분양 받은 점포 안에 기둥이 존재한다는 사실만으로는 점포 가치가 현저히 떨어졌다고 단정할 수 없다는 판결이 나왔다. 특히 분양계약서 등에 기둥에 대한 언급이 있었다면 분양자 측에 배상책임을 물을 수 없다고 법원은 판단했다. 서울중앙지법 민사27부(재판장 김우정 부장판사)는 A씨 등 5명이 신탁업체인 한국자산신탁과 부동산 시행사인 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가합557946)에서 최근 원고패소 판결했다. A씨 등은 2017년 경기도 오산시에 있는 지상 15층, 지하 5층 규모의 신축 주상복합 건물 내 점포를 각각 분양 받았다. 이 건물은 한국자산신탁과 B사가 차입형 토지신탁계약을 맺고 신축해 분양했다. 그런데 A씨 등은 "분양받은 점포들 내부에 설치된 기둥 때문에 공간 이용에 상당한 제약이 있고, 점포를 임대하기 어렵거나 임대하더라도 적정 차임 등을 받을 수 없다"며 한국자산신탁 등을 상대로 소송을 냈다. A씨 등이 주장하고 있는 기둥의 면적은 점포별로 전용면적의 약 2.35~6.75%를 차지한다. 재판부는 "건물이 지상 15층, 지하 5층 규모로 이뤄진 것이어서 상층부의 하중을 지탱할 수 있도록 점포 외부나 내부에 기둥이 존재할 수 밖에 없다는 것은 일반적 거래관념상 당연히 예상되는 사정"이라며 "실제 건물의 층별 평면도를 보더라도 이 사건 점포들 뿐만 아니라 다수의 점포 내부에 기둥이 존재하고 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 원고패소 판결 이어 "분양계약상 '타입이나 호실에 따라 내외부 창호와 붙박이장 등의 크기와 구성·형태, 기둥의 유무와 크기 등이 달라질 수 있다'고 나와 있고, A씨 등은 계약서 하단에 자필로 '확인함'이라고 기재했다"면서 "A씨 등은 이 문구가 '합리적 근거 없이 한국자산신탁 등의 설명의무를 면제하고, 위험을 수분양자들에게 전가하는 내용'이라며 약관의 규제에 관한 법률 위반을 주장하지만, 그 문구는 고객에게 '건물 내 기둥이 위치할 수 있다'는 등의 사정을 환기시켜 신중하게 계약 체결을 유도하는 내용으로서, 일반적으로 분양계약서에 기재되는 내용"이라고 설명했다. 그러면서 "기둥의 존재 여부가 상가건물의 활용과 타인에 대한 임대 상황에 영향을 미치지 않는다고 할 수는 없지만, 그 밖에도 상가와 대중교통과의 접근도, 유동인구, 상가 내 입점 상황 등 다양하고 복잡한 요인이 상가건물의 활용과 임대 상황에 영향을 미친다"며 "A씨 등이 점포 임대 등에 어려움을 겪고 있다고 해서 기둥때문에 점포의 활용가치가 현저히 떨어졌다고 단정하기는 어렵다"고 판시했다.

사기 사건의 피고소인이 편취금액의 일부를 변제공탁했더라도 이는 채무의 승인으로 볼 수 없으므로 사기 사건이 발생한 지 10년이 지났다면 소멸시효가 완성됐기 때문에 고소인은 피고소인에게 준 돈을 돌려받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 김모씨가 공인중개사 박모씨를 상대로 "2003년 속아서 준 돈에 대한 소멸시효가 2007년 검찰 수사 중 공탁금 수령으로 중단돼 여전히 채무가 남아있으니 돈을 갚으라"며 낸 부당이득금반환 청구소송 상고심(2014다85216)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 최근 서울남부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "2007년에 형사 고소를 당한 박씨가 김씨를 상대로 합의금으로 5000만원을 공탁했지만, 이는 채무의 존부와 범위에 관해 다투는 상황에서 일단 형사처벌을 면하거나 경감할 목적으로 합의금 일부를 공탁한 것으로 봐야할 뿐, 공탁에 의해 당시 그 공탁금을 초과하는 채무가 존재하는 것을 김씨에게 표시한 것은 아니다"고 밝혔다. 이어 "따라서 박씨가 2003년 빌린 7600만원에 대한 소멸시효는 이 사건 소 제기 시점인 2013년 11월 29일 이미 소멸됐다"고 판시했다. 재판부는 "소멸시효의 중단으로서 채무의 승인은 그 표시가 반드시 명시적이어야 할 필요는 없지만, 적어도 채무자가 그 채무의 존재와 액수에 대해 알고 있다는 사실을 채권자에게 표시했을 때 성립한다"고 설명했다. 민법 제162조1항은 10년간 빚을 갚을 것을 청구하지 않았을 때는 그 빚이 소멸한다고 규정하고 있다. 또 같은 법 제168조는 채무자가 빚이 있음을 승인했을 때 소멸시효가 중단돼 그때부터 다시 10년을 계산할 수 있도록 정하고 있다. 김씨는 2003년 6월 박씨로부터 아파트 분양권을 싼값에 사라는 제의를 받고 7600만원을 건낸 뒤 분양계약서 등을 받았지만 실제로 분양은 받지 못했다. 김씨는 박씨를 사기분양 혐의로 고소했고, 혐의를 부인하던 박씨는 2007년 검찰 수사가 진행되던 중에 5000만원을 박씨 앞으로 공탁했다. 이후 검찰은 중요 참고인의 행방을 찾지 못해 참고인중지처분을 내렸다. 김씨는 2013년 11월 "잔금과 이자 등 4500만원을 돌려달라"며 소송을 냈고, 박씨는 "애초에 돈을 받은 2003년 6월로부터 10년이 지나 시효 도과로 청구권이 소멸됐다"고 항변했다. 1·2심은 "형사합의금으로 채무의 일부를 공탁한 이상 채무 전액에 대해 승인의 효력이 발생해 소멸시효가 중단됐다"는 이유로 원고승소 판결했다.

청약통장이나 분양권의 전매 금지 규정을 어겨 거래 당사자들이 형사처벌을 받았더라도 이미 맺어진 분양권 거래 약정은 유효하다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 브로커를 통해 전매가 금지된 청약통장과 분양권을 사들인 엄모씨가 청약통장 등의 원래 주인인 최모씨를 상대로 "분양권의 잔금을 치를테니 아파트 소유권도 이전해달라"며 낸 소유권이전등기 소송의 상고심(2014다232906)에서 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 지난달 9일 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "구 주택법이 청약통장과 분양권 전매를 금지하고 있지만 최씨가 관련 규정을 위반해 형사처벌을 받았다고 해도 엄씨와 체결한 매매계약까지 당연히 무효라고 할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "최씨와 엄씨가 체결한 분양권 전매 계약은 유효하고 최씨는 엄씨에 대해 아파트 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 판시했다. 구 주택법 제39조1은 청약통장이나 분양권 전매를 금지하고 이를 위반하면 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있도록 규정했다. 현행 주택법도 제41조의2에서 같은 내용을 규정하고 있다. 재판부는 "구 주택법은 청약통장 등의 전매를 금지하고 있지만, 규정을 위반하는 전매 계약을 당연히 무효화시키지 않고 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반 행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다"고 설명했다. 또 "이처럼 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이 아닌 조항을 위반했다고 전매약정을 당연히 무효로 만들 수는 없다"고 덧붙였다. 이어 "다만 원심은 엄씨가 치러야 하는 잔금을 계산하면서 최씨가 아파트를 분양받으면서 설정해 둔 근저당권을 고려하지 않았으니 이를 다시 정산해야 한다"고 밝혔다. 최씨는 2011년 6월 세종특별자치시에 신축된 아파트를 계약금 2000여만원에 분양받은 뒤 이를 판매하기 위해 브로커를 통해 중개업자에게 청약통장과 분양계약서 등을 넘겼고 엄씨가 이를 6000여만원에 사들였다. 그러나 당시 분양권은 1년간 매매가 금지된 상태였고, 최씨는 이를 대량 사들여 불법 거래한 브로커와 함께 주택법위반으로 기소돼 벌금 200만원을 선고받았다. 이후 아파트 값이 크게 오르자 최씨는 "주택법 위반으로 체결된 계약은 무효"라고 주장하며 소유권을 엄씨에게 넘기지 않았다. 1·2심은 "최씨는 엄씨에게 소유권을 이전하고 엄씨는 매매대금의 잔금을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다.

아파트 단지 안에 있는 공원을 외부인에게 개방한다는 내용이 분양계약서에는 없더라도 공급안내서에 기재돼 있다면 아파트 분양회사 등은 고지의무를 이행한 것이므로 입주자는 분양계약을 취소할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 아파트 계약시에는 분양계약서 뿐만 아니라 공급안내서나 분양공고도 꼼꼼하게 확인해야 할 것으로 보인다. 대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 지난달 27일 경기도 고양시 주상복합 아파트 유진스웰 입주자 김모씨 등 180여명이 분양사인 (주)한국자산신탁과 시공사 (주)유진기업 등을 상대로 낸 분양대금반환 청구소송 상고심(2012다41304)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 안 공공 보행통로나 공원 등의 24시간 개방은 분양사 등이 입주자들에게 고지해야 할 의무의 대상이 되는 사실에 해당하고, 한국자산신탁 등이 그 고지의무를 이행했다고 본 원심은 타당하다"고 밝혔다. 1·2심 재판부는 "분양계약서상 명시되지 않은 사항에 대해 합의하도록 돼 있는 것은 분양자의 목적물 인도나 소유권이전등기의무, 분양계약자의 분양대금 납부의무 등 계약 당사자들 사이의 권리의무에 관해 불명확한 사항을 합의로 결정할 수 있다는 취지이지 이를 들어 계약의 목적물인 아파트의 성질이나 상태에 대한 합의를 할 것을 예정했다고 보기 어렵다"며 "분양 계약서상 대지를 입주자들이 공동으로 사용한다고 규정한 것은 아파트 내 공공 보행통로와 공원 등을 24시간 개방하는 것과 양립할 수 있다"고 설명했다. 또 "아파트를 분양받고자 하는 자는 통상 공급안내서를 통해 아파트에 대한 정보를 취득하는 점에 비춰볼 때 김씨 등이 분양계약 체결에 이를 때까지 (공원개방 사실이 고지된)공급안내서를 전혀 교부받지 못했다는 것은 거래 관행상 이해하기 어렵다"며 "공급안내서 뿐만 아니라 유진기업과 고양시 홈페이지에 게시된 아파트 입주자 모집공고에도 공원을 개방한다는 내용이 들어가 있어 유진기업 등의 고지의무 위반을 인정할 수 없다"고 덧붙였다. 2008년 유진기업은 유진스웰을 건축하면서 고양시로부터 단지 내의 공공 보행통로와 공원 등을 주변지역 주민을 위한 휴식공간으로 제공하는 것을 조건으로 주택건설사업계획을 승인받았다. 분양을 맡은 한국자산신탁은 공원 등의 개방 사실을 입주자 모집공고와 공급안내서에 명시했으나 분양계약서에는 따로 기재하지 않았다. 김모씨 등 입주자 180여명은 "한국자산신탁 등이 아파트 단지 내의 공원 등을 24시간 개방하는 것을 제대로 알려주지 않았다"며 1인당 1000만원씩을 지급하라는 일부청구소송(인지대 등의 부담을 피하기 위해 우선 일부 액수만을 청구하는 소송)을 냈다. 윤성식 대법원 공보관은 "이번 판결은 공급안내서 등에 기재된 내용이 분양계약서와 양립할 수 있는 상황에서 고지의무를 다했기 때문에 분양계약을 취소할 수 없다는 취지이고, 분양사가 분양계약을 위반한 경우라면 채무불이행 등을 이유로 계약 취소를 청구하는 것은 가능할 것"이라고 설명했다.

점포의 위치를 지정해 분양한 경우에는 부득이하게 상가구조를 변경해야 할 사정이 생기더라도 계약에서 정한 조건과 같거나 유사한 위치의 점포를 제공해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사26부(재판장 조해현 부장판사)는 14일 박모(46)씨가 (주)니즈몰을 상대로 낸 분양대금반환등 청구소송 항소심(2007나72740)에서 1심과 달리 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "점포의 위치를 지정한 형태로 체결된 분양계약에서 분양점포의 위치는 계약의 중요한 요소"라며 "상가규모의 확대나 설계변경과 같은 사정으로 부득이하게 상가의 구조를 변경하더라도 수분양자의 동의를 얻었다는 등 특별한 사정이 없는 한 분양계약에서 정한 조건과 같거나 적어도 유사한 위치의 점포를 제공해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그럼에도 피고 회사는 분양계약에서 정한 변경전 점포를 제공하라는 원고의 요구를 무시하고 에스컬레이터와의 거리 및 고객들의 동선 등에 비춰 계약에서 정한 내용보다 상당히 분리한 곳에 있는 점포를 일방적으로 제공했으므로 이는 분양계약에 따른 적법한 이행을 하지 않은 것"이라고 지적하고 "원고가 분양계약 해제의사가 담긴 소장부분을 피고에게 송달함으로써 분양계약은 적법하게 해제됐고 피고로서는 원상회복으로서 소유권이전등기말소와 동시에 분양대금 1억여원을 반환하라"고 덧붙였다. 한편 피고는 재판과정에서 "건축물의 설계변경 등을 이유로 분양물건의 위치나 규모 등을 변경할 수 있도록 한 분양계약서 규정에 따라 변경 전 점포의 위치를 변경 후 점포로 변경했을 뿐이므로 채무불이행책임을 질 수 없다"고 주장했으나, 재판부는 "분양계약서 규정을 상당한 이유없이 피고에게 급부의 내용을 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있는 권한을 부여한 것으로 해석해서는 안된다"면서 "설계변경 등으로 점포의 위치나 구조 등을 변경하는 경우 분양계약 내용보다 고객에게 예상할 수 없을 정도로 현저히 불리하게 변경할 수 없다"며 주장을 받아들이지 않았다. 박씨는 2003년1월 성남시에 신축 중인 니즈몰 상가의 4층 146호 점포를 분양받기로 하는 계약을 체결했다. 당시 계약서에는 '건축물의 설계변경 또는 허가조건의 변경 등으로 분양물건의 위치, 면적 및 구조, 경관 등이 변경될 수 있다'는 내용이 기재되어 있었다. 그해 6월 (주)니즈몰이 신축예정부지 인근의 토지를 추가로 매입해 상가의 규모를 늘리기로 하면서 점포가 추가되고 기존 수분양자들이 분양받기로 한 점포의 위치 및 구조도 변경됐다. 박씨는 분양받기로 한 점포가 4층 146호에서 26호 점포로 변경됐다는 말에 이의를 제기했으나 '4층 146호와 26호는 실제로는 같은 점포'라는 직원의 말을 믿고 잔금을 치른 뒤 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 교부해줬다. 그러나 변경된 점포는 4층 에스컬레이터 옆면에서 북쪽으로 수개의 다른 점포들 사이의 통로를 지나서 약 18m 정도 떨어진 위치에 있어 에스컬레이터 출입구에서는 보이지 않은 데다 중앙 벽면에는 기둥까지 설치되어 있었다. 이에 박씨는 분양계약에 따른 계약이행을 촉구했으나 거절당하자 '분양계약을 해제해달라'며 법원에 소를 제기해 1심에서는 패소했다.

아파트의 일부 가구가 발코니 확장이 불가능한데도 이를 제대로 알리지 않았다면 시공사와 분양사가 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사22부(재판장 조인호 부장판사)는 지난 10일 아파트를 분양받은 김모(56)씨가 시행과 분양을 담당한 (주)훈희기업과 시공사인 월드건설산업(주) 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2007나67236)에서 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “아파트 1층에서 5층은 분양안내책자 내용대로 발코니 부분에 지붕을 설치해 확장할 수 있음에 반해, 6층은 건축법상 사선제한에 걸려 발코니 확장을 할 수 없음에도 아파트 분양광고에는 이 사실이 전혀 나타나 있지 않은 채 층의 구별없이 모두 발코니 확장이 가능한 것처럼 표시됐다”며 “일반인들로서는 사선제한 때문에 다른 층과 달리 6층만 발코니 확장이 불가능하다는 사실을 인식할 수 없었던 것으로 보이고, 원고도 이를 믿고 발코니 확장비용이 분양가에 포함돼있는 아파트를 분양받았던 점 등에 비추어 보면, 발코니 확장이 이루어질 수 없다는 것은 계약 체결여부를 좌우할 수 있는 계약의 중요부분에 해당한다고 할 것”이라고 밝혔다. 재판부는 이어 “사선제한으로 인한 발코니 확장 불가능 사실을 분양광고, 분양안내책자, 분양계약서 또는 계약체결과정 등을 통해 알리지 않은 채 아파트를 분양한 분양사는 원고가 입은 손해를 배상해야 한다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “일반적으로 아파트 분양광고 등은 일반인들이 아파트 분양여부를 결정함에 있어 중요한 자료가 되고, 피고와 같이 이름이 알려진 회사의 명칭이 들어있는 경우 그 진실성에 대해 더 높은 신뢰를 가지게 되는 것이 통상적”이라며 “전문 건설회사인 피고는 6층의 경우 발코니 확장이 불가능하다는 사정을 이미 알고 있었던 것으로 보이나 일반인의 경우 이런 사실을 쉽게 알기 어려운 점 등을 고려하면 피고 월드건설산업은 단순한 공사수급인에 불과한 자가 아니고 아파트에 대한 책임을 부담하는 사건계약의 한 당사자로 볼 수 있으므로 월드건설산업도 손해를 배상할 책임이 있다”고 설명했다. 재판부는 “발코니가 확장된 주택의 가치와 확장되지 않은 주택의 가치 사이의 차액이 손해라고 봄이 상당한데, 위 가치차액을 구체적으로 증명하는 것이 곤란해 보인다”며 “5층과 6층의 아파트 공시 기준가격비율이 당초 분양당시 분양가 비율에도 동일하게 적용됐어야 하므로 이에 따라 계산한 아파트 분양가와 실제 아파트를 분양받은 가격의 차액을 손해액으로 산정해야 한다”고 손해배상의 범위를 밝혔다. 김씨는 2003년 서초구에 있는 한 아파트의 분양광고를 보고 분양계약을 체결했다. 분양광고에는 발코니 확장을 전제로 한 세부면적과 실내구조에 대한 투시도가 실려있었다. 그러나 실제로 아파트 6층은 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한(사선제한)에 걸려 건축법상 발코니 확장이 허용되지 않았고, 김씨는 분양가보다 싼 가격에 아파트를 다시 팔았다. 이에 김씨는 소송을 내 1심에서 일부승소했다. 당초 분양당시 분양가 비율에도 동일하게 적용됐어야 하므로 이에 따라 계산한 아파트 분양가와 실제 아파트를 분양받은 가격의 차액을 손해액으로 산정해야 한다"고 손해배상의 범위를 밝혔다. 김씨는 2003년 서초구에 있는 한 아파트의 분양광고를 보고 분양계약을 체결했다. 분양광고에는 발코니 확장을 전제로 한 세부면적과 실내구조에 대한 투시도가 실려있었다. 그러나 실제로 아파트 6층은 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한(사선제한)에 걸려 건축법상 발코니 확장이 허용되지 않았고, 김씨는 분양가보다 싼 가격에 아파트를 다시 팔았다. 이에 김씨는 소송을 내 1심에서 일부승소했다.