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    상가 임차인의 ‘계약 갱신거절권’ 논란

    박수연 기자 sypark@lawtimes.co.kr 입력 :
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  • '상가 임차인에게 계약 갱신거절권이 있는지'를 두고 논란이 일고 있어 입법적 해결이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 8일 이 문제에 대한 대법원 판결이 무산되면서 이 같은 목소리가 높아지고 있다. 앞서 1심은 임차인에게 갱신거절권을 인정한 반면, 2심은 특약을 한 경우에만 갱신거절권이 인정된다고 판단했다. 임차인이 상고이유서를 제출하지 않아 심리불속행으로 끝났다. 현행 주택임대차보호법은 임차인이 임대차 계약 종료 1개월 전까지만 계약 갱신 거절 의사를 밝히면 계약이 갱신되지 않고 해지된다는 규정을 두고 있는 반면, 상가건물 임대차보호법은 임차인의 갱신거절권과 관련한 명문 규정을 두지 않고 있다.

     

    서울 강남의 한 건물 소유주인 A사는 2016년 4월 B사에 보증금 5000만원, 차임 및 유지비 월 400만원으로 하는 임대차계약을 체결했다. 계약기간은 2016년 5월 1일부터 2017년 4월 30일까지로 정했다. 양측이 체결한 계약에는 △임대인(A사) 또는 임차인(B사)이 기간만료 3개월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건 변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장한 것으로 간주한다 △계약이 갱신된 경우, 임차인이 서면으로 해지통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약 종료일로 한다는 내용이 포함돼 있었다.


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    그러다 B사는 2016년 7월 이 임대차계약에 따른 보증금반환채권을 C씨에게 양도했다고 통지했다. 그리고 이후 임대차계약상 임대차기간이 종료되기 한달여 전인 2017년 3월 23일 A사에 "부득불 폐업을 하게 되어 더이상 임대차기간을 연장할 수 없으니, 임대차 기간 만료일인 2017년 4월 30일 보증금을 반환해달라"는 내용증명을 발송했다. 이에 A사는 "(기간만료 3개월 전에 해지 통보를 하지 않았으니) 임대차계약 내용에 따라 이전과 동일한 조건으로 이미 임대차계약이 1년 연장된 것으로 간주된다"며 "(또 계약 내용에 따라 B사가 한 해지통보는) 내용증명을 받은 날로부터 3개월 후인 2017년 6월 26일 효력이 발생한다"고 맞섰다. 그러면서 "B사가 채권양도로 임대차보증금에 대한 권리가 없으니, 해지효력발생일까지의 비용을 공제한 후 (보증금반환채권 양수인인) C씨에게 나머지 금액을 반환하겠다"고 했다. 이후 A사는 보증금에서 5월분 차임과 6월 1일부터 26일까지의 차임 및 미납 전기요금 등 비용을 공제한 나머지 보증금을 법원에 변제공탁했다. 

     

    현행 상가임대차보호법에는

    명문으로 규정되지 않아

     

    이에 B사는 "임대차 기간만료 3개월전까지 서면으로 해지하겠다는 통지를 하지 않으면 계약이 자동갱신되도록 한 임대차계약 내용은 '상가임대차법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'는 상가임대차법 제15조에 위반돼 무효"라며 부당이득금 반환 소송을 냈다.

     

    1심을 심리한 서울중앙지법 민사302단독 김용중 판사는 "A사는 1267만원을 지급하라"며 원고전부승소 판결했다(2017가소7066042). 소액사건이라 판결 이유를 기재하지는 않았으나 임차인의 갱신거절권을 인정한 것으로 보인다.

     

    반면 항소심 재판부인 서울중앙지법 민사12부(재판장 박영호 부장판사)는 1심 판결을 취소하고 "A사는 B사가 청구한 금액 중 임료 등을 제외한 새로운 임대차계약 무산에 따른 손해배상금 440만원만 지급하라"고 원고일부패소 판결을 했다(2018나10776).


    1심 ‘갱신거절권’ 인정…

    2심 ‘특약한 경우’만 인정

     

    재판부는 "주택임대차보호법과 달리 상가임대차법은 임대인이 임대차 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우에는 계약이 갱신되도록 하는 내용만 규정할 뿐 임차인의 갱신 거절권(임차인의 갱신 거절의 통지)에 대해서는 아무 규정을 두고 있지 않다"며 "상가임대차법 제15조가 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하더라도, 이 사건 특약에서 규정된 임차인의 갱신거절 통지 및 묵시적 갱신에 관한 규정은 상가임대차법에서 정하고 있지 않은 갱신거절 통지권을 임차인에게 주고 있는 것일 뿐이어서 상가임대차법 규정에 위반된다고 볼 수 없다"고 밝혔다.

     

    또 "B사는 '상가임대차법 제10조 1항에 따라 임차인이 갱신요구를 하지 않을 경우 임대차계약에서 정해진 임대차기간이 만료되면 사전 최고나 해지의 의사표시 없이 임대차가 종료된다'고 주장하지만, 이는 묵시적 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 4항에 반하는 주장으로서 받아들일 수 없다"며 "상가임대차법 제10조 1항에서 정한 기간 내 임차인이 갱신요구를 하지 않을 경우 임대차기간이 당연히 예정된 기간에 만료된다고 해석하게 되면 결과적으로 묵시적 갱신이 인정되지 않는 셈이고, 이렇게 되면 상가임대차법 제10조 4항은 무의미한 규정이 될 뿐만 아니라 이와 같은 기간을 놓치거나 갱신요구권 행사 기간이 경과했지만 계약을 유지하고자 하는 임차인에게 불리하게 작용하게 된다"고 설명했다.

     

    대법원, 심리불속행 판결…

    “입법적 해결” 목소리 높아

     

    그러면서 "B사는 또 자신들의 갱신거절통지에 따라 원래의 임대차기간 종료일인 2017년 4월 30일에 임대차가 종료됐다고 주장하지만, 이 사건 계약의 특약에 의해 B사가 기간만료 3개월 전까지 의사표시를 하지 않은 이상 임대차계약은 (종전 계약과 동일하게) 12개월의 임대차기간으로 갱신됐다고 봐야 한다"면서 "따라서 특약 등에 따라 갱신거절 통지를 계약해지의 통지로 보아 A사가 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과한 2017년 6월 26일에 임대차가 종료됐다고 보는 것이 타당하고, A사가 그 기간 동안의 미납 월 차임과 전기요금을 보증금에서 공제한 것도 정당하다"고 판시했다.

     

    이 사건은 소액사건이지만 하급심 판결이 엇갈려 대법원이 판결을 내릴 것으로 기대됐으나 무산됐다. 대법원 민사3부는 8일 임차인인 B사의 상고를 기각했다(2018다297208). 대법원 나의사건 검색을 통한 확인결과 B사는 소송기록접수통지서를 송달받고도 20일 내에 상고이유서를 제출하지 않아 기각판결을 받은 것으로 나타났다.


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