구 임대주택법 시행규칙이 공공건설임대주택의 분양전환가격 기준을 임대의무기간이 5년인지, 10년인지 여부에 따라 다르게 설정했더라도 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 또 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 임대사업자가 자율적으로 정할 수 있도록 규정한 공공주택 특별법령도 합헌이라고 판단했다. 헌재는 A씨가 "임대의무기간에 따라 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 다르게 정한 구 임대주택법 시행규칙은 평등권 침해"라며 낸 헌법소원 사건(2019헌마202)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다. A씨는 임대의무기간 10년, 전용면적 85㎡ 이하인 한 공공건설임대주택에 거주하고 있는 무주택 임차인이다. 구 임대주택법은 임대사업자가 임대의무기간이 경과된 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 입주일 이후 분양전환 당시까지 해당 주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양토록 하면서 분양전환가격은 대통령령으로 정하도록 했다. 구 임대주택법 시행령은 분양전환가격 산정기준을 이를 다시 국토교통부령인 시행규칙으로 정하도록 했고, 시행규칙은 △임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없고(상한만을 규정) △임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되 건축비와 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다고(산정방법과 상한을 모두 규정) 규정했다. A씨는 이 같은 시행규칙은 평등권을 침해한다며 2019년 2월 헌법소원을 냈다. 헌재는 "구 임대주택법령상 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 임차인은 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 임차인보다 장기간 동안 주변 시세에 비해 저렴한 임대보증금과 임대료를 지불하면서 거주하고 이 기간 동안 재산을 형성해 해당 공공건설임대주택을 분양전환을 통해 취득할 기회를 부여받게 된다"며 "이처럼 10년 임대주택과 5년 임대주택은 임차인의 주거의 안정성을 보장한다는 면에서 차이가 있다"고 밝혔다. 이어 "분양전환 제도의 목적은 임차인이 일정기간 거주한 후 우선 분양전환을 통해 해당 임대주택을 소유할 권리를 부여하는 것이지, 해당 임대주택의 소유를 보장하기 위한 것은 아니다"라며 "10년 임대주택의 분양전환가격 산정기준을 달리 정한 데에는 합리적 이유가 있으므로 평등권 침해로 보기 어렵다"고 설명했다. 한편 헌재는 같은 날 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격을 임대사업자가 자율적으로 정하도록 한 공공주택 특별법 시행령에 대해서도 합헌 결정했다(2020헌마923). 헌재는 "소형임대주택이라 불리는 전용면적 85㎡ 이하 공공건설임대주택은 정부 지원이 있으면 자가를 마련할 수 있는 소득 5·6분위의 임차인을 대상으로, 전용면적 85㎡ 초과 공공건설임대주택인 중·대형임대주택은 자력으로 자가를 마련할 수 있는 소득 7분위 이상의 임차인을 대상으로 각각 도입된 임대주택"이라며 "중·대형임대주택은 임대보증금과 임대료가 자율화돼 있고, 분양전환 시 임차인이 무주택자일 것을 요구하지 않으며, 분양전환가격도 자율적으로 정해지게 돼 있어 소형임대주택과 중·대형임대주택은 다른 소득계층의 주거수요를 만족시키기 위해 도입됐다"고 밝혔다. 이어 "소형임대주택을 공급하는 임대사업자는 공공택지 공급, 국민주택기금 지원에 있어 중·대형임대주택을 공급하는 임대사업자에 비해 많은 공적 지원을 받는다"며 "중·대형임대주택의 분양전환가격을 자율화한 것은 임대사업자에게 사적 영역을 통해 일정한 수익성을 확보할 수 있도록 하기 위함"이라고 설명했다. 그러면서 "중·대형임대주택을 분양전환가격 산정기준 설정 대상에서 제외한 데에는 합리적 이유가 있으므로, 이 조항 때문에 중·대형임대주택 임차인들의 평등권이 침해된다고 볼 수 없다"고 했다.

회삿돈으로 비자금을 조성하는 등 4300억원대의 배임·횡령 등 혐의로 재판에 넘겨진 이중근 부영그룹 회장에게 1심에서 중형이 선고됐다. 하지만 법원은 방어권 보장을 이유로 이 회장을 법정구속하지는 않았다. 이 회장은 구속기소됐으나 보석으로 풀려나 불구속 상태에서 재판을 받아왔다. 서울중앙지법 형사22부(재판장 이순형 부장판사)는 13일 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 횡령·배임 등의 혐의로 기소된 이 회장에게 징역 5년과 벌금 1억원을 선고했다(2018고합185 등). 재판부는 "피고인은 부영 소속 계열회사들의 사실상 1인 주주 또는 최대주주인 동시에 주요 계열회사들의 대표이사직을 맡고 있고, 직능지원이라는 특유의 운영방식을 통해 부영의 계열사들을 자신의 절대적인 통제 아래 있는 하나의 회사처럼 운영해왔다"며 "계열사들이 모두 비상장회사로 시장의 감시·견제 기능 역시 제대로 작동하기 어려운 상황을 이용해 장기간 다양한 방식으로 계열사 자금을 개인적 이익을 위해 사용했다. 또 공정거래위원회에 허위 자료를 제출하는 등의 범행을 저질렀다"고 밝혓다. 이어 "이는 기업 경영의 투명성과 건전성을 저해하고, 회사와 관련된 여러 이해관계인들에게 경제적 피해를 야기할 위험을 초래했으며, 임대주택 거주자나 지역 주민들의 정당한 이익을 고려하지 않은 행위로 비난가능성이 크다"고 설명했다. 그러면서 "부영 주식 240만주 명의개서 관련 배임죄는 그 피해 규모도 상당할 뿐 아니라 종전 형사사건에서 이 사건 주식 양도합의 사실을 참작 받아 구속상태를 면하게 되었음에도 사건이 확정되기도 전에 이 합의를 뒤집는 부도덕한 행태를 보여 죄질이 불량하다며 "이후 관련 행정사건이나 검찰 수사과정에서 조직적으로 부영의 임직원들로 하여금 허위 진술을 하게 하는 등 범행 후 정황도 좋다고 보기 어렵다"고 판시했다. 다만 재판부는 "피해 회사들이 모두 피고인의 실질적 1인 회사 또는 가족회사이자 비상장회사인 관계로 피고인의 횡령·배임 범행으로 다른 주주들에게 손해가 발생했다거나, 회사가 심각한 경영상 어려움에 빠져 회사와 관련한 다른 이해관계자들에게 현실적 손해가 발생하였다고 볼 만한 사정이 없는 점과 피고인이 피해 회사들에게 피해금액을 변제했거나 피해회복을 위해 공탁해 상당 부분 피해가 회복된 점, 그리고 피고인이 상당한 기간 국내외에서 각급 학교 교육시설·기숙사 건물 무상 신축, 장학금 수여, 칠판·디지털피아노 등 학습교보재 기증 등 교육문화사업 분야에서 지속적으로 기부활동을 해 오는 등 기업이익의 사회환원을 위해 나름대로 노력한 점, 1985년경부터 현재까지 약 20만호의 임대주택을 건설해 정부의 서민 주거생활 안정을 위한 임대주택 공급 확대정책에 기여한 점 등을 피고인에게 유리한 정상으로 고려했다"고 설명했다. 또 "공소사실 중 상당 부분이 무죄로 판단된 점 등을 감안해 피고인에게 방어권 행사의 기회를 충분히 보장할 필요성이 있어 보석 결정을 취소하지는 않는다"고 했다. 이 회장은 4300억원에 달하는 횡령·배임 혐의를 비롯해 조세포탈, 공정거래법 위반, 입찰방해, 임대주택법 위반 등의 혐의로 올해 2월 구속기소됐다. 재판부는 이 가운데 횡령액 365억7000만원, 배임액 156억원 등 521억원 상당만 유죄로 인정했다. 앞서 검찰은 결심 공판에서 이 회장에게 징역 12년과 벌금 73억원을 구형했다. 검찰은 즉각 항소 계획을 밝혔다. 검찰 관계자는 "임대 주택비리와 관련해 부영 계열사들이 실제 공사비보다 높은 국토교통부 고시 표준건축비를 기준으로 분양 전환가를 부풀려 임대아파트를 분양하고 막대한 부당수익을 챙겼는데도, 법원은 이에 대한 증명이 부족하다며 무죄로 판단했다"며 "서민에게 큰 피해를 준 중대한 범죄혐의 일부를 무죄로 판단하면서 책임에 맞지 않는 가벼운 형을 선고하고, 실형 5년을 선고하면서도 구속수감하지 않은 1심 판결은 부당하기에 항소할 계획"이라고 말했다.

임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

한 건설사가 양도소득세를 덜 내기 위해 건축비의 잔금 일부를 법무법인에 수임료로 준 것처럼 꾸미고 몇년 뒤 이 법인을 상대로 "과다한 수임료를 돌려달라"고 소송을 냈다가 패소했다. 건설업을 하는 A사는 2008년 인천에 주상복합건물을 짓기 위해 땅을 사들였다. 그러면서 양도소득세를 덜 내기 위해 B법무법인의 정모 변호사를 고용해 편법을 썼다. 30억원짜리 땅을 사면서 15억여원의 다운계약서를 만들고 나머지 14억여원은 정 변호사에게 수임료 형태로 지급해 잔금을 대신 치르게 하는 방식이었다. 계약은 원만하게 끝났다. 하지만 수년이 지난 뒤 B법인은 A사로부터 "2008년에 너무 많이 지급한 수임료를 돌려달라"는 황당한 요구를 받았다. 그사이 사건 당사자인 정 변호사는 다른 의뢰인의 수임료를 횡령한 뒤 잠적한 상태였다. B법인이 A사의 수임료 반환 요청을 거부하자 A사는 소송을 냈다. 하지만 법원은 이를 받아들이지 않았다. 서울중앙지법 민사45부(재판장 최성배 부장판사)는 A사가 B법인을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014가합568617)에서 지난달 4일 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 "A사가 B법인에 건넨 돈이 형식적으로는 법률자문용역 대가처럼 보이지만 실질적으로는 A사가 토지 매매계약을 체결하면서 B법인을 통해 매도인에게 땅값 일부를 지급하기 위해 전달한 돈"이라며 "당시 이 같은 계약에 양 측이 동의한 이상 A사가 이제와서 '수임료가 너무 많았다'고 주장하면서 돌려달라고 할 수는 없다"고 밝혔다.

최근 주상복합건물 건설붐이 일고 있는 가운데 수도권 과밀억제권역 내에 건축되는 주상복합건물에도 다른 업무용 건축물과 같이 과밀부담금을 부과하도록 한 수도권정비계획법 등은 헌법에 위반되지 않는다는 헌재 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부(주심 權誠 재판관)는 지난달 24일 건축업자 고모씨가 “주거시설은 인구집중유발시설이 아닌데도 주상복합건물의 주거시설과 업무시설을 구분하지 않고 과밀부담금을 부과하도록 하는 것은 명확성의 원칙에 위배된다”며 수도권정비계획법 제2조제3호 등에 대해 낸 위헌소원 사건(2004헌바23)에서 재판관 전원일치 의견으로 헌법에 위반되지 않는다고 결정했다. 재판부는 결정문에서 “법 제2조제3호가 학교, 공장 등 인구집중을 유발하는 대표적인 중요한 시설 6가지를 열거한 후 그 외 이에 해당할 시설의 종류와 규모를 대통령령으로 정하도록 위임했어도 이는 대통령령에서 정할 사항의 한계가 이미 제시된 것”이라며 “건축물의 일부가 인구집중유발시설에 해당하는 경우 구체적인 처리 문제는 반드시 법률에서 이를 직접 규정해야하는 것은 아니고 그 시설이 당해 건물에서 차지하는 비중 및 그 시설 자체의 면적 등을 고려해 대통령령으로 정하면 되는 것”이라고 밝혔다. 재판부는 또 “건축비의 100분의 10까지 부담금 비율을 정할 수 있도록 규정한 법 제14조제1항도 입법의 재량을 현저히 그르친 것이라고 볼 수 없다”고 덧붙였다. 고씨는 2001년7월 서울영등포구문래동에 주거시설 40%와 업무시설 60%의 오피스텔 건물을 신축하기로 하고 건축허가를 받았는데 서울시장이 이 건물은 업무용 건축물로서 과밀부담금 부과대상이라며 53억여원의 부담금을 부과하자 행정소송을 제기하면서 위헌제청신청을 냈으나 받아들여지지 않자 헌재에 헌법소원을 냈었다.

설계도면대로 건물을 건축하도록 감독하지 않은 감리사에게 손해를 배상하라는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소10부(재판장 석호철·石鎬哲 부장판사)는 24일 자신의 토지에 다가구주택을 건축하려던 유모씨가 건축감리사 정모씨를 상대로 "건축설계허가를 근린시설 및 주택으로 받아놓고 다가구를 건축해 놓아 공사비 등 손해를 봤다"며 낸 손해배상 청구소송(☞2001나27042)에서 원고패소 판결을 내린 1심을 뒤집어 "감리사 정씨는 2천5백여만원을 배상하라"는 원고 일부 승소 판결을 냈다. 재판부는 판결문에서 "시공자인 함모씨가 다가구 주택을 건축하려던 원고의 뜻과는 달리 근린시설 및 주택으로 설계변경허가를 받고도 다가구 주택을 건축, 건축주인 원고가 구청으로부터 사용승인을 받지 못하는 손해를 입은 사실이 인정된다"며 "감리사인 피고는 건축도서대로 함씨가 건축하도록 시정요청하거나 건축주인 원고에게 알릴 의무를 게을리한 잘못이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "감리사인 피고는 이 사건 건물의 사용승인을 받을 수 있도록 시정하는 데 필요한 비용과 원고가 건축법위반죄로 약식기소돼 예납한 벌금1백만원을 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 하지만 "건축주인 원고도 자신의 명의로 신청한 건축허가관련서류 및 설계도서를 주의깊게 봤으면 근린생활시설 및 주택으로 건축허가를 받고도 다가구주택을 건축하고 있음을 알 수 있었는데도 주의를 기울이지 않은 과실이 있다"며 피고의 책임을 60%로 제한했다. 유씨는 지난해 4월 자신 소유 대지에 지상4층의 다가구주택을 건축하기 위해 시공을 함씨에게, 설계 및 감리를 피고 정씨에게 맡겼는데 이들이 자신에게 알리지 않고 근린시설 및 주택으로 설계변경허가를 받고도 다가구 주택을 건축, 결국 사용승인도 받지 못한 채 건축법위반죄로 처벌까지 받게되자 감리책임자인 피고를 상대로 재건축비 1억1천여만원을 배상하라는 소송을 냈었다.