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    담보신탁 부동산의 처분방법 - 공매뿐인가?

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  • [2021.03.31.]



    채무의 담보를 위하여 위탁자가 채권자를 수익자로 하여 신탁목적물을 수탁자에게 양도하고, 채무자가 채무를 이행하지 않으면 수탁자가 신탁목적물을 매각하여 그 매각대금으로 채권자인 수익자에게 변제하고, 잔여가 있으면 위탁자에게 반환하는 것을 내용을 하는 신탁을 일반적으로 담보신탁이라고 한다. 실무계에서는 부동산이 담보신탁의 목적물인 경우가 대부분이고, 우리나라 부동산신탁 중 담보신탁이 가장 많이 이용되고 있다.


    부동산 담보신탁계약에서는 신탁계약에서 정한 사유(예를 들면, 위탁자가 채권자인 수익자에 대한 대여금 채무를 불이행한 경우 등)가 발생하면 신탁된 부동산을 수탁회사가 처분하도록 규정하고 있다. 그 처분 방법으로는 ‘공매’가 많이 이용되고 있다. 여기서 말하는 ‘공매’란 ‘공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것’을 의미하는 것으로 부동산 담보신탁계약에서 자율적으로 약정하는 처분 방법일뿐이다.


    이러한 ‘공매’는 민사집행법 제264조 이하 규정에 따라 경매절차를 진행하여야 하는 일반적인 담보권 실행 등을 위한 경매와는 법적 성격이 다르다. 즉, 담보신탁에서 수탁자(신탁회사)가 신탁재산을 처분하는 방법인 공매는 ‘통상의 매매’라 할 것이기 때문이다. 다만, 수탁자는 이해관계인의 이해 충돌을 방지하기 위하여 적정하게 신탁재산을 매도를 하는 방안을 모색하는 것이 요구되고, 그 요구를 충족하기 위한 방안으로 공매가 이용되는 것일 뿐이다. 이런 이유로 공매에 대하여는 법적인 근거나 절차에 대한 규정이 필요없고 실제로도 마련되어 있지 않다.


    따라서, 신탁계약에서 위탁자와 수탁자는 신인의무에 위반되지 않는 범위에서 얼마든지 신탁재산의 처분방법을 공매가 아닌 다른 방법으로 정할 수 있다. 일반적인 부동산담보신탁계약에서는 공매를 원칙으로 하되 유찰된 경우 일정한 조건으로 수의계약을 할 수 있다고 규정하고 있으나 이 또한 약정에 의한 효력일 뿐이다. 예를 들어 위탁자와 수익자가 합의하는 경우 공매 절차를 거치지 않고 바로 수익자가 지정하는 제3자에게 매도하도록 하는 특약도 규정할 수 있는 것이다. 뿐만 아니라 이러한 방법 외에도 강행법규와 신탁법상의 다른 규정에 위반되지 않는 한 자율적으로 다른 방법의 신탁재산의 처분방법을 규정할 수 있는 것이다.


    결론적으로 부동산 담보신탁에서의 공매에 의한 신탁재산의 매각은 적정한 액수로 신탁재산의 처분하기 위하여 신탁계약에서 약정한 것으로 인한 것이므로 그 법적 성격은 민법상 매매의 불과하다. 대부분의 부동산신탁회사들이 신탁계약서 양식에 신탁재산 처분방법으로 공매를 규정하고, 보충적인 수의계약을 규정하고 있지만 이는 약정에 의하여 효력을 발생하는 것뿐이고, 신탁계약에 다른 합의가 있으면 공매가 아닌 다른 신탁재산 처분방법을 규정할 수 있는 것이다.



    임형민 변호사 (hmyim@lawlogos.com)