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    ‘8.2 부동산 대책’ 후폭풍 확 바뀌는 양도소득세 살펴야

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  • [ 2018.03.29 ]


    - 8.2 부동산 대책, 주거안정 및 실수요자 보호 위한 양도소득세 강화 골자

    - 다주택자 세금 부담 늘고 양도소득세 비과세 요건 까다로워져

    - 취득세·재산세·종합부동산세 큰 변화 없으나 인상 가능성, 절세 여지 체크해야



    최근 서울과 수도권을 중심으로 아파트값이 급격히 오르자 정부가 주택 가격을 잡기 위한 다양한 정책을 내놓고 있습니다. 정부의 부동산 대책, 그 중에서도 주택 정책의 핵심은 관련 세제의 개편입니다.


    특히, 정부가 지난해 내놓은 일명 8.2 부동산 대책은 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 최우선 과제로 추진됐습니다. 이런 배경으로 8.2 부동산 대책의 핵심은 주택소유자에 대한 양도소득세의 강화에 있고, 이후 보유세 개편에 대한 논의가 후속 대책으로 제안되고 있습니다.


    우리나라의 부동산 세제는 크게 취득 시 취득세, 보유 시 종합부동산세와 재산세, 처분 시 양도소득세가 부과되는 구조로 짜여 있습니다. 법무법인 바른 조세팀은 8.2 부동산 대책에서 특히 변화가 많은 양도소득세를 중심으로 주택의 양도 및 보유와 관련된 세금을 짚어보고, 유념해야 할 점을 정리했습니다.



    1. 양도소득세 강화 추세, 다주택자는 중과되고 비과세 적용 어렵게 변경

    8.2 부동산 대책의 주요 골자는 소득세법과 소득세법시행령의 개정을 통해 ‘주택법 제63조의2 제1항 제1호’에 따른 조정대상지역 내의 양도소득세를 강화하는 데에 있습니다. 조정대상지역은 서울 전 지역(25개구), 경기 7개시(과천시, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군), 세종시를 말합니다.


    1-1. 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제

    신설된 소득세법 제104조 제7항을 통해, 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 중과하게 됩니다. 올해 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용되며, 다주택 기준은 세대 기준으로 산정합니다.


    1세대란 “거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위”를 말하고(소득세법 제88조 제6호), “해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 소득이 일정 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우” 등에는 배우자가 없어도 1세대로 봅니다(같은 법 시행령 제152조의3). 그리고 다주택을 산정함에 있어서 조합원 입주권도 주택 수에 포함되므로, 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우에도 해당 주택을 2주택으로 봅니다.


    4월 1일부터 1세대 2주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 10%를 더한 세율을 적용하게 되고, 1세대 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20%를 더한 세율을 적용하게 됩니다. 다만, 현재 1세대 3주택 이상자가 투기지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 10%를 더한 세율이 적용되고 있으나, 4월 1일부터는 역시 기본세율에 20%를 더한 세율이 적용될 것입니다.


    위 기본세율은 올해부터 6~42%로 최고세율이 인상됐습니다. 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 기본세율에 10%(20%)을 가산한 세율을 적용해 계산한 양도소득 산출세액과 양도소득 과세표준의 50%의 세율을 적용해 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다는 점도 유의해야 합니다.


    <다주택자에게 적용되는 양도세율>

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    2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 적용이 배제됐습니다. 이는 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용됩니다.


     또한, 2019년 1월 1일부터 장기보유특별공제 합리화 일환으로 연간 공제율이 하향 조정되고 적용기간이 연장됩니다. 현재 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제하는 반면, 내년부터는 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 6~30%를 공제하게 됩니다.


    <장기보유특별공제 합리화에 따른 연간 공제율 하향 조정안>

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    1-2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화

    1세대 1주택을 보유하는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 양도가액 9억 원 이하의 요건을 충족하는 주택의 양도로 발생하는 양도소득은 비과세혜택을 받았습니다. 그러나 8.2 부동산 대책으로 인해 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 ‘거주기간이 2년 이상일 것’의 요건이 추가됐습니다. 즉, 2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택 중에서 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 ① 2년 이상 보유요건, ② 양도가액 9억 원 이하, ③ 2년 이상 거주요건을 모두 충족해야만 비과세혜택을 받을 수 있는 점을 유념해야 합니다.


    반면, 조정대상지역 외에 있는 주택은 종전과 같이 ① 2년 이상 보유요건, ② 양도가액 9억 원 이하의 요건만 충족해도 비과세혜택을 받을 수 있습니다. 참고로 1세대 1주택으로서 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택에 해당한다면, 전체 양도차익 중 9억 원을 초과하는 양도차익만 과세하고 9억 원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.


    1-3. 분양권 전매시 양도소득세 강화

    이외에 조정대상지역 내 주택의 분양권 전매 시, 전에는 보유기간에 따라 양도소득세 세율에 차등을 두었습니다. 그러나 개정안에서는 현재 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용되는 것으로 바뀌었습니다. 이는 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용됩니다.



    2. 취득세는 특별한 변동 없어, 소형 주택 보유자는 비과세 혜택 챙겨야

    취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하는 지방세입니다. 취득세는 8.2. 부동산 대책으로 특별히 변동된 부분은 없습니다. 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따라 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택 취득 시 1%의 세율을, 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 2%의 세율을, 9억 원 초과 주택을 취득 시에는 3%의 세율을 각각 적용합니다. 또한, 지방세법에 따른 취득세의 납세의무자는 농어촌특별세와 지방교육세도 납부해야 합니다. 다만, 전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우에는 농어촌특별세가 비과세됩니다.


    <가격, 면적별 주택 취득 시 적용 세율>

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    3. 재산세 및 종합부동산세 대부분 현행 유지, 재정개혁특별위원회가 구성 시 인상 가능성

    마지막으로 재산세 및 종합부동산세입니다. 우선, 재산세의 납세의무자는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자이며, 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 과세대상으로 규정하고 있습니다. 주택에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려해 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율(현행 비율 60/100)을 곱한 가액으로 하고 있습니다.


    <주택에 적용되는 재산세율>

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    다음으로 종합부동산세입니다. 현행 종합부동산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세됩니다. 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분해 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해 주소지 또는 본점 소재지 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과합니다. 주택(주택부속토지 포함)의 경우 인별 주택공시가격의 합이 6억원을 초과하는 경우와 1세대 1주택자는 9억원을 초과할 경우 종합부동산세 과세대상이 됩니다.


     이번 8.2 부동산 대책으로 재산세와 종합부동산세와 관련하여 특별히 변동된 부분은 없습니다. 다만, 곧 출범 예정인 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 구성되면 보유세 인상에 대해서도 보다 활발한 논의가 있을 것으로 보입니다.



    송동진 변호사 (dongjin.song@barunlaw.com)

    김지은 변호사 (jieun.kim@barunlaw.com)

    마세라티