[2022.06.17.]

3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)이란 명의신탁자가 매도인으로부터 부동산을 매수하면서(즉, 매매계약의 매수인은 명의신탁자입니다) 명의수탁자와 명의신탁약정을 하여 자기 명의의 이전등기를 하지 않고 바로 명의수탁자 앞으로 이전등기를 하는 경우입니다.

3자간 등기명의신탁의 경우 원래는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭 ‘부동산실명법’)의 규정에 의하여 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이고 명의수탁자는 매도인에 대하여 소유권이전등기의 말소의무를 부담하고, 매도인은 명의신탁자에 대하여 매매계약에 따른 소유권이전등기의무를 부담하는 것입니다.

이러한 경우에 명의수탁자가 자기 명의로 등기가 되어 있음을 기화로 부동산을 처분하여 제3자 명의로 소유권이전등기를 하게 되면 그 제3자 명의의 등기는 유효하고 제3자는 유효하게 소유권을 취득하게 됩니다. 부동산실명법 제4조 제3항이 명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있기 때문입니다.

그 결과 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되어 명의신탁자로서는 부동산의 소유권을 이전받을 수 없게 되는 한편, 명의수탁자는 부동산의 처분대금을 취득하게 됩니다.

명의수탁자는 부동산의 소유자가 아님에도 소유명의를 가지고 있었음을 이유로 처분대금을 취득하게 되는데 그 이익은 법률상 원인 없는 이익으로서 정당한 권리자에게 반환하여야 할 것입니다. 명의신탁자는 매매대금 지급이라는 매매계약상 의무를 이행하였으면서도 소유권을 취득하지 못한 상태였으므로 원래 매도인의 명의수탁자에 대한 이전등기 말소등기청구권을 대위행사하여 매도인 앞으로 소유명의를 회복시킨 후 매도인을 상대로 자기에게 소유권이전등기를 이행할 것을 청구할 수 있는 지위에 있었습니다. 그런데 소유권이 제3자에게 유효하게 이전되면 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되므로 명의신탁자는 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 됩니다.

대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결은 이러한 경우에 명의수탁자가 부동산의 처분행위로 법률상 원인 없이 얻은 이익은 사회통념상 명의신탁자가 입은 손해로 인한 것으로서 명의신탁자에게 반환되어야 한다고 판시하였습니다.

위 대법원 판결은 나아가 이러한 법리는 명의수탁자가 제3자에게 근저당권을 설정한 경우에도 마찬가지로 보아야 한다고 하면서 명의수탁자는 근저당권의 피담보채무액 상당의 이익을 얻었고 그로 인하여 명의신탁자에게 그에 상응하는 손해를 입혔으므로 이를 부당이득으로 반환할 의무를 부담한다고 판시하였습니다.

정현수 변호사 (hschung@lawlogos.com)