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    연구논단

    부동산감정평가의 문제점

    조성우 법무관(육군 제6군단 법무관)

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  • Ⅰ. 서론

    1. 민사소송 내지 국가배상절차에 있어 중요한 요건사실 중 하나는 배상액수이다. 그런데 그 배상액수는 '물건의 가격'인 경우가 많다. 물론 시장가격이 형성되어 있는 물건의 경우라면 시가를 배상액수로 하면 되지만 시장가격이 형성되지 않는 물건의 경우는 가격을 '감정'하여야 하는 문제가 발생한다. 시장가격이 형성되어 있지 않으므로 누구나 그 물건의 가격을 아는 것은 불가능하고 특별한 전문적 지식을 지닌 감정인이 가격에 관한 판단을 하여야 하는 것이다.

    2. 그런데 부동산을 포함한 물건의 가격을 아는 것은 미래를 아는 것만큼이나 어렵다. 만약 강남아파트 진정한 가격을 알 수 있다면 우리는 금방 떼부자가 될 수 있을 것이다. 진정한 가격과 시장가격을 비교하여 진정한 가격보다 시장가격이 비쌀 때는 물건을 팔고 진정한 가격보다 시장가격이 쌀 때는 물건을 사면 돈을 벌수 있기 때문이다.

    3. 이처럼 시장가격이 형성되지 않은 부동산의 가격을 정확하게 산출한다는 것은 거의 불가능에 가깝지만 소송절차 등에서는 이를 반드시 알아야 하므로 상대적으로 정확하고 공정한 부동산가격의 감정이 이루어질 수 있도록 감정절차가 법정되어 있다. 그런데 정말 감정인에 의한 부동산가격의 감정이 적법하게 이루어지고 있는지 살펴보고자 한다.

    Ⅱ. 관련 법령

    1. 감정인이 물건 중 부동산의 가격을 감정하는 행위를 규율하는 법령은 ①부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 ②동시행령 ③동시행규칙 ④감정평가에 관한규칙이 전부이고 그중 문제되는 법령의 내용은 다음과 같다.

    2. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률
    제21조(토지의 감정평가)
    ① 감정평가업자는 타인의 의뢰를 받아 토지를 개별적으로 감정평가할 때에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다.
    ②제1항의 경우 감정평가업자는 평가 대상 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가 대상 토지의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 여러 요인을 비교하여 평가 대상 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가를 하여야 한다.

    3. 감정평가에 관한 규칙
    제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 토지를 감정평가할 때에 법 제21조 제1항 본문에 따라 공시지가기준법을 적용하여야 한다.
    ③ 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. 
    1) 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것.
    2) 시점수정: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시겚틒구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것.
    3) 지역요인 비교
    4) 개별요인 비교
    5) 그 밖의 요인 보정

    4. 법령의 의미
    위 법령에 따르면 A라는 토지의 가격을 감정할 때는 A와 유사한 B라는 토지(표준지)를 선정하여 B토지의 공시지가로써 A토지의 가격을 결정하여야 하는데, A토지와 B토지가 완전히 동일할 수는 없으므로 B토지의 공시지가를 기준으로 하되, 교통의 편리성, 지형의 경사도 등을 감안하여 B토지의 공시지가에서 가격을 조정하여 A토지의 가격을 산출하여야 한다는 것이다(공시지가기준법).

    Ⅲ. 문제점

    1. 부동산감정평가업계의 관행
    부동산감정평가의 관행은 두 가지가 있는데 편의상 첫 번째 관행을 '통분방식'이라고 부르고 후자를 '수정방식'이라고 부르도록 하겠다.

    가.'통분방식'

    1) 감정방법
    (표준지공시지가×시점보정×지역보정×개별보정)×(과거보상가×시점보정×지역보정×개별보정)÷(표준지공시지가×시점보정×지역보정×개별보정)
    2) 문제점
    「통분방식」은 부동산공시지가가 시장가격보다 싸게 결정되는 경향이 있으므로 표준지공시지가를 기준으로 산출한 부동산가격과 부동산의 실제 시장가격과의 격차율을 감정가에 반영하여야한다는 이유로 과거보상가×시점보정×지역보정×개별보정)÷(표준지공시지가×시점보정×지역보정×개별보정)을 기타요인보정이라는 명목으로 표준지공시지가를 기준으로 산출한 부동산가격에 곱하는 방식으로 부동산가격을 감정하고 있다.
    그런데 통분과정을 거치면 (표준지공시지가×시점보정×지역보정×개별보정)부분이 상호 통분되어 (과거보상가×시점보정×지역보정×개별보정)부분만 남게 되어 '통분방식'은 결국에는 표준지공시지가가 아닌 과거보상가를 기준으로 부동산가격을 감정하는 결과를 도출하게 된다.
    그 결과 감정인에게는 과거보상이 이루어진 토지를 임의로 선정할 수 있는 광범위한 재량이 부여되며, 실제로 표준지공시지가(1,710원/㎡)보다 12배나 비싼 보상금(21,000원/㎡)이 지급된 토지를 선정하여 부동산가격이 감정평가 된 사례(경기도 파주시 적성면 장현리 산 122-2)가 있었다.
    이 같은 결과는 공시지가기준법을 적용하여 부동산가격을 감정하도록 한 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조에 위배되는 것이다.
    3) 판례의 태도
    창원지법 2007. 10. 25.선고 2005구합3064 판결은 '통분방식'은 위법한 부동산감정평가방식이라고 판시하였다.
    다만, 동일한 '통분방식'을 적용한 부동산감정서에 대해 부산지법 2010. 5. 28. 선고 2008구합2003 판결은 공시지가와 시가 사이의 격차율을 반영한다는 점에서 위법하다고 볼 수 없다고 판시한 바 있다. '통분방식'을 적용한 부동산감정서의 위법성 여부에 대한 대법원 판결은 없는 상태이다.

    나. '수정방식'

    1) 감정방법
    (표준지공시지가×시점보정×지역보정×개별보정)×(과거보상가×시점보정×지역보정×개별보정)÷(표준지공시지가×시점보정×지역보정×1)
    2) 문제점
    상기한 「통분방식」에 대한 비판 즉, "(표준지공시지가×시점보정×지역보정×개별보정)부분이 상호 통분되면 결과적으로는 표준지공시지가가 아닌 과거보상가를 기준으로 부동산가격을 감정하는 결과를 초래하게 된다"는 점을 피하기 위해 다시 말해, (표준지공시지가×시점보정×지역보정×개별보정)부분 끼리 통분이 되지 않게 하기 위해 '기타요인보정'을 (과거보상가×시점보정×지역보정×개별보정)÷(표준지공시지가×시점보정×지역보정×개별보정)이 아닌 (과거보상가×시점보정×지역보정×개별보정)÷(표준지공시지가×시점보정×지역보정×1)로 계산하였다. (표준지공시지가×시점보정×지역보정×개별보정)부분의 개별보정의 값이 1이 아니므로 상호 통분될 염려는 없기 때문이다.
    그러나 통분은 피할 수 있었으나, 기타요인보정의 본래 취지 즉, "부동산공시지가가 시장가격보다 싸게 결정되는 경향이 있으므로 표준지공시지가를 기준으로 산출한 부동산가격과 부동산의 실제 시장가격과의 격차율을 감정가에 반영하여야 한다"가 몰각되는 것은 피할 수 없었다.
    왜냐하면 (표준지공시지가×시점보정×지역보정×1)부분이 개별보정 자리에 상수 1이 산입됨으로써 표준지공시지가를 기준으로 한 부동산감정가가 아니므로 기타요인보정인 (과거보상가×시점보정×지역보정×개별보정)÷(표준지공시지가×시점보정×지역보정×1)가 더 이상 표준지공시지가를 기준으로 산출한 부동산가격과 부동산의 실제 시장가격과의 격차율을 나타내고 있지 않기 때문이다. 즉, 기타요인보정의 취지가 몰각되는 결과가 초래된다. 따라서 '수정방식' 역시 통분을 피하겠다는 목적 하에 무의미한 기타요인보정을 가한 것으로서 위법하다 할 것이다.
    3) 판례의 태도
    '수정방식'이 적용된 부동산감정서의 위법성에 대하여는 하급심 판례도 없는 상황이다.

    Ⅳ. 해결방안

    다툼이 치열할수록 기본원칙으로 돌아가야 한다. 감정은 일반인이 요증사실을 알기 어려운 경우 특별한 지식을 가진 자가 요증사실에 관해 판단하는 것이다. 즉, 감정은 일반인이 요증사실을 알기 어려운 경우에 행해져야 한다.
    그렇다면 시장가격이 형성되어 있는 부동산의 경우라면 그 시가로서 배상액을 결정하면 될 것이고 부동산가격 감정이 이루어질 필요는 없다. 부동산가격 감정이 이루어지는 경우는 시장가격이 형성되어 있지 않아 특별한 지식이 없는 일반인이 부동산가격을 알기 어려운 때로 한정되어야 한다. 감정이란 원래 그런 것이기 때문이다. 감정이 소송비용의 증가를 가져온다는 사실을 생각하면 더욱 그렇다.
    시가를 알기 어려워 부동산가격을 '감정'하는 과정에 공시지가와 시가 사이의 격차를 반영하기 위해 기타요인보정을 한다는 것은 모순이 아닐 수 없다. 공시지가와 시가 사이의 격차를 반영한다는 것은 이미 시가를 알 수 있다는 의미가 전제되어 있는 것인데 그렇다면 시가를 배상액수로 하면 되지 왜 시가를 모를 때 비로소 이용되어야 하는 '감정'까지 하느냐는 주문이다.
    종합하면, 시가를 알 수 있다면 소송비용의 증가를 초래하는 감정이 시행되어서는 곤란하고 시가를 알기 어려워 감정이 시행되었다면 공시지가와 시가 사이의 격차를 반영한다는 명목으로 기타요인보정이 행해져서는 안 될 것이다.


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