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    상가 임대차와 상생의 길

    김윤섭 부장검사 (법무부 법무과장) 입력 :
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    홍대 앞거리, 종로 서촌, 신사동 가로수길, 이태원 경리단길, 용산 해방촌 …. 이들은 2000년대 이후 노후한 서울 구도심에 개성 넘치는 이색 상권과 특색 있는 골목 문화권을 형성하면서 살아난 대표적 지역들이다. 그렇지만 그 후 안타깝게도 골목 상권의 주역들인 소상공인들이 임대료 상승을 견디지 못하고 밀려나 이른바 ‘상가 젠트리피케이션(gentrification)’현상으로 주목받은 곳이기도 하다.

    상가 젠트리피케이션은 낙후 지역이 경제 활성화로 되살아나고 인구유입으로 지역 평균소득이 향상되는 도시재생이라는 빛의 뒷그림자처럼, 거대 상업자본에 지역 고유의 특성이 상실되고, 소상공인들의 생존이 위협받는 사회문제로 대두되었다. 그래서 정부는 도시 발전의 장점은 살리면서 젠트리피케이션의 부작용을 막기 위해 여러 가지 대책들을 강구하고 있다. 그 중 법제도개선책의 하나로 '상가건물 임대차보호법'의 개정도 활발히 논의되고 있다.

    '상가건물 임대차보호법'은 IMF 외환위기 이후 건물주의 부도로 보증금도 돌려받지 못하고 건물에서 쫓겨나는 영세상인들이 속출하자 2001년 상가 임차인의 권리보호를 위해 제정되었다. 그 후 경제변화에 맞춰 임차인의 보호범위를 확대하며 5차례 법령이 개정되었다. 그 중 2015년에는 권리금의 법적 실체 인정과 회수기회 보장 등 권리금 보호의 법적 기초를 마련하기도 하였다. 올해는 시행령 개정으로 세입자 ‘환산보증금’제도가 개선되어 상가 임차인의 90% 이상이 법의 보호를 받을 수 있게 되고, 임대료 인상률 상한도 기존 9%에서 5% 이내로 인하되었다.

    그러나 아직 도시재생의 주인공인 소상공인들이 마음 편히 장사하기에는 미흡하다는 지적이 있다. 현재 법무부는 T/F를 구성하여 임차인이 임대차 계약갱신을 요구할 수 있는 행사기간을 현행 5년에서 10년으로 연장하는 안, 건물의 철거·재건축 시 임차인에게 퇴거보상·우선입주권을 부여하는 안 등을 다각도로 검토하고 있다.

    상대적으로 열악한 지위에 있는 임차인의 권익과 임대인의 재산권이라는 보호이익은 상반되지만 서로 조화가 되어야 정책도 성공할 수 있을 것이다. 임대인과 임차인 모두 상생할 수 있는 공정하고 정의로운 혜안이 필요한 때다.

     

    김윤섭 부장검사 (법무부 법무과장)

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