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    화우

    담보신탁된 골프장이 공매·수의계약으로 처분되는 경우, 골프장 회원에 대한 권리 의무가 인수인에게 승계

    대법원 2018.10.18. 선고 2016다220143 전원합의체 판결

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  • [ 2018.10.23. ]



    1. 들어가며

    신탁법에 따라 담보신탁된 재산의 공매 또는 수의계약이 체육시설의 설치·이용에 관한 법률 (이하 "체육시설법") 제27조 제2항 제4호가 정하고 있는 "그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 절차"에 해당하여, 신탁공매 등으로 골프장 등 체육필수시설을 취득한 매수인이 기존 회원과 사업자 사이의 권리·의무 관계를 승계하는지에 대하여 종래 상반되는 판결이 선고되는 등 논란이 있었습니다.


    대법원 전원합의체는 지난 2018.10.18. 담보신탁된 골프장이 공매 또는 수의계약에 의해 매각되는 경우 매수인이 기존 골프장회원과 골프장사업자 사이의 권리·의무를 승계한다는 판결을 선고하여 이에 관한 법원의 입장을 정리하였습니다. 위 대법원 판결의 주요 내용은 아래와 같습니다.



    2. 사실관계

    A사는 베네치아코리아 CC를 건설 및 운영하는 시업을 진행하는 과정에서 B은행을 비롯한 금융기관들에 대한 대출금채무를 담보하기 위하여, 수탁자인 B은행과 사이에 위 금융기관들을 우선수익자로 하여 골프장 부지 및 클럽하우스 등 건물(이하 "본건 신탁부동산")에 관한 담보신탁계약을 체결하였습니다.


    그 후 A사가 대출금채무의 이행을 지체하자 B은행은 본건 신탁부동산에 대한 공매 절차를 진행하여 낙찰자로 선정된 C와 본건 신탁부동산에 관한 매매계약을 체결하였습니다. 그러나 C가 매매계약을 제대로 이행하지 않자, B은행은 피고 1과 수의계약 방식으로 신탁부동산에 대한 매매계약을 체결하였습니다.


    한편 원고들은 A사에 회원보증금을 내고 베네치아코리아 CC의 회원으로 가입한 회원들로서, 피고 1이 신탁부동산의 소유권을 취득하자 피고 1을 상대로 입회보증금의 반환을 구하는 소를 제기하였습니다.


    1, 2심 법원은 모두 '신탁법에서 정한 신탁재산의 공매'는 체육시설법 제27조제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하므로, A사의 기존 회원에 대한 권리·의무가 피고 1에게 승계되지 아니한다고 판단하여 원고들의 입회보증금 반환 청구를 기각하였습니다.



    3. 대법원의 판단

    대법원은 체육시설법 제27조는 체육필수시설을 이전하는 경우 인수인 등이 회원에 대한 권리·의무를 승계함으로써 회원의 권익을 보호하려는 목적을 가지고 있고, 체육시설법 제27조 제2항 제4호는 "그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 절차"라고 매우 포괄적으로 규정하여 담보신탁에 따른 공매나 수의계약을 포함하는 데 문제가 없으므로 체육필수시설에 관한 담보신탁계약이 체결된 다음 그 계약에서 정한 공매나 수의계약으로 체육필수시설이 일괄하여 이전되는 경우도 체육시설법 제27조 제2항 제4호에 해당하여 체육필수시설의 인수인이 기존 회원에 대한 권리·의무를 승계한다고 판단하였습니다.


    대법원은 위와 같은 법리 판단을 기초로, 본건 신탁부동산을 수의계약 방식으로 매수함으로써 피고 1은 베네치아코리아 CC의 기존 체육시설업자인 A사의 원고들에 대한 입회금반환채무를 승계하였다고 판단하여, 원심판결을 파기·환송하는 판결을 선고하였습니다.



    4. 대법원판결의 의의

    담보신탁에 기한 공매가 체육시설법 제27조의 승계 사유에 해당하는지 여부에 대해서는 종래 상반되는 취지의 하급심 판결이 선고되는 등 실무상 혼선이 있어 왔습니다. 위 대법원 판결은 전원합의체판결로서 위 쟁점에 대한 논란을 정리하였다는 점에서 의의가 있습니다.


    위 대법원 판결에 따르면 담보신탁된 체육필수시설이 담보신탁계약에 따라 공매 또는 수의계약에 의해 처분되는 경우 체육필수시설의 매수인이 기존 회원에 대한 입회금반환채무 등을 승계하므로 골프장 등 체육시설의 회원의 권리는 한층 두텁게 보호될 수 있습니다. 그러나 위 대법원 판결로 인해 향후 담보신탁된 체육필수시설의 매각 가액은 승계되는 기존 회원에 대한 채무를 고려하여 크게 낮아질 것으로 예상됩니다. 따라서 골프장 등 체육시설사업을 추진하는 사업자와 그 사업을 위한 자금을 대출하는 금융기관은 체육시설의 개발단계에서 도산절차에 이르기까지 이점에 유의하여야 합니다. 그리고 담보신탁된 부동산을 매수하려는 매수자는 기존 회원에 대한 권리·의무가 승계된다는 점에 유의하여 매수 여부 및 매수 가액을 결정하여야 할 것입니다.


    한편, 관광진흥법 제8조는 체육시설법 제27조와 동일 내지 유시한 취지의 규정이므로 위 관광진흥법 규정의 해석에 대해서도 체육시설법 제27조에 관한 위 대법원 판결의 내용을 따르게 될 것입니다. 따라서 리조트 등 관광시설 건설 및 운영 사업을 추진하는 경우에도 위 대법원의 판결에 유의할 필요가 있습니다.


    위 대법원 판결의 선고로 인해 '신탁법에 따른 신탁재산의 매각'을 체육시설법 제27조 제2항의 권리·의무 승계 사유로 추가하는 내용의 체육시설법 일부 법률개정안이 국회에서 통과될 가능성이 높아졌으므로, 향후 입법 동향에도 주의를 기울일 필요가 있습니다.



    한상구 변호사 (sghan@hwawoo.com)

    류정석 변호사 (jsryu@hwawoo.com)

    박기만 변호사 (kmpark@hwawoo.com)