베트남 내 M&A와 토지사용권 이슈

베트남 내 신규 투자의 상당 부분을 차지하는 것이 기존 회사의 지분인수 또는 자산양수도를 통한 투자 방식입니다. 이 경우 통상 법률실사 작업 등을 통하여 기존 회사의 지분 또는 자산의 가치를 파악하고, 지분 또는 자산양수도계약서를 작성/체결한 후, 이에 따라 지분의 이전 절차 또는 자산의 양수도 절차를 거치는 형태로 진행됩니다.?

그런데 이와 같은 과정에서 양수회사의 자산 중 주요 비율을 차지하는 토지사용권에 관하여 이슈 및 분쟁이 발생하는 경우가 상당히 많습니다. 이는 대부분 토지의 직접 소유를 금지하는 베트남 토지 제도의 특징을 이해하지 못한 상황에서 투자 검토 및 계약 체결이 이루어지기 때문입니다. 아래에서는 지분 또는 자산양수도 시 유의하여야 할 토지사용권 관련 이슈를 대략적으로 살펴보겠습니다.

2. 베트남 내 토지 사용 관련 제도

베트남은 토지의 소유 및 사용에 관하여 별도의 법률인 토지법(을 제정하여 시행하여 오고 있습니다. 본 법에서는 베트남 내의 모든 토지가 인민의 공유 재산이고, 국가는 인민의 대표자로 위 토지를 관리하는 지위에 있음을 명시하고 있습니다. 이에 따라 베트남의 모든 토지는 개인 또는 기업의 사적 소유가 불가능하며, 개인 또는 기업 등 사적 주체는 국가로부터 토지를 할당 받거나 임대하는 방식으로 토지사용권을 제공받아 토지를 사용하게 됩니다.

할당에 의한 토지사용권 취득은 국가의 일방적인 행정처분으로 이루어집니다. 할당은 토지사용료 납부 의무가 있는 경우와 납부 의무가 없는 경우로 나누어지는데, 외국인 투자법인의 경우 주택 개발 프로젝트 목적의 경우에만 한정적으로 토지사용료 납부 의무가 있는 할당에 의한 토지사용권 취득이 가능합니다. 임대에 근거한 토지사용권 취득은 국가 또는 공단기업과의 임대차계약을 근거로 이루어지며, 외국인 투자기업의 경우 주로 이를 통하여 토지사용권을 취득하게 됩니다.

토지사용권 취득 시에는 장기간(사실상 무기한) 또는 기한부로 토지사용기간을 설정하게 되는데, 외국인 투자법인의 경우 기한부 토지사용권만을 받을 수 있습니다. 토지사용기간의 경우 일반적으로 50년을 초과하지 못하며, 다만 법률이 정하는 특별한 경우(대규모 투자, 낙후 지역 투자 등)에 한하여 최대 70년으로 설정할 수 있습니다.

토지임대의 경우 토지사용권을 최초 취득하는 시점에 전체 임대기간에 대한 임대료를 선납하는 방식 혹은 매년 납부하는 방식 중의 한 가지를 선택할 수 있습니다. 다만 연납 방식을 선택할 경우 토지사용권 자체를 담보로 제공하거나 양도하는 권리가 제한된다는 점을 유의하여야 합니다. 또한 공단으로부터 토지를 임대할 경우, 임차인인 공단기업이 국가에 토지임대료를 연납하는 경우 전차인인 기업 또한 연납 방식을 택할 수 있을 뿐 일시납 방식을 택할 수 없습니다.

3. M&A 진행 시 유의할 토지사용권 관련 이슈

(1) 외국인 투자기업 전환에 따른 토지사용권 부여 방식 변경

위에서 살펴본 바와 같이, 토지법에 따르면 외국인 투자기업의 경우 부동산(주택) 개발목적 법인이 아닌 이상 할당을 통한 토지사용권 취득이 불가능한 반면, 베트남 기업의 경우에는 할당을 통한 토지사용권 취득이 가능합니다. 그런데 외국인 투자자가 베트남 기업을 인수할 경우 해당 기업은 외국인 투자기업으로 그 성격이 변경되는바, 해당 기업이 이미 할당을 통하여 토지사용권을 취득한 상태일 경우 위 토지사용권은 어떠한 변경 절차를 거쳐야 하는지에 대해서는 토지법이나 관계 법령이 명시적으로 정한 바가 없습니다.

관련 부서의 의견에 따르면, 외국인 투자기업이 된 인수대상 기업에 대하여는 할당 방식의 토지사용권 취득이 허용되지 않으므로, 기보유한 토지사용권이라도 그 취득 방식이 할당에서 임대로 변경되어야 하며, 이에 따라 토지사용권 증서 또한 새로이 발급되어야 한다고 보고 있습니다. 또한 이 경우 토지사용권 증서 신규 발급 시점에서 사용기간, 임대료 등 토지사용조건이 새로이 결정되어야 한다는 입장입니다.

다만 실무 상으로는 기업등록증 등의 지분권자를 변경하는 행정절차에서는 토지사용권 증서의 제출이나 변경 등이 필수적으로 요구되는 것은 아니고, 지분양수도 관련 행정절차를 담당하는 부서와 토지사용권을 관할하는 부서도 서로 달라 정보 공유도 이루어지지 않고 있는 실정이어서, 실제 지분 양수도 과정에서는 해당 이슈가 부각되지 않고 넘어가는 경우가 대부분입니다. 이 경우 향후 토지사용권 증서의 변경이 필요하여 관련 내용을 관할 부서인 관할 성 자원환경국에 신청할 때에 뒤늦게 문제가 되는 경우가 많은데, 만약 법률실사 및 지분양수도계약 당시 이 부분이 면밀히 확인되지 않았을 경우 양수자 측이 예상치 못한 불측의 손해나 위험을 떠안게 되는 가능성이 높으니 주의할 필요가 있습니다.

(2) 자산양수도 시 토지사용권의 이전

지분양수도가 아닌 자산양수도 방식을 통하여 대상회사의 자산을 이전 받을 경우 토지사용권의 명의자가 변경되므로 토지사용권증서의 변경 절차가 필수적으로 요구됩니다. 이 경우 국가가 할당 또는 임대를 통하여 양도인 회사에게 지급하였던 토지사용권을 회수하고, 다시 양수인 회사에 임대 등을 통하여 토지사용권을 교부하는 절차를 거치게 됩니다.

다만 실제로 위 토지사용권의 이전 절차에 관하여는 불명확한 부분이 많습니다. 이는 공단 바깥 지역의 토지사용권 이전 절차에서 더욱 두드러지는데, 명확한 법률적 근거 없이 여러 이유를 들어 관할 부서가 토지사용권 이전을 거부하거나 지연하는 경우가 상당수 있습니다.

특히 기업의 자산 중 토지사용권의 가치가 차지하는 비율이 매우 높다는 점을 고려하면, 이와 같은 절차의 지연은 자칫 자산양수도 당사자가 계약 당시 목적하였던 바를 이루지 못하는 결과로 이어질 수 있습니다. 이에 실무에서는 양도인 회사의 현 상태, 관할 부서의 의견, 기타 여러 사정을 감안한 후 합법적이나 우회적인 다른 방법을 통하여 토지사용권을 이전하는 방식을 시도하는 편이 안전합니다.

(3) 토지사용권의 담보 제공 여부

토지사용권의 취득방식을 분류하면, ‘토지사용료를 지급하여야 하는 할당(유상할당)’, ‘토지사용료를 지급하지 않아도 되는 할당(무상할당)’, ‘토지임대료를 일시납하는 임대(일시납임대)’, ‘토지임대료를 매년 납입하는 임대(연납임대)’의 4가지로 나눌 수 있습니다.

그런데 이 중 이른바 유상할당과 일시납임대의 경우에만 토지사용권의 담보제공 등이 가능하며, 무상할당과 연납임대는 토지사용권의 담보제공이 불가능합니다. 또한 담보제공이 가능한 경우에도 법적으로 외국인투자기업의 경우 베트남 내 금융기관을 저당권자로 하는 저당권 설정만이 가능할 뿐 일반 기업을 저당권자로 하는 저당권의 설정은 허용되지 않습니다.

이와 같이 토지사용권의 담보 제공에 관하여는 여러 가지 형태의 제한이 있으므로, 회사 인수 후 회사의 자산인 토지사용권을 담보로 제공하여 대출을 일으킬 계획이 있을 때에는, 미리 토지사용권의 형태 및 내용을 확인할 필요가 있습니다.

임범상 변호사 (bslim@lawlogos.com)

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