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    한 필지에 등기된 복수 건물의 분리매각 가능성

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  • [2019.10.02.]


    ◆ 한 필지에 등기된 여러 동 중 일부 동의 매각

    * 대주가 한 필지에 지은 차주 소유 건물들 중 한 건물에만 저당권을 설정하고, 차주가 기한 이익을 상실한 때(소위 Event of Default 발생) 위 건물만을 매각하여 저당권을 실행하는 경우에 문제됨

    * 대주의 신속한 exit, 투자금 회수 가능성과 관련하여 주목할 필요 있음



    ◆ 분리 매각 가능성 및 분필 필요성

    * 위 상황을 정확하게 규정하는 법 규정은 없는 것으로 보임

    * 다만 임차 토지의 일부에 위치한 지상 건물을 매매하는 경우, 매수인이 정부와 체결하는 신규 임대차 계약 이전에 필지 분할 절차를 진행해야 한다는 Decree 규정이 있음

    * 하노이의 경우, 인민위원회는 2017년 6월 12일자 결정으로 특정 필지 중 일부에 건축된 지상 건물을 매매하는 경우 해당 건물이 위치한 필지를 분할하여 매도하도록 구체적인 절차를 규정

    * 관련 사례 및 공무원의 확인에 따르면 분리 매각 자체는 가능하되 분필 절차를 선행해야 하는 것으로 보임



    ◆ 구체적인 절차

    * 위 경우 분리 매각을 위한 분필 절차는 일반적으로 다음의 표와 같이 진행됨

    SJ_2019.10.02_(2)_1.jpg



    ◆ 시사점

    * 차주의 협조가 충분하지 않은 경우 대주가 차주의 모든 부동산이 아니라 일부 부동산에만 저당권을 설정하는 경우가 발생

    * 위 부동산이 모두 한 필지에 위치하는 경우, 분리 매각의 가능성 및 절차에 관한 쟁점은 대주의 투자금 회수 가능성과 적시성에 대단히 중요한 문제임

    * 베트남법이 위 쟁점을 명확히 판단하고 있지는 않으나, 관련 하위 규정, 사례 및 공무원의 구두 의견을 종합하면 분리 매각은 가능함

    * 다만 매도인이 주체가 되어 관할기관과의 협의 하에 분필 절차를 거쳐야 하므로 매도인의 협조가 필수적이고, 일반적인 부동산 매각 절차보다 장기간 소요

    * 따라서 대주의 리스크 헤지 및 투자금 회수의 안정성을 위하여 가급적 단일 필지 위에 있는 부동산의 일부에는 저당권을 설정하지 않는 것이 바람직함



    길영민 파트너변호사 (ymgil@shinkim.com)

    박영수 파트너변호사 (ysupark@shinkim.com)

    정종대 변호사 (jdjung@shinkim.com)

    서예지 변호사 (yjiseo@shinkim.com)

    김철환 관세전문위원 (chwankim@shinkim.com)

    Tran Thi Bich Hanh 외국변호사 (tbhtran@shinkim.com)

    Phan Thi Hang 외국변호사 (thphan@shinkim.com)

    Nguyen Thi Minh Ngoc 외국변호사 (tmnnguyen@shinkim.com)

    Pham Quynh Trang 외국변호사 (qtpham@shinkim.com)