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    주택임대차계약갱신요구권과 그 거절사유

    최재석 변호사 (대한법률구조공단 상임조정위원) 입력 :
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    2020. 7. 31.부터 개정주택임대차보호법(이하 ‘개정법’)은 임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 부여하고 있다. 하지만 정당한 사유가 있으면 임대인은 이를 거절하고 계약을 종료할 수 있다.



    ■ 상가건물임대차계약갱신요구권과의 비교

    주택임차인의 계약갱신요구권은 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권을 모델로 삼고 있다. 기본적으로 후자의 법리와 관련 판례가 전자에도 적용될 것이나, 차이점도 있음을 유의하여야 한다.

    상가건물임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 10년(2018. 10. 16. 개정 이전에는 5년)의 기간 범위에서 계약갱신요구권을 갖는다. 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(“임대인의 갱신거절의 통지에… 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은… 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는… 갱신된다.” 대법원 2013다35115판결). 거절할 수 있는 사유로는 임차인의 3기 차임액 연체, 무단 전대, 목적 건물 철거(재건축) 등 총 8개 유형이 규정되어 있다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금의 증액은 5%를 초과할 수 없고 1년내 재증액도 할 수 없다.

    이에 반해, 개정법은 주택임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 부여한다. 갱신되는 임대차는 종전과 동일한 조건(갱신계약기간은 2년)으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금 증액이 제한된다{다만 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 임대인은 실거주를 포기하고 임차인은 차후 계약갱신요구권을 갖는 등 임차인의 실질적 이익에 부합하는 진정한 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우(신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다면 이에 해당하지 않는다)에는 차임제한규정이 적용되지 않을 것이다. 대법원 2013다35115판결; 2013다80481판결(상가건물), 2002다23482판결(주택) 참조}. 갱신거절사유로는 상임법과 동일한 8개 사유(다만, 2기분의 주택차임 연체로 거절 가능) 외에 ‘임대인의 목적 주택내 실제 거주’ 사유가 있다(상가의 경우 임대인은 목적물에서 스스로 영업하겠다는 이유로 갱신을 거절할 수 없으며, 다만 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 지지 않을 뿐이다). 갱신계약기간은 임대인만을 기속하고 임차인은 중도해지권을 갖는다. 임대인의 법적 안정성을 해치는 과도한 입법이다(상가의 갱신계약기간은 쌍방을 기속한다). 또한 임차인은 뒤에서 언급할 특별 손해배상청구권을 갖는다.


    ■ 계약갱신거절의 정당한 사유

    계약갱신을 거절할 ‘정당한 사유’로서 ‘각 호의 어느 하나’인 9개의 예외적 사유가 예시되고 있다. 법문 체계상 양자를 별개로 보아 예시적 사유가 없더라도 특별히 정당한 사유가 있으면 갱신거절이 가능하다는 주장도 가능하나, 포괄적 예시항목이 있기에 논의의 실익은 크지 않다.

    정당한 사유 내지 예외 사유의 존재는 임대인이 입증하여야 한다. 그 중 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”가 가장 첨예하게 다투어질 것으로 예상된다. 차임연체, 무단전대 등 임차인의 책임이나 멸실, 철거 필요 등 목적 주택에 관한 객관적 사유가 없더라도 임대인은 스스로의 필요성과 사정에 따른 거주이전(실제 거주)사유로써 계약갱신을 거절할 수 있는데, 이는 헌법상 재산권과 거주·이전의 자유, 권리의 본질적 내용 침해 금지, 임대인과 임차인 권익의 균형보호 측면에서 불가피하다.

    법문대로 임대인은 “실제 거주하려는” 계획의 통보로 계약갱신을 차단할 수 있다. 개정법은 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간(2년)의 만료 전 정당한 사유없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인의 손해배상책임을 인정하고 있지만(이를 위해 임차인은 “주택의 임대차에 이해관계가 있는 자”로서 동 주민센터 등에서 제3자의 확정일자 부여일, 보증금 등 정보를 취득할 수 있다), 대체주거를 마련하지 못한 임차인으로서는 임대인의 실거주 계획 통보를 무시하고 계약갱신을 주장하며 주택 반환을 거부할 가능성이 있다. 이런 경우 주택반환, 손해배상 등 소송을 통하여 갱신거절사유의 정당성, 책임의 존부와 범위가 최종 결정된다 하더라도 임차인의 장기화된 주거불안정, 제때 실거주에 들어가지 못한 임대인과 그 기존 주거에 들어오기로 된 매수인, 임차인 등의 간접적, 연쇄적 피해는 심각할 것이다. 화해와 조정으로 갈등을 완화하고 분쟁을 조기에 해소할 필요성이 절실하다.


    최재석 변호사 (대한법률구조공단 상임조정위원)

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