임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구한 뒤, 갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 임대인에게 다시 계약 해지를 통지한다면 계약 종료일은 언제로 봐야 할까? 이러한 경우 해지의 효력 발생 시점은 '해지통지 후 3개월'이라는 대법원 첫 판단이 나왔다. 즉, 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 해지 의사가 임대인에게 도달했다고 하더라도 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 때부터 3개월이 지나야만 해지의 효력이 발생하는 것은 아니라는 취지다. 대법원 민사1부(주심 서경환 대법관)는 1월 11일 A 씨(소송대리인 법무법인 위온 박찬호, 손원우, 전병모 변호사)가 B 씨를 상대로 낸 임대차보증금등반환 청구의 소(2023다258672)에서 원고승소 판결한 원심을 파기환송했다. A 씨는 B 씨로부터 한 아파트를 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 임대하는 계약을 체결했다. A 씨는 B 씨에게 임대차계약 갱신 요구를 통지했고, 2021년 1월 5일 B 씨에게 도달했다. 그런데 A 씨는 돌연 2021년 1월 28일 갱신된 임대차 계약을 해지한다고 통지했고, 다음 날 B 씨에게 도달했다. A 씨는 자신의 해지 통지가 도달된 지 3개월이 지난 2021년 4월 30일까지의 임대료를 지불한 뒤 아파트에서 나왔다. 하지만 B 씨는 임대차 계약이 갱신된 임대차 기간이 개시되는 3월 10일부터 3개월이 지난 6월 9일 해지됐음을 전제로, A 씨에게 이때까지 발생한 임대료 공제한 임대차 보증금과 장기수선충당금을 반환했다. 이에 A 씨는 소송을 냈다. 재판부는 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 '임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'며 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 '제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다'고 규정한다"며 "주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 '제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다'고 규정하고, 제2항은 '제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있다"고 판시했다. 그러면서 "이러한 규정을 종합하면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다"며 "갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는데, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지"라고 설명했다. 이어 "A 씨의 갱신된 임대차 계약 해지 취지가 기재된 통지가 2021년 1월 29일 B 씨에게 도달했으니, 그로부터 3개월이 지난 2021년 4월 29일 갱신된 임대차 계약의 해지 효력이 발생했다"며 "원심으로서는 임대차 계약의 해지효력이 발생한 2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 B 씨가 이를 A 씨에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다"고 덧붙였다. 앞서 1심은 원고 일부승소, 2심은 원고패소 판결했다.

[대법원 판결] 임차인이 임대차계약 갱신을 요구했더라도 임대인은 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간(임대차 종료 6개월 전~종료 2개월 전) 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절 기간 내라면 제8호에 따라 실제 거주를 이유로 한 갱신거절을 할 수 있다는 대법원 첫 판단. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관), 2021다266631(2022년 12월 1일 판결) [판결 결과] A 씨 등이 B 씨 등을 상대로 낸 건물인도소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 환송. [쟁점] 임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수해 임대인의 지위를 승계한 자가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절하는 것이 허용되기 위한 요건 [사실관계와 1,2심] 임차인인 B 씨 등은 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 갱신요구권을 행사했다. 이후 제3자인 A 씨 등은 임대인으로부터 해당 임대주택을 양수했다. A 씨 등은 임대인 지위를 승계한 뒤 자신의 실거주를 이유로 B 씨 등의 갱신요구를 거절하고, B 씨 등을 상대로 인도를 구하는 소송을 냈다. 1심은 원고 일부승소 판결했지만 2심은 원고패소 판결했다. [참고 조항] 주택임대차보호법 제6조 제1항 '임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.' 같은 법 제6조의3 제1항 제8호 '제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 그러하지 아니하다.' [대법원 판단 요지] "주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비춰 볼 때, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다. 그렇다면 각 호의 사유가 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다." [대법원 관계자] "△임대주택 양수인(임대인 지위 승계인)은 종전 임대인과 별도로 독자적으로 갱신거절권을 행사할 수 있고 △그러한 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절이 정당한지 여부는 그 갱신거절이 주택임대차보호법상 적법한 갱신거절기간(임대차 종료 전 6개월 ~ 종료 전 2개월) 내에 이루어졌는지 여부에 따라 판단하며 △이는 양수인이 임대인 지위를 승계한 시점이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후인 경우도 마찬가지라는 것이 이 판결의 결론이다. 따라서 △임대인의 갱신거절권이 소멸된 이후에 임대인 지위를 승계한 양수인 또는 △갱신거절권이 소멸되기 전에 임대인 지위를 승계한 양수인이라도 갱신거절기간 내에 갱신거절권을 행사하지 않은 경우에는 실거주를 이유로 인도를 구할 수 없을 것이다. 이 쟁점에 대해 상반된 하급심 판결이 다수 있었는데 향후에는 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부에 관해 이 판결이 재판실무처리의 기준이 될 것으로 기대한다."

A 씨는 2019년 4월 임대인 B 씨와 보증금 6억5000만 원에 2년간 임대차 계약을 맺고 C 아파트에 거주했다. A 씨는 임대차 계약 갱신을 요구하기 전인 2021년 1월 B 씨로부터 문자 메시지를 받았다. 해당 문자에는 "올해는 입주해야 해서 전세연장 계약이 어려운 상황이다. 이사 준비에 차질이 생기지 않도록 미리 연락하는 부분 양해 부탁한다"는 내용이 기재돼 있었다. 임대인인 B 씨가 직접 거주할 목적을 밝히며 계약 갱신 거절을 통지해 A 씨는 다른 아파트를 구해 2021년 4월 이사했다. 그런데 B 씨는 A 씨가 이사한 지 3일 만에 새 임차인과 보증금 11억 원에 임대차 계약을 맺었다. 이 사실을 알게 된 A 씨는 B 씨를 상대로 소송을 냈다. B 씨는 "A 씨가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신 거절에 따른 손해배상의무가 없다"며 "당초 이 아파트에 직접 거주할 생각이었지만 2021년 4월 정부의 가계대출 관리 방안이 급격히 변화돼 은행에서 대출을 받지 못해 제3자에게 임대하게 된 것일 뿐이므로 새 임대에는 정당한 사유가 있다"고 맞섰다. 서울중앙지법 민사4단독 안은진 판사는 지난 18일 A 씨(소송대리인 이명현 법무법인 세창 변호사)가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가소1067836)에서 "B 씨는 A 씨에게 2250만 원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 안 판사는 우선 "B 씨가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 A 씨에게 계약갱신 요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다"고 밝혔다. 또 "임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정, 예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것"이라며 "B 씨가 A 씨에게 갱신거절의 의사를 밝힌 2021년 1월 당시에는 금융기관에서의 대출이 어려워질 것임을 예측할 수 있었을 뿐만 아니라 B 씨가 주장하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "특별한 사정이 없으면 B 씨는 A 씨에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있다"며 B 씨가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액인 2250만 원을 손해배상액으로 판단했다. A 씨를 대리한 이명현 변호사는 "임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 경우 임차인 측에서 추후 손해배상을 청구하기 위해 별도로 계약갱신 요구를 할 필요는 없다는 것이 확인됐다"며 "임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '정당한 사유'의 의미에 대해 판시했다는 점에 이번 판결의 의의가 있다"고 말했다. 그러면서 "임차인이 계약갱신을 하고자 할 때는 법정기한(임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 계약갱신 요구를 하되, 만약 임대인이 먼저 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 별도의 계약갱신 요구는 필요하지 않을 것"이라며 "임대인이 실거주 목적으로 계약갱신 요구를 거절해 부득이 이사할 수밖에 없게 됐다면, 이사 후에 종전 임대차 목적물 소재지 동 주민센터 등에 확정일자 부여 현황 정보 제공을 요청해 임대인의 실거주 여부를 반드시 확인할 필요가 있고(새로운 확정일자가 부여된 것이 있다면 임대인이 아닌 새로운 임차인이 거주하게 된 것), 만약 임대인이 실거주하지 않은 것으로 확인된다면 적극적으로 손해배상을 청구할 필요가 있다"고 했다.

집주인이 실거주를 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 때 그러한 사유가 존재한다는 것을 객관적으로 입증할 필요는 없다는 판결이 나왔다. 집주인이 내세우는 '실거주 목적'이 거짓이거나 표면적인 것에 불과하다는 점 등은 임차인이 입증해야 한다는 취지다. 정당한 사유 없이 제3자에 임대한 경우 임차인 보호하고 있어 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(2021가단5013199)에서 최근 "B씨는 A씨에게 아파트를 인도하고, 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정 월세 상당액인 월 300만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2017년 1월 B씨에게 서울의 한 아파트를 보증금 8억원에 월세 240만원으로 2년간 임대했다. 이들은 2018년 11월 월세를 300만원으로 올리는 한편 계약기간은 2021년 1월까지로 하기로 하고 임대차계약을 갱신했다. A씨는 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 B씨에게 자신이 실거주하겠다며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지했다. B씨는 같은 해 11월 "조건을 변경해서라도 임대차계약기간을 2년 더 연장하고 싶다"며 갱신을 요청했다. 하지만 A씨는 내용증명 등을 통해 실거주를 목적으로 갱신거절 의사를 밝혔다. A씨는 B씨가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 소송을 냈다. 서울중앙지법 임대인 승소 판결 김 판사는 "개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다"며 "임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 또 "개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있다"면서 "개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다"며 "B씨가 주장하는 사정만으로는 A씨의 갱신거절이 실제 거주 목적 없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다"고 판시했다.

개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이 경우에는 세입자의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단한 1심을 뒤집은 것이다. 서울중앙지법 민사3-3부(주채광·석준협·권양희 부장판사)는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2021나22762)에서 최근 원고일부승소 판결했던 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨가 이미 B씨의 계약갱신 요구를 거절했는데, 이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 B씨는 임대차계약 기간 종료 시 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 세입자가 새 집주인이 소유권이전등기 하기 전 前주인에 갱신요구권 행사 前주인이 거절할 정당한 사유 존재하지 않아 임대차계약은 적법하게 갱신 재판부는 "A씨 부부는 B씨가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 해당 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '임대인의 지위'에 있지 않았다"며 "임대인인 C씨는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로 매수인의 지위에 있던 A씨 부부나 임대인 C씨는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있다"며 "관련 규정의 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 '임대인'만을 기준으로 봄이 상당하다"며 "임차인 B씨는 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기 전에 임대인 C씨에게 계약갱신요구권을 행사했고, 당시 임대인 C씨에게는 이를 거절할 정당한 사유가 존재하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 적법하게 갱신됐다"고 판시했다. 앞서 1심은 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단했다. 1심 재판부는 지난 5월 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 그러면서 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 판시했다.

법조윤리협의회에서 상근직 사무국장으로 일했던 변호사가 "법조윤리협의 근로계약 갱신거절은 부당하다"며 낸 소송에서 승소했다. 법원은 이 사건에서 근로기준법 적용 대상이 아닌 4인 이하의 근로자를 사용하는 사업장이라도 근로자의 근로계약 갱신기대권 법리는 적용된다고 판시했다. 서울중앙지법 민사42부(재판장 마은혁 부장판사)는 A변호사가 법조윤리협의회를 상대로 낸 해고무효 확인소송(2019가합586061)에서 최근 "협의회가 A변호사에게 한 근로계약 갱신거절은 무효"라며 "A변호사가 복직하는 날까지 월 임금 등을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A변호사는 2017년 3월 법조윤리협의회와 근로계약을 맺고 상근직 사무국장으로 근무하기 시작했다. 이듬해 3월에도 A변호사는 기간을 1년으로 한 근로계약과 연봉계약을 맺고 근무를 계속했다. 그러다 협의회는 근로계약 만료 전인 2019년 1월 계약갱신 거절을 통보했고, A변호사는 "협의회에서 담당한 업무는 상시적·계속적 중요업무이고, 지금껏 사무국장을 포함해 직원들이 원하는 한 계약갱신이 거절된 사례가 없었다"며 "계약갱신에 관한 정당한 기대권이 인정된다"면서 소송을 냈다. 이에 대해 협의회는 "우리는 상시 4명 이하의 근로자를 사용하는 사업장에 해당한다"며 "근로기준법상 해고 제한 기준이 적용되지 않아 A변호사에게 갱신기대권 법리가 적용되지 않는다"고 맞섰다. 재판부는 "기간제 근로자의 갱신기대권은 사용자와 근로자 사이에 '일정한 요건이 충족되면 근로계약이 갱신된다'는 신뢰관계가 형성돼 있는 경우 인정되는 것으로서, 근로기준법상 해고 등 제한 규정과 취지 및 요건이 동일하다고 볼 수 없다"며 "상시 4명 이하의 근로자를 사용하는 사업장이라는 이유만으로 기간제 근로자의 갱신에 대한 정당한 기대권 형성이 제한되는 것도 아니므로 협의회가 상시 4명 이하 근로자 사용 사업장인지 여부와 관계없이 A변호사에게는 갱신기대권 법리가 적용될 수 있다고 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "협의회 위원장은 2018년 12월 A변호사에게 법조윤리 기획기사 관련 자료 준비 업무를 지시했고, 사무총장은 A변호사의 대학교 출강을 승낙했다"며 "협의회는 계약 기간 만료일 이후까지 수행할 것이 예정돼 있는 업무에 관해 지시 또는 승낙을 해 A변호사가 사무국장 직책을 유지할 수 있을 것이라는 신뢰를 부여했다"고 설명했다. 또 "협의회는 당초 A변호사에 대한 계약갱신 거절 사유로 든 '무단지각, 조사업무 거부, 직원들과의 소통 부재'를 특별히 중요한 문제로 인식하지 않았던 것으로 보이고, 이를 객관적으로 인정할 증거도 없다"며 "협의회가 A변호사의 계약갱신에 대한 정당한 기대권을 배제할 합리적 이유가 없다"고 덧붙였다. 그러면서 "협의회는 인사규정과 사무처리규정에도 불구하고 A변호사를 비롯한 사무국 직원들에 대한 근무평정서를 작성하지 않은 것으로 보인다"며 "이처럼 합리적 이유 없이 A변호사와의 계약갱신을 거절한 것은 부당해고로서 무효"라고 판시했다.

임차인이 기존 집주인(임대인)에게 임대차계약 갱신 의사를 밝혔다면 이후 이 주택을 매수한 새 주인이 실거주를 하겠다고 해도 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다는 판결이 나왔다. 집주인의 실거주를 목적으로 한 갱신요구권 거절은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 임대인만 할 수 있다는 취지이다. 주택임대차보호법 개정으로 확대된 임차인의 갱신요구권 적용 범위에 대한 최초의 판결이다. 수원지법 민사2단독 유현정 판사는 임대인 A씨가 임차인 B씨(소송대리인 법률사무소 일우)를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단569230)에서 최근 원고패소 판결했다. B씨는 2019년 2월 집주인 C씨와 2년짜리 주택임대차계약을 체결했다. 임대차계약 기간 중인 지난해 8월 C씨는 A씨에게 집을 팔기로 하고 부동산 매매계약을 체결했다. 그 다음달 B씨는 C씨에게 전세계약 연장 의사를 밝혔다. 그러자 A씨는 "실거주를 목적으로 부동산을 매수한 것이므로 C씨와의 임대차계약기간이 끝나면 나가달라"며 소송을 냈다. “법 개정취지 따라 임차인의 거주기간 안정적 보호” 재판에서는 A씨가 B씨의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 지난해 12월 시행된 개정 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 다만, 예외적으로 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 거부할 수 있다. 유 판사는 "주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입됐다"며 "임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 사유가 퇴색된다"고 밝혔다. 수원지법, 임차인의 갱신요구권 적용 범위 첫 판결 그러면서 "개정 법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다"며 "B씨는 A씨가 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사했고, 종전 임대인이었던 C씨가 실제로 거주하는 것이 아니므로 A씨는 실제 거주를 이유로 B씨의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다"고 판시했다. B씨를 대리한 김희명(55·사법연수원 34기) 일우 변호사는 "주택임대차보호법 개정으로 도입된 임차인의 갱신요구권 적용범위에 대한 최초의 판결"이라며 "주택임대차보호법 제6조의3 제8호에 따른 실거주 사유는 임차인이 예측하기 어려운 주관적 사유에 해당돼 무한정 확대 적용해선 안 된다는 취지로 해석된다"고 설명했다.

임대인이 전세계약 갱신거절 의사를 밝히지 않아 묵시적으로 계약기간이 갱신됐다면, 임차인의 채권자가 임대인을 대신해 임차인을 상대로 아파트 인도를 요구할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 이동원 대법관)는 롯데카드가 A씨를 상대로 낸 대출금소송(2020다223781)에서 최근 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A씨는 2015년 11월 롯데카드로부터 2년간 전세자금 7000여만원을 대출 받으면서 임대차보증금 반환채권을 담보로 제공하는 아파트 근질권 설정 계약을 맺었다. 당시 A씨는 한국토지주택공사 아파트를 임차해 거주하고 있었고, 2016년 2월 임대차기간을 2년간 갱신했다. 그런데 A씨는 2017년 11월 대출약정 만기일 이후에도 롯데카드에 대출금을 갚지 않았다. 이에 롯데카드는 2018년 3월 A씨에게 변제를 요구했지만 불응하자 "대출금을 갚으라"며 소송을 냈다. 롯데카드는 또 채권자대위권을 주장하며 A씨에게 아파트를 주택공사에 인도하라고 요구했다. 한편 주택공사는 2018년 1월 임대차기간이 끝나자 계약을 갱신하기 위해 증액보증금 지급과 계약 체결을 A씨에게 요청했고, A씨는 2019년 뒤늦게 미납된 증액보증금과 관리비 등을 납부하고 현재까지 해당 아파트에 거주하고 있다. 1,2심은 "A씨는 대출원리금 7500여만원을 롯데카드에 지급하라"며 "A씨와 주택공사의 임대차계약은 2018년 1월 종료됐고, 질권자인 롯데카드는 질권의 목적인 임대차보증금반환채권을 주택공사에 직접 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "롯데카드는 채권 보전을 위해 채권자대위권을 행사해 임대인인 주택공사를 대위해 A씨에게 아파트의 인도를 구할 수 있다"며 "A씨는 주택공사에 아파트를 인도할 의무가 있다"고 판시했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "A씨는 2019년 4월 1심 변론종결일을 기준으로 주택공사에 미납한 돈이 없고, 해당 아파트에 거주하고 있다"며 "임대차계약에 따른 계약기간은 2020년 1월까지이고, A씨는 입주자격을 충족해 갱신계약이 진행 중이다"라고 밝혔다. 그러면서 "주택공사는 A씨에게 임대차계약 갱신을 거절한 적이 없다"며 "임대차계약이 기간만료로 종료된 것임을 전제로 롯데카드가 주택공사를 대위해 A씨에게 아파트를 인도할 것을 요구할 수 없다"고 설명했다. 다만 대출금 변제 청구에 대해서는 원심과 같이 "A씨는 롯데카드에 대출금과 그 이자를 모두 갚을 의무가 있다"고 판시했다.

기간제 근로자가 사용자의 부당한 계약 갱신거절로 해고됐다면 실제로 근로를 제공하지 못한 부당해고기간도 기간제 및 단시간근로자 보호 등에 관한 법률상 정규직 전환 간주 요건인 2년에 포함된다는 대법원 판결이 나왔다. 황모씨는 2002년 11월 외환신용카드사에 계약직으로 입사했다. 외환은행은 2004년 3월 외환신용카드를 흡수하면서 직원들의 고용을 승계했는데, 황씨는 외환은행과 근로계약을 계속 갱신하며 일했다. 그런데 2007년 7월 외환은행은 계약기간이 만료되는 기간제 근로자 중 과거 1년간 종합평가점수가 80점 미만인 직원을 계약해지 대상자로 선정한다고 발표한 뒤 황씨에게 2007년 9월 30일자로 계약해지를 통보했다. 이에 반발한 황씨는 서울지방노동위원회 구제신청과 행정소송 등을 거쳐 2009년 12월 복직했다. 황씨는 복직하면서 사측과 계약기간을 1년으로 하는 근로계약을 새로 체결했다. 이후 6개월, 3개월 단위로 근로계약을 갱신해 근무하던 황씨는 사측이 2011년 8월 종합평가결과를 근거로 2011년 9월 23일자로 근로계약 종료를 다시 통보하자 소송을 냈다. 재판에서는 황씨가 처음 부당해고를 이유로 소송 등을 진행했던 해고기간이 기간제법 제4조 2항이 정한 정규직 전환 간주 요건인 '2년'에 포함되는지가 쟁점이 됐다. 황씨는 "2007년 7월부터 2011년 9월까지 계속 근무함으로써 무기계약직 근로자에 해당하게 됐는데도 사측 계약 갱신을 거절한 것은 부당해고이므로 무효"라고 주장했다. 사측은 "해고기간을 제외하면 2007년 이후 황씨가 실제로 근무한 기간은 총 2년이 되지 않아 기간제법이 적용되지 않는다"고 맞섰다. 1심은 "기간제법 조항 문언의 객관적인 의미를 따져보면 해당 조항은 사용자의 의사에 따라 2년을 초과해 기간제 근로자를 사용하는 경우에만 적용돼야 한다"며 황씨에게 패소 판결을 내렸다. 그러나 2심은 "황씨가 근무를 하지 못한 것은 당초 부당한 해고 또는 갱신거절을 한 사용자의 귀책사유 때문"이라며 "근로자에게 불이익을 돌릴 수 없다"며 1심을 뒤집고 황씨의 손을 들어줬다. 대법원 민사1부(주심 박상옥 대법관)도 황씨가 하나은행(합병 전 외환은행)을 상대로 낸 해고무효확인소송(2013다85523)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "기간을 정해 근로계약을 체결한 경우에도 근로계약, 취업규칙, 단체협약 등에서 기간만료에도 불구하고 일정한 요건이 충족되면 해당 근로계약이 갱신된다는 취지의 규정을 두고 있거나, 그런 규정이 없더라도근로관계를 둘러싼 여러 사정을 종합해 볼 때 근로계약 당사자 사이에 일정한 요건이 충족되면 근로계약이 갱신된다는 신뢰관계가 형성되어 있어 근로자에게 그에 따라 근로계약이 갱신될 수 있으리라는 정당한 기대권이 인정되는 경우에는, 사용자가 이에 위반해 부당하게 근로계약의 갱신을 거절하는 것은 부당해고와 마찬가지로 아무런 효력이 없고, 기간만료 후의 근로관계는 종전의 근로계약이 갱신된 것과 동일하다"고 밝혔다. 이어 "이 같은 기간제법의 기간제 근로자 보호 취지와 사용자의 부당한 갱신거절로 인한 효과 등을 고려하면 사용자의 부당한 갱신거절로 근로자가 실제로 근로를 제공하지 못한 기간도 계약갱신에 대한 정당한 기대권이 존속하는 범위에서는 기간제법 제4조 2항에서 정한 2년의 사용제한기간에 포함된다"고 판시했다.