 자연적인 노화현상 등으로 훼손된 부분에 대한 것을 명확히 구분하여 금액으로 산정해내기는 쉽지 않아 보인다(실제로 원고는 이 부분 손해에 대해 대략적인 추정치로 전보배상금을 산출하여 청구하고 있으나 그 산출 근거가 부실하여, 이를 그대로 채용하기는 어려운 형편이다). 그러므로 살피건대, ① 이 사건 누수사고에 의하여 실제로 9층 부분에 낙수가 떨어진 시간이 약 3시간가량인 점, ② 물이 떨어져 내린 면적이 원고의 임대차계약상 임차 면적(공용부분 포함)을 기준으로는 약 20%(≒ 489.75㎡/2,397.17㎡)에 해당하고 사무실 실사용면적을 기준으로는 약42%(≒ 489.75㎡/1,156.87㎡)에 달하는 점, ③ 인테리어 복구공사 과정에서 원고가 서류의 상당 부분을 버리고 떠난 점에 비추어 낙수 피해를 입은 문서들이 하나같이 업무상 긴요한 것이었다고 보기는 어려운 점, ④ 그 밖에 원고가 제출한 피해 사진과 영상에 나타난 낙수의 상황, 피고 ◇◇◇◇센터 측 지원인력에 의한 복구 노력의 정도(을가 제1 내지 3호증), 원고가 수행하였던 법률사무의 특성 등 양 당사자들이 누수 피해 및 그 복구와 관련하여 제출한 제반 자료와 변론 전체의 취지를 두루 종합하면, 이 사건 누수사고로 인하여 원고가 입은 업무 차질의 경제적 가치는 500만 원(원고 주장 금액의 약 1/10)으로, 서류와 비품·집기 손상에 따른 복사비, 수리비, 세탁비 등을 모두 합산한 금액은 160만 원[원고가 ‘인테리어 파손’ 항목으로 주장하는 1,800만 원을 제외한(이는 임대차계약 만료 시 퇴거하여 철거가 예정된 부분으로 원고에게 어떤 손해가 있었다고 보기 어렵다) 나머지 서류, 집기 등 손상 피해액의 약 1/10]으로 각 인정함이 타당하다. 나. 임료 상당액 손실 부분 1) 피고 ◇◇◇◇센터의 부당이득반환책임의 성립 가) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다(민법 제537조 채무자위험부담주의). 또한 계약상의 채무자는 그 계약에서 정한 채무의 내용에 좇은 이행을 하여야 하는 것이므로, 만약 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 채무의 내용 중 일부만을 이행하거나 그 이행의 내용이 계약의 목적 달성에 불완전하였다면, 위와 같은 채무자위험부담의 법리를 유추 적용하여, 채무자는 그 부족하거나 불완전한 이행 부분에 상응하는 반대급부를 지급받지 못한다고 봄이 타당하다. 나) 이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 누수사고로 원고는 그 당일(2015. 12. 15.)부터 앞서 본 바와 같이 피고 ◇◇◇◇센터 측 작업자들에 의하여 누수사고에 따른 물기 제거 등이 어느 정도 완료된 2016. 12. 18.경까지 4일 동안 이 사건 임차 부분 중 약 489.75㎡ 부분에 관하여, 벽체와 바닥 등이 물에 젖거나 임대차 목적물의 일부로 볼 수 있는 사무실 설비 등이 정상적으로 작동하지 않는 가운데서 업무를 수행하여야 하였음은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 설령 그것이 임대인인 피고 ◇◇◇◇센터의 책임 없는 사유로 발생한 것이라고 하더라도 결과적으로는 임차 목적물에 대한 이행의 제공이 불완전하였다고 볼 수 있으므로, 위에서 본 채무자 위험부담의 법리와 우리 법질서 전체를 아우르는 공평의 원칙에 따라, 위 4일간에 대해서는 원고가 반대급부인 임료를 감액하여 지급할 수 있다고 봄이 타당하다. 그리고 그 감액의 범위에 관하여는, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임료가 총 계약 면적을 기준으로 ㎡당 일정액을 곱하는 방식으로 결정된 것으로 보이기는 하나, 실질적으로 임차인인 원고의 소속 변호사나 직원들이 주로 사용하는 공간은 실사용면적에 해당하는 사무실 부분에 집중되어 있고 공용면적은 실사용면적의 이용에 수반되는 부수적인 부분에 불과하다고 볼 수 있는 점, 이러한 이 사건 임차 부분의 사용목적과 이용상황에 비추어 이 사건 누수사고에 따른 불완전한 이행 부분에 상응하는 반대급부를 평가함에 있어서 총 계약 면적에 대비한 낙수 부분 면적의 산술적인 비율을 그대로 반영하는 것이 반드시 합리적이라고 보기 어려운 점,4)그 밖에 원고가 누수 피해와 관련하여 제출한 자료들과 앞서 가.의 3)항에서 살펴보았던 여러 사정들을 고려하면, 적어도 원고가 주장하는 바와 같이 실사용면적 대비 누수 피해 면적 비율에 따라 임료의 40% 정도를 감액하는 것이 적절해 보인다. [각주4] 만일 반드시 이를 그대로 반영하여야 한다면, 원고가 실사용면적 부분을 전혀 사용할 수 없는 경우에도 원고는 공용면적에 상응하는 약 51.7%{≒ (2,397.17㎡ - 1,156.87㎡)/2,397.17의 임료를 지급하여야 한다는 결론에 이르게 되는데, 이는 극히 불합리하다. 다) 또한 위와 같이 피고 ◇◇◇◇센터 측 관계자들에 의하여 이 사건 건물 9층에 대한 복구 작업이 어느 정도 완료된 날(2016. 12. 18.)의 다음 날인 2016. 12. 19.부터 원고가 이 사건 임차 부분에서 완전히 퇴거한 날(2016. 1. 31.)까지도, 비록 응급복구 작업은 마쳐졌다고는 하나 이 사건 누수사고의 규모와 지속시간, 낙수된 물의 총량 등에 비추어 볼 때, 완전히 빠지지 않고 남아 있는 습기와 그로 인한 냄새, 파티션 벽체 등 인테리어 시설물의 오염 등으로 인하여 임차 목적물에 대한 사용이 이 사건 누수사고 이전처럼 완전하였을 것으로는 볼 수 없는 사정이 존재한다. 따라서 앞서 가.의 3)항에서 살펴보았던 여러 가지 사정들과 위에서 본 법리, 공평의 원칙 등을 종합하여, 위 기간 중에는 원고가 임료를 약정액 대비 20%를 감액하여 지급할 수 있다고 봄이 타당하다.5) [각주5] 따라서 이 부분 감액비율을 제1심판결에서 인정한 10%보다도 더 낮추어야 한다는 취지의 피고 ◇◇◇◇센터의 주장은 받아들이지 않는다. 라) 그런데 원고가 위 기간에 대한 임료를 감액하지 않고 약정한 액수 전부를 피고 ◇◇◇◇센터에 지급한 사실에 대해서는 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 일부 불완전 이행된 부분에 상응하여 감액함이 마땅한 임료 상당액(2015. 12. 15.부터 2015. 12. 18.까지 임료액의 40%와 2015. 12. 19.부터 2016. 1. 31.까지 임료액의 20%)에 대해서는 피고 ◇◇◇◇센터가 법률상 원인 없이 부당이득을 얻고 그로 인해 원고가 동액 상당의 손실을 입었다고 볼 수 있다. 2) 피고 △△디자인이 그에 대한 공동 책임을 져야 하는지 여부 원고는 이 부분 손해와 관련하여 피고 △△디자인도 임차권 침해로 인한 불법행위에 기하여 손해배상책임을 부담하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 누수사고가 피고 △△디자인 소속 근로자의 과실로 말미암아 발생한 점은 앞서 본 바와 같으나, 위와 같이 원고가 피고 ◇◇◇◇센터로부터 그 사고로 인해 불완전하게 제공받게 된 부분에 상응하는 임료 상당액을 감액 받을 수 있다고 보는 이상, 앞서 가.항에서 본 업무차질과 서류, 집기, 비품 손상에 대한 손해액을 초과하여, 임차 목적물인 건물 자체를 불완전하게 사용할 수밖에 없게 된 데에 따른 손해는 법률적으로 발생하지 않는다고 보아야 한다. 따라서 이 부분 손실 또는 손해에 대해서 피고 △△디자인에게까지 공동 책임을 물을 수 있다는 전제에서 하는 원고의 연대책임 주장은 받아들이기 어렵다. 3) 부당이득반환의 범위 이 사건 임대차계약에서 정한 바에 따라 매해 인상된 것을 포함하여 계산한 2015. 12.과 2016. 1.분 월 임료 상당액이 115,221,855원인 사실은 당사자 사이에서 다툼이 없고, 이를 기준으로 원고가 감액 받을 수 있음에도 초과 지급한 차임은 2015. 12. 15. ~ 2015. 12. 18.(4일간)에 해당하는 금액의 40%인 5,946,934원(= 115,221,855 원 × 4/31 × 0.4, 원 미만 버림, 이하 같다)과 2015. 12. 19. ~ 2016. 1. 31.(44일간)에 해당하는 금액의 20%인 32,708,139원(= 115,221,855원 × 44/31 × 0.2)을 더한 38,655,073원(= 5,946,934원 + 32,708,139원)이다(한편 이 사건 누수사고가 피고 ◇◇◇◇센터의 귀책사유 내지 고의나 과실에 의하여 발생한 것이 아닌데다가, 위법한 강요에 의하여 마땅히 지급해야 할 임료의 범위를 초과하는 돈을 지급하게 된 것이라는 주장을 뒷받침할 증거도 없는 이상, 원고가 위 인정 범위를 초과하는 부분에 대하여 선택적으로 구하는 채무불이행 또는 불법행위에 기한 손해배상청구 역시 받아들이기 어렵다). 4) 조기 퇴거에 따른 임료 상당액 손실 또는 손해 주장에 대하여 원고는 위와 같이 사무실 환경이 열악해져 정상적인 업무 수행이 어려웠던 기간 이외에도 이 사건 누수사고로 인하여 원상복구 공사 기간이 늘어남으로써 그만큼 이 사건 임차 부분에서 조기 퇴거하게 되었다는 전제에서, 조기 퇴거 기간에 상응하는 임료 상당액 손실 또는 손해도 이 사건 누수사고와 인과관계가 있다고 주장하며 피고들에 대하여 부당이득반환 또는 채무불이행 내지 불법행위에 기한 손해배상을 구한다.6) [각주6] 피고 △△디자인에 대해서는 불법행위로 인한 손해배상만을 구하고 있다. 이하 추가 원상복구 비용 부분에 관하여도 같다. 그러나 아래에서 다시 보는 바와 같이 원고가 통상의 임대차계약 기간 만료 시 해야 하는 인테리어 원상복구 공사와 더불어 이 사건 누수사고로 인한 복구 공사를 추가로 하였다고 인정할 뚜렷한 증거가 없으므로, 그 논리적 귀결로서 그러한 공사를 수행하기 위해 통상 원상복구 공사를 위해 퇴거하는 것보다 보름 일찍 이 사건 임차 부분에서 퇴거하였다는 주장 역시 받아들이기 어렵다. 다. 추가 원상복구 비용 부분 살피건대, 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 통상 임차인이 해야 할 원상복구 의무를 넘어 이 사건 누수 공사로 훼손된 건물 부분에 대해서까지 임차인인 원고가 자신의 비용으로 복구공사를 수행하였다며, 그에 부합하는 가장 대표적인 증거로 갑 제5, 6호증 및 을가 제6호증의 감정보고서(이 사건에 선행하여 진행된 증거보전 절차에서 실시된 감정 결과를 담은 문서이다)의 기재를 들고 있다. 그런데 해당 감정보고서를 작성한 감정인 이A은, 원고가 이 사건 누수사고와 관련해 실시한 추가 복구공사라고 주장하는 항목들이 일단 타당하다는 전제에서 원고가 주장하는 것과 같은 공사들을 수행하는 데 소요되는 공사비를 원가계산 등의 방법으로 산출하였을 뿐이므로, 원고가 주장하는 누수사고 관련 추가 공사 항목들이 실제로 시행되었는지, 나아가 그것이 통상의 원상복구 공사의 범위를 초과하는 것인지를 뒷받침하는 자료는 될 수 없다. 원고와 증거보전 사건의 위 감정인이 제출한 일부 사진에 이 사건 임차 부분의 천정 마감을 떼어내면 보이는 골조 부분에 일부 누수 흔적으로 추정되는 얼룩이 나타나는 것은 사실이나, 해당 사진의 영상 및 그에 대한 감정인의 부연 설명만으로는 그 얼룩이 이 사건 누수사고로 인한 것인지, 또 이 사건 임차 부분 전체에 광범위하게 형성되어 있는 것인지 등을 전혀 알 수 없을 뿐만 아니라(감정인은 그 점에 관하여 의문을 제기하는 피고 측의 사실조회에 대해서도 이렇다 할 답변을 내놓지 않았다), 원고가 자신의 비용으로 골조 부분까지 새로 도색하거나, 벽체와 천정의 구조를 보강하는 등 통상의 인테리어 복구공사의 범위를 넘어서는 추가적인 조치를 한 것인지는 확신할 수 없다. 그 밖에 이와 관련하여 원고가 제출한 갑 제2 내지 9, 12, 14, 15, 16호증이나 을가 제20호증의 각 기재 및 영상 등을 모두 살펴보더라도, 원고가 피고 ◇◇◇◇센터와의 약정에 따라 이 사건 건물에서 임대차계약이 종료되었을 때 통상 하여야 하는 인테리어 원상복구 공사의 범위를 넘어, 이 사건 누수사고로 건물에 기능상, 미관상, 안전상 장애가 발생한 부분에 대해서까지 복구공사를 한 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와는 다른 전제에서 원고가 하는 추가 공사 부분에 대한 부당이득반환청구나 채무불이행 또는 불법행위에 기한 손해배상청구는 모두 받아들이기 어렵다. 라. 소결 1) 결국 피고 ◇◇◇◇센터는 원고에게 부당이득의 반환으로 38,655,073원 및 그 중 ① 제1심에서 인용된 19,327,537원에 대하여는 원고의 이 사건 소 제기로 피고 ◇◇◇◇센터의 악의가 의제되는 2016. 9. 5.부터 소장 송달일 전날인 2016. 9. 11.까지는 연 5%의 비율로 계산한 법정이자를, 그리고 소장의 송달로써 이행 청구가 피고 ◇◇◇◇센터에 도달하여 지체 책임을 부담하는 2016. 9. 12.부터 피고 ◇◇◇◇센터가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 여겨지는 제1심판결 선고일인 2018. 1. 24.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, ② 당심에서 추가로 인용된 19,327,536원(= 38,655,073원 - 19,327,537원)에 대하여는 위 2016. 9. 5.부터 2016. 9. 11.까지는 연 5%의 비율로 계산한 법정이자를, 2016. 9. 12. 부터 피고 ◇◇◇◇센터가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 여겨지는 당심판결 선고일인 2018. 9. 13.까지는 위 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 위 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다(다만 가산금의 성질이 다를 뿐 적용할 연 이율이 동일한 기간은 주문에서 이를 별도로 구분하지 않기로 한다). 2) 또한 피고 △△디자인은 원고에게 불법행위에 기한 손해배상으로 6,600,000원과 이에 대하여 이 사건 누수사고 발생일 이후로써 원고가 구하는 2016. 2. 1.부터 피고 △△디자인이 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 여겨지는 제1심판결 선고일인 2018. 1. 24.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 각 인용하고 나머지 청구는 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고 피고 ◇◇◇◇센터에 대하여 이 법원에서 추가로 인정한 위 돈의 지급을 명하며, 원고의 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사에 대한 나머지 항소와 피고 주식회사 △△디자인에 대한 항소 및 피고 ◇◇◇◇센터 주식회사의 항소는 이유 없어 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 이범균(재판장), 진현민, 김대현
누수
공사
물난리
시공업체
2018-10-10
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2018다227551
건물인도 등
대법원 제3부 판결 【사건】 2018다227551 건물인도 등 【원고, 상고인】 최AA, 소송대리인 법무법인 에이프로, 담당변호사 박덕희, 김지윤, 김승만 【피고, 피상고인】 김BB 【원심판결】 광주지방법원 2018. 3. 30. 선고 2017나56062 판결 【판결선고】 2018. 7. 26. 【주문】 원심판결의 원고 패소 부분 중 2018. 3. 10.부터 원심판결 별지 목록 기재 건물 인도일까지 부당이득 또는 손해배상을 구하는 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주지방법원에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다. 【이유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서들은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 원심이 인정한 사실관계 원심판결에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고는 2015. 12. 10. 원고로부터 원심판결 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임차보증금 1,500만 원, 월차임 50만 원, 임대차기간 2016. 1. 1.부터 2018. 1. 1.까지로 정해 임차하였다. 나. 원고는 아들 정CC으로부터 이 사건 건물을 2015. 12. 9. 증여받아 2016. 1. 15. 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 피고는 광주지방법원 2016가단3800호로 원고 등에게 임대차계약상 의무위반 등을 주장하면서 임차보증금 반환과 손해배상을 구하는 소를 제기하였는데, 2016. 5. 3. 다음과 같은 내용으로 조정이 성립하였다. ① 원고는 피고에게, 피고가 이 사건 건물과 그 대지 중 약 330㎡를 원상회복하여 인도한 날부터 2일 후에 1,350만 원을 지급한다. ② 피고의 원고에 대한 나머지 청구를 포기한다. ③ 소송비용과 조정비용은 각자 부담한다. 라. 피고는 위 조정성립을 전후하여 이 사건 건물에서 퇴거하면서 원고가 아닌 윤DD에게 이 사건 건물의 열쇠를 건네주었고, 윤DD는 이 사건 건물에 거주하고 있다. 2. 과실상계와 책임제한에 관한 법리오해 등 가. 불법행위에서 과실상계는 공평이나 신의칙의 견지에서 피해자의 과실을 고려하여 손해배상액을 정하는 것으로, 이때 고려할 사항에는 가해자와 피해자의 고의·과실의 정도, 위법행위의 발생과 손해의 확대에 관하여 어느 정도의 원인이 되어 있는지 등을 포함한다. 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 않는 한 사실심의 전권사항에 속한다(대법원 2000. 6. 9. 선고 98다54397 판결 등 참조). 나. 원심은, 피고가 임대차계약의 종료로 원고에게 이 사건 건물을 인도해야 하는데도, 원고가 아닌 윤DD에게 이 사건 건물의 열쇠를 건네주어 점유·사용케 하였고, 위와 같은 불법행위로 원고는 이 사건 건물을 사용하지 못하는 손해를 입었으므로, 조정성립 다음날인 2016. 5. 4.부터 원심 변론종결일인 2018. 3. 9.까지 기간에 대하여 차임 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 하였다. 다만 원심은, 원고가 피고에게 제대로 송달받을 만한 주소를 알려주거나 다른 방법을 통해서 연락할 수 있었는데도 이를 게을리하고 윤DD를 상대로 아무런 구제수단을 강구하지 않았던 과실이 원고의 손해 발생이나 손해 확대의 원인이 되었다고 보아 피고의 책임을 30%로 제한하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택한 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않거나 과실상계와 책임제한에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 원심 변론종결 다음날부터 건물인도 완료일까지의 부당이득 또는 손해배상을 구하는 소의 적법 여부 가. 민사소송법 제251조는 “장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.”라고 정하고 있다. 채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 한다. 장래에 채무의 이행기가 도래할 예정인 경우에도 채무불이행 사유가 언제까지 존속할 것인지가 불확실하여 변론종결 당시에 확정적으로 채무자가 책임을 지는 기간을 예정할 수 없다면 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 없다(대법원 1987. 9. 22. 선고 86다카2151 판결 등 참조). 그러나 채무의 이행기가 장래에 도래할 예정이고 그때까지 채무불이행 사유가 계속 존속할 것이 변론종결 당시에 확정적으로 예정되어 있다면, 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 있다. 나. 원심은, 피고가 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있고, 불법행위에 기하여 이 사건 건물에 대한 차임 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단하였다. 그런데 손해배상 책임에 관해서는 조정성립 다음날인 2016. 5. 4.부터 원심 변론종결일인 2018. 3. 9.까지만 인정하고, 원심 변론종결 다음날인 2018. 3. 10.부터 이 사건 건물 인도 완료일까지 부당이득 또는 손해배상의 지급을 구하는 소(이하 ‘이 부분 소’라 한다)에 대해서는 장래의 이행을 명하는 판결을 하기 위한 요건을 갖추지 못한 것으로서 부적법하다고 판단하였다. 그 이유로 윤DD가 이 사건 건물을 직접 점유하고 있어 피고의 의사와 관계없이 원고의 손해 발생이 중단될 수도 있으므로, 원고의 손해가 계속 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있지 않다는 점을 들었다. 다. 그러나 원심의 판단은 위 법리에 비추어 받아들이기 어렵다. 피고가 원고가 아닌 윤DD에게 이 사건 건물의 열쇠를 건네주어 점유·사용케 함으로써 원고는 이 사건 건물을 인도받지 못하여 차임에 해당하는 손해를 입고 있다고 볼 수 있다. 윤DD가 피고의 양해를 얻어 이 사건 건물을 점유한 이래 이 사건 건물의 인도를 거부하고 있고 피고가 여전히 원고에게 이 사건 건물에 대한 인도의무를 부담하고 있는 이상, 피고의 불법행위로 인한 원고의 위와 같은 손해는 원고가 이 사건 건물을 인도받을 때까지 계속해서 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있다고 볼 여지가 있다. 이처럼 피고의 불법행위로 인한 원고의 손해가 이 사건 건물 인도 시까지 존속한다는 것을 이 사건 원심 변론종결 당시에 확정적으로 예정할 수 있다면, 피고가 그 배상책임을 다투고 있어 원고로서는 이를 미리 청구할 필요도 있다. 따라서 원심으로서는 이 부분 소에 관해서도 구체적으로 심리·판단하여 장래의 이행을 명하는 판결을 선고해야 한다고 볼 여지가 있다. 원심의 판단은 장래의 이행을 명하는 판결을 선고하기 위한 요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다. 4. 결론 원심판결의 원고 패소 부분 중 ‘2018. 3. 10.부터 이 사건 건물 인도일까지 부당이득 또는 손해배상을 구하는 부분’을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김창석(재판장), 조희대, 김재형(주심), 민유숙
불법행위
채무자
채권자
과실상계
장래이행청구
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