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    PF 대출 사업장에서 시공사가 선택할 수 있는 대응 전략

    자금보충의무 이행하고 유치권 행사로 공사대금 회수할 수 있어

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  • [2023. 1. 13.]



    - 관리형토지신탁PF사업, 저당권설정등기 청구권에 주목해야

    - 우선수익권 순위 꼼꼼히 따져보고 공사대금 확보수단 강구해야

    - 재정파탄 상태라도 경제성 있다면 회생, ARS 등 하이브리드 구조조정프로그램 적극 검토해야


    “고금리와 불확실한 거시경제 탓에 2023년 부동산 시장은 침체기를 벗어나기 어려울 것이다.” 대다수 부동산전문가들이 내놓은 올해 시장전망이다. 정부는 얼어붙은 시장을 녹이기 위해 규제완화에 나서고 유동성공급장치를 마련하고 있지만, 시장은 고금리와 PF발 자금경색으로 어려움에 처한 건설업계에 대한 보다 강력한 경기부양책을 요구하고 있다.


    특히 PF발 자금경색은 각종 책임을 부담하고, 신용을 제공한 건설사에게 치명적인 위기요인으로 작용하고 있다. 작년9월 충남 도급순위 6위인 우석건설에 이어 11월엔 경남지역 도급순위 18위인 동원건설산업이 부도처리 되는 등 위기가 현실이 됐다. 2021년 2곳이었던 건설사 부도가 2022년 5곳으로 늘었다. PF대출 사업장을 운영중인 시공사는 개별 사업장이 처한 상황을 냉정하게 진단하고, 그에 따른 위기관리 전략을 수립하고 실행하는 데 모든 역량을 쏟아부어야 한다.


    PF대출약정에서 차주인 시행사는 토지를 매수하는 주체지만 일반적으로 신용이 낮고 담보력이 거의 없다. 따라서 부동산PF대출약정은 부족한 시행사의 신용 및 담보 보강이 필요하다. 대출약정을 단계별로 구분하면 먼저 토지매매계약 단계에서 계약금 대출을 하고 토지 중도금 또는 잔금단계에서 브릿지대출이 발생한다. 마지막으로 인허가 완료 및 착공단계에서 본 PF대출이 발생하게 되는데 토지 중도금 또는 잔금단계에서 대주는 시공사의 ‘신용보강’을 요구한다. 시공사 신용보강의 형태는 △연대보증, △채무인수, △자금보충, △책임준공 형태로 주로 발생하게 된다.


    바른이 제안하는 PF대출사업장의 시공사 리스크 관리전략을 △시공사의 대주단에 대한 책임형태 및 대응전략, △대위변제에 따른 시행사에 대한 대응전략, △신탁계약에 기한 공사대금 확보전략, △PF사업장에서의 Hybrid 기업구조조정의 유용성 으로 구분해 설명한다.



    ■ 대주단에 대한 책임형태별로 달라지는 시공사의 대응전략 : 자금보충의무 이행후 유치권 행사로 공사대금 회수할 수 있어


    대주단에 대한 책임형태별로 시공사의 대응전략이 달라지게 되는데 우선, 주채무에 대한 연대보증 및 채무인수의 경우 시공사는 주채무와 동일한 채무를 부담하게 된다. 따라서 시공사는 해당 채무를 이행하고, 시행사 소유의 토지 등에 구상권 및 변제자 대위를 행사하게 된다. 이 경우 시행사 주식에 대한 근질권 실행은 주식을 소유하게 되는 이슈인 만큼 회계적, 세무적으로 면밀한 검토가 필요하다. 또한 일부 대출원리금에 대한 연대보증 및 채무인수를 한 경우 시공사는 후순위 권리를 보유하도록 대출약정서에 규정하는 경우가 많은 만큼, 자금 유동성 확보나 이연방안을 마련하는 보완책이 필요하다.


    둘째, 자금보충에서 자금보충 의무를 이행할 경우, 일부에 대해 이뤄지는 경우가 많고 자금보충 의무가 이행되면 시공사는 후순위 대여 채권자가 될 가능성이 높다. 반대로 자금보충 의무 미이행시 시공사의 손해배상의무 발생으로 귀결되며 손해배상의무는 시공사가 그 의무를 미이행함에 따라 대주에게 부담하는 채무이므로 바로 차주에게 구상 및 변제자 대위가 어려울 수 있다. 따라서 시공사로서는 자금보충 의무를 이행해 후순위 대여채권자의 지위를 가지면서 자금보충 한 금액의 회수방안을 강구하는 것이 유리하다.


    셋째, 책임준공 의무를 다 할 경우, 차주가 공사대금을 미지급하더라도 시공사가 책임준공의무를 다하게 되면 준공 건물은 대주담보권을 행사해 처분가능하고 시공사도 공사대금채권을 차주에게 행사할 수 있다. 반면에 책임준공을 미이행한 경우 대주는 시공사에게 대출원리금 상당의 손해배상청구가 가능하므로 책임준공을 미이행하는 전략은 회생·파산 등의 사유가 아닌 한 시공사에게 불리한 선택이 될 가능성이 높다.


    그런데, 재건축사업의 경우 도시 및 주거환경정비법 제82조에서 ‘시공사는 보증기관의 시공보증서를 제출해야 착공이 가능하다’고 규정하고 있다. 즉 보증기관에서 시공자를 대신해 계약이행의무를 부담하거나, 총 공사금액의 30% 범위에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부하도록 하고 있다. 따라서 이미 착공단계인 경우 시공사는 법령상 시공보증제공의무를 부담하는 만큼 손해배상의무가 발생할 수 있음을 유의할 필요가 있다.



    ■ 대위변제에 따른 시행사 대응전략 : 우선수익권 순위 꼼꼼히 따져 공사대금 확보수단 강구해야


    PF대출 신용보강(연대보증)에 따른 대위변제에서 시공사는 연대보증인으로서 변제자 대위가 가능하고, 변제자 대위를 할 경우에는 민법상 자신의 권리에 의해 구상할 수 있는 범위 내에서 채권 및 그 담보에 관한 권리를 이전하게 된다. 대위변제를 했을 경우에 시공사는 대주단의 우선수익권 행사 또는 수익권의 근질권 실행에 기한 권리를 행사할 수 있다. 신탁사를 상대로 우선수익증서 인도청구를 할 수 있고, 공매요청 또는 수의계약에 의한 신탁부동산의 처분, 신탁재산 교부 청구(신탁재산귀속을 원인으로 하는 소유권이전등기청구), 사업시행권의 강제이전과 사업주체 명의변경 및 건축주 명의변경 등이 가능하다.


    이렇게 대위변제를 했을 경우 시공사의 지위 여부가 문제될 수 있는데, 일반적으로 대주단이 보유한 제1순위 우선수익권을 행사할 수 있을 것이지만 반드시 그런 것은 아니다. 시공사가 변제자대위로 취득한 우선수익권은 제2순위라는 것이 법원판단이다. 서울고등법원 판례를 보면 대출약정서의 제2순위 우선수익권의 피담보채무의 범위에 ‘시공사의 연대보증에 따라 차주가 대주로부터 차입한 대출금으로 인해 발생하는 시공사의 구상금 채권 일체’를 포함한다고 했고, ‘구상금 채권 일체’는 구상금 채권을 확보하기 위한 변제자대위에 따른 권리까지 포괄하기 위한 것으로 봤다.


    책임준공의무 확약은 시행사의 대출채무에 대한 보증으로, 실무상 책임준공의무 위반시 대출원리금 잔액을 손해배상액으로 예정하거나 시공사가 책임준공의무 불이행시 채무를 인수하는 조항을 포함한다. 책임준공의무를 이행하지 않은 시공사가 조건부채무인수 후 대위변제를 하고 구상권을 행사할 수 있는지에 대해 대법원은 “가능하다”는 입장이다. 즉 시공사는 대위변제에 따라 구상권 취득 및 대주를 대위해 시행사에 권리행사가 가능하다고 봤다.(대법원 2013다49411) 시공사의 자금보충 확약에서 대주에게 직접 대여하는 경우도 있는데, 이 경우 차주에 대한 대출금 채무가 소멸하는 지 여부가 문제될 수 있는데, 최근 대법원은 “소멸하지 않는다”고 판단했다.


    이렇게 대위변제를 하게 되면 시행사와의 정산관계가 남게 된다. 정산 방법으로는 △시행사에 대한 확정수익금을 지급받거나, 신탁수익에 관한 권리 포기 내지 양도를 받거나, △시행이익 배분 약정, △공사비 증액 약정, △신탁재산의 대물변제 약정 등이 있다.


    이와함께 공사대금 지급 담보수단으로 유치권 행사가 있다. 책임준공의무 후 유치권을 행사할 경우 PF대출금채권에 우선할 수 있다는 법원판단이 있지만, 실무적으로 신용보강시에 ‘시공권 및 유치권 포기’확약을 미리 하는 경우가 일반적이라 유치권포기 확약 범위를 둘러싼 분쟁이 있을 수 있다. 약정에 따라 유치권이 인정되기도 하고, 그 반대의 경우도 있는 만큼 전문가의 진단이 필요하다.



    ■ 신탁계약에 기한 공사대금 확보전략 : 시공사의 우선수익권에 구상채권 포함해야


    신탁계약상 시공사가 갖는 우선수익권은 시행사에 대한 공사대금 채권 담보 목적이다. 우선수익권은 신탁계약에 따라 수탁자에 대해 가지는 권리에 해당해 시행사에 대해 회생, 파산절차가 진행되더라도 회생담보권으로 취급되지 않는다. 일반적인 관리형토지신탁 형태의 PF사업장에서 시공사의 우선수익권은 ‘공사대금채권, 구상채권, 시행사에 대한 일체의 금전채무’를 범위로 한다. 구상채권은 책임준공의무 미이행으로 인한 채무인수 및 대위변제시 발생하는데, 대위변제시 대주의 1순위 우선수익권을 대위행사할 수 있으므로 구상채권을 2순위 우선수익권 범위에 추가하지 않는 경우도 있다. 그러나 구상채권을 2순위 우선수익권 범위에 포함하지 않을 경우, 대위변제시 발생하는 비용을 청구할 수 있는 근거가 없어지므로 2순위 우선수익권 범위에 추가하는 게 필요하다. 만일 시공사가 중도금대출에 대해 보증하는 경우 중도금대출채무를 대위변제할 수 있으므로 중도금대출 보증이행시 발생하는 구상채권도 2순위 우선수익권 범위에 추가할 필요가 있다.


    우선수익권 행사는 공매신청을 통해 이뤄지는데, 시행사 EOD 발생시 우선수익권에 기해 수탁자에게 공매신청할 수 있다. 통상 1순위 우선수익권자인 대주가 공매신청권한을 가지고 2순위인 시공사는 대주의 EXIT후 행사할 수 있도록 규정돼 있다. 따라서 ‘공매대금이 대주의 대출원리금 상환 가능 금액 이상인 경우 시공사도 공매신청할 수 있다’는 특약을 붙이는 것도 고려할 필요가 있다.


    신탁계약상 시공사의 우선수익권을 정산할 때는 수탁자에게 2순위 우선수익권의 범위 내 채권액의 지급을 청구할 수 있으므로 채권금액 관련 입증자료 구비가 중요하다. 미지급 공사대금의 경우, 공사도급계약에 따라 발생하는 지연이자 청구가 가능하다. 또한 시공사가 시행사를 대신해 부담한 비용 중 신탁사무처리비용으로 정산가능 한 비용이 있는지도 확인이 필요하다. 신탁사무처리비용은 대주의 대출원리금보다 우선하는 정산대상이다.


    수탁자의 시공사에 대한 공사대금지급의무와 관련해 관리형토지신탁의 경우, 일반적으로 수탁자가 공사도급계약상 시행사의 지위를 승계하므로 수탁자가 공사대금지급의무를 부담한다. 따라서 시공사는 수탁자가 공사도급계약의 승계계약을 체결하는지 여부를 체크할 필요가 있다. 관리형토지신탁계약에서 ‘수탁자는 단순 인허가 염의만 가지고 자금조달 의무가 없으며, 시공사에 대해 공사대금 지급의무를 부담하지 않는다’는 특약을 하는 경우가 있다. 이같은 특약은 ‘수탁자가 스스로 자금을 조달해 고유재산으로까지 공사대금을 지급할 의무가 없다’는 의미의 책임제한특약으로 해석해야 하고, 수탁자는 시공사에게 공사대금지급의무가 있다고 봐야 한다. 다만, 관리형토지신탁계약에 따라 수탁자가 시공사에게 공사대금지급의무를 부담한다 하더라도, 관리형토지신탁계약상 공사대금 지급요청절차가 정해져 있으므로 계약상 정해진 절차를 진행하지 않으면 수탁자에게 직접 공사대금 지급을 청구하기는 어려울 수 있으므로 주의해야 한다.



    ■ PF사업장에서의 Hybrid 기업 구조조정 활용 : 회생절차와 ARS 제도 활용하면 구조조정 가능


    PF사업장의 공사 지연과 중단 원인은 PF 미실행, 시행주체의 공사비 인상 거부가 주요 원인으로 꼽힌다. 자구책 마련이 어려운 경우 경영권 포기, 운영중단, 청산 등의 선택을 해야 한다. 시공사의 자구노력은 투자유치, 기업공개, 구조조정, 자산매각, 영업양도, M&A등이 있다. 그런데 이는 상당한 준비가 된 상태에서 취할 수 있는 조치다. 채권단 주도의 워크아웃이 있는데, 이는 법원 밖에서 이뤄지는 사적 구조조정으로서 이 역시 채무자에게는 아무런 선택권이 없어 실효성이 떨어진다. 기존 솔루션에서 답을 찾지 못했다면 하이브리드 기업구조조정을 선택하는 것이 대안이 될 수 있다. 하이브리드 구조조정은 워크아웃과 회생절차를 결합한 것으로 P-Plan 회생절차와 ARS가 대표적이다.


    자구책 마련에 실패한 기업이 회생절차 도입을 주저하는 현실적 이유는 있다. 회생신청을 이유로 보험증권발행이 안되고, 공공입찰참여기회도 제한된다. ‘법정관리기업’이라는 낙인도 두렵다. 급격한 신용도 하락에 대주단의 채권회수에 따른 추심압박도 극심해진다. 채권자들의 임의경매신청이나 공사현장 매출 채권에 대한 가압류 내지 강제집행 신청이 이어질 수 있다. 그러나 회생절차는 자구책 마련이 어려운 시공사가 회사를 살리기 위해 선택할 수 있는 현실적이고 유용한 수단이다. 하이브리드 기업구조조정 시 관건은 경제성이다. 재정적으로 파탄에 직면했지만 경제성이 있다면 유용한 대안이 된다. 회생을 통한 하이브리드 기업구조조정은 △보전처분명령, 포괄적 금지명령의 유용성, △강제집행 등의 중지·취소명령 제도, △기존 경영자 관리인 체제(DIP Debtor in Possession) 유지, △DIP Finacing 및 ERP(Equity Retention Plan), △회생신청 취하 등이 있다.


    회생신청을 하더라도 채무자인 시공사는 공사를 계속할 수 있고, 공사대금 수령도 가능해 현장을 유지할 수 있다. 채무자회생 및 파산에 관한 법률 제43조제1항 ‘보전처분결정’에 따라 시공사는 대주단에게 회생채권 등의 변제를 금지하고, 대주단은 시공사에 대한 가압류 또는 담보권 실행을 위한 경매절차와 강제집행을 포괄적으로 금지된다. 강제집행 등의 중지·취소명령제도는 시공사가 회생신청을 한 경우 대주단으로부터의 보호방안이다. 채무자회생 및 파산에 관한 법률 제44조는 ‘법원은 회생절차개시 신청이 있는 경우 필요하다고 인정하는 대에는 이해관계인 신청이나 직권으로 강제집행, 가압류, 가처분 또는 담보권실행을 위한 경매절차 중지를 명할 수 있다’고 규정하고 있다.


    시공사 대표가 회생신청 하더라도 회사의 대표이사 자격을 유지하면서 회생절차 진행동안 회사의 법률상 관리인으로서의 권한을 보유할 수 있다. 기존 경영자 관리인 체제(DIP Debtor in Possession)라고 불리는데, 시공사는 회생신청을 통해 금융기관과의 사적 구조조정을 진행할 수 있는 협상테이블에 나설 수 있다.


    ARS(Autonomous Restructuring Support)는 채무자가 법원에 회생 신청서를 접수한 후, 채무자와 채권단 간에 자율적인 구조조정 방안의 마련을 위해 회생절차 게시결정을 보류하도록 하는 제도. 자율구조조정지원프로그램이다. 레이크힐스순천, 주식회사 지코, 제일병원 등이 ARS를 통해 구조조정에 성공했다. ARS와 P-Plan을 접목하거나 ARS와 스토킹 호스 방식을 활용하는 경우도 대안이 될 수 있다.



    우현수 변호사 (woohyunsoo@barunlaw.com)

    김용우 변호사 (yongwoo.kim@barunlaw.com)

    김소연 변호사 (soyoun.kim@barunlaw.com)

    조동현 변호사 (donghyun.jo@barunlaw.com)