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    에스크로 공탁·등기 전자시스템 구축해야

    황윤찬 법무사 (울산지방법무사회)

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  • [Ⅰ] 들어가며

    1. 본 건의는 등기공신력 제고와 부동산안전거래의 도모, 전자등기신청제도 및 부동산안전거래 종합지원시스템의 국민부동산생활 정착에 기여, 부실등기방지 등을 위한 자격자대리인의 본인확인제도 강화 등을 위한 것임.
    법원행정처와 국토교통부는 공동으로 부동산안전거래지원을 위한 부동산안전거래종합지원 전자시스템(이하 부동산지원시스템이라 함)을 구축 중에 있음. 부동산지원시스템과 현행의 법제도에서 국민에게 안전한 부동산거래를 지원하려면 매도인의 거래대금수수 권리와 매수인의 등기권리를 법원(인터넷등기소)이 부실등기 없이 보장해주는 전자적 제도적 시스템이 필요한데 부동산지원시스템과 현행의 법제도에는 그러한 시스템이 없음.

    2. 전자정부법제9조, 제10조, 제16조, 제18조 등에 의하면 ① 행정기관 등의 장은 민원인이 해당기관을 방문함이 없이 민원사항 등을 처리할 수 있도록 관계 법령의 개선, 필요한 시설 및 시스템의 구축 등 제반 여건을 마련하여야 하고, ② 민원사항 등을 처리할 때 해당 민원인 등의 신원을 확인할 필요가 있는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 방법으로 그 신원을 확인할 수 있고, ③ 국민생활의 안전보장을 위한 전자정부서비스를 개발하여 제공하여야 하며, ④ 첨단 정보통신기술을 활용하여 국민이 언제 어디서나 활용할 수 있는 유비쿼터스 기반의 전자정부서비스를 제공하여야 한다고 규정하고 있음.

    3. 그러므로 법원행정처장은 제2항의 전자정부법상의 의무이행으로'부동산거래정보, 신청사건에 대한 재판정보, 체납처분정보 등이 등기부에 실시간 전자공시 ⇒ 거래대금의 지급 및 수령을 전자공탁에 의한 등기부권리자의 금융계좌 입금(이하 전자뱅킹이라 함)을 조건으로 하는 전자계약 성립 ⇒ 계약과 동시이행으로 전자등기(또는 거래정보공시등록) 신청 ⇒ 전자등기(또는 거래정보공시등록) 신청과 연계연동 되는 거래대금의 전자공탁 및 전자뱅킹 신청 ⇒ 등기관이 공탁관에게 전자등기(또는 거래정보공시등록) 신청에 각하사유 없음을 실시간 전자통보 ⇒ 공탁관이 등기관에게 공탁대금의 전자뱅킹신청에 불수리사유 없음을 실시간 전자통보 ⇒ 등기관의 전자등기교합과 그 연계연동의 전자공탁수리 ⇒ 공탁수리시스템과 등기교합시스템의 연계연동으로 공탁대금이 등기부권리자금융계좌로 전자뱅킹 ⇒ 본인 스마트폰 연계의 거래경과의 SMS알리미' 등이 순차적으로 진행되는 에스크로 공탁/등기의 전자시스템(이하 '에스크로 공탁/등기 전자시스템'이라 함)을 구축하여 국민에게 등기와 거래대금수수가 동시 이행되는 전자서비스와 부실등기방지와 부동산안전거래를 지원하는 편익을 제공할 것을 건의함.

    4. 국민이 전자부동산거래에서 '에스크로 공탁/등기 전자시스템'을 활용하여 부동산사고 없이 등기권리를 안심취득 할 수 있는 유비쿼터스 기반의 전자정부서비스를 제공받도록 하기 위하여 본 건의를 함.

    [Ⅱ] 목 적

    1. 전자정부법 제9조, 제10조, 제16조, 제18조, 제19조 등의 규정에 따라 부동산거래지원시스템의 워크스페이스(이하 부동산워크스페이스라 함)와 연계연동 되는 '에스크로 공탁/등기 전자시스템'을 구축토록 하여 전자부동산거래에서 언제 어디서나 누구나 활용할 수 있는 유비쿼터스 기반의 '에스크로 공탁/등기 전자시스템'의 전자정부서비스를 국민에게 제공하여 국민이 부실등기 없는 등기권리를 취득할 수 있도록 함에 있음.

    2. 등기부에 '거래공시부'를 신설하여 부동산거래정보, 신청사건 등에 대한 법원의 결정정보, 체납처분정보 등을 실시간 공시되도록 하여 국민의 부동산안전거래 지원과 제3자의 피해를 방지 하는데 목적이 있음.

    3. 홍채정보를 '에스크로 공탁/등기 전자시스템'의 본인인증수단으로 전자등록 하는 규칙을 제정하여 ① 부동산사기 등의 부동산사고를 방지하고 부실등기를 방지하여 전자등기의 공신력을 강화하고, ② 자격자대리인 명의의 대여ㆍ도용 등으로 발생하는 부실등기의 방지 및 비자격자 전자신청 등의 부실등기발생 원인을 차단하고, ③ 국민의 전자부동산거래생활에서 부실등기 없는 부동산안전거래 및 등기재산권의 안심취득 기여에 목적이 있음.

    4. 부동산안전거래서비스 정책에서 논의되고 있는 금융계의 에스크로 수수료, 권원보험료, 부실등기피해 보상재원용 등기수수료 등의 국민의 등기비용 부담을 해소함에 목적이 있음.

    [Ⅲ] 건의안의 설명

    1. 본 건의는 제[Ⅰ].3항의 '에스크로 공탁/등기 전자시스템'이 제[Ⅰ].3항에서 설명한 진행순서로 연계연동 되게 하는 공탁 및 등기의 전자(전산)시스템의 개선구축을 건의하는 것임.

    2. 본 건의는 등기부의 병구에 부동산거래정보 공시용의 '거래공시부'를 신설하여 '거래공시부'에 부동산거래정보, 신청사건에 대한 재판정보, 체납처분정보 등이 실시간 공시되게 하는 공탁ㆍ등기의 전자시스템의 구축을 건의하는 것임.

    3. 본 건의는 전자공탁 및 전자등기신청자(등기부권리자, 매수/임차 등의 청약자, 자격자대리인 등)의 홍채정보를 법원출두방식의 전자등록을 하도록 하고 그 홍채정보를 '에스크로 공탁/등기 전자시스템'의 본인인증수단으로 사용하도록 함으로써 국민에게 거래대금의 안전수수 및 등기권리 안전취득의 전자정부서비스를 제공하는 것임.

    4. 본 건의는 자격자대리인의 전자신청대리의 경우에 국민의 홍채정보 없이 대리인만의 홍채정보로 전자공탁 및 전자등기신청을 하도록 함으로서 -국민에게는 해당기관방문 없는 민원처리의 편익을 제공되게 하고 -자격자에게는 자격부여에 대한 사회적 책임을 강화하고 -대리인명의의 이용ㆍ대여ㆍ도용 등에 의한 전자신청을 불가능하도록 하며, -비자격자의 전자신청 등 부실등기발생의 원인을 원천적으로 차단하는 것임.

    5. 본 건의는 자격자대리인의 등기신청대리의 경우 그 대리인이 부동산거래현장에서 부동산워크스페이스연동의 '에스크로 공탁/등기 전자시스템'을 이용하여, 당사자쌍방의 면전에서 매수인에게는 부실등기가 없는 안전한 등기부상의 권리를 취득케 하고 등기부권리자에게는 거래대금이 권리자의 금융계좌에 안전하게 뱅킹되게 하는 등으로 국민에게 부실등기와 거래대금사취 없는 안전한 전자부동산거래의 편익을 제공할 수 있도록 하는 것임.

    [Ⅳ] 건의안의 내용

    등기ㆍ공탁의 전산시스템이 연동되도록 전자(전산)시스템을 아래와 같이 구축할 것을 건의 함.

    1. 등기부에 [병구]의 [거래공시부] 신설의 건의

    등기부에 [병구]의 [거래공시부]를 신설하여 부동산거래의 실시간정보, 신청사건에 대한 재판의 실시간정보, 체납처분의 실시간정보 등 부동산거래에 필요한 사전정보에 관한 사항을 공시한다.

    2. 등기ㆍ공탁의 전산시스템 개선 구축의 건의

    등기ㆍ공탁의 전산시스템을 다음과 같이 개선 구축한다.
    ① 전자등기 및 전자공탁의 전산시스템이 연계연동 되도록 등기ㆍ공탁의 전산시스템을 개선 구축한다.
    ② 등기ㆍ공탁의 전자시스템이 부동산워크스페이스 시스템과 연계연동 되도록 전산시스템을 개선 구축한다.
    ③ '에스크로 공탁/등기 전자시스템'이 제[Ⅰ].3항에서 설명한 진행순서로 연계연동 되도록 공탁 및 등기의 전자(전산)시스템을 구축한다.
    ④ 거래공시등록, 등기경료 등의 사실을 SMS알리미 시스템에 의하여 권리자 본인의 스마트폰으로 실시간 자동 전송되도록 한다.

    3. 홍채정보 등 생체정보를 '에스크로 전자공탁ㆍ등기시스템'의 전자본인인증수단으로 등록할 것을 건의.

    ① 전자부동산거래에서 대금을 전자공탁절차에 의하여 지급과 수령을 하거나 '에스크로 공탁/등기 전자시스템'을 활용하고자 하는 자 또는 자격자대리인은 법원에 출두하여 공무원의 면전에서 홍채 등의 생체정보를 본인인증수단으로 전자 등록하여(단, 자격자대리인의 신청대리의 경우 본인 법원등록을 생략하고 대리인확인의 홍채정보를 신청서의 첨부정보로 첨부함)전자공탁절차에 사용하도록 공탁의 규칙 및 전산시스템을 개정 및 개선할 것을 건의함.

    ② 자격자대리인의 생체정보 등록의 경우 법원은 자격자대리인의 노트북, 태블릿PC, 휴대폰 등 모바일기기에 생채정보 확인의 앱을 설치하여 자격자대리인의 인터넷등기소의 접속 및 전자공탁절차에 그 모바일기기의 생채정보를 사용하도록 공탁의 규칙 및 전산시스템을 개정 및 개선할 것을 건의함.

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