• Legaledu
  • 법률신문 뉴스

    판례해설

    8. 16. 대책에 따른 신탁사의 정비사업 참여 활성화 방안 등의 주요 내용

    입력 :
    글자크기 : 확대 최소
  • 인쇄
  • 메일보내기
  • 기사스크랩
  • 스크랩 보기
  • [2022. 08.24]



    윤석열 정부에서 처음으로 발표된 ‘8. 16. 국민 주거안정 실현방안(관계부처 합동, 이하 ‘8. 16. 대책’)’은 신규 정비구역 지정 촉진 등을 통한 주거공급계획 등을 주된 내용으로 하고 있습니다. 이 중 ‘신탁사의 정비사업 참여 활성화’, ‘사업지원 및 조합운영 투명성 강화’ 부분은, 신탁사의 자금력과 전문성을 활용하여 도시정비사업 진행을 촉진하고, 실무상 문제가 된 조합과 시공사의 공사계약에 대한 관리와 검증을 투명하게 하고자 하는 취지로서 향후 도시정비사업에 영향을 줄 수 있는바, 눈 여겨 볼 필요가 있습니다.



    ■ 신탁사의 정비사업 참여 활성화

    ● 주요 내용

    정비사업 대부분은 조합이 직접 사업주체로 참여하는 구조로서, 일부 조합의 전문성 부족 등에 따라 사업이 장기화되는 사례가 발생했습니다. 이에 8. 16. 대책은 신탁사의 정비사업 참여가 활성화되지 못하는 상황(전체사업에서 신탁사 시행방식 4%)에서 신탁사의 사업시행자 지정 요건을 합리적으로 완화하고, 신탁사가 시행하는 사업장은 토지소유자 다수가 희망할 경우 정비계획과 사업계획의 통합처리하여 사업기간을 단축하며, 주민과 신탁사 간 표준계약서를 도입하여 분쟁을 사전에 방지하겠다고 했습니다.


    ● 신탁사의 정비사업 참여 요건 완화

    신탁사가 사업시행자로 정비사업에 참여할 수 있도록 한 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’) 규정은 2016. 3. 2. 시행되었습니다. 현행 법에 따라, 신탁업자가 사업지정자로 지정받기 위해서는 신탁사는 정비구역 전체 면적 대비 3분의 1 이상 토지를 신탁받아야 하고, 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의요건 이상의 동의를 받아야 합니다.


    8. 16. 대책에 의하면 정부는 정비사업의 상당한 부분인 국공유지를 제외한 면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁받으면 시행자로 지정할 수 있도록 법 시행령을 개정하고, 토지소유자 다수가 희망할 경우 조합설립절차를 생략하고, 정비계획과 사업계획을 통합하는 법 개정안을 발의하겠다고 합니다. 이에 따라 신탁사의 정비사업 참여가 늘어나고 사업기간도 3년 이상 단축할 수 있다고 합니다. 이에 따라 향후 개정될 것으로 예상되는 사항은 아래와 같습니다.


    ● 신탁방식 정비사업의 장, 단점

    법상 신탁방식은 신탁사가 직접 사업시행자가 되는 사업시행자 방식’(법 제27조)과 조합을 대신하는 사업대행자 방식(법 제28조)으로 나뉩니다.


    8. 16. 대책을 통해 보다 활성화될 것으로 예상되는 사업시행자 방식은, 기존의 조합 추진위원회 및 조합설립 절차를 생략하고 신탁사로부터 초기 사업을 조달하는 등 사업을 신속하게 할 수 있고, 신탁사의 전문성을 활용하여 투명하게 도시정비사업을 관리할 수 있으며, 신탁사가 직접 사업비를 조달하여 단순도급 공사로 발주함으로서 사업비를 절감하고, 시공사에 대한 의존도를 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.


    특히, 서울에서는 조합설립방식으로 도시정비사업을 진행할 경우, 공공지원제도로 인해 조합을 설립하고 사업시행계획인가를 받은 후 사업시행계획서가 반영된 설계도서에 따른 입찰방식(입찰내역제도)으로 시공사를 선정하여야 하므로 시공사선정이 뒤로 미뤄짐에 반하여(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제77조 제1항, 제2항), 사업시행자 방식은 이러한 제한이 없기 때문에 정비구역 지정 후 사업시행자로 지정되면 즉시 시공사를 선정할 수 있다는 장점이 있습니다.


    반면, 업계에서는 신탁사가 시공사에게 입찰보증금을 요구하는 관행으로 인하여 제도의 취지와 다르게 실제로는 초기 사업비를 신탁사가 아닌 시공사가 부담하고 있고, 입찰내역제도의 미적용으로 인해서 사업시행자 방식의 공사비 절감효과도 분명하지 않다는 단점이 지적되고 있습니다. 또한 신탁사는 분양대금 대비 일정 비율의 안정적인 신탁보수를 받아가는데 반하여, 사업이 지연되거나 시공사와의 분쟁 등이 발생할 경우. 책임소재가 불분명한 측면도 있다는 의견도 있습니다. 사업시행자 방식에 대한 제도보완도 함께 논의되어야 할 것으로 보입니다.

     

     

    ■ 사업지원 및 조합운영 투명성 강화

    ● 주요 내용

    8 .16. 대책은 조합의 사업관리 투명성·전문성 제고를 위해 부동산원의 정비사업 업무지원 기능 강화하고, 관리처분계획인가 시에 공사도급계약서를 인가권자에게 의무적으로 제출하도록 하여 조합과 시공사 간 공사계약을 투명하게 관리하도록 하며, 주민이 사업비 검증결과를 사전에 확인할 수 있도록 공사계약을 위한 조합총회 전에 검증을 완료하도록 의무화하겠다고 했습니다.


    ● 부동산원의 정비사업 업무지원 및 공사도급계약 관리

    8. 16. 대책은 종전 정비사업 관련 기본적인 업무지원을 사업단계별로 세부업무지원에 추가하고, 관리처분계획을 인가할 시에 공사도급계약서를 의무적으로 제출하도록 하겠다고 합니다. 다만, 관리처분계획 인가 조건으로 공사도급계약의 내용에 대한 보완을 요구할 수 있는지에 대해서는 특별한 언급이 없는 바, 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다.


    ● 공사비검증 의무화

    국토교통부 고시에 의하면, 토지등소유자 또는 조합원 20%가 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우, 당초 계약금액 대비 누적 증액 규모로서 생산자물가상승률을 제외한 공사비 증액비율이, 사업시행계인가 이전에 시공사를 선정한 경우는 10% 이상, 사업시행계획인가 이후에 시공사를 선정한 경우는 5%의 이상, 공사비 검증이 완료된 이후는 3% 이상 증액된 경우 검증을 의무화하고 있습니다(정비사업 공사비 검증 기준 제3조 제1항)


    다만 기존의 규정에 의하면 검증기관은 접수일로부터 소정의 기간 내에 회신 및 연장을 하고, 불분명할 경우 보완 요청도 할 수 있기 때문에 실제로 주민들이 결과를 확인하지 못하고 증액을 의결하는 경우가 있어서 그 실효성이 문제가 있었습니다. 이에 국토교통부는 공사계약을 위한 조합총회 전에 검증을 완료하도록 관련 법령 및 규정을 개정하겠다고 합니다.

     

    공사비 증액 결정 시 절차

    09.20_1.jpg

     

     

    이봉순 변호사 (bslee@barunlaw.com)

    김용우 변호사 (yongwoo.kim@barunlaw.com)


    리걸에듀

    더보기

    섹션 칼럼