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    [변호사 승소열전] 법무법인 지평·정건, 주택용지공급계약 ‘토지사용시기’ 의미있는 해석 끌어내

    이장호 기자 desk@lawtimes.co.kr 입력 :
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  • 법무법인 지평(대표변호사 이공현)과 법무법인 정건(대표변호사 김경희)이 주택용지공급계약상의 토지사용시기 해석에 관한 의미있는 대법원 판결을 이끌어내 주목된다. 주택건설사업자가 매매대금 완납 등 계약서상 토지사용 조건을 충족하지 못했더라도 공사지연으로 인한 지체상금의 기준이 되는 '토지사용시기'는 계약서에서 정한 '토지 사용가능시기'이므로, 주택사업시행자의 귀책사유로 '토지 사용가능시기'를 넘겼다면 시행자에게 지체상금 배상책임이 있다는 취지의 판결이다.


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    하남·미사 보금자리주택사업 시행자인 한국토지주택공사(LH)는 2012년 12월 주택건설사업등록자인 박모씨와 하남미사지구 4만여㎡ 토지를 1375억여원에 공급하기로 하는 매매계약을 체결했다. 토지사용가능일은 2014년 12월 31일으로 정하고, LH 책임으로 토지사용시기가 늦어지면 지연손해금을 물기로 했다. 그런데 부지 내 레미콘 공장 이전 문제 때문에 공사가 지연돼서야 토지사용이 가능해졌다.

     

    이에 박씨는 "토지사용시기인 2014년 12월 31일로부터 335일이 지나서야 토지사용이 가능해졌다"며 "지체상금으로 100억여원을 달라"며 LH를 상대로 소송을 냈다. 

     

    LH는 "토지사용시기는 토지사용가능시기와 구별된다"며 "계약에서 정한 토지사용가능시기는 사업계획을 세우는데 참조하도록 토지사용이 가능한 시기를 예상한 안내였을 뿐 아무런 구속력이 없고, 지체책임 기준이 되는 토지사용시기는 박씨가 매매대금을 완납해 소유권을 이전받을 때"라고 맞섰다. 양측이 체결한 계약에는 '박씨가 토지를 사용하려는 경우 매매대금을 완납하거나, LH가 정하는 담보를 제공하고 소유권을 이전받아 사용하기로 한다'는 내용이 있었다.

     

    토지주택공사, 건설사업가와

    대규모 토지 공급계약 체결

     

    1심은 박씨 손을 들어줬다. 서울중앙지법원은 LH의 51억원 상당의 배상책임을 인정했다.

     

    그러나 2심은 LH의 책임이 없다고 판단했다. 서울고법은 "계약서상 토지사용가능시기는 토지의 물적 기반이 조성돼 매수인이 이를 사용하도록 제공할 수 있을 것으로 예상되는 때를 의미하고, 지체상금을 규정한 조항의 토지사용시기는 사용가능시기가 도래한 후 박씨가 매매대금을 선납하는 등 토지사용가능조건을 모두 구비해 정당하게 토지를 사용할 수 있게 된 때 등을 의미한다"며 "따라서 토지사용시기가 도래했다고 인정되지 않는다"며 원고패소 판결했다.

     

    대법원 상고심에서는 1,2심에서 박씨를 대리한 정건 외에 지평이 추가로 선임됐다. 두 로펌은 상고심에서 "문제가 된 계약은 주택용지를 조성하는 공사를 완성하는 도급계약의 성질과 완성된 주택용지를 원고인 박씨에게 공급해 매도하는 매매계약의 성질을 모두 포함하고 있는 혼합계약임에도, 항소심은 이 계약을 단순매매계약으로 특정해 LH의 택지조성의무가 발생하는 시점을 '매매대금을 선납한 시기' 등의 조건을 성취하는 시점으로 잘못 판단한 잘못이 있다"고 주장했다.


    토지사용일은 계약보다 1년 넘겨…

    지체상금 100억 소송

     

    대법원은 이 같은 주장을 받아들였다. 대법원 민사3부(주심 이동원 대법관)는 손해배상 청구소송(2018다259862)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 

     

    재판부는 "이 사건 계약은 LH가 공동주택 건축 용도의 대규모 택지를 조성해 박씨에게 공급하는 것을 목적으로 하는 것으로, 사업기간 단축 및 비용 절감 등을 위해 사업자가 조기에 건축공사에 착수할 수 있도록 토지 매매대금 최종 납부기일로부터 약 1년 전까지 택지 조성공사를 마치고 사업자의 사용에 제공할 의무를 부과하면서, 이를 위반할 경우 지연손해금을 배상하도록 하는 내용이 포함돼 있다"고 밝혔다.

     

    이어 "계약에도 손해배상책임 성립요건으로 LH의 귀책사유로 조성공사 지연으로 토지사용시기가 지연되는 경우를 정하고 있을 뿐, 박씨로 하여금 토지사용조건을 충촉할 것을 명시적으로 요구하고 있지 않다"고 설명했다.

     

    “사용조건 충족해야

    지연손해 채권 성립으로 해석 못해”

     

    그러면서 "박씨가 토지 사용조건을 모두 충족했더라도 토지를 사용할 수 없음이 객관적으로 명백한 상황이었는데도 나머지 매매대금까지 모두 납부하는 등 사용조건을 충족해야만 지연손해금 채권이 성립한다고 해석하는 것은 계약 당시 당사자의 진정한 의사에 부합한다고 보기 어렵다"고 판시했다.

     

    지평의 장품(39·사법연수원 39기) 변호사는 "LH의 주택용지공급계약은 일반 토지매매계약과 구별되는 특수성이 있을 수밖에 없다. "계약을 전형계약으로 안일하게 포섭하기보다, 당사자의 의사와 계약의 목적, 관련 법령, 다른 유사계약과의 비교 등을 통해 입체적으로 분석했다는 데 이번 판결의 의의가 있다"고 말했다.


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