[ 2020.07.21. ] 

최근 언론 보도 등에 따르면 일부 아파트의 경우긴 하지만 입주한 지 2년도 안 된 새 아파트 벽 틈으로 커다란 버섯이 돋아나고, 아파트 벽 내부에 스티로폼 등 공사 폐기물이 매립되어 있는 등의 사례까지 나오고 있습니다. 

실제로 일반적으로 아파트를 건설한 시공사는 준공 후 3,4년 정도 아파트 내에 서비스센터를 설치하고 직원도 상주시키며 입주자들의 하자보수 요청에 잘 응대하지만 그 이후부터는 서비스센터를 철수하고 사실상 입주자들의 하자 보수 요구에 제대로 응하지 않는 경우가 많습니다. 

그리고 이런 이유로 준공 후 4,5년 정도 지난 아파트의 경우 시행사나 시공사를 상대로 하자담보책임을 묻는 소송이 크게 늘기도 합니다.

문제는 이런 하자가 발견되었을 때 시공사, 시행사 중 누구를 피고로 하여 소를 제기하여야 할지, 하자 감정은 어떻게 해야 되는 건지, 입주 후 2년이 지나면 담보책임을 물을 수 없는 것인지 등 세부적인 절차와 법을 몰라 어려움을 겪는 분들이 상당수라는 것입니다.

○ 입주자대표회의나 집합건물 관리단이 원고가 되어 시행사 시공사 하자보수보증사를 공동피고로 제기

우선 실무상 아파트 하자보수소송은 구분소유자들로부터 하자담보추급권(하자보수청구권, 하자보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 청구할 수 있는 손해배상청구권)을 양도받은 아파트 입주자대표회의나 집합건물 관리단이 원고가 되어 제기하는 경우가 많습니다. 이는 법원이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 합니다) 제9조에 의한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지 현재의 구분소유자에게 귀속할 뿐 집합건물의 관리단 또는 아파트 입주자대표회의에 귀속된다고 보지 않기 때문입니다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011다80531 판결 참조).

또 구분소유자들이 직접 원고가 되어 소송을 제기할 경우에는 통상 선정당사자를 내세우게 되지만 아파트 매매 등으로 당사자 탈퇴와 승계참가가 문제될 수 있고 전용부분이 아닌 공유부분 하자보수비 상당의 손해배상액을 전용면적 비율에 따라 나눠야 하여 주장 입증 등의 문제가 따를 수 있습니다. 

피고는 원칙적으로 사업주체인 시행사이고 2012년 집합건물법 개정(시행일 2013. 6. 19.) 전에는 시행사를 대위하여 시공사를 상대로 소를 제기하는 등 다소 절차가 복잡하였지만 개정 집합건물법에서 수분양자가 직접 계약 관계없는 시공사에게도 하자담보책임을 곧바로 물을 수 있도록 함에 따라 시공사를 곧바로 피고로 하여 하자소송을 제기할 수 있게 되었습니다. 

또 시행사나 시공사가 자금 능력이 없는 경우를 대비하여 하자보수보증사를 대상으로 한 손해배상청구도 가능하나 이 경우 입주자대표회의가 보증채권자로서 본래의 자기 권리를 행사하는 셈이 되어 채권 미양도세대를 제외하지 않고 청구할 수 있는 장점이 있는 반면 사용검사 이후 하자에 대한 보수비만 청구(사용검사 이전의 하자인 미시공, 오시공 부분은 제외됨)할 수 있는 점은 단점입니다. 

하지만 통상 이 부분은 시행사, 시공사, 하자보수보증사 모두를 대상으로 이들이 ‘공동하여’ 하자보수보증금을 지급할 것을 청구하는 방식이 됨으로 원고 입장에서는 크게 신경 쓸 것은 없겠습니다. 

또 감정의 경우에도 일단 하자보수청구 소송이 제기되면 법원의 개입 아래 감정이 이루어져 하자인지 여부와 정도가 객관적으로 판단될 수 있습니다. 다만 감정을 위한 현장조사의 경우 원고와 피고 모두 현장조사에 어떻게 대응하느냐에 따라 향후 소송의 향방이 달라질 수 있을 정도로 중요하기 때문에 원고라면 현장조사에서 최대한 하자를 어필하여야 하고 피고라면 이를 방어할 필요가 있습니다. 일단 현장조사가 끝나고 난 뒤에는 이를 바탕으로 작성된 감정 결과의 신빙성을 다투며 결과를 탄핵하는 일은 상대적으로 매우 어려울 수 있습니다. 

○ 제척기간 준수가 가장 중요

2013. 6. 19.부터 시행되어 분양일이 2013. 6. 19. 이후인 아파트의 경우 개정 집합건물법에 의하여 각 하자 항목별로 하자담보추급권의 행사 기간이 다른 점은 유의해야 합니다. 행사기간은 단순한 하자발생기간이 아니라 소송 외에서라도 권리를 행사하였음을 필요로 하는 제척기간이기 때문입니다. 

특히 제척기간은 단순히 하자보수를 지속적으로 요청한 것만으로는 부족하고 하자보수에 갈음한 손해배상청구권까지 행사하여야 준수한 것으로 인정 되는 바 구두로든 내용증명으로든 손해배상청구까지 해야 하고 제척기간 내에 권리행사를 하였음을 보여줄 수 있는 증거도 남겨놓는 것이 좋습니다. 

○ 아파트 하자 관리 엄격해지는 개정 주택법 입법 예고

국토교통부는 22일 건설사 등 사업주체로 하여금 입주지정 기간 개시일 45일 전까지 입주 예정자 사전방문을 최소 2일 이상 시행하고 공동주택 품질점검단이 300가구 이상의 공동주택을 대상으로 품질점검을 하도록 하는 등 아파트 하자 관리를 엄격하게 하는 개정 주택법을 내년 1월부터 시행하기로 하고 시행령과 시행규칙 개정안을 입법예고한 상태입니다. 

그러나 물건을 미리 보고 살 수 없는 ‘선분양 후시공’ 방식의 아파트 분양이 일반적이고, 일단 시행사가 분양을 완료한 뒤에는 품질을 올리기 보단 비용을 절감할 유인이 크다는 점에서 입주자 스스로 살면서 발견하게 된 아파트 하자에 대하여는 제척기간 내에 권리를 행사하여 정당한 보상을 받도록 하는 것이 좋겠습니다. 

정혜진 변호사 (hjchung@lawlogos.com)