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    중국 부동산제도와 주요 상담사례

    노정환 주중법무협력관

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  • 토지와 건물, 즉 부동산은 동서고금을 막론하고 기업의 경영과 개인의 생활에 있어 가장 중요한 자산에 해당한다. 하지만 중국의 부동산제도는 그 내용이 한국과는 판이하게 달라 중국에 진출한 교민과 기업에게는 매우 어렵고 복잡한 문제이다.

    개혁개방 이래 중국이 고도압축 경제성장을 추구하면서 도시화가 급진전됨에 따라 2007년에 중국물권법이 제정되기도 하였지만, 중국은 아직도 토지에 대한 사적소유권을 인정하지 않고 있는 등 사회주의 부동산제도를 그대로 존치하고 있다. 중국 헌법 제10조 및 그 하위법령인 물권법과 토지관리법에서 토지의 국유화를 명백히 규정하고 있으며 그 소유주체는 국가와 농촌집체 2종류로 한정하고 있다. 이는 건물에 대한 사적소유권을 인정하는 것과 명백히 대조된다.

    중국은 토지사용 주체에 따라 '도시국유토지'와 '농촌집체토지'로 크게 구분하여, 도시토지는 국유(國有)로 농촌토지는 농민들의 집단적인 공유(共有)를 인정하고 있다. 다시 말하여 중국 토지는 우리나라와 달리 사적 소유권이 존재할 수 없으며 다만 토지사용권을 부여받아 일시 이용할 수 있을 뿐이다.

    '도시국유토지'에 대한 토지사용권을 부여받는 방식은 크게 출양()과 획발()이 있다. 출양은 국가에게 토지사용대금을 지급하고 일정기간 토지사용권을 취득하는 것을 말하며, 그 기한은 토지의 용도에 따라 40∼70년으로 제한된다. 출양으로 토지사용권을 취득한 자는 일정한 조건하에 제3자에게 전양(轉讓)의 방식으로 넘겨줄 수도 있다. 한편, 획발은 국가기관, 군사시설 등 공익목적으로 사용할 목적으로 무상으로 사용권을 취득하는 것을 말한다.

    '농촌집체토지'는 경작, 임업 등 농업목적에 제한되는 특별한 토지사용권인 이른바 '승포(承包)경영권'을 농민집단인 집체(集體)에만 인정하고 있으며, 개개 농민은 집체의 구성원으로서 사용권을 누릴 수 있다. 농촌집체토지에는 농촌주택용지(宅基地), 자유경작지(自留地), 산(自留山) 등이 있으며, 엄격한 조건하에 제3자에게 임대(賃貸)하는 것이 가능하지만 전대는 허용되지 않는다.

    위에서 살펴본 중국 부동산제도에 대한 기본적인 이해를 바탕으로 중국에 진출한 기업 및 교민들이 가장 많이 상담하는 사례에 대하여 차례로 살펴본다.

    사례 1: 중국 고위층의 도움을 받아 개발구(開發區) 관리위원회와 수의계약을 체결하고 토지사용대금까지 지급하였는데, 이제 와서 그 계약은 무효라고 하는데 가능한 일인가요?

    답변: 토지의 출양은 법률상 권한이 있는 주체와 계약을 체결하는 것이 매우 중요합니다. 개발구에 위치한 국가토지를 출양받기 위해서는 개발구의 관리위원회가 아닌 시, 현 지방정부의 토지관리부문과 계약을 체결하여야 합니다. 또한 공업용지, 상업·오락용지 등 경영성 토지를 사용하려는 자가 2명 이상인 경우에는 반드시 입찰, 경매 등 경쟁방식으로 출양을 받아야 합니다. 이러한 규정을 어긴 출양계약은 법률상 보호를 받지 못하여 무효가 될 가능성이 매우 높습니다.

    사례 2: 중국 법인이 사용권을 취득한 획발()토지를 싼값에 양수받아 주택사업을 하려 합니다. 가능한 일인가요?

    답변: 획발은 사회공익사업을 위해 국가기관, 군사, 공익사업, 국가중점지원사업 등의 용도로 한정하여 토지를 무상으로 사용할 수 있는 권리를 주는 제도입니다. 따라서 획발의 방식으로 취득한 토지사용권은 위의 용도로 사용할 경우에 한하여 양수받을 수 있으며, 외국기업이 획발토지 사용권을 양수한 선례는 찾기 어려우므로 주의를 요합니다.

    사례 3: 중국 대도시 인근 농촌지역에 위치한 집체토지를 장기임대 형식으로 사용권을 확보하여 골프장과 함께 대규모 리조트를 건설하려 하는데 법률상 가능한가요?

    답변: 농촌집체토지는 경작 등 농업목적에 그 사용이 제한됩니다. 따라서 집체토지를 공장, 상가, 골프장 등 사업목적으로 사용하기 위해서는 반드시 '국유토지'로 전환한 다음 토지사용권을 출양(出讓)받은 후라야 정당한 권리를 취득할 수 있습니다. 통상 농촌집체로부터 장기간 임대받는 형식으로 골프장을 개발하는 사례가 많은 데, 이 경우 지방정부 마음먹기에 따라 언제라도 사업이 중단될 수 있을 뿐 아니라 집체토지에 건설한 건물 및 부속물의 권리조차도 주장할 수 없는 위험에 처하게 됩니다.

    사례 4: 공장건설 목적으로 토지를 출양받았으나 경기불황 및 환율 등의 문제로 개발 착수단계에서 철수하려 합니다. 남은 기간의 토지사용권을 제3자에게 양도할 수 있나요?

    답변: 적법한 절차에 따라 토지사용권을 취득한 경우 그 사용기간 내에서 공장건물 및 기타 건축물과 부착물을 함께 제3자에게 토지사용권을 양도하는 것이 가능합니다. 다만, 토지사용 대금을 완납하지 않아 토지사용증을 미수령한 경우, 출양계약서에서 정한 기간과 조건에 따른 개발을 하지 않고 건설투자액이 총 투자액의 25% 미만인 경우 등에는 토지사용권을 양도할 수 없습니다. 특히, 토지사용권을 취득한 후 지방정부의 동의 없이 약정한 기일을 2년이 지나도 착공을 하지 않는 경우에는 이른바 유휴토지로 인정되어 토지사용권이 회수당할 수도 있으므로 주의를 요합니다.

    사례 5: 중국물권법에서 주택용지의 사용기한이 만료된 경우 자동으로 연장된다고 규정하고 있는데, 그렇다면 아파트와 같은 주택용지의 토지사용권은 영원히 사용할 수 있으므로 사실상 토지소유권이라고 볼 수 있는 것이 아닌가요

    답변: 중국의 부동산 법령에 따르면 출양받은 토지의 사용기한을 주택용지는 70년, 공업·교육·과학·기술용지는 50년, 상업·오락용지는 40년으로 나누고 있습니다. 이중에서 절대다수 인민들의 이해관계가 얽혀 있는 주택용지에 대하여 중국물권법은 제149조에서 "주택용지의 사용기한이 만료된 경우 자동으로 연장된다"고 규정하고 있습니다. 하지만 자동연장의 의미에 대하여 무상연장인지 혹은 유상연장인지에 대하여는 명확한 규정을 두고 있지 않고 있습니다. 오히려 일부 지방정부에서는 "공공이익을 위해 무상회수할 수 있다"는 공식입장을 발표한 바도 있습니다. 주택을 소유하고 있는 많은 사람들은 '무상자동연장'을 희망하겠지만, 이는 사실상 국유토지제도의 중요부분을 포기하는 것을 의미하므로 매우 예측하기 어려운 문제라고 생각됩니다.

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