[2021.03.31.]

“집주인이 계약 만료 1개월 전인 지금까지도 아무런 연락이 없는데 먼저 연락을 해봐야 될까요?”

전세보증금이 치솟고 전세 물량 구하기가 어려운 전세난이 계속되고 있는 가운데 계약 만료를 앞둔 세입자들의 걱정도 커지고 있습니다.

이에 따라 집주인이 계약 만료 1개월 전까지 연락이 없는 상태인데 미리 연락을 해 봐야 되는 건 아닌지, 혹시 계약 만료 불과 며칠 전이라도 연락이 와서 보증금을 올려달라고 하면 무조건 올려줘야 되는 건 아닌지 등을 묻는 문의도 꾸준히 늘고 있습니다.

그런데 현행 주택임대차보호법 제6조 제1항(개정 2020. 6. 9., 시행 2020. 12. 10.)은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 마찬가지입니다.

즉, 위 질문처럼 임대인이 임대차기간 만료 ‘2개월 전’은커녕 ‘1개월 전’까지도 아무런 연락이 없었다면 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차기간이 묵시적으로 갱신되었다고 법은 간주하는 것입니다(다만 동법 제6조 제3항에 따라 임차인이 2기의 차임액에 이르는 차임을 연체하였거나 그 밖에 임차인의 현저한 의무위반이 없는 경우에 한합니다). 그리고 이 경우 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제2항).

본래 구 주택임대차보호법 제6조 제1항은 묵시적 갱신이 되는 경우를, 임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 연락이 없었을 경우로 보았지만, 현실적으로 1개월 사이에 새로 이사 갈 집을 찾아 계약하기에는 너무 촉박하다는 점을 고려하여 이 기간을 2개월 전까지 연락이 없는 경우로 개정한 것입니다. 그리고 이 개정법은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약에 적용됩니다.

여기에서 계약 만료 1개월 전까지란 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시까지를 의미합니다. 만약 계약만료일이 2020. 12. 30.이라면 2020. 11. 30. 0시(2020. 11. 29. 24시)까지가 그 기간입니다.

그리고 이렇게 묵시적 갱신이 된 경우라도 임차인이 마음을 바꿔 묵시적 갱신에 의하여 연장된 임대차기간 2년이 되기 전 계약해지를 임대인에게 통지하는 것은 가능하며 다만 해지의 효과는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 하기 때문에 해지의 의사표시를 한 이후라도 만약 기존 약정에 월세 약정이 있다면 3개월간 월세는 계속 내야 합니다. 그러나 묵시적 갱신이 된 경우 임대인의 해지통고는 법이 별도로 규정하지 않아 주택임대차보호법 제4조 제1항이 적용되므로 임대인은 2년의 임대기간에 구속된다는 게 판례의 입장입니다(대법원 2002. 9. 24. 2002다41633판결, 대법원 2012. 1. 27. 2010다59660 판결 등).

또한 묵시적 갱신은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것이라고 보지 않기 때문에 임차인에게는 여전히 지난해 개정된 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 1회의 계약갱신청구권이 남아있게 됩니다.

이에 따라 임차인으로서는 묵시적 갱신을 인정받고 추후 1회의 계약갱신청구권을 행사하는 것이 기간적으로는 가장 유리할 수 있지만, 묵시적 갱신이 인정될 수 있는 기간인 ‘계약만료 6개월 전부터 1개월 전’과 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간인 ‘계약만료 6개월 전부터 1개월 전’이 같기 때문에, 만약 위 기간 내에 임대인이 갱신 거절의 의사 표시를 하여 묵시적 갱신이 되지 않게 된다면 임차인도 계약갱신청구권 행사 기간이 도과하기 전 서둘러 임대인에게 계약갱신청구의 의사표시를 도달시켜 계약을 갱신하는 것이 좋겠습니다.

정혜진 변호사 (hjchung@lawlogos.com)