부동산 거래 당사자들이 매매 목적물을 변경해 다시 계약을 했더라도, 공인중개사는 변경되기 이전의 매매 계약서까지 따로 보존할 의무가 있다는 판결이 나왔다. 목적 부동산이 바뀌기 이전의 계약은 새로 맺은 계약과 구분된 별도의 완결된 계약으로 봐야 한다는 취지다. 전주지법 행정1부(재판장 김수일 부장판사)는 공인중개사 이모씨가 전주시 덕진구청장을 상대로 낸 업무정지처분 취소소송(2017구합2049)에서 최근 원고패소 판결했다. 재판부는 "공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성해 교부하고, 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존해야 한다"며 "'중개가 완성된 때'라 함은 계약의 중요한 내용이 확정돼 당사자 사이에 더이상 계약의 내용이 보충·변경될 필요가 없는 경우"라고 설명했다. 이어 "1차 매매계약 당시 중개가 완성되지 않은 상태에서 다시 2차 매매계약에 체결한 것이 아니라 1차 매매계약 당시 이미 중개가 완성돼 계약이 유효하게 체결됐고, 추후 합의로 1차 계약을 해제한 후 새로운 2차 매매계약을 체결했다고 보는 것이 합리적"이라고 지적했다. 그러면서 "공인중개사법은 중개가 완성된 때에는 계약서 사본을 보존할 의무를 부과하고 있을 뿐 거래계약의 유·무효나 해제여부에 따라 보존의무에 예외를 두고 있지 않다"며 "1차 매매계약서가 작성될 당시 이미 중개가 완성된 것으로 볼 수 있으므로 이씨는 1차 매매계약서 사본을 보존해야 할 의무가 있다"고 판시했다. 공인중개사인 이씨는 2014년 4월 경 전주시 덕진구에 있는 토지 3필지(164번지, 165번지, 166번지)에 관해 매도인을 A씨, 매수인을 B씨로 하는 부동산 매매계약을 중개하고 계약서를 작성했다. 4개월 정도 시간이 흐른 뒤 A씨와 B씨는 다시 166번지만 거래 목적물로 삼아 재계약을 맺자고 합의했다. 이에 이씨는 A씨와 B씨가 보는 앞에서 기존 계약서를 파기하고 166번지를 대상으로 새로운 매매계약서를 작성했다. 하지만 매수인측이 대금 지급을 차일피일 미루면서 거래는 원만하게 진행되지 않았다. 결국 관계가 틀어진 매도인 측은 이씨가 공인중개사법 제26조 1항에 따른 '거래계약서 보존의무'를 지키지 않았다며 신고했고, 관할 행정청인 덕진구청은 업무정지 1.5개월의 처분을 내렸다. 이씨는 "1차 매매계약 당시에는 중개계약이 완성되지 않았기 때문에 계약서 보존의무가 없었다"며 항변했지만 받아들여지지 않 았다. 이에 이씨는 지난해 9월 "업무정지 처분을 취소해달라"며 소송을 냈다.

공인중개사가 거래 내용을 제대로 확인하지 않고 작성해 준 임대차계약서를 믿고 이를 담보로 대부업체가 돈을 빌려줬다가 손해를 봤다면 공인중개사에게도 60%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사36단독 문혜정 부장판사는 대부업체인 S사가 공인중개사 김모씨와 이모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단141968)에서 "김씨 등은 공동해 1500여만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 김씨 등은 2014년 5월 A씨의 부탁을 받고 '임차인 A씨, 임대인 B씨, 보증금 3억5000만원, 임대기간 2014년 5월 20일부터 2년간' 등의 내용이 포함된 아파트 전세계약서(임대차계약서)를 작성해줬다. A씨는 이 과정에서 김씨 등에게 B씨의 주민등록증 사본과 위조된 3억원 입금 확인증 등을 제시했다. A씨는 이 전세계약서에 확정일자를 받은 다음 S사에 8000만원을 대출 받았다. S사는 이 가운데 2600여만원을 회수하지 못하자 김씨 등을 상대로 소송을 냈다. 문 부장판사는 "공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부해야 하고 중개대상물을 확인한 후 거래계약서를 작성해야 할 주의의무를 부담한다"며 "김씨 등은 이 같은 주의의무를 위반해 임대차계약을 중개한 사실이 없으면서도 A씨의 말만 믿고 보증금 3억5000만원이 실제로 수수됐는지 제대로 확인하지 않은 채 전세계약서를 작성해 교부한 과실이 있다"고 밝혔다. 다만 "대부업을 전문으로 하는 S사도 전세계약서가 진정한 것인지 여부를 확인해야 할 주의의무를 게을리한 잘못이 있다"면서 김씨 등의 책임을 60%로 제한했다.

공인중개사가 계약서를 작성해달라는 당사자 말만 듣고 실제 계약여부를 확인하지 않고 임대차계약서를 작성해줬다면, 그 계약서를 담보로 대출을 해줬다가 생긴 손해를 배상할 책임이 있다는 판결이 나왔다. 공인중개사로서 주의의무를 다하지 않은 책임이 있다는 취지다. 공인중개사인 A씨는 2012년 10월 자신의 사무실로 찾아 온 B씨가 "C씨와 아파트 임대차 계약을 맺기로 했으니 계약서를 작성해달라"고 요구하자 별다른 확인절차를 거치지 않고 계약서를 작성하고 중개인으로 서명날인했다. B씨는 그 계약서를 캐피탈회사에 제출해 7100여만원의 대출을 받았다. 그러나 B씨는 대출금만 챙긴 채 전세계약을 체결하지 않았다. 캐피탈사의 보험회사인 D부동산권리보험회사는 캐피탈사에 대출사고에 따른 보험금으로 7900여만원을 지급한 후 손해발생의 원인제공자에 가지는 채권을 인수해 "공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않아 손해를 봤다"며 A씨를 상대로 소송을 냈다. 인천지법 민사21단독 배구민 판사는 D회사가 "제대로 확인하지 않고 작성한 임대차계약서 때문에 캐피탈회사에 보험료를 물어줬으니 손해를 배상하라"며 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단234748)에서 "A씨는 D사에 1420만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 재판부는 "중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부해야 하고, 중개대상물을 확인하고 거래계약서를 작성해야하는 주의의무를 부담한다"며 "A씨는 당사자의 말만 듣고 실제 임대차계약이 체결됐는지, 임대차 보증금 지급방법이 무엇이고 실제로 지급되었는지 등을 제대로 확인하지 않은 채 자신이 주택을 알선하고 중개대상물을 확인한 것처럼 계약서를 작성한 잘못이 있다"고 설명했다. 이어 "A씨는 공인중개사이므로 제3자가 계약서를 보고 보증금을 담보로 금전을 대출하는 등의 거래를 할 수 있다는 점을 예견할 수 있었던 것으로 보인다"며 "A씨가 계약서를 작성한 행위와 캐피탈사가 이를 믿고 전세자금을 대출해줬다가 대출금을 편취당한 손해 사이에는 인과관계가 있으므로 A씨는 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 "다만 캐피탈사도 담보인 임대차계약서가 실제와 부합하는지 확인하지 않은 잘못이 있고, B씨가 실제 임대차계약을 체결하는 것처럼 가장하면 A씨가 알아채기 어려웠을 것으로 보이는 점 등을 고려해 A씨의 책임을 전체 손해액인 7100만원의 20%로 제한한다"고 덧붙였다.

자신이 집주인인 척 행세를 한 대출사기범 일당에게 속아 허위 부동산임대차계약서를 작성해주거나 인감증명서를 발급한 공인중개사와 지방자치단체는 이들 서류를 바탕으로 대출해줬다 피해를 입은 대부업자에게 연대배상책임을 진다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사5부(재판장 최종한 부장판사)는 18일 대부업자 김모씨가 공인중개사 손모씨와 서울 관악구청을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2010나48164)에서 "손씨와 관악구청은 연대해 김씨에게 540만원을 배상하라"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "공인중개사법에 따르면 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부해야 하고 중개에 관여하지 않았음에도 함부로 거래계약서 등을 작성·교부하지 않을 주의의무를 부담한다"며 "손씨 자신이 직접 이 사건 부동산 임대차계약을 중개한 사실이 없으면서도 임대차계약이 실제로 체결됐는지 임대차보증금이 실제로 수수되었는지 등을 확인하지 않은 채 사기범들의 말만 믿고 부동산 임대차계약서를 써 준 과실이 인정될 뿐만 아니라 중개업자로서 부동산 임대차계약서를 바탕으로 이들이 임대차보증금을 담보로 금전을 대여하는 거래관계에 들어갈 것임을 예견할 수도 있었다고 볼 것이어서 손씨의 이같은 과실과 김씨의 손해사이에 상당인과관계가 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "관악구 인감증명 발금담당 공무원인 한모씨가 주민등록증 또는 주민등록관리시스템상의 실제 본인 사진과 인감증명발급을 신청한 사기범의 얼굴을 제대로 비교·확인하지 않은 채 본인처럼 행세한 사기범에게 인감증명서를 발급함으로써 동일인 확인에 관한 직무상의 주의의무를 게을리한 과실이 있다"며 "이처럼 부정발급된 인감증명서를 신뢰해 사기범이 실제 본인인 줄 알고 대출을 실행한 김씨의 손해사이에도 상당인과관계가 있다 할 것이어서 사용자인 관악구청은 과실에 기한 공동불법행위자인 공인중개사 손씨와 연대해 배상할 책임이 있다"고 판단했다. 재판부는 다만 "대부업자는 대출에 앞서 담보물인 부동산의 실질적 임대차계약관계의 존재 및 임대인(소유자)·임차인의 진정성, 소유자의 동일성 여부 등을 검토·확인할 주의의무가 있음에도 김씨가 해당 부동산을 방문해 실사하면서 사기범을 본인으로 믿었을 뿐 본인확인절차를 게을리한 과실이 있다"며 손씨와 관악구청의 책임을 20% 범위로 제한했다.

부동산중개업자가 거래계약서에 '서명·날인'해야 한다고 하는것은 '서명 또는 날인'을 의미한다는 판결이 나왔다. 공인중개법상 '서명·날인'이 둘 중 하나면 충분하다는 의미인지에 대해 서울행정법원과 2심 법원인 서울고법에서 서로 다른 판단이 나온 바 있어 상급심의 판단이 주목된다. 서울행정법원 행정11부(재판장 김용찬 부장판사)는 12일 임대차 계약서에 서명만 하고 인장을 날인하지 않았다는 이유로 업무정지처분을 받은 부동산중개업자 김모(53)씨가 낸 업무정지처분 취소청구소송(☞2007구합32655)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "민사소송법 등에서 서명 및 날인 또는 기명 및 날인을 동시에 요구하는 경우 법문은 '서명날인' 또는 '기명날인'으로 규정하고 있다"며 "공인중개사법상 '서명·날인'이라는 규정은 여러 단어가 대등하거나 밀접한 관계임을 나타내는 가운뎃점(·)을 사용한 점 등을 볼 때 '서명'또는 '날인'을 의미한다고 해석할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "중개업자에게 거래계약서 또는 확인·설명서에 서명·날인을 요구한 것은 중개한 거래계약의 내용 및 중개업자를 명확히 해 장래의 분쟁을 방지하고 중개계약의 책임소재를 밝히는데 있다"며 "이는 중개업자가 거래계약서 또는 확인·설명서에 서명 또는 날인을 하면 충분하다고 보여지므로 원고가 임대차 계약서에 서명을 했다면 공인중개사법을 위반했다고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 김씨는 서울 서초구에서 공인중개사 사무소를 운영하던 중 지난해 8월 임대차계약을 중개하면서 임대차계약서에 등록인장의 날인을 누락했다는 이유 등으로 업무정지 45일의 처분을 받자 소송을 냈다. 앞서 서울행정법원 행정14부(재판장 신동승 부장판사)는 2006년 부동산중개업자인 임모씨가 낸 같은취지의 소송(☞2006구합13060)에서 원고패소 판결을 내렸다. 이후 서울고법 행정8부(재판장 최병덕 부장판사)는 1심을 취소하고 원고승소판결(☞2006누24444)을 내려 현재 대법원에 계류중이다.

계약서에 '서명ㆍ날인해야 한다'고 할 때 서명과 날인을 함께 해야 하는 게 아니라 둘 중 하나면 충분하다는 판결이 나왔다. 서울고법 특별8부(재판장 최병덕 부장판사)는 지난달 30일 '계약서에 직접 서명하지 않고 기명 및 날인만 했다'는 이유로 업무정지처분을 받은 부동산중개업자 임모(51)씨가 낸 업무정지처분취소소송(☞2006누24444) 항소심에서 1심을 깨고 원고 승소판결했다. 재판부는 판결문에서 "민법 등 다른 법률에 비추어 보면 서명 및 날인을 동시에 요구하는 경우에는 서명날인이라고 규정하고 있다"면서 "'서명ㆍ날인'과 같이 열거된 여러 단어가 대등 하거나 밀접한 관계임을 나타내는 가운뎃점(ㆍ)을 사용한 경우에는 서명이나 날인 중 한가지만 요구하는 것으로 볼 수 있다'고 밝혔다. 재판부는 또 "중개업자에게 거래계약서 등에 서명 또는 날인을 요구하는 것은 계약의 내용 및 중개업자를 명확히 해 장래의 분쟁을 방지하고 분쟁이 발생할 경우 책임소재를 밝히는데 있어 이를 위해서는 서명 또는 날인만으로 충분하다"고 덧붙혔다. 임씨는 2005년 12월 성동구에서 아파트 계약을 중개하면서 계약서에 서명없이 이름과 사무소가 새겨진 고무도장과 인감으로 기명날인만 하다 성동구청에 적발되 '공인중개사의 업무 및 부동산거래신 고에 관한 법률' 위반으로 1개월 업무정지 처분을 받자 소송을 냈다.