[2021.02.22.]

아파트 단지는 다수의 아파트 동과 소수의 상가동으로 이루어져 있는데, 최근에는 상가의 구분소유자와 아파트 입주민들 사이에 주차공간에 대한 분쟁이 일어나 양측 모두에서 소송 대리 의뢰가 빈번합니다.

이와 같은 분쟁이 일어나는 아파트 단지들은 상가를 포함한 단지 전체에 지하주차장이 있기는 하지만 건축설계개요에 아파트 부분에만 지하주차장의 표시가 있다던지, 시행사가 입주자모집공고 할 때 상가동에 대하여서는 적은 수의 주차면적만을 특정하여 기재하였다던지 등의 사유가 존재하여 특히 아파트 관리실에서 상가 이용객들의 주차를 제한함으로써 불거지는 것이 보통인데요, 사실상 이와 같은 분쟁은 무엇보다 상가 구분소유자들의 ‘대지사용권의 존부’에 대한 오해에서 기인하는 것이어서 오늘은 이와 같이 다수의 건물이 하나의 대지를 공유하는 관계에서 성립하는 ‘대지사용권’에 대한 설명을 중심으로 아파트 입주민과 상가의 구분소유자 사이의 주차공간 분쟁 사건을 소개하려 합니다.

우선 대상사건은 8동의 아파트와 1개 동의 상가가 존재하는 아파트 단지에서 전체 549대의 차량을 주차할 수 있는 지하주차장이 있으나, 아파트의 입주자대표회의는 ①상가의 등기에는 대지권 등기가 마쳐지지 아니한 점, ②건축설계개요와 입주자모집공고에도 아파트 부분에만 지하주차장이 기재되어 있고, 입주자모집공고 상 상가동에 배정된 주차공간은 20대에 불과한 점 등을 들어 상가의 이용객에 대하여서는 주차를 제한하되, 이용객이 지상에 주차한 후 지하로 내려가 관리사무소에 신분증을 맡기고 방문증을 수령하여 다시 경비실에 이를 확인시켜주는 경우에만 예외적으로 지하주차장에 주차하는 것을 허용하는 방법으로 주차차량을 관리하였습니다.

이 사건에서 상가 구분소유자들을 대리하여 상가 구분소유자들의 대지사용권의 법리를 적극적으로 설시함으로써 승소하였는데요, 재판부는 우선 대법원의 대지사용권에 관한 판례로서 “1동 건물의 구분소유자들이 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고 이러한 법리는 한 필지 또는 여러 필지의 토지 위에 축조된 여러 동 건물의 구분소유자들이 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다”는 판례(대법원 2012. 12. 13. 선고 2011다89910, 89927 판결 등 참조)를 인용한 후, “이 사건의 상가 등기부에 대지권에 관한 등기가 마쳐져 있지 않다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 구분소유자로서 공유지분의 비율에 상관없이 공용부분인 이 사건 주차장 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권한을 가진다고 할 것이다.”라고 판시하여 상가 구분소유자들의 이 사건 지하주차장에 대한 권리를 인정하였습니다(대전지방법원 2020. 10. 20자 2020카합50*** 결정).

즉, 대지를 함께 사용하는 건물의 구분소유자라면 등기의 기재여부와 관계 없이 대지사용권을 갖는다는 점을 인정한 것입니다.

특히 재판부는 여기에서 더 나아가 입주자대표회의가 주차 제한의 근거로 제시한 건축설계개요와 입주자모집공고에 대하여 “건축설계개요는 건축허가를 위하여 각 건물이 최소 주차대수를 확보하엿음을 관할관청에 보고하기 위하여 작성되는 서류일 뿐이고, 입주자 모집공고는 시행사측에서 일방적으로 작성한 것에 불과하므로, 그 각 기재만으로 1필지의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 전용주차장을 획정할 수는 없다”고 판시함으로써 상가 구분소유자들의 대지사용권을 단순히 건축설계개요나 입주자모집공고의 기재로 제한할 수 없다고 인정하였습니다.

즉, 재판부는 기존에 입주자대표회의가 해오던 상가 이용객에 대한 주차관리방식은 상가 구분소유자들의 대지사용권을 침해하는 행위에 해당한다고 판시하며, 이와 같은 주차관리가 상가 구분소유자들의 점포 운영에 지장을 초래하는 행위로 보아 간접강제까지 인정하였던 것입니다.

이처럼 하나의 대지를 공유하는 단지 내 건물들에게는 해당 건물이 아파트이던 상가이던 구분하지 않고 대지사용권이 인정되는 것이고 이는 등기의 기재나 건축설계개요의 기재에 구애되는 것은 아니므로 쉽게 이를 부정하며 접근을 방해하는 행위는 위법행위가 될 수 있다는 점을 인지하여야 할 것이바니다. 다만, 이 경우에도 규약으로 달리 정하는 것마저 제한하고 있지는 않으므로 무엇보다 상가와 공동주택이 함께 공생하는 관계에 있음을 기억하여 공용부분에 대한 이용규칙을 잘 마련함으로써 상생하는 방안을 도모하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

권형필 변호사(jeremy.kwon@lawlogos.com)