상가 소유자가 관리비를 안내 건물 관리단이 관리규약에 따라 단전조치를 한 경우 소송과정에서 관리규약이 무효로 판명됐더라도 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있다면 단전조치를 위법한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨 등이 B빌딩 운영위원회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018다38607)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 확정했다.

 

 

B빌딩 운영위는 지하2층, 지상 10층 규모의 집합건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이다. A씨 등은 이 건물 지하 1층 점포를 공유하면서 2008년부터 2013년 1월까지 사우나와 헬스장을 운영했다. 운영위는 2006년 8월 관리규약을 제정하고 2012년 4월 관리규약을 개정했다. 제정된 관리규약 제17조 1항은 '상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다'고 정했다. 개정된 관리규약 제17조 5항은 '관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다'고 정하고 있다.

개정 관리규약이 결의요건 갖추지 못해 

무효지만

단전조치는 

연체관리비 받기 위한 부득이한 조치

B빌딩 운영위는 A씨 등이 관리비를 납부하지 않자 2012년 3월 법원에 A씨 등을 상대로 2008년 8월부터 2012년 3월까지의 관리비 7300여만원에 대한 지급명령을 신청했다. A씨 등이 이의신청을 하자 법원 체납관리비 사건으로 이행돼 2012년 9월 'A씨 등은 연대해 운영위에 2012년 8월 사용분까지 관리비 6860여만원을 지급하되, 2012년 9월말까지 1000만원, 2012년 10월말까지 5860여만원을 각 지급한다'는 조정이 성립됐다. 이에 운영위는 2012년 11월 말경부터 2013년 1월 말경까지 A씨 등에게 '조정조서에 따라 2012년 10월까지 지급해야 하는 관리비 5860여만원과 지연손해금, 2012년 10월부터 12월까지 관리비를 지급하지 않으면 점포에 단전조치를 하겠다'는 내용증명을 9차례 보냈다. 하지만 A씨 등이 계속 관리비를 내지 않자 운영위는 2013년 1월 단전조치를 했다. 운영위가 A씨 등에게 2012년 10월부터 2014년 2월까지 부과한 관리비는 총 9630여만원이다. 운영위는 이후 미납 관리비를 지급하라며 소송(본소)을 냈고, A씨 등은 단전조치가 위법하다며 손해배상청구소송(반소)를 냈다. 한편 운영위는 2심에서 본소를 취하했다.

1심은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 1항은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다'고 규정하는데 이는 강행규정"이라며 "제정 관리규약이 집합건물법 제29조 1항에 따라 설정되었음을 인정할 증거가 없고, 개정 관리규약을 위한 2012년 4월 총회에 구분소유자 총 67명의 4분의 3인 50.25명에 미달하는 47명만이 참석했으므로 개정 관리규약 역시 집합건물법 제29조 1항의 결의 요건을 갖추지 못했다"며 "관리규약이 집합건물법 조항의 결의 요건을 갖추지 못해 효력이 없다"고 판단했다. 다만 "운영위가 상가건물인 이 사건 점포에 대해 취한 단전조치는 연체관리비를 지급받기 위한 부득이한 조치로서, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"며 A씨 등의 청구를 기각했다.

 

대법원

 원고패소 원심 확정  

2심도 "A씨 등은 조정이 성립한 다음에도 관리비를 지급하지 않았고, 운영위는 2012년 12월 단전조치에 대해 구분소유자나 입주민 76%의 동의를 받았다"며 "관리규약이 집합건물법이 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정돼 무효지만, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"고 판단했다.

대법원도 "집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다"며 "단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하지만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면, 단전조치는 위법하지 않다"고 밝혔다. 이어 "원심이 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단한 것은 정당하다"고 판시했다.