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    [해외통신원] 런던에서 집을 구할 때 임대차 계약상 주의할 점들

    정다희 변호사 (변호사시험 6회, 런던 거주) 입력 :
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    한국을 떠나 해외로 이주할 때 가장 많은 고민을 하게 되는 부분이 바로 살 “집”을 구하는 것이다. 하지만 이는 역시 쉽지 않다. 언어의 차이와 국가 별로 다른 임대 시스템으로, 기본적인 절차에도 허둥지둥 헤매고 계약 내용을 충분히 살피지 못해 피해를 입게 되는 경우도 왕왕 있다. 이에, 필자의 경험에 국한해서나마, 런던에서 집을 계약할 때 미리 알았다면 좋았을 내용들을 중심으로 공유해 보고자 한다. (본 글은 영국 도시 중 ‘런던,’ 부동산 매매가 아닌 ‘임대차’에 한정하며, 임대료는 그 조건에 따라 가격이 매우 상이하므로 다루지 않았음을 미리 밝힌다)



    1. 런던 내 지역 구분 기준

    가. 우편번호(postcode)에 따른 구분 

    런던의 지역을 구분하는 기준은 꽤 다양하다. 런던은 런던 광역시 혹은 그레이터 런던(Greater London)의 설치 법률인 「1963년 런던정부법(London Government Act 1963)」에 의거하여1965년 행정구역을 개편한 이래 몇 차례의 변동을 거쳐 시티오브런던(City of London)과 32개의 런던 자치구(London boroughs) 등 총 33개의 행정구역으로 구성되어 있다. 


    33개의 행정구역은 중앙(central)을 기준으로 동부(E), 동부중심(EC), 북부(N), 북서부(NW), 남동부(SE), 남서부(SW), 서부(W), 서부중심(WC)과 같이 우편번호(postcode)를 부여 받는다. 런던의 우편번호는 우편물 자동 구분 과정에 사용될 뿐 아니라, 해당 지역의 지리적 위치, 지역별 범죄 통계 등을 기반으로 한 위험도 및 인구 조사 등 다방면에 활용되고 있다. 


    서울이 한강을 중심으로 강남과 강북으로 나뉘듯이 런던은 산업화가 시작된 이후부터 런던의 동쪽과 서쪽을 나누어, 대체로 서쪽 지역은 부촌, 동쪽 지역은 빈민촌으로 구분하는 경향이 있다. 런던 소재 여론조사 기업 유고브(YouGov)가 2014년 1월 경 런던 시민 1,294명을 조사한 결과, 런던 시민의 대체적인 여론은 런던의 동쪽은 가난하고, 서쪽은 부촌이며 깨끗하고, 남쪽은 거칠며(rough), 서쪽은 지적인(intellectual) 지역으로 생각한다는 응답이 두드러지게 나타났다. 


    물론 런던의 서쪽에는 첼시(Chelsea)나 켄싱턴(Kensington) 등 런던에서 가장 집값이 비싼 지구가 있는데 대체로 치안이 좋고 깨끗하다. 반면 동쪽에는 오래 전부터 해외 이민자들이 다수 거주하며 빈민가를 형성하였고, 연쇄살인 사건(1888년 잭 더 리퍼 사건, Jack the Ripper)의 발생지인 화이트 채플(White chaple)이 속한 타워 햄릿(Tower hamlets), 램버스(Lambeth), 사우스워크(Southwark) 같이 높은 강력범죄율을 보이는 지구도 존재한다.


    그러나, 이처럼 동쪽/서쪽으로 지역을 구분하는 과거의 기준은 앞으로 점차 의미를 잃을 것으로 보인다. 런던 광역 경찰청(Metropolitan Police)이 2017년 6월부터 2018년 6월까지 범죄 통계를 분석한 결과, 런던 서쪽에 위치한 웨스트민스터(Westminster)에서 63,204개의 범죄가 발생해 가장 위험한 지역 1위로 꼽힌 반면, 과거 우범지대였던 타워 햄릿(Tower hamlets)은 그 절반에 가까운 수치를 기록했다고 한다. 또한, 2012년 런던 올림픽 이후 상대적인 낙후 지역이던 동쪽을 많이 개발하여, 현재는 카나리 와프(Canary wharf)를 중심으로 현대식 건물이 많이 들어서 있다. 


    그럼에도 불구하고, 런던을 동쪽/서쪽으로 구분하는 상기 고정관념은 여전히 남아 있어, 런던을 잘 모르고 이주한 외국인들에게 적지 않은 영향을 미치고 있으며, 실제로도 서쪽 대부분 지역의 집값이 동쪽에 비하여 비싼 편이다. 


    나. 존(zone)에 따른 구분 

    런던을 나누는 또다른 기준으로 존(zone)이 있다. “존 시스템(London fare zones system)”은 런던 교통국(Transport for London)의 관리 하에 런던 내 모든 철도 요금의 기준이 되는 철도요금체계이다. 영국은 기차, 튜브, 지하철 등의 철도 민영화로 인해, 다수의 철도 운행회사들이 운영하는 각 노선의 이름이 London Underground, National Rail, London Overground, TfL Rail and Docklands Light Railway 등과 같이 다양하지만, 요금은 모두 “존 시스템(London fare zones system)”에 근거해 부과된다. 


    존은 런던 중심으로부터의 거리에 따라 나뉜다. 즉, 1존인 런던 중심부(Central London)를 기준으로, 멀어질수록 2존, 3존, 4존 등으로 숫자도 높아진다. 일반적으로 런던의 1~6존은 런던 광역시(Greater London)로 통칭된다. 다만, 주소지 상으로 1~3존까지를 런던으로 간주하며, 4~6존은 세부 지명이 다르다. 당연히, 임대료는 중심지인 1존과 가까울수록 비싸진다.


    이렇듯, 교통, 치안 등의 기준에 따라 거주 지역을 정했다면, 이제는 집을 보러 다니면 된다. 



    2. 런던에서 “집” 구하기

    요즘은 이주 몇 개월 전부터 인터넷을 통해 본인이 원하는 지역과 매물을 검색하고 부동산 중개 업체에 문의 함으로써 집을 보지 않고 계약을 마무리 할 수도 있다. 영국의 대표적인 인터넷 부동산 중개 사이트로는 Rightmove, Zoopla, OnTheMarket 등이 있다. 다만, 사이트에서 제시하는 사진과 실제 모습이 다른 경우(집이 훨씬 오래된 경우, 사진상 실제보다 넓어 보이는 경우 등)가 많기 때문에, 직접 발품을 팔아 뷰잉(부동산을 미리 방문하는 절차)을 하는 편을 추천한다. 


    가. 뷰잉(Viewing)

    웹사이트를 통해 마음에 드는 집을 찾았다면, 해당 집을 확보하고 있는 부동산 중개회사에 메시지를 남기거나 전화로 연락을 취한다. 이때 국적, 가족구성원 수, 현재 직업, 과거 거주 경력(reference), 흡연 및 애완견 유무 등 개인정보 및 연락처가 필요하다. 학생일 경우, 학교명 및 월세를 내는데 문제가 없다는 인상을 주는 것이 최종 계약을 성사할 때 이득이다. 


    종종 해당 집에 경쟁이 붙는 경우, 임대인(Landlord)이 지원자들 중 마음에 드는 임차인(Tenant)을 선택할 수 있다. 그렇기 때문에 뷰잉 혹은 계약을 위해 부동산 중개회사에 연락을 취할 때에는 가급적 좋은 인상을 주는 것이 좋다.


    일반적으로 연락 후 1~3일 이후에 뷰잉 약속을 잡고, 경우에 따라서는 당일 바로 가능할 수도 있다. 시간과 장소를 정해 뷰잉을 할 때에는, 가계약 이전이므로 자신이 원하는 상세 조건 및 요구사항 등을 제시해도 괜찮다. 


    참고로 웹사이트 상에 매물 별로 “To-let”과 “Under Offer” 라는 표시가 있는데, 이는 현재 진행 중인 협상의 유무를 의미하므로, 만약 마음에 꼭 드는 집이 “Under Offer”라면 어느 단계까지 협상이 진행 중인지, 뷰잉이 가능한지 등을 확인해 우선순위를 점할 수도 있다. 


    나. 제안(Offer) 및 가계약금(Holding deposit) 납부

    집을 구할 때 일반적으로 필요한 서류는 다음과 같다.

    ① ID: 여권 및 영국 BRP (Biometric Residence Permit)

    ② 기존 거주지 주소: 영문 주민등록등본 혹은 영국 내 기존 주소지를 증빙할 수 있는 우편물 

    ③ 외국인인 경우, 기존 거주 국가에서의 3개월 이상 은행 거래 내역 혹은 직장 급여 내역에 대한 영문 증명서(은행에 문의하여 영문 발급 가능) 

    ④ 영문 재학증명서 혹은 재직증명서


    임차인이 계약을 원하면, 부동산 중개인은 먼저 가계약금(Holding deposit)과 부동산 수수료(Admin fee 및 Reference check fee)를 요구한다. (경우에 따라서 부동산 중개회사에 내는 비용을 계약 완료 후에 지급하는 경우도 있다) 가능하면 이메일 혹은 서면으로 내역을 상세히 적어 달라고 요구하는 것이 좋다. 


    가계약금은 계약 선점을 위한 비용으로, 가계약금을 받으면 대개 부동산 중개회사는 다른 임차 지원자에게 해당 집을 더 이상 보여주지 않는다. 다만, 결과적으로 해당 집을 선택하지 않아도 이 가계약금은 돌려받지 못하며, 계약이 성사될 경우 첫 월세에 포함하는 경우가 대부분이다.


    임차인이 가장 많이 헷갈려 하는 부분이 부동산 중개 수수료다. 항목도 여러 개일 뿐만 아니라, 중개회사마다 금액 산정 기준도 다르기 때문이다. 대개 6주치 임대료 및 부가가치세를 요구하는 경우가 많은데, 여기에는 신용조회(Reference check)비용도 포함되어 있다. 다만, 특이한 점은, 부동산 중개 수수료가 임차인 가족의 구성원 숫자에 따라 할증 된다는 것이다. 최근 들어, 가계약금을 1주치 임대료로 제한하고 그 상환을 의무화하며, 신용조회 비용 청구 등을 금지하는 법률이 제정되었는데, 이러한 변화는 본 글의 말미에서 다시 설명하도록 하겠다. 


    다. 신용조회(Reference check)

    가계약금 및 부동산 중개수수료를 지급하고 임대인이 제안을 수락하면, 중개회사에서 신용조회(Reference check)를 진행한다. “신용조회(Reference check)”란 임차인의 신상정보(나이, 현재 주소, 직업, 재정상태, 기존 임대 기간 중 임대 주택 관리는 잘 해왔는지 여부, 범죄경력 등)를 확인하는 절차이다. 기간은 대략2~7일 정도 소요된다. 만약 부적합 판정을 받게 될 경우, 가계약금은 돌려받을 수 있지만 중개수수료는 돌려 받지 못한다. 하지만 일반적으로 무리 없이 통과하니 큰 걱정은 하지 않아도 된다. 


    재정 상태 확인을 위해서는 1년치 임대료의 3배, 즉 36개월치 월세를 요구하는데, 만약 임차인의 수입이 불확실하다면 보증인(guarantor)이 필요하다. 이 때 필요한 보증인의 재정상태는 일반적으로 임차인보다 많은 1년치의 3.5배 정도이며, 보증인은 임대료 미지급, 임대기간 종료 후 해당 집의 원상복구 및 기타 비용에 대한 지급을 보증하게 된다. 보증인은 임차인과 별개로 해당 임차인의 계약 내용이 담긴 보증인 서류에 서명하게 되며, 최종 계약서에도 보증인 이름과 주소가 병기된다. 


    라. 계약서 작성 

    신용조회(Reference check)를 마치면 계약서(Tenancy agreement)를 작성하고 잔금을 지급한다. 이 과정은 입주 2 주 이전에 진행된다. 최종 서명 전까지는 세부 계약에 대한 협상이 가능하므로, 이때 가구, 가전(냉장고, 건조기, 습기 제거기) 등 추가적으로 필요하거나 보완되어야 할 부분을 중개인에게 요구할 수 있다. 부동산 중개회사에서 구두로 약속한 내용이 계약서에 추가되어 있지 않거나 교묘하게 다르다면, 중개회사에 해당 내용을 보완하여 재차 보내달라고 요구하면 되며, 임차인에게 불리한 내용이 없는지 자세하게 확인할 필요가 있다. 


    마. 계약서 주의사항

    계약서 작성 시, 특히 주의해야 할 사항이 있다면, 임대료 인상 조항, 계약기간 및 파기 조항, 기타 관리비(전기세,수도세,가스비 등등)의 임대료 포함 여부 등이다. 


    1) 임대료 인상 조항 

    영국에서는 「1977년 차임법(Rent Act 1977)」이 제정된 이래 “공정한 차임(fair rent)”이라는 개념이 도입되면서, 임대기간 보장 및 임대료 상한제 등의 규제를 통하여 임차인을 강력하게 보호해왔다. 그러나 「1988년 주택법(the Housing Act 1988)」이 제정된 이후부터는, 새롭게 성립되는 주택 임대차에 대한 별다른 차임 규제가 시행되지 않고 시장임대료가 적용되게 되었다. 그나마 동법 제13조 및 제14조 에 따라서 증액의 절차와 그 정도에 대한 차임산정위원회(the Rent Assessment Committee: RAC)의 결정에 의한 제한을 받을 뿐이다.


    그 결과, 계약기간이 2년이어도 1년 후 물가인상률을 기준으로 임대료를 인상하는 경우가 많다. 이러한 내용을 사전에 알지 못할 경우, 임대인의 임대료 인상 요구에 당황할 수 있는데, 이는 합법적인 요구이다. 다만, 계약서에 인상율을 명시하는 경우 고정율(Fixed %)로 할 것인지, 물가인상율(RPI: Retail Index Price)로 할 것인지, 혹은 계약 조건 중 하나로 임대료 인상을 하지 않을 것인지 임대인과 사전 합의할 수 있으니, 이를 염두에 두고 계약서를 검토할 필요가 있다. 


    2) 계약기간 조항 

    「1996년 주택법(Housing Act 1996)」이 제정됨에 따라, 임대기간 보장도 점차 완화되었다. Assured tenancy(보장임대차)가 Assured Shorthold Tenancy(보장 단기 임대차)로 바뀌게 되었다. 


    즉, 이전에는 임대인은 임차인이 계약을 위반하지 않는 한, 계약상의 임대기간 만료 이후에도 당연히 법정 주기만큼 임대차가 갱신되어 임차인의 점유가 어느 정도 보장되었으나, 「1996년 주택법(Housing Act 1996)」이 시행된 1997년 2월 28일부터는 임차인에게 보장되는 임대차 계약기간은 최소 6개월이며, 6개월 이후에는 임대인은 임차인에게 2개월 전에 통지하여 임대차 계약을 해지할 수 있다. 


    그 결과, 계약기간은 보통 1년일 경우가 많은데, 그 경우 계약기간이 만료되기 전에 계약을 해지할 수 있는 기간을 정한 Break clause조항을 일반적으로 6개월로 정한다.


    3) 기타 관리비(전기세, 수도세, 가스비 등)의 임대료 포함 여부

    임대료에 기타 관리비(전기세, 수도세, 가스비 등)가 포함이 되어있는지 여부도 확인해야 한다. 보통 대형 communal building에 위치한 주택은 중앙 난방식으로 개별 가정이 사용하는 양에 무관하게 수도세 및 보일러 비용이 집세에 포함된다. 


    바. 보증금(Tenancy deposit)지급

    계약서 작성을 완료하면, 보증금(Tenancy deposit, 대개 임대료 6주치 상당의 금액)을 지급한다. 이 보증금은 임대인이 보관하지 않고 타 기관(Deposit scheme)에 위탁하는 것을 원칙으로 한다. 이 보증금은 계약 만료 이후 인벤토리 확인(Inventory Check Out) 과정에서 발견된 손상에 대한 손해배상 및 청소 비용 등을 제한 나머지를 상환 받게 된다. 주의할 점은, 임대인이 임의로 비용을 제하는 것이 아니라 보증금 위탁 기관에서 검토 후 인정될 경우에만 비용을 제하는 것이 원칙이라는 것이다. 최근 제정된 법률은 계약 만료 후 임대인이 인벤토리 확인 및 청소 비용을 보증금에서 제하는 것을 금하고 있는데, 이는 본 글의 말미에서 다시 설명하도록 하겠다.


    사. 입주 및 인벤토리 확인(Inventory Check)

    입주 당일이 되면 집 열쇠를 받고, 임대인 및 부동산 중개회사의 직원과 인벤토리 확인(Inventory Check)을 진행하게 된다. 인벤토리 확인이란, 입주일 당일 임대인과 임차인 간 분쟁을 방지하기 위하여 해당 주택의 시공 및 주택에 존재하는 제품, 가구, 물품 등의 상태를 확인하는 절차이다. 이 때, 사진이나 비디오를 촬영하는 것도 허용되며, 계약 만료 시 문제가 되지 않도록 추가 발견되는 사항은 임대인에게 서면 혹은 이메일로 알리는 편이 좋다.



    3. 「2019년 임대료 법(Tenants Fees Act 2019)」제정, 임차인 보호 강화 

    2019년 2월 「2019년 임대료 법(Tenants Fees Act 2019)」이 국왕의 동의를 받아, 새로이 제정되어 2019년 6월 1일부터 시행되었다. 


    동법은 부동산 중개회사 및 임대인이 임차인으로부터 임대료, 보증금 등 외에 임대차계약과 직접 관련이 없는 비용을 요구하는 것을 금지하는 조항 및 가계약금 및 계약금의 비용 및 이에 대한 상환을 강제하는 조항, 보증금의 비용 산정 기준 및 보증금 보관기관의 보관 의무화 등을 포함한다. 본 글에서는 임차인이 집을 구하는 과정에 있어서 특히 주목할 사항에 초점을 맞추어 설명한다. 


    가. 레퍼런스 및 인벤토리 확인 비용, 부동산 중개수수료 등의 요구 금지 

    임대차계약과 직접적으로 연관된 비용(Certain payments in connection with a tenancy)은 아래와 같다. 

    - 임대료 (The rent)

    - 보증금 (A refundable tenancy deposit)

    - 가계약금 (A refundable holding deposit (to reserve a property)) 

    - 임차인의 고의 또는 과실로 인한 임대차계약의 해지에 따른 임대인의 손실 (Early termination of the tenancy, when requested by the tenant)

    - 임차인의 요구에 따른 계약서 수정 시 발생한 비용(이 경우 최대 50파운드로 비용을 제한) (Changes to the tenancy, Where a tenant requests a change to the tenancy agreement, capped at £50 or reasonable costs if higher) 

    - 관리비, 통신비, 지방세 (Payments in respect of utilities, communication services, TV license and council tax)

    - 임대료 지급 지체에 따른 이자 혹은 열쇠 분실 등 임차인의 고의 또는 과실로 발생한 비용 중 계약서에 적시한 사항 (A default fee for late payment of rent and replacement of a lost key/security device, where required under a tenancy agreement) 


    따라서 상기 언급된 비용을 제외한 부동산 중개 수수료(Letting fee 혹은 Admin fee) 등을 요구하는 것은 금지되며, 비용을 요구할 경우 해당 비용의 발생원인을 입증하여 합리적인 선에서만 요구할 수 있다. 


    아래는 동법에 기해 금지되는 비용이다. 

    - 뷰잉 비용 (Viewing fee)

    - 신용조회 비용 (Reference and credit check fee)

    - 보증인 비용 (Guarantor fee)

    - 부동산 중개회사 수수료 (Administration fee)

    - 인벤토리 확인 비용 (Inventory check fee) 

    - 청소 비용 (Professional clean fee)

    - 상기 업무 대행사를 이용하여 발생한 비용 (Third Party Fees)


    나. 가계약금의 비용 산정 기준 명시화 및 상환 강제 

    또한 가계약금의 비용을 1주 임대료로 고정하고, 이에 대한 상환을 강제하고 상환 시기를 지정한 법이 제정되었다. 이전에는 가계약금을 상환 받지 못하거나, 상환 받더라도 부동산중개회사나 임대인에게 수차례 요구한 끝에 상당한 시간이 흘러야 받게 되는 경우가 있었다.

     

    하지만 동법이 제정되어, 그 금액을 1주치 상당의 임대료로 고정하고 그 이상을 요구하는 것은 금지된다. 따라서 임차인의 귀책으로 계약이 성사되지 않거나, 임차인의 기망행위로 계약을 체결하기로 정한 경우 등을 제외하고, ① 임대차 계약을 최종적으로 체결한 경우, ② 임대인이 임대를 주지 않기로 결정한 경우, ③ 임차인이 가계약금을 지급한 지 약 15일 이내에 임차인 귀책사유 없이 계약이 성사되지 않은 경우 등에는 임차인에게 반드시 가계약금을 상환해야 한다. 


    다. 보증금의 비용 산정 기준 및 보증금 보관기관의 보관 의무화 

    보증금의 경우, 1년 임대료가 50,000파운드 이하일 경우에는 5주치 상당의 금액에 해당하는 보증금을 요구할 수 있고, 1년 임대료가 50,000파운드 이상일 경우에만 6주치 상당의 보증금을 요구할 수 있도록 금액이 특정되었다. 또한 임대인 혹은 부동산 중개회사는 임차인으로부터 해당 보증금을 지급받은 후 30일 이내에 정부의 지원을 받는 보증금 보관 기관(Tenancy deposit scheme)에 반드시 보관해야 한다.


    동법은 2019년 6월 1일 이후에 잉글랜드 지역에서 임대차 계약 및 재계약을 체결하는 경우부터 시행되며, 그 이전에 계약을 체결한 경우에는 2020년 5월 31일까지는 계약을 체결한 내용에 따라 인벤토리 확인 등의 비용 등을 요구할 수 있으나, 2020년 6월 1일 이후부터는 인벤토리 확인, 신용조회, 청소 비용 등을 요구하는 것이 전면 금지된다. 


    동법을 위반할 시, 최고 5,000 파운드의 벌금이 부과되며, 최초 벌금 부과 5년 이내에 또 다시 위반이 발생할 경우, 최고 30,000파운드의 벌금 혹은 형사 기소될 수 있다. 


    상기 내용이 동법에 명문화됨에 따라, 계약 체결 전 발생하는 부동산 중개 수수료 및 신용조회 비용 등 임차인의 부담이 대폭 절감되었다. 또한, 각 계약 마다 차이를 보인 가계약금의 비용 및 보증금의 비용 산정기준 및 상환이 강제됨에 따라 임대인의 요구대로 이를 지급해야 했던 임차인의 심적 경제적 부담 또한 경감되었다. 



    정다희 변호사 (변호사시험 6회, 런던 거주)


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