이주비 미수령조합원에 착공시점까지의 기본이주비 대출금 이자를 부담시키도록 한 조합원총회결의는 유효하다는 판결이 나왔다. 최근 재건축이 활발하게 진행되고 있는 가운데 이 문제에 대한 선례가 없어 대법원의 판단에 관심이 집중되고 있다. 서울고법 민사17부(재판장 곽종훈 부장판사)는 최근 강모씨 등 35명이 "이주비 미수령조합원에 기본이주비 대출금 이자를 부담시킨 것은 부당하다"며 잠실시영아파트재건축정비사업조합을 상대로 낸 부당이득금반환소송 항소심(2009나60574)에서 "착공시점까지 발생한 비용에 한정된 이자부과는 무효로 볼 수 없다"며 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "조합이 대다수의 조합원들에게 이주비 대출알선을 해 이주하게 하고 시공사들로 하여금 사업비 대출금 이자를 선부담하게 한 결과 강씨 등 미수령 조합원들도 재건축사업이 원활하게 진행되는 데 따른 이익을 향유하게 됐다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이주비 미수령 조합원들이 이주비 수령 조합원들과 공동부담하는 이자는 기본이주비 대출금 이자 전부가 아니라 착공시점까지 발생한 비용에 한하고, 전체의 30%에도 미치지 못해 조합원당 616만원 또는 560만원에 불과하다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이주비 대출금에 대한 이자부담에 관한 결의는 관리처분계획의 일부로서 조합원의 권리의무에 관한 다른 사항과 일체로서 결의됐다"며 "이주비 미수령 조합원의 기본이주비 대출금 이자부담에 관한 사항을 정한 2005년3월 임시총회의 결의가 다수 구분소유자들이 소수 구분소유자들에게 부당하게 불이익을 강요한 것으로 보이지 않는다"고 설명했다. 조합은 지난해 강씨 등 이주비 대출을 받지 않은 조합원들에 대해 기본이주비 이자발생기간 54개월 중 착공시점부터 입주시까지의 40개월을 뺀 나머지 14개월분의 이자를 부담금으로 부과했다. 부담금은 17평형 세대는 616만원, 13·14평형 세대 조합원들은 560만원이었다. 강씨 등은 이자납입 의무가 없다며 이자부담금을 돌려달라며 지난해 11월 소송을 내 1심에서는 승소했다.

공익사업법시행규칙 개정전에 임대주택 입주권을 신청했어도 규칙개정 후에 '보상계획공고 및 통지'가 이뤄졌으면 주거이전비도 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 이는 '임대주택공급 및 주거이전비 신청접수 공고 및 통지'도 보상계획 공고 및 통지에 준하는 것으로 봐야 한다는 조합의 주장을 배척한 것이다. 임대주택 입주권 외에 4개월분의 주거이전비도 지급하도록 하는 내용으로 2007년4월 개정된 시행규칙 제54조2항은 규칙시행 후 보상계획 공고 및 통지가 이뤄진 경우부터 적용하도록 부칙에 규정돼 있다. 개정전에는 임대주택 입주권을 받지 않은 세입자에 한해 3개월분의 주거이전비를 보상하도록 규정돼 있었다. 서울행정법원 행정2부(재판장 한승 부장판사)는 지난달 23일 최모(37)씨가 "새로운 공익사업법시행규칙에 따라 임대주택권 입주권 외에 4개월분의 주거이전비를 지급하라"며 금호제19구역주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 이주비 청구소송(2008구합44747)에서 "보상계획공고 및 통지를 기준으로 새로운 규칙이 적용되므로 피고는 이주비 1,120여만원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "세입자에게 지급하는 주거이전비는 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원의 성격을 갖는다"며 "개정전 시행규칙의 존속에 관한 신뢰보호의 필요성이 개정후 시행규칙을 통해 달성하려는 공익보다 크다고 보기는 어렵다"고 밝혔다. 이는 세입자들과 조합 사이에는 개정전 시행규칙에 따라 임대주택 입주권과 주거이전비 중 하나만 인정된다는 신뢰가 이미 형성됐다는 조합의 주장을 배척한 것이다. 재판부는 이어 "임대주택공급 및 주거이전비 신청접수 공고 및 통지는 세입자들 중 임대주택 공급신청자를 확정함으로써 임대주택 건설계획 및 임대주택 공급대상자 명부를 작성하는데 주된 목적이 있는 것으로 보인다"며 "사업구역내 주거용 건축물의 세입자들이 이미 특정된 상태에서 그들과의 보상협의를 위해 주거이전비 보상계획을 공고 및 통지한 것으로 보이지는 않는다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "신청접수 공고 및 통지는 공익사업법 제15조에 따른 보상계획공고 및 통지에 준하는 것으로 볼 수는 없다"며 "주거이전비의 보상에 관해서는 부칙 제4조에 의해 개정후 시행규칙 제54조2항이 적용돼야 한다"고 설명했다. 최씨는 지난 2004년 사업구역 내의 다세대주택을 임차해 거주해왔다. 조합은 2007년1월 임대주택공급 및 주거이전비 신청접수 공고 및 통지를 했고, 최씨는 2월 주거이전비를 지급받지 않고 임대주택을 공급받고자 한다는 내용의 임대주택 공급신청서를 제출했다. 그런데 2007년4월 공익사업법이 개정돼 임대주택 입주권 외에 4개월분의 주거이전비도 지급하도록 제도가 바뀌자 최씨는 주거이전비를 지급하라며 지난해 11월 소송을 냈다.

재개발사업을 둘러 싼 법적 분쟁이 끊이지 않고 있다. 최근의 가장 뜨거운 감자는 '가청산금문제'로 그 부과가 위법하다고 판단한 서울행정법원과 달리 서울고법은 행정처분이 아니라고 판단해 논란이 되고 있다. 현재 15건정도가 법원에 계류중이고 재개발조합관련자는 수만명에 달해 상급심의 정리가 시급하다는 지적이다. 조합원들과 조합, 시공사의 입장차이가 워낙 크고 재개발조합마다 약간씩 다른 형태를 띄고 있어 섣부른 판단은 위험하겠지만 '법적인 정리'가 필요하다는 데에는 모두가 동의하고 있다. ◇ 청산금이란 재개발사업시공사가 재개발조합의 조합원들이 제공한 대지의 가격과 분양받을 대지 또는 건축물의 차액을 징수하는 것을 말한다. 문제가 되는 것은 도시재개발법이 바뀌면서 가청산제도를 없애고 '분양처분의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급하여야 한다 '(제42조)고 명시했기 때문. 경제적으로 어려운 재개발조합원들이 아파트입주 몇 년전부터 분기별로 내야하는 '청산금'부담을 이기지 못해 소위 '딱지'로 불리는 분양권을 파는 일이 적지 않았고 이것이 사회문제화하자 분양처분고시가 된 후, 즉 집을 다 지은 후에야 청산금을 받을 수 있도록 개정한 것이다. ◇ 소송사례 법이 개정된 이상 행정심판위원회는 지난4월 서울관악구신림10동 신림2-1구역주택재개발사업주민들이 "아파트 건축공사가 진행되는 도중 가청산금부과는 위법"이라는 주장을 받아들이는 등 대체적으로 가청산금부과는 위법하다는 의견을 보이고 있다. 서울행정법원도 99년4월 용산구원효로 산천주택재개발조합사건(98구19097)서 부과처분을 취소시키는 등 일관된 입장을 보여왔다. 그러나 서울행정법원 11부(재판장 趙龍鎬 부장판사)가 지난달28일 행당구역제2지구 주택개량재개발조합사건에서 '조합원 동, 호수 및 계약체결일정통보'라는 서면은 행정처분으로 볼수 없다(2000구1057)고 판결했다. 이어 서울고법 특별4부(재판장 金明吉 부장판사)는 7일 행정법원이 행정처분으로 보고 청산금부과를 위법하다고 판단한 산천주택재개발조합사건에서 "행정처분이라 할 수 없다"고 판결했다.(99누4503) 재판부는 판결문에서 "조합은 공법적 처분으로서는 분양처분고시이전에 가청산금을 부과할 수 없으며 조합원이 정관에서 정한 금원을 임의로 납부하지 않을 때에는 민사소송으로써 그 지급을 구할 수 있을 뿐"이라고 밝혔다. 또 "가청산제도를 규정한 조합의 정관이 신법으로 무효가 됐다해도 이 사건 통지로 가청산금 납부의무가 발생했다고 볼 수 없는 등 공법상 지위에는 변동이 없다"고 덧붙였다. 한편 서울고법 민사합의19부(재판장 朴聖哲 부장판사)는 지난 1월 옥수제8구역재개발조합이 중앙건설을 상대로 낸 채무부존재소송(99나11405)에서 항소를 기각, 공사대금의 19%를 연체이자로 내야한다고 판결했다. ◇ 과연 행정처분인가 처음 가청산금 부과처분이 위법하다는 판결이 났을 때 건설업계는 "사실상 재개발사업을 포기하라는 것이나 마찬가지"라며 강력히 반발했었다. 이주비 등 부담이 과중한 마당에 공사비조달이 힘들어 지면 금융비용이 커지고 이후 아파트를 짓고 난 후 '청산'에 들어갔을 때 조합원들의 부담도 커질 수 밖에 없지 않느냐는 주장이다. 어차피 내야할 비용이면 사업이 원활히 추진될 수 있도록 하는 것이 오히려 이득이 아니냐는 주장. 가청산금 문제가 누가 완공까지의 금융비용을 부담할 것인가의 문제라고 해석하는 시각이다. 송흥섭 변호사는 "가청산제도가 조합원에게 불리하다는 시각 자체가 잘못됐다"며 "대지를 제공하고 대금을 먼저 찾고자 하는 경우까지 분양처분 고시후, 입주후에야 돈을 받으라고 하는 것은 재산권침해 우려가 있다"고 말했다. 이왕에 낼 사업비라면 선납하면 할인해주는 가청산제도가 모두에게 이익이라는 주장. 그러나 조합원들은 공적 자금이 투하되고 관리처분계획을 인가받는 등 국가가 하는 일이니만큼 엄격한 감독이 뒤따라야 조합과 시공사의 '협약'에 따른 '공사비부풀리기'를 막을 수 있다는 것이다. 행정처분이 아니므로 민사소송으로 해결하라는 식으로 넘기면 건설사와 조합임원들과의 내부조율을 어떻게 막겠느냐는 우려를 하고 있는 것이다. ◇ 공법적 영역은 어디까지 인가 공적 자금이 투하되는 재개발사업은 일반 사인간의 건설계약과는 다른 시각에서 보아야 한다는 것이다. 분양고시이전에 확정되지 않은 가청산금까지 수시로 납부해야 한다면 계약금, 중도금을 순차로 내고 입주시 잔금 20%를 내게 되는 일반분양자에 비해 조합원은 너무나 불리해 진다는 주장이다. 대지를 제공하는 조합원이 너무나 불안정한 지위에 놓이게 되는 것이다. 금융비를 누가 부담할 것인가의 문제라고 하더라도 지금의 연체료는 너무 과다하다는 지적이 있다. 17%에서 많게는 25%까지 되는 연체료는 가뜩이나 어려운 재개발조합원들이 실제 입주할 엄두를 내지 못하게 만들고 있다. 재개발이 서민들을 주거환경이 더욱 열악한 외지로 내모는 결과를 낳고 있는 것이다. ◇ 대안 구체적인 분쟁은 있는데 실질적인 해결은 없는 상태가 지속되고 있다. 사법부가 입체적인 접근으로 해결책을 제시해야 할 것이고 그에 앞서 법적인 정비를 해주어야 한다는 것이다. 총체적 난맥상을 보이는 재개발 문제가 제대로 정리되기 위해서는 공·사법의 영역, 가청산금부과시의 벌칙등이 정리되어야 할 것이다.