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주택·상가임대차
중앙지법, 원심파기
[판결]최우선 변제 소액임차보증금… 공인중개사, 적극 설명의무 없다
공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 사전에 알려줄 의무가 없다는 판결이 나왔다. 위 사진은 기사의 내용과 관련없음 서울중앙지법 민사1부(재판장 한숙희 부장판사)는 6일 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 "소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않는 바람에 최우선변제권을 갖지 못했고 경매순위에서 밀려 보증금 6000만원을 잃었다"며 낸 손해배상 청구소송의 항소심(2014나43488)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 판결했다. 재판부는 "B씨가 A씨에게 해당 지역에서 임차계약을 체결할 때 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무가 없다"고 밝혔다. 또 "문제의 부동산에는 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데, 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점은 명백하기 때문에 중개업자가 특별히 설명할 사항이 아니다"라고 설명했다. 신혼집을 구하던 A씨는 2012년 7월 공인중개사 B씨를 통해 인천 서구 청라지구에 있는 오피스텔 전세 계약을 체결했다. 보증금은 6000만원으로 정했다. 하지만 이 지역은 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금이 5500만원 이하였고, 이후 오피스텔이 경매에 넘어가는 바람에 B씨는 보증금을 전부 잃었다. 1심은 "B씨가 최우선변제를 받을 수 있는 보증금은 5500만원 이하라고 설명했더라면 A씨가 계약을 재고하거나 보증금액을 조정할 수 있었을 것"이라며 "일부 책임이 있으므로 3000만원을 지급하라"고 판결했다.
최우선변제권
소액임차보증금
공인중개사설명의무
경매후순위
보증금손해
홍세미 기자
2015-03-26
부동산·건축
주택·상가임대차
'임대주택법 위반' 원심 파기
[판결] 선착순으로 임대주택 입주한 임차인이…
선착순으로 임대주택에 입주한 임차인은 임대 기간 동안 다른 주택을 가지고 있었더라도 분양전환 당시 주택을 처분해 다시 무주택자가 됐다면 임대주택을 우선 분양받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 고영한 대법관)는 임대주택을 분양받을 수 없는 사람들에게 수억원을 받고 분양권을 준 혐의(배임수재, 임대주택법위반)로 기소된 임대주택 시행사 감사 김모씨와 공범 박모씨에 대한 상고심(2014도148671)에서 각각 징역 1년2월과 추징금 3억4800만원, 징역 8월과 추징금 1억3200만원을 선고한 원심을 깨고 지난달 26일 사건을 의정부지법 합의부로 돌려보냈다. 대법원이 일부무죄 취지로 파기환송했기 때문에 의정부지법은 피고인들의 위법 여부를 구체적으로 다시 판단해야 한다. 위 사진은 기사내용과는 무관함 재판부는 판결문에서 "임차인이 분양 전환 당시까지 갖고 있던 집을 처분해 무주택자가 되면 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있는 무주택자가 되기 때문에 김씨 등이 그 같은 자격을 갖고 있던 사람들에게 임대주택을 분양했다면 유죄로 인정할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "임대주택법은 임대사업자가 임대의무기간이 끝난 후 임대주택을 분양전환하는 경우에 선착순 입주자로 선정된 임차인 중 무주택자인 사람에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있다"고 설명했다. 김씨 등은 경기도 양주시의 한 임대아파트를 불법 전대, 미거주, 유주택자 등 자격이 없는 사람들 95명에게 1000만~2000만원씩 17억8500만원 받고 분양한 혐의로 기소됐다. 임대의무기간인 5년이 지난 임차인에 대해서만 우선 분양전환을 해야 했지만 그러지 않았기 때문이다. 1심은 "우선 분양전환을 받을 자격이 없는 사람들에게 우선 분양을 해 일반 분양신청자의 기회를 빼앗고 국민의 주거 안정을 훼손했다"며 배임죄와 임대주택법 위반죄를 모두 인정해 김씨에게 징역 1년6월에 추징금 3억4800만원을, 박씨에게는 징역 10월에 추징금 1억3200만원을 선고했다. 항소심은 "분양 대가로 받은 17억8500만원 중 이들이 챙긴 금액은 4억8000만원에 불과하다"며 김씨에게 징역 1년2월에 추징금 3억4800만원, 박씨에게 징역 8월에 추징금 1억3200만원을 선고했다.
배임수재
임대주택법위반
임대주택우선분양
임대아파트불법분양
무주택자우선분양
신소영 기자
2015-03-20
주택·상가임대차
경매 낙찰인에 보증금 못받는다<br> 서부지법 "인근주택과 구분표시 누락… 대항력 못갖춰"
[판결] 연립주택 '棟' 표시 없이 '102호'로 전입신고했다면
주택 임차인이 전입신고 시 임차한 건물의 주소를 등기부와 조금이라도 다르게 적었다면, 이후 경매로 넘어간 주택을 낙찰받아 소유권을 취득한 사람에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 법원은 주소를 다르게 적어 전입신고를 한 경우 임차인이 임대차 여부를 공시하지 않은 것으로 봐 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖추지 못했다고 판단했다. 전입신고 때 임차인들의 각별한 주의가 필요해 보인다. 서울서부지법 민사1부 고범석 판사는 지난달 30일 주택 임차인 송모씨가 경매에서 주택을 낙찰한 전모씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환 청구소송(2014가단38718)에서 원고패소 판결했다. 고 판사는 판결문에서 "원고가 이모씨로부터 작성받은 임대차계약서에 주택 주소가 건축물대장과 건물등기부와 마찬가지로 '비동'으로 기재돼 있음에도 원고는 '비동' 표시를 누락한 채로 전입신고를 했다"며 "원고가 '비동' 표시를 누락한 채 전입신고를 해 경매 이전 주택에 이해관계를 형성하려는 제3자에게 임차권을 유효하게 공시하지 못했으므로 대항력이 없다"고 밝혔다. 고 판사는 "이 사건 주택과 동일 주소지에 존재하는 법률상 별개의 인접 주택이 있었으므로 원고는 주택의 주소지를 기재할 때 '비동'을 표시해 인접주택과 구분해야 할 필요가 있었다"고 설명했다. 송씨는 2008년 3월 이모씨 소유의 서울 서대문구 연희동의 다세대 주택 102호를 보증금 4500만원에 임차하고 전입신고를 마쳤다. 송씨가 들어올 주택 바로 옆에 같은 주소지로 건물이 한 채 더 있었다. 주택을 구분하기 위해 건물등기부에 하나는 '에이동' 다른 하나는 '비동'으로 표시돼 있었다. 송씨가 입주한 곳은 '비동'이었다. 그러나 송씨는 '비동'을 뺀 채 전입신고를 마쳤다. 이후 주택은 근저당이 설정돼 강제경매로 넘어갔고, 지난해 1월 전씨가 경매에서 주택을 낙찰받아 소유권을 취득했다. 송씨는 "전씨는 임대인 지위를 계승했으므로 임대차보증금 4500만원을 반환할 의무가 있다"며 보증금을 돌려달라고 요구했다. 그러나 전씨는 "송씨가 전입신고 때 주소를 정확하게 기재하지 않아 임차인으로서 대항력을 갖추지 못했다"며 보증금 반환을 거절했다.
임차인대항력
주소누락전입신고
등기부주소
보증금반환거절
제3자대항력
이장호
2015-02-10
주택·상가임대차
위치 변경 요구 묵살로 인쇄기기 고장… 25% 책임 판결<br> 중앙지법 "건물주가 모두 배상 특약했어도 무제한 아냐"
[판결] 세입자도 누수 피해 최소화 조치 의무
건물주가 건물 누수를 모두 책임지기로 했더라도 세입자가 제때 조치를 취하지 않아 손해가 커졌다면 그 손해는 건물주가 배상할 필요가 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사47부(재판장 홍동기 부장판사)는 최근 사단법인 남북장애인교류협회가 김모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가합67247)에서 "김씨는 협회에 건물 우수로 생긴 재산상 피해의 75%인 2800여만원만 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "건물주 김씨가 임차인인 협회에 건물 2층에 있는 디지털 기기의 위치를 변경해 달라고 했지만 협회는 이를 이행하지 않았다"며 "비록 임대차계약 당시에 비로 인한 피해는 건물주가 모두 책임지기로 하는 특약했더라도 협회가 손해의 확대를 방지하기 위한 조치를 제대로 하지 않았다면 이에 대한 책임을 부담해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "건물주가 건물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 이행하지 못해 임차인에게 손해를 입혀 배상책임이 인정되는 경우라도 임차인 측 과실이 경합해 손해가 확대됐다면 건물주에게 손해의 전부를 배상하게 하는 것은 공평의 이념에 반할 수 있다"고 설명했다. 남북장애인교류협회는 지난해 3월 김씨의 건물을 협회 서적 인쇄소로 사용하기 위해 임대차계약을 체결했다. 계약 당시 양 측은 건물에 우수가 발생할 때 이를 김씨가 전적으로 체결하기로 하는 약정했다. 두달 뒤 건물의 옥상과 옆 부분에 물이 새기 시작했고, 김씨는 수리를 약속하며 협회 측에 '협회가 건물 내에서 사용하는 디지털 기계들이 침수되지 않도록 옮겨달라'는 요청을 했다. 하지만 김씨가 두달이 넘도록 수리를 지체하는 동안 협회도 기계를 옮기지 않았고 그 사이 고가의 전자 기기들이 모두 침수됐다. 결국 기계를 못쓰게 된 협회 측은 "기계 수리비와 대여비 등 1억 1200여만원을 지급하라"며 소송을 냈다.
남북장애인교류협회
건물우수
건물주책임
임차인과실
공평의이념
홍세미 기자
2014-11-28
주택·상가임대차
[판결] "김주하 전 앵커, 시어머니에 임대료 2억원 돌려줘야"
김주하(41) MBC 전 앵커가 시어머니 소유의 부동산을 다른 사람에게 임대해 주고 받은 2억여원을 시어머니에게 되돌려줘야 할 형편에 놓였다. 서울서부지법 민사11부(재판장 김성곤 부장판사)는 27일 김씨의 시어머니 이모(67)씨가 김씨를 상대로 "2억740만원을 지급하라"며 낸 소송(2014가합30735)에서 원고승소 판결했다고 밝혔다. 재판부는 "시어머니와 며느리라는 관계에 비추어보면 이씨가 김씨에게 임대차 계약을 체결하고 월세를 받을 권한을 위임하고 이를 보관하게 할 수 있는 지위에 있고, 김씨는 이씨 명의로 임대차 계약을 맺은 것으로 보인다"며 "김씨는 임대차 계약의 임대인이 이씨로 돼 있음에도 자신 명의의 계좌로 월세를 받은 경위에 대해 납득할 만한 설명을 하지 못하고 있다"고 밝혔다. 김씨는 지난 2007년 5월 시어머니 소유로 돼 있는 서울 용산구의 한 맨션을 260만원에 임대했다. 이후 2012년 5월에 월세가 310만원으로 올랐고 김씨는 지난해 5월까지 월세로 총 2억740만원을 받았다. 시어머니 이씨는 "김씨와 임차인 사이에 맺어진 '차임 보관 약정'에 따라 김씨는 임차인으로부터 받아 보관 중인 2억740만원을 돌려줘야 한다"며 "차임 보관 약정이 없더라도 부당이득으로 반환해야 한다"고 주장했다. 김씨는 "부동산의 실소유자는 남편이자 이씨의 아들인 강모씨로, 강씨가 이씨에게 등기를 신탁한 것에 불과하며 이씨가 실소유자라 하더라도 자신은 차임 보관 약정을 맺은 사실이 없다"고 맞섰다. 또 "월세로 총 2억740만원을 받은 것은 강씨로부터 부부 공동생활비 명목으로 받은 것이므로 이를 돌려달라는 요구는 부당하다"고 주장했다. 2004년 강씨와 결혼한 김씨는 지난해 9월 이혼소송을 냈다.
김주하앵커
차임보관약정
시어머니부동산
김주하이혼
등기신탁
온라인뉴스팀 기자
2014-11-27
금융·보험
주택·상가임대차
전세권 근저당 설정된 경우도 가능<br>대법원, 원고일부승소 원심파기
[판결] 전세금 반환채권, 임대인 채권과 상계
임차인에게 전세권등기를 설정해 준 임대인은 임차인에 대한 자신의 채권을 장래 반환할 전세금과 상계할 수 있고, 전세금반환채권의 근저당권자에게도 대항할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 27일 ㈜참저축은행이 박모씨를 상대로 낸 양수금 청구소송 상고심(2013다91672)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 대구지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "전세권근저당권이 설정된 때에 임차인에 대한 대여금 채권이 존재하고, 채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우에는 임대인은 대여금 채권과 전세금반환채권을 상계해 근저당권자에게 대항할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "전세권저당권자가 전세금반환채권에 대해 물상대위권을 행사한 경우, 종전 저당권의 효력은 물상대위의 목적이 된 전세금반환채권에 존속해 저당권자가 그 전세금반환채권으로부터 다른 일반채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있다"며 "설령 전세금반환채권이 압류된 때에 전세권설정자가 전세권자에 대해 반대채권을 가지고 있고 그 반대채권과 전세금반환채권이 상계적상에 있다고 하더라도 그러한 사정만으로 전세권설정자가 전세권저당권자에게 상계로써 대항할 수는 없다"고 덧붙였다. 박씨는 2010년 9월 대구에 있는 자신의 건물을 이모씨에게 보증금 1억원에 임대하고 전세권 등기를 해 줬다. 참저축은행은 같은 해 9월 이씨에게 1억5000만원을 빌려줬다. 참저축은행은 대여금 채권을 담보하기 위해 부동산 임대차보증금 1억원에 관해 채권양도계약을 맺고 전세권에 대한 전세권근저당권설정등기를 마쳤다. 이씨는 같은 해 6월 건물을 박씨에게 돌려줬다. 참저축은행은 2012년 7월 박씨에게 전세권근저당권자로서 이씨의 전세금보증금반환채권 중 8000여만원에 대한 채권압류 및 추심명령을 받아 박씨에게 통지했다. 박씨는 2010년 이씨에게 7000만원을 빌려줬고 이씨가 공과금 450만원을 내지 않았다며 법원의 추심명령이 송달되기 이전에 자신의 대여금을 이씨의 임대차보증금반환채권과 상계해 반환채권은 건물을 반환한 날로 소급해 소멸했다고 주장했다.
임대차보증금반환채권
참저축은행
임대인채권과상계
전세금반환채권
전세권근저당권
신소영 기자
2014-11-21
민사일반
주택·상가임대차
재외국민, 아파트 임차 뒤 국내거소 신고<br> 주택임대차보호법상 대항력 없어<br>서울고법 "주민등록과 같은 법률효과 인정 안돼"… 1심 취소
재외국민, '아파트 임대차' 이런 점 주의해야
재외국민의 국내거소 신고는 주택임대차보호법상 대항력이 없어 제3자로부터 보호받을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사33부(재판장 이경춘 부장판사)는 최근 이모씨가 재외국민 조모씨를 상대로 낸 건물인도 등 청구소송 항소심(2013나2027716)에서 "조씨는 이씨에게 아파트를 인도하라"며 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 캐나다 영주권자인 조씨는 2007년 임모씨로부터 서울 서초동의 한 아파트를 보증금 3억3000만원에 임차해 국내거소신고를 마치고 거주해왔다. 그러나 2011년 아파트에 대한 법원의 임의경매 개시결정이 내려졌고, 조씨는 임차인으로서 권리신고를 했다. 원고 이씨는 경매에서 아파트를 낙찰받아 소유권이전등기를 마친 뒤 조씨에게 아파트를 인도하라고 요구했다. 그러나 조씨가 이를 거부하면서 소송으로 번졌다. 소송에서는 재외국민인 조씨가 주택임대차보호법상의 대항력을 갖고 있는 지가 쟁점이 됐다. 조씨는 "재외국민으로서 주민등록법에 따른 전입신고를 할 수 없어 재외동포법에 따라 국내거소 신고를 했다"며 "이는 재외동포법에 따라 주민등록법상 전입신고를 한 것과 마찬가지 효과가 있으므로 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인에 해당한다"고 주장했다. 재외동포법 제9조는 '법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 거소 사실증명으로 갈음할 수 있다'고 규정하고 있다. 그러나 항소심 재판부는 조씨의 주장을 받아들이지 않았다. 재판부는 판결문에서 "해당 규정은 문언상 국내거소신고증이나 사실증명으로 주민등록증에 의한 사실증명에 갈음할 수 있다는 의미일 뿐 주민등록과 동일한 법률효과를 인정한다는 취지로까지는 해석되지 않는다"며 "재외국민의 국내거소신고에 대해서는 명시적 규정이 없는 한 주민등록에 의한 법률효과가 인정되지 않는다고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 재판부는 "주민등록은 거래 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것인데 이해관계인 등의 열람 등을 허용하고 있는 주민등록법과 달리 재외동포법은 국내거소신고에 대해 열람 등에 관한 규정을 두고 있지 않아 공시 기능도 유사하다고 보기 어렵다"며 "피고의 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없다"고 설명했다. 재판부 관계자는 "재외동포법을 개정해 제3자에 대한 공시 규정 등을 마련하는 입법이 이뤄지지 않는 한 재외국민이 주택임대차보호법에 의해 보호받을 수 없다"며 "현행법에서는 재외국민은 전세권 설정등기와 근저당권 설정을 통해 권리를 보호받을 수 있다"고 말했다.
재외국민
국내거소신고
주택임대차보호법
건물인도
주민등록법
재외동포법
전입신고
임차권
경매
장혜진 기자
2014-10-27
민사소송·집행
민사일반
주택·상가임대차
인도의무 완전 이행으로 볼 수 없어<br> 대구지법, 원고 패소 판결
명도소송 피고가 건물 안 물건 계속 방치했다면
건물 명도 소송 판결 주문에 "건물을 인도하라"고 적혀 있더라도 현행 민사집행법상 '인도'의 의미는 구 민사소송법에서의 인도가 의미하는 '점유를 현상 그대로 이전하는 것'이 아닌 '건물 안에 있는 물건 등을 밖으로 반출하고 건물 점유를 이전'하는 구법(舊法)의 '명도'를 의미하는 것이므로, 명도 소송의 피고가 건물 안에 물건을 계속 방치했다면 인도를 완료했다고 볼 수 없다는 판결이 나왔다. A씨는 미용실을 운영하기 위해 2008년 경북 포항 남구의 상가 주인인 B씨와 상가 임대차계약을 체결했다. 그러나 적자가 나 두달치 차임 160만원을 B씨에게 주지 못했다. 결국, 8월에 미용실 문을 닫고 B씨에게 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보냈다. 그러나 A씨가 미용실 비품 등을 치우지 않아 2010년 B씨는 건물 명도 소송을 내 승소 판결을 받았다. 하지만 사업자등록 명의가 A씨 처제로 돼 있어 집행을 못 했고, B씨는 다시 A씨와 A씨 처제를 상대로 건물명도 청구소송을 제기했다. 2011년 6월 B씨는 "A씨는 B씨에게 건물을 인도하고, 인도완료일까지 월 80만원을 지급하라"는 승소판결을 받아 A씨의 아파트를 경매에 넘겼다. 그러자 A씨는 "명도와 인도가 다른 의미인데 판결에서는 명도가 아닌 인도를 명하고 있으므로, 미용실 비품 등이 그대로 있더라도 인도 의무를 모두 이행한 것"이라며 소송을 냈다. 대구지법 민사3부(재판장 김기현 부장판사)는 4일 A씨가 B씨를 상대로 낸 청구이의 항소심(2013나22919)에서 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 "구 민사소송법에는 부동산 등의 인도청구 집행이라는 제목으로 '채무자가 부동산 선박을 인도 또는 명도할 때'라면서 점유를 현상 그대로 이전시키는 '인도'와 부동산 안에 있는 점유자의 물품 등을 부동산 밖으로 반출시키고 점유를 이전하는 '명도'를 구분해 사용하고 있었다"면서 "그러나 구 민사소송법의 집행에 관한 규정을 대체해 2002년에 제정된 민사집행법은 명도와 인도를 포괄하는 의미로 '인도'를 사용하고 있으므로 건물에 미용실 비품 등을 그대로 놓아둔 것은 인도 의무를 이행했다고 볼 수 없다"고 밝혔다.
건물명도소송
민사집행법
물건방치
인도
청구이의
이장호
2014-09-18
민사일반
주택·상가임대차
임대인이 관리소장 명의면 당사자는 관리소장<br> 대전지법 "대표회의가 계약만료 이유 건물 인도 청구 못해"
입주자대표회의 의결로 상가 임대차계약 체결했더라도
아파트입주자대표회의 의결로 아파트 상가 임대차계약이 체결됐더라도 임대차계약의 임대인이 관리사무소장으로 돼 있다면, 입주자대표회의는 계약 만료를 이유로 임차인에게 건물 인도를 청구할 수 없다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사3부(재판장 송인혁 부장판사)는 지난달 18일 동우아파트입주자대표회의가 아파트 어린이집 원장 이모씨를 상대로 낸 건물명도 청구 항소심(2013나9954)에서 원고 승소 판결했던 원심을 취소하고 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약서에 '본 계약은 입주자대표회의 의결에 따라 체결하는 것'이라고 적혀있지만, 관리규약에는 관리사무소장 및 주택관리업자인 관리주체가 어린이집 위탁계약 또는 임대차계약을 체결하고자 선정 공고를 하는 경우 중요계약 내용에 대해 입주자대표회의 의결을 거치라고 규정돼 있다"며 "당시 관리규약에는 관리주체가 낙찰자와 계약서에 기명·날인함으로써 계약 체결이 성립한다고 규정하고 있으므로 입주자대표회의가 당사자임을 전제로 하는 주장은 이유 없다"고 밝혔다. 재판부는 "당시 아파트관리규약은 입주자대표회의 의결사항에는 관리비예치금 증액, 부녀회 등 자생단체의 운영기준, 관리주체가 업무집행을 위해 의결을 요청한 사항 등을 규정하고 있을 뿐, 복리시설인 어린이집에 관한 이용 등을 포함한 임대차계약 체결 여부 결정에 관한 사항은 입주자대표회의의 의결사항에 해당하지 않는다"며 "계약서에 입주자대표회의 의결에 따라 체결한다고 적혀 있다는 사정만으로 입주자대표회의가 임대차계약의 당사자임을 인정하기에는 부족하다"라고 설명했다. 2000년 아파트입주자대표회의는 아파트 상가에 어린이집을 운영하기로 하고 이씨와 임대차계약을 체결했다. 2008년부터는 입주자대표회의 대신 아파트 관리사무소장이 계약서상 임대인으로 바뀌었다. 2012년 2월 입주자대표회의는 보육시설을 새로 경쟁입찰을 해 뽑기로 하고, 이씨에게 건물을 비워달라고 요구했다. 그러나 이씨가 이를 거부하자 입주자대표회의는 건물 명도 소송을 냈다. 1심은 "계약서상 관리사무소장이 임대인으로 적혀있지만, 관리사무소장은 집행기구로서 실행행위를 한 것일 뿐 실질적 당사자는 입주자대표회의"라며 원고 승소 판결 했다.
아파트입주자대표회의
상가임대차계약
건물명도청구
의결
관리규약
이장호
2014-09-11
민사일반
주택·상가임대차
임차인은 경매서 최우선 변제 못 받는다<br>서울서부지법 “임대차계약은 사해행위 해당”
근저당된 주택, 임대차계약으로 채권자 배당액 줄어들게 했다면
주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있는 임차권자라 할지라도 임대차계약으로 임대인의 채무초과 상태가 심화돼 우선순위 채권자의 배당액을 줄어들게 했다면, 임대차계약은 사해행위에 해당해 최우선 변제를 받을 수 없다는 첫 판결이 나왔다. 이번 판결에 따라 임차인은 임대차계약을 체결할 때 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴야 할 것으로 보인다. 2012년 6월 이모씨는 현대저축은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권최고액 8190만원의 근저당권을 설정했다. 며칠 뒤 이씨는 김씨와 보증금 3500만원의 임대차계약을 체결했다. 같은해 10월 아파트는 경매로 넘어갔고, 김씨는 주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있다며 3500만원을 배당 신청했다. 법원은 지난해 5월 김씨에게 1순위로 2500만원을, 은행에 5순위로 3400여만원을 배당했다. 그러자 현대저축은행은 "김씨가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당한다"며 "가장임차인이 아니더라도 김씨와 이씨의 임대차계약은 사해행위에 해당한다"며 소송을 냈다. 서울서부지법 민사1단독 고범석 판사는 최근 현대저축은행이 김씨를 상대로 낸 배당이의소송(2013가단22259)에서 "임대차계약을 취소하고, 김씨에 대한 배당액을 0원으로, 현대저축은행에 대한 배당액을 3400여만원에서 5900여만원으로 고친다"라며 원고 승소 판결을 했다. 고 판사는 "김씨를 가장 임차인으로 볼 수는 없지만, 임대차계약으로 인해 이씨의 채무초과 상태가 심화돼 채권자가 우선변제 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우 사해행위가 성립한다"며 "임대차계약 당시 이씨의 재산은 저당 잡힌 아파트뿐 4억원의 채무만 있었고, 임대차계약으로 은행의 배당액이 2500만원 줄어들었으므로 임대차계약은 사해행위에 해당한다"고 밝혔다. 고 판사는 "임대차계약 체결 당시 시가를 초과하는 근저당이 설정돼 있었고 김씨는 이씨에게 월세 지급 약정 없이 보증금으로 3380만원만 지급했는데, 이는 시세의 20% 정도에 불과하다"며 "김씨가 최우선변제권을 취득함으로써 기존 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 의심을 할 사정이 있었음에도 소액보증금 최우선변제권 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.
사해행위
주택임대차보호법
최우선변제권
근저당권
배당이의소송
이장호
2014-09-04
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