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    연구논단

    부동산등기는 비송사건(非訟事件)이다

    강해룡 변호사 (서울회)

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  • - 대법원 2017.1.25. 선고 2016마5579 결정 -

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    1. 기초사실

    대한주택공사는 1970년대 초에 서울 용산구 이촌동에 한강맨션아파트를 건립하고 이를 분양했다. 당시 약 2만5000여평에 달하는 넓은 토지를 취득해 이를 바둑판같이 24개 구역으로 구획정리하고 한 구역에 5층 건물 한 동(棟)씩 아파트 23개동(700세대)을 건립했다. 그리고 단지 내 중간의 나머지 한 구역(이하 이사건 토지라 한다)에는 2층 건물인 관리사무소를 건립하고 어린이놀이터도 조성했다. 

     

    아파트건물에 관해서는 최초로 분양받은 700명 명의로 각각 소유권보존등기를 하고, 이 사건 토지에 관해서는 아파트 수분양자 700명의 공동명의로(지분표시 없이) 소유권이전등기를 했다.  

     

    따라서 이 사건 토지의 등기부상 소유자의 지분은 그 당시로서는  각 700분의 1이라고 할 것이다. 그러나 현재는 등기부상 지분표시가 되어있은데 그 지분이 701분의 1로 기재되어있다. 이는 계산상 지분표시의 오류임이 분명하므로 그 연유를 조사한 결과 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법이라 한다) 제정이후인 2001년에 이르러 등기기록을 전산이기(電算移記)했는데, 그 과정에서 지분표시 없었던 공유자명부에 직권으로 각각의 지분표시를 기입하면서 그 지분을 계산착오로 모두 701분의 1로 잘못 기재한 것임을 알게 되었다. 


    2. 등기관의 잘못으로 인한 등기의 착오

    지분표시 없이 등기한 공유자명부의 기재 형식은  ①순위번호, ②공유자 성명, ③주소, 라는 형식이고, 따라서 그 순위번호는 1부터 700까지이다. 그러므로 공유자명부 순위번호 하나에 아파트 수분양자 성명을‘공유자 홍길동 : 주소 서울특별시’라는 식으로 기재했는데, 그 중 순위번호 하나에는 ‘공유자 양00(박00) : 주소 서울특별시’라고 기재된 것이 있었다(이는 아파트 하나를 부부공동명의로 분양받은 것으로 추정됨). 이를 전산이기 하는 과정에서 직권으로 공유자의 지분표시를 하면서 위 순위번호 하나에 기재한 ‘공유자 양00(박00)’이라고 기재된 것을 순위번호 하나를 더 만들고 ‘공유자 양00 : 주소 서울특별시’ 및  ‘공유자 박00 : 주소 서울특별시’ 라고 각자를 독립된 공유자로 기재함으로써 공유자가 한명 더 많은 701명으로 된 것이다. 이는 등기관의 착오임이 분명하므로 마땅히 경정되어야 할 사항이다. 



    3. 등기관의 처분과 법원의 판단

    이 사건 토지의 공유자 중 한 사람이 경정등기신청을 했으나 등기관은 소명자료 미제출이라는 이유로 신청을 각하했다. 그러나 이 사건 경정등기신청은 부동산등기법 제32조 제2항에 따라 ‘지체 없이 직권으로 경정’해야 할 사항이 있음을 신고하는 의미의 신청일 뿐 아니라, 소명자료는 폐쇄된 당해 토지등기부의 공유자명부인데 이는 등기소에 보존되어 있는 것이고, 직권으로 조사해 경정해야할 사항이다. 이에 법원에 이의신청했으나 같은 이유로 기각되고 다시 항고했는데 항고심은 다음과 같이 판단했다. 

     

    “별지와 같이 구 등기부 중 양00(박00)에 대한 기재가 다른 공유자에 대한 기재와 다르기는 하나, 양00 박00의 이름이 기재되어 있고 공유지분표시가 없는 이상 양00 박00을 포함한 701명이 이사건 토지를 같은 비율로 공유하는 취지의 기재로 볼 수도 있으므로, 구 등기부기재를 가리켜 양00 박00이 합계 1/700 지분을 공유하는 취지의 기재라고 단정하여 해석할 수 없다.” 


    4. 법의 해석

    그러나 무릇 ‘법의 해석’ 즉 법조항, 계약서조항 또는 공부의 등재내용 (이 사건의 경우 순위번호 하나에 ‘공유자 양00(박00)’ 주소 서울특별시라고 한 등재내용) 등의 문언의 의미를 해석함에 있어서 단순한 ‘형식논리적 방법’만으로는 올바른 의미를 규명하지 못하게 되는 것이다.  법원의 판단논리는 위의 ‘공유자 양00(박00)’이라고 표기한 등재내용을 사람의 이름이 둘인 이상 ‘공유자 양00’ 및 ‘공유자 박00’이라고 하는 것과 그 의미가 다르지 않고 같다고 함으로서 ‘공유자 양00(박00)’을 이기(移記)해 ‘공유자 양00’ 및 ‘공유자 박00’이라고 했더라도 잘못이 아니라는 논리이다. 

     

    그러나 ‘공유자 양00(박00)’이라는 등재내용과 ‘공유자 양00’ 및 ‘공유자 박00’이라는  등재내용은 같은 것이 아니라고 보는 것이 우리의 상식이다. 따라서 지분표시 하지 않은 위 ‘공유자 양00(박00)’이라는 등재내용을 이기하면서 지분표시를 한다면 ‘공유자 양00’ 및 박00’의 지분은 그 합계를 1/700(각 0.5/700)로  했어야 한다.

    위의 ‘공유자 양00(박00)’이라고 한 등재내용을 이기(移記) 하면서 ‘공유자 양00’ 및 ‘공유자 박00’이라고 함으로서 ‘양00과 박00이 이사건 토지를 다른 공유자들과 모두 같은 비율로 공유하는 취지로 볼 수도 있다’는 논리는 아무리 보아도 그 등재내용의 의미를 올바르게 해석한 논리가 아니고, 단순이 형식논리의 한계를 넘지 못한 해석으로 상식에 어긋나는 결과가 되었다고 할 것이다. 대법원에 재항고 했으나 같은 이유로 기각되었다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2016마5579 결정). 


    5. 대법원의 판결요지

    대법원은 이 사건에 관하여 원심의 판단을 그대로 수용해 재항고를 기각 했으나 이에는 두 가지의 관점에서 문제가 있다고 본다. 그 하나는 ‘절차법’인 부동산등기법의 ‘실체법’인 집합건물법과의 관련성을 간과하였다는 문제다. 즉 절차법은 실체법의 존재를 전제로 하여서만 그 의의가 있으며, 법률관계의 실체에 관하여 실체법과 절차법이 서로 저촉될 경우에 법원은 실체법을 기준으로 재판하여야 한다는 법리를 간과한 때문에 잘못되는 결과에 이른 것이다. 이사건 토지는 아파트 관리규약에 “전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되고 사용되는 토지”라고 규정된 집합건물법 제4조의 ‘규약에 따른 건물의 대지’이므로 집합건물법 제2조 제5호에서 정의한 ‘건물의 대지’이다. 그러므로 아파트(구분건물인 전유부분)는 700개인데 그 ‘건물의 대지’인 이 사건 토지에 대한 아파트 소유자들의 지분이 각 700분의1이 아니고 701분1 일수는 없기 때문이다. 

     

    또 하나의 문제는 이 사건 경정등기는 민사사건이 아니고 비송사건이라는 것이다. 대법원은 “이 사건 토지 중 양00과 박00에게 속하는 공유지분의 합계가 다른 공유자들의 각 공유지분과 대등함을 증명하였다면 전산이기 하는 과정에서 오류가 있었다고 볼 수 있으나 그러한 자료를 충분히 제출하였다고 보기에 부족하다”고 했다. 그러나 경정등기신청서에 첨부한 자료인 ▲ 별 첨 1. 한강맨션아파트 공동주택관리규약 1부(제4조, 제5조 및 별표3 참조),  2. (가) 지분표시 없는 공유자명부 사본 1매, (나) 701분의 1로 지분표시 한 공유자명부 사본 1매,  3. 한강맨션 아파트단지 도면 2매, 등의 자료를 검토하면 능히 전산이기한 내용이 잘못된 것임을 알 수 있는 것이라고 본다. 뿐만 아니라 이 사건 경정등기신청은 등기관에게 직권으로 경정등기 해야 할 사항이 있다는 사실의 신고에 해당하는 등기업무에 관한 비송사건인데, 이를 등기관과 신청인간의 지분권문제를 다투는 소송인 민사사건과 동일시한 것 같이 보인다.  비송사건절차법 제11조(직권에 의한 탐지 및 증거조사)는 “법원은 직권으로 사실의 탐지와 필요하다고 인정하는 증거의 조사를 하여야 한다”라고 규정하고 있다.

     

    6. ‘대지권에 관한 등기’는 직권등기사항

    위에서 지적한바와 같이 이 사건 토지는 집합건물법 제2조 제5호에서 정의한 ‘건물의 대지’이다. ‘건물의 대지’가 아니라면 등기권리자의 지분표시 701분의1을 700분의1로 경정하기만 하면 될 것이다. 그러나 이 사건 토지는 구분건물인 전유부분과 분리할 수 없는(집합건물법 제20조) ‘건물의 대지’이다. 따라서 부동산등기법 제40조 제3항 동 제4항에 따라 직권으로 ‘대지권에 관한 등기’를 해야 할 사항인데, 한강맨션의 경우 그 ‘전유부분’의 크기(아파트평수의 크기)가 균일하게 같은 것이 아니므로 ‘대지권에 관한 등기’를 하는 경우 그 대지권지분표시를 ‘전유부분의 면적크기의 비율’에 따라야한다(부동산등기법 제12조 제21조).

     

    이사건 토지에 관하여 아파트를 최초로 분양받은 700명의 명의로 지분표시 없이 공동명의로 등기했으나 이사건 토지는 ‘건물의 대지’이므로 이에 대한 700명의 지분비율은 그 실체적 내용이 애당초 균일하게 같은 것이 아니고(아파트평수의 크기 및 분양대금의 차이) 그 ‘전유부분의 면적크기의 비율’에 따라 다른 것이다. 따라서 부동산등기법 제40조 제3항 동 제4항에 따라 ‘대지권에 관한 등기’를 하지 아니하고 지분표시 없는 700명 공유자의 지분표시를 700분의 1로 표시하는 것은 그것 자체도 이사건 토지가 ‘건물의 대지’인 사실을 간과한 것이므로 잘못이다.

     

    따라서 한강맨션의 경우 전유부분의 현재의 등기권리자는 이 사건 토지가 ‘건물의 대지’임을 소명하는 ‘규약’(한강맨션공동주택관리규약)을 첨부해 ‘대지권에 관한 등기’를 신청하고,(부동산등기법 제27조) 등기관은 직권으로 ‘전유부분의 면적의 비율’에 따른 대지권지분표시를 건물등기부 표제부란에 등재하는 ‘대지권에 관한 등기’를 해야 할 것이라고 생각한다.