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판례평석
판결전문
민사일반
주택·상가임대차
관리비는 내야<br> 서울서부지법 "공동이익 위한 일률적 지출비용 해당"
아파트 입주 후 개별 냉·난방시설 설치, 중앙냉난방 차단해도
아파트 입주자가 중앙 냉난방 방식으로 공급되는 냉난방을 차단하고 따로 냉난방 시설을 설치했더라도 중앙 냉난방 관리비를 내야 한다는 판결이 나왔다. 중앙 냉난방 시설을 설치한 주상복합아파트인 롯데캐슬프레지던트는 세대·점포별 냉난방 이용량을 측정하는 계량기를 설치하지 않고 전유면적 비율을 기준으로 난방비를 계산해 입주자들에게 부과해왔다. 상가 임차인인 배모씨는 2010년 12월부터 중앙 냉난방 공급 설비를 차단하고 자체 냉난방 시설을 설치했다. 그러나 관리회사는 관리비에 중앙 냉난방비를 포함했고, 배씨는 냉난방비를 제외한 관리비만 납부했다. 관리회사는 지난해 6월 "2012년 11월부터 2013년 4월까지 밀린 냉방비 등 2100여만원을 납부하라"고 통지했다. 배씨는 김모씨와 점포 임차권 양도계약을 체결하면서 밀린 관리비로 법적 문제가 생길 것에 대비해 관리비를 납부했다. 배씨는 계약을 완료한 뒤 아파트입주자대표회의를 상대로 "냉난방비 등 관리비를 돌려달라"며 소송을 냈다. 서울서부지법 민사1단독 고범석 판사는 지난달 18일 배씨가 낸 부당이득금 반환청구소송(2013가단27391)에서 "중앙 냉난방 공급에 따른 관리비 부과는 정당하다"며 주차장 운영비 부분만 부당이득으로 인정해 110여만원만 반환하라며 원고 일부 승소 판결을 했다. 고 판사는 판결문에서 "공동주택에 난방열량을 계량하는 계량기를 설치하지 않은 경우 난방비는 그 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 중 입주자 전체의 공동이익을 위해 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 일률적으로 지출하는 비용"이라며 "입주자가 개별·현실·구체적으로 사용한 비용으로 명확히 구분되지 않는 승강기 유지비나 청소비처럼, 난방비도 동일한 부과기준으로 부과하는 것으로 보이므로 중앙 냉난방을 공급받지 않아 냉난방비를 납부할 의무가 없다는 배씨의 청구는 이유 없다"고 밝혔다. 고 판사는 "다만 주택법 등에 관리주체가 입주자로부터 주차장 운영비를 관리비로 징수할 수 있다는 규정은 없는 것으로 보인다"며 "관리규약에서 징수 여부에 관한 규정을 두거나, 관리단 집회에서 주차장 운영비 징수를 결의하지 않은 만큼, 입주자대표회의는 배씨에게 주차장 운영비를 반환할 의무가 있다"고 설명했다.
중앙냉난방
개별냉난방
관리비
롯데캐슬프레지던트
부당이득금
집합건물
주택법
이장호
2014-08-27
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
도시정비구역 내 보증금 반환 청구 임차권자 범위 명확히
[변호사 승소열전] '법무법인 세종' 전용희 변호사
도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 도시정비사업으로 사업시행자에게 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 임차권자는 토지 등 소유자에게 보증금 반환채권을 가지는 임차권자로 한정된다는 대법원 판결이 나왔다. 무단 전차인(轉借人, 남의 것을 빌린 사람에게서 다시 빌린 사람)은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다는 취지다. 이번 판결은 도시정비법에 따라 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 임차권자의 범위의 해석과 관련한 첫 판결이다. A조합은 서울 강서구 화곡동 일대의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새 아파트를 건축하기 위해 설립된 주택재건축 정비사업조합이고, B교회는 A조합의 사업구역 안에 있는 건물의 임차인이다. A조합은 도시정비법에 따라 관리처분계획이 인가돼 고시된 때 종전의 건축물 임차권자 등 권리자는 고시가 있은 날까지 종전의 건축물을 사용·수익할 수 없다며 부동산을 인도해 달라며 소송을 냈다. B교회는 정비사업 시행으로 임대차 계약을 해지했기 때문에 임대차 보증금 반환채권과 부동산 인도가 동시이행 관계라고 주장했다. B교회는 교회 신축공사를 위해 공사 수급인인 건설사에 기존에 사용 중이던 교회 건물을 700억원에 매도하고, 교회 신축공사가 완료될 때까지 기존 건물을 건설사로부터 임차해 사용하고 있었다. 잔금 273억8400만원은 임차보증금으로 갈음하고, 교회 신축공사가 완료되면 B교회가 지급해야 할 공사대금과 보증금을 정산하기로 했다. B교회가 입주해 있는 건물은 건설사가 부동산 담보신탁계약을 체결해 C회사에 소유권을 넘긴 상태였다. 도시 정비사업으로 임대차계약 해지… 시행자에 보증금 반환 청구 토지 등 소유자에 대항할 수 없는 무단 전차인은 요구할 수 없어 대법원 "임대차 목적물 사용·수익 정지되는 임차권자 두텁게 보호" 도시정비법 제44조1항은 정비사업의 시행으로 인해 지상권·전세권·임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있게 하고, 2항은 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 등 금전의 반환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 사업시행자는 토지 등 소유자에게 전세금·보증금 등을 구상할 수 있다. 1·2심은 "B교회는 건물에 대한 임대차계약에 의해 임차보증금 273억8400만원의 반환채권을 가지고 있다"며 건물 인도와 보증금 반환채권이 동시이행 관계라고 판단했다. 패색이 짙어지자 A조합에 보증금을 물어주게 생긴 원고 보조참가인 C회사는 법무법인 세종에 사건을 의뢰했다. 상고심을 대리한 세종은 도시정비법 제44조의 규정취지가 정비구역 내 임차인의 정당한 권리를 보호하기 위한 것이지 정당한 권리를 초과한 혜택을 부여하기 위한 것이 아니라는 점을 강조했다. 토지 등 소유자에 대한 사업시행자의 구상권도 토지 등 소유자가 임차인에게 임대보증금 반환의무를 부담함에도 사업시행자가 이를 대신해 반환함에 따라 토지 등 소유자가 임대보증금 반환채무를 면하는 이득을 얻게 될 경우를 전제로 한 규정이라는 점을 적극 주장했다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 24일 A주택 재건축 정비사업조합이 B교회를 상대로 낸 건물인도소송 상고심(2012다62561)에서 "B교회는 A조합에 임차보증금 반환을 요구할 수 없다"며 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것"이라며 "사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 '정비사업의 시행'이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다"고 밝혔다. 또 "이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다"며 "임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다"고 설명했다. 전용희(53·사법연수원 17기) 변호사는 "정비사업구역 내 지상권·전세권·임차권 계약의 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리자의 범위에 대한 명확한 지표를 최초로 마련했다는 점에서 판결의 의의가 있다"고 말했다.
도시정비법
도시정비사업
임차권자
보증금반환채권
무단전차인
신소영 기자
2014-08-14
민사일반
주택·상가임대차
'3회 연체는 갱신거절사유' 상가임대차보호법 제10조<br> 계약해지는 민법 적용… 계약만료 전이라도 해지 가능<br> 대법원, 원고승소 확정
상가 임대차, 월세 2회 연체는 계약 해지사유
상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 상가건물 임대차보호법은 제10조1항은 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 하면서도 예외적으로 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'에는 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있다. 반면에 민법 제640조는 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있다. 이 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사해 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있다. 이번 사건에서는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때, 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지 문제됐다. 대법원 민사1부(주심 고영한 대법관)는 지난달 24일 상가 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심(2012다28486)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다"며 "상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 밝혔다. B씨는 임대차계약은 2010년 12월 갱신됐고, 갱신 이후 자신의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니므로 임대인은 계약을 해지할 수 없다고 주장했지만 받아들여지지 않았다. 재판부는 "임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 돼 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다"고 설명했다. A씨는 2008년 12월 서울 마포구 자신의 상가를 B씨에게 보증금 1000만원과 월세 80만원을 받고 임대했다. A씨는 임대차계약 기간이 2010년 12월로 만료됐다며 건물을 돌려달라고 소송을 냈다. A씨는 B씨가 2010년 11월, 2011년 1월분의 차임을 연체했기 때문에 임대차계약을 해지한다고 주장했다.
상가임대차
월세연체
계약해지
상가건물임대차보호법
계약갱신
갱신요구거절권
신소영 기자
2014-08-07
민사일반
주택·상가임대차
임차인들, 경매 불능 배상 책임 없어 <br>중앙지법, 24억 손배소 농협캐피탈 패소 판결
구분소유 상가 점포 등기부상 표시와 다르게 사용
등기부 상의 표시와 임차인들의 실제 이용 현황이 달라 경매가 불가능하게 됐더라도, 임차인들에게 경매 불능의 책임을 물을 수는 없다는 판결이 나왔다. 농협캐피탈은 2009년 A교회에 24억원을 빌려주면서 A교회가 구분소유권을 지닌 서울 송파구 소재 상가에 근저당권을 설정했다. 1년 뒤 A교회가 대출금을 갚지 않자 농협캐피탈은 근저당권을 실행해 경매절차를 개시했다. 그러나 문제의 상가는 등기부 상의 표시와 실제 이용 현황이 달랐다. 등기부 상에는 A교회의 구분소유부분으로 표시된 점포를 실제로는 다른 구분소유자가 사용하고 있거나 한 명의 임차인이 층 전체를 사용하는 경우도 있었다. 상가에서 A교회의 구분소유부분을 구분해 경매에 부치는 게 불가능하자 경매 절차는 정지됐다. 경매를 통한 대출금 회수에 실패한 농협캐피탈은 "임차인들이 경계를 훼손해 마음대로 사용하는 바람에 경매 실행이 불가능해졌으니 대출금을 대신 갚아야 한다"며 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사17부(재판장 송경근 부장판사)는 최근 ㈜NH농협캐피탈이 A교회와 송파구청 등을 상대로 "24억여원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2013가합80479)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 "문제의 건물은 임차인들이 점포 경계선을 훼손한 것이 아니라 신축 당시부터 경계표지가 없었다"며 "등기부상의 구분소유 표시와 실제 사용 현황이 달라 경매에 부치지 못하게 됐더라도 임차인들에게 책임을 물을 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "경매절차를 개시하기 전에 송파구청이 상가 구분소유자들에게 구분점포의 바닥과 건물번호 표지를 건축물 대장에 부합하게 설치하라는 행정지도를 한 사실은 인정되지만 임차인들이 각 구분점포의 경계표지를 훼손했다는 증거는 없다"며 "경매로 받을 수 없게 된 대출원리금을 임차인들이 대신 갚아야 한다는 농협캐피탈의 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다.
경매불가능
등기부상표시
구분소유
농협캐피탈
점포경계
홍세미 기자
2014-07-21
민사일반
부동산·건축
전문직직무
주택·상가임대차
중앙지법 판결
'깡통 부동산' 소개 중개사 책임 못물어
부동산중개인이 부채 비율이 높은 ' 깡통 ' 주택을 소개하는 바람에 임차인이 전세보증금을 잃었더라도 중개인에게 손해배상 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 강태훈 부장판사)는 최근 빌라 세입자 A씨와 B씨가 공인중개사 C씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1억1000만원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2014가합9170)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "원고들은 부동산중개업계에 부채비율의 70%가 넘는 집을 고객에게 소개하지 않는다는 관행이 있다고 주장하지만 이를 인정할 증거가 없다"며 "설령 그러한 업계 관행이 있다 하더라도 위험을 감수하고서라도 적은 액수로 넓은 공간의 건물을 임차하는 사례도 있을 수 있어 부채비율만으로 부동산중개업자의 과실유무를 판단할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산중개사 C씨가 부동산 임대차 계약을 부추겼더라도, 임차인들도 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 계약 종료시에 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 불확실하다는 점을 알고 있었으므로 최종 판단 책임은 임차인이 부담해야 한다"며 "중개사가 임대차계약을 부추긴 사실만으로 부동산중개업법에서 정하는 확인·설명의무를 다하지 않았다고 단정할 수 없다"고 설명했다.
부동산중개업법
업계관행
부채비율
손해배상책임
깡통부동산
부동산중개인
홍세미 기자
2014-07-21
민사일반
주택·상가임대차
허위학력 적었어도 당선 무효 안돼<br> 대구지법 "선거 공정성에 중대한 영향 안 미쳐"
아파트 동대표 당선자가 선거 전에 낸 후보자등록신청서
아파트 동대표 선거 입후보자가 선거관리위원회에 낸 후보자등록신청서에 허위학력을 기재하고 당선 뒤에 허위 기재 사실이 밝혀졌더라도, 당선무효 사유에 해당하지 않는다는 판결이 나왔다. 2012년 7월 대구 수성구의 한 아파트는 동대표를 뽑기 위해 선거관리위원회를 만들었다. 선관위는 선거 일정과 함께 '후보자가 개인 약력을 허위로 작성했을 때 당선 무효가 된다'고 공지했다. 그러나 후보자 중 한명이 공고문에 이의를 제기해 선관위원 전원이 사퇴하고 입주자대표회의는 2차 선관위를 구성해 선거를 한 뒤 9개 동의 당선자에게 당선증을 지급했다. 이후 낙선자의 이의제기로 선관위가 다시 해체됐다. 입주자대표회의는 3차에 이어 4차 선관위를 구성했고, 선관위는 당선자들에게 최종학력 증명서를 제출할 것을 공고했다. 그러나 9명 가운데 6명이 최종 학력 증명서를 제출하지 않았고 2명은 후보자 등록 신청서에 해당 고등학교를 졸업하지 않았음에도 졸업했다고 기재한 사실이 밝혀졌다. 대구지법 민사15부(재판장 황영수 부장판사)는 지난달 17일 제4차 선거관리위원회 위원장 김모씨가 "증명서 제출 요구에 응하지 않고, 허위학력을 기재했다"며 입주자대표회의를 상대로 낸 당선무효확인소송(2013가합9660)에서 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "당선자들이 허위로 학력을 기재한 것은 인정되나 최종학력이 동대표 업무수행에 크게 영향을 끼칠 사항도 아니고, 동대표 후보자 신청시 학력 제한에 관한 규정도 존재하지 않았다"며 "또한 허위학력 기재가 선거 결과에 영향을 미칠 정도로 중대하게 공정성을 해친다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "제4차 선거관리위원회는 이전 위원회가 수행해오던 동대표 선거 업무를 계속 수행할 권한은 있다"라며 "그러나 동대표 선출 및 해임은 선거를 통해 이뤄져야하므로, 제4차 선관위가 제2차 선관위의 당선 결정에 의해 이미 당선증까지 받은 동대표들의 당선 결정을 소급해 무효로 결정할 권한은 없다"고 설명했다.
입주자대표회의
당선무효
허위기재
선거관리위원회
후보자등록신청서
아파트동대표
2014-07-07
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
3층 이상은 건설사에 책임 못 물어<br> 중앙지법 "원래 임대 잘 안돼"
상가 공사 지연으로 임차인 못 구했어도
건설사의 부주의로 건물 완공이 늦어졌더라도, 원래부터 임대가 잘 되지 않는 3층 이상의 공간에 대해서는 건설사가 임대수익료 손해를 보상해주지 않아도 된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사45부(재판장 최성배 부장판사)는 최근 A사가 B건설사를 상대로 "6억9500여만원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2012가합30156)에서 "피고는 2200여만원만 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "B건설사가 건물을 공사하던 중 누수로 인한 문제가 발생해 기존의 임차인들의 입주가 늦어진 것은 사실이지만, 다른 공간에 신규 임차인을 구하지 못한 것은 공사지연 때문이라고 볼 수는 없다"며 "상대적으로 임대수요가 높은 지하 1, 2층 및 지상 1, 2층이 아닌 이상, 공사 중 누수발생 여부와 관계없이 상대적으로 임대차 계약이 늦게 이뤄질 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 "인근에 먼저 신축된 상가보다 임대차계약이 늦어졌다는 이유로 공사 중 누수로 인한 임대차 지연 손해를 인정할 수 없다"며 "오히려 건물 주변에 유사 상가 3곳이 있어 그 수요가 충분히 충족됐기 때문에 임대차가 원활하지 않았다고 볼 수도 있다"고 설명했다. 재판부는 "다만 공사 중 누수 발생으로 인해 이미 정해진 임차인들의 입주가 늦어져 발생한 임대료 수익 손해는 배상해야 한다"고 덧붙였다. A사는 서울 강서구에 지상 10층, 지하 6층 규모의 건물을 짓기 위해 B건설사에게 시공을 맡겼다. 그러나 공사 도중 발생한 누수로 인해 건물 완공이 계획보다 6개월 이상 늦어졌고, 그 바람에 임대차계약자의 입주가 늦어졌다. A사는 B건설사의 부주의로 공사가 늦어지는 바람에 임대차 수익을 잃게 됐고 새 임차인도 구할 수 없었다며 소송을 냈다.
건물공사지연
임대료수익
손해배상
신규임차인
임대수요
홍세미 기자
2014-07-03
민사일반
주택·상가임대차
'건물주에 술값 50% 할인' 불공정 약정 아니다
강남의 유명 나이트클럽이 건물주에게 약속했던 '언제나 술값 50% 할인'약정이 불공정 거래 계약이라며 손해배상 청구소송을 냈으나 패소했다. 2006년부터 서울 강남구 논현동에서 나이트클럽을 운영하던 A씨는 급격하게 오른 임대료를 감당하지 못하고 2010년 심각한 경영 곤란에 빠졌다. 영업을 계속하기 위해 동업자를 찾는 등 몇 가지 방법을 강구했지만 수포로 돌아갔다. 그 사이 건물을 소유한 B사와 사이도 나빠졌다. 처음 임대할 때만해도 B사가 A씨의 나이트클럽을 이용할 때 술값을 반만 받기로 하는 약정까지 체결할 정도로 돈독했지만, 나이트클럽의 적자폭이 커지자 자연스레 술값을 제대로 받지 못하는 것에 대한 불만이 생겼다. 결국 A씨는 "임대인의 우월적 지위에 기해 불공정한 계약을 체결했다"며 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 박평균 부장판사)는 최근 A씨가 B사를 상대로 "주차장 사용료 2억 8800여만원과 덜 낸 술값 2400만원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2013가합524276)에서 원고패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "술값 50% 할인 약정이 A씨의 궁박·경솔·무경험으로 인해 현저하게 공정을 잃은 법률행위로 무효라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 또 "주차장 관리를 위해 주차료를 받은 것도 크게 부당하다고 보이지 않는다"고 설명했다.
건물주
술값할인
불공정계약
궁박
경솔
무경험
주차장사용료
홍세미 기자
2014-05-26
민사일반
주택·상가임대차
"외형상 법률관계를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당" <br>대법원, 원고패소 원심파기
가장 양도된 채권, 양수인의 추심 채권자도 보호
가장양도(假裝讓渡)된 채권을 양수한 자의 추심 채권자도 통정허위표시의 제3자에 해당하므로 보호해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 10일 A변호사가 주택 임대인 나모씨를 상대로 낸 추심금소송 상고심(2013다59753)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "임대차보증금반환채권이 양도된 후 그 양수인의 채권자가 보증금반환채권에 대해 채권압류 및 추심명령을 받았는데 그 임대차보증금반환채권 양도계약이 허위표시로서 무효인 경우, 그 채권자는 외형상 형성된 법률관계를 기초로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "A변호사는 2011년 1월 B씨가 양도받은 임대차보증금반환채권에 관해 채권압류와 추심명령을 받았고, 그 명령이 2011년 5월 나씨에게 송달됐다"며 "A변호사는 통정허위표시에 의한 임대차보증금반환채권 양도계약에 따라 외형상 형성된 법률관계를 기초로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 가지게 된 자에 해당한다"고 설명했다. B씨는 2008년 12월 자신의 동생이 보증금 6000만원에 임차한 주택의 임대차보증금반환채권을 양도받았다. 한편 B씨의 사건을 변호했던 A변호사는 자신의 수임료를 받기 위해 B씨가 양도받은 임대차보증금반환채권을 압류하고 추심명령을 받았다. 그러자 B씨는 동생에게 형식적으로 임대차보증금반환채권을 양도받았을 뿐 실제는 무효인 가장양도라고 주장했다. A변호사는 집주인인 나씨가 임대차보증금을 자신에게 반환하지 않자 2011년 10월 소송을 냈다. 앞서 항소심은 "허위표시에 의해 보호받는 '새로운 이해관계를 맺은 자'란 자신의 무엇인가의 행위에 의해 허위표시에 관해 이해관계를 갖게 된 자를 의미하고, 자신이 무엇인가의 행위를 하지 않고 단순히 반사적 이익을 얻은 자는 포함되지 않는다"며 "채권의 가장양수인의 일반채권자는 가장행위와는 별개의 법률원인에 의해 고유한 법률상 이익을 갖는 법률관계를 맺은 것은 아니므로 새로운 이해관계를 맺은 제3자가 아니다"라고 판단했다.
가장양도
통정허위표시
제3자
추심금
임대차보증금반환채권
추심채권자
신소영 기자
2014-05-13
민사일반
주택·상가임대차
입주자대표회의서 전기료 산정방식 변경 의결은 무효<br> 대구지법 "대표회의에 전기료 부과 권한 없다"
"아파트 전기료 적용 기준은 관리규약"
아파트입주자대표회의가 한국전력공사와 전기요금 부과기준을 단일계약방식으로 맺고도 전기료가 더 비싼 종합계약방식으로 입주자에게 부과하기로 의결했더라도 관리규약에 '공사와의 전기공급 계약서에 따라 전기료를 부과한다'고 규정돼 있으면 한전과 계약한 기준으로 전기료를 부과해야 한다는 판결이 나왔다. 전기요금 적용 기준은 입주자대표회의 의결이 아닌 관리규약으로 정해야 한다는 취지의 판결이다. 대구지법 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 지난달 4일 부석주공아파트 입주자인 권모씨가 "입주자대표회의가 한전과 전기공급계약을 단일계약 방식으로 맺고도 입주자에게는 종합계약방식으로 전기료를 계산·부과해 손해를 봤다"며 부석주공입주자대표회의를 상대로 낸 부당이득금청구소송(2013나5532)에서 원고 패소 판결한 원심을 취소하고 "권씨에게 26만원을 돌려주라"며 원고 일부 승소 판결을 했다. 재판부는 "입주자들이 공동의 이익을 위해 전기료 내부 분담율을 자치적으로 결정할 수 있다고 하더라도 입주자들의 전기사용에 관한 세대별사용료 산정방식을 변경하기 위해서는 입주자대표회의의 의결절차가 아닌 관리규약의 개정절차를 따라야 한다"며 "입주자대표회의의 의결이 있었더라도 이는 의결사항에 벗어나는 사항에 대한 의결로 내용상의 하자가 있어 무효"라고 밝혔다. 재판부는 "관리규약의 개정 또는 관리규약이 규정하고 있는 관리방법의 변경 절차를 거치지 않았다면 입주자대표회의는 한전과 전기공급계약에 따른 세대별부담액을 산정해 입주자의 편의를 위해 업무를 대행할 뿐, 한전과 체결한 전기공급계약과 달리 전기료를 산정해 입주자에게 부과할 권한은 없다"고 설명했다. 2007년 부석주공입주자대표회의는 한국전력공사와 전기공급 적용을 종합계약방식에서 단일계약방식으로 변경하는 계약을 맺었다. 단일계약방식으로 변경하면 300세대 이상의 아파트는 전기요금이 절약된다. 그러나 입주자대표회의는 계약 전인 2006년 12월 종합계약방식으로 부과하기로 의결했다는 이유로 전기료를 단일계약방식이 아닌 종합계약방식으로 계산해 입주자들에게 부과해왔다. 권씨는 "입주자대표회의가 종합계약방식으로 전기료를 부과할 것을 의결했더라도 효력이 없다"며 소를 냈다.
아파트입주자대표회의
한국전력공사
전기료
종합계약방식
단일계약방식
관리규약
2014-05-01
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