[2020.09.21.] 

최근 자산관리회사나 경매학원 등을 통하여 부동산 담보부 부실채권(NPL)을 싸게 매입하고 배당 절차 등에서 투자금을 회수하는 방식의 투자가 유행하고 있습니다.

그런데 이러한 채권을 양수할 경우 손해를 보지 않으려면 채권양도의 대항요건에 대하여 정확히 이해하고 있어야 합니다. 

A씨는 근저당권부 질권을 매입하고 부기등기까지 마친 후 해당 부동산이 경매 절차에서 매각됨에 따라 배당 순위에 맞게 배당을 받게 되었습니다. 그런데 예상치 못하게 A씨보다 후순위의 질권자인 B씨가 A씨를 상대로 배당이의 소를 제기하였고 이 소송에서 A씨가 패소하여 배당액이 0원으로 경정되게 되었습니다. 

A씨는 당초 근저당권부 채권을 양수하고 그 근저당권등기에 질권의 부기등기를 경료함으로써 자신의 할 일을 다 하였다고 생각하였지만 질권 설정의 통지를 제3채무자(채무자의 채무자)에게 확정일자 있는 증서에 의하여 하여야 한다는 점을 미처 알지 못 하였기 때문입니다. 반면 B씨는 A씨보다 후순위 질권자이긴 하였지만 확정일자 있는 질권설정의 통지를 제3채무자에게 도달시켰다는 차이가 있었습니다. 

민법 제348조는 저당권으로 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 때에는 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 함으로써 그 효력이 저당권에 미친다고 규정하고 있으나 이어 민법 제349조에서는 지명채권을 목적으로 한 질권의 설정은 설정자가 민법 제450조의 규정에 의하여 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3자채무자가 이를 승낙함이 아니면 이로써 제3채무자 기타 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있습니다.

즉 근저당권부채권의 질권자도 채권양도의 경우(민법 제450조)에 준하여 대항요건을 구비하여야 하는데 이 때 대항요건이란 채무자인 근저당권자가 제3채무자에게 질권설정 사실을 확정일자 있는 증서(예컨대 내용증명)로 통지하거나 제3채무자가 질권설정에 관하여 승낙의 의사표시를 할 것을 의미합니다.

그리고 대항하지 못하는 제3자라고 함은 질권설정계약 당사자와 제3채무자 이외의 자로서 그 채권에 관하여 질권자의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자로 해석됩니다. 

이에 따라 채권이 이중으로 질권설정된 경우 후순위 질권자는 선순위 질권자의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자로 대항하지 못하는 제3자에 해당하고, 이 경우 질권자 상호 간의 우열은 확정일자 있는 질권설정의 통지가 제3채무자에게 도달한 일시 또는 확정일자 있는 승낙의 일시의 선후에 의하여 결정되는 것입니다.

이렇듯 채권 양도 혹은 질권 설정의 통지는, 채권 양도 양수 계약이나 질권 설정 계약의 당사자 간 계약이 성립되고 등기가 경료된 것과는 별개로, 제3자에게 양수된 채권 혹은 질권의 효력을 주장할 수 있느냐 없느냐를 좌우하는 중요한 문제인 만큼, 확정일자 있는 증서로 반드시 제3채무자에게 도달시켜야 함을 간과하여서는 안 될 것입니다. 

정혜진 변호사 (hjchung@lawlogos.com)