조합이 설립인가를 받으면서 서식 중 철거·신축 비용부분을 비워놨다고 해서 조합설립이 무효가 되는 것은 아니라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 민일영 대법관)는 서울시 노원구 A주택재건축정비사업조합이 사업부지 내 토지소유자 송모씨 등 17명을 상대로 낸 소유권이전등기등 청구소송 상고심(2009다29380)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 최근 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "조합설립동의의 흠을 이유로 원고의 매도청구권행사 등을 다투기 위해서는 조합설립동의가 위법하다는 것만으로는 부족하고 조합설립인가처분이 적법하게 취소됐거나 그 하자가 중대·명백해 당연무효임을 주장·입증해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "원고는 서울시 노원구청장으로부터 설립인가를 받은 후 법인설립등기를 마쳤고 토지 등 소유자가 조합설립동의를 할 당시 동의서에는 '건축물철거 및 신축비용 개산액'란이 공란이었거나 행정청에 조합설립인가를 신청하기 위해 제출된 조합설립동의서에는 위 공란이 모두 기재돼 있었던 사실을 알 수 있다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "조합설립인가 신청시에 행정청에 제출된 조합설립동의서에 '건축물철거 및 신축비용 개산액'이 기재돼 있었던 이상 비록 조합설립동의 당시에 이 부분이 공란이었다 하더라도 이를 인가한 행정청의 조합설립인가처분이 당연무효라고 할 수는 없다"고 판단했다. A재건축조합은 2006년6월 관할 구청으로부터 설립인가를 받고 사업부지에 토지나 건축물을 소유한 사람 166명 중 115명의 동의를 얻어 조합을 설립했다. 설립인가를 받을 당시 조합은 서식 중 '건축물철거 및 신축비용 개산액' 항목은 공란으로 두고 인가를 받고 난 뒤 이 부분을 보충하면서 재건축 사업에 동의하지 않은 사람들을 상대로 매도청구권을 행사했다. 이에 송씨 등은 "매도청구권행사의 전제가 되는 유효한 조합설립동의가 없었다"며 조합의 요구에 응하지 않았다. 1심은 "재건축의 비용부담 등에 관한 사항은 재건축 참가여부를 결정함에 있어 가장 중요한 부분인데 비용부담의 기본이 되는 '건축물철거 및 신축비용 개산액' 항목조차 정하지 않고 이뤄진 조합설립동의는 무효"라며 원고패소 판결을 내렸다. 2심 역시 이같은 취지로 판결했지만 사업부지 내 임차인인 박모씨 등은 원고의 주장에 대해 다투거나 항변하지 않아 "원고의 대위청구에 따라 부동산을 원고에게 인도하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다.

주민 대다수의 동의로 재개발·재건축조합이 설립됐다 하더라도, 재건축비용 분담액이 구체적이지 않으면 재건축결의 자체가 무효라는 판결이 나왔다. 대구고법 민사1부(재판장 사공영진 부장판사)는 최근 아파트 재건축사업을 결의한 A주택재건축정비사업조합이 사업참여동의에 답변을 하지않은 토지소유자 B씨를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 항소심(2007나11997)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "도시 및 주거환경정비법에 의하면 주택재건축사업추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때는 건축물 설계개요, 철거 및 신축에 소요되는 금액, 그 비용분담에 관한 사항, 사업완료 후 소유권귀속에 관한 사항에 대해 토지등 소유자의 동의를 받아야 한다"면서 "그중 건물철거·신축에 소요되는 비용분담사항은 조합설립동의 내용 중에 가장 중요하고 본질적인 부분"이라고 판시했다. 재판부는 이어 "A조합은 조합설립동의서와 정관에서 비용분담에 관한 사항에 대한 기준을 정하고 있기는 하나 기준들이 지나치게 추상적이고, 신축연면적과 규모, 비용개산액만 나와 있어 소유자들이 부담할 비용분담액을 예측하기 불가능하며, 사업완료후 어떤 면적의 건물을 분배받고, 무상지분율은 얼마나 되는지를 전혀 예상할 수 없어 이런 조합설립동의서를 기초로 해 이뤄진 재건축결의는 무효"라고 밝혔다. A주택재건축사업추진위는 2005년 1월28일 창립총회를 열고 토지소유자 3/4 이상의 동의를 얻어 2월21일 조합설립인가를 받았다. 이후 5월13일 재건축사업구역 내 토지소유자인 B씨에게 재건축사업 시행동의여부를 묻는 최고서를 발송했으나 답이 없자 소유권이전등기 청구소송을 냈고, 1심에서 패소하자 항소했다.

도시 및 주거환경정비법에서 조합을 설립할 때 동의를 받아야 하는 건물철거 등에 대한 ‘비용부담’은 종전 집합건물법과 마찬가지로 재건축 실행단계에서 다시 합의를 하지 않아도 될 정도로 정해져야 한다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 도시 및 주거환경정비법하에서의 주택재건축조합 설립동의시 정해야 할 비용분담사항은 종전 집합건물법상의 재건축 비용분담에 관한 사항과 같은 정도가 되어야 한다는 취지의 판결로 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 종전 집합건물법 제47조 제2항은 재건축의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 결의에 의하도록 규정하면서 제3, 4항에서 재건축결의를 할 때는 건물의 철거 및 신축에 소요되는 ‘비용분담’에 관한 사항을 정하도록 규정돼 있다. 또 도정법 제16조 제2항은 주택재건축정비사업조합을 설립할 때는 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 ‘비용분담’에 관한 사항 및 사업완료 후의 소유권 귀속에 관한 사항에 대한 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 김윤권 부장판사)는 지난달 31일 서울 서초구 방배동 427-1 사업구역내의 토지 및 건물소유자인 윤모씨 등 17명이 방배2의 6구역 주택재건축정비사업조합을 상대로 낸 조합설립무효확인 소송(2007가합34024)에서 “피고 조합의 설립은 도정법에서 요구한 건물철거 및 신축에 소요되는 비용분담에 관한 사항을 정하지 않은 동의서에 기초한 것으로 무효”라며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “도정법은 건축정비사업조합이 사업시행인가를 받은 후에야 비로소 시공사를 선정할 수 있게 규정해 집합건물법상의 재건축결의와 달리 조합설립동의 당시 건물철거 및 신축에 관한 비용분담 사항을 구체적으로 정하기 어려울 수 있다”면서 “그러나 도정법은 재건축정비조합의 설립단계에서 정비사업 전문관리업체를 선정해 자문 등을 받을 수 있게 해놓은 만큼 조합설립단계에서 비용분담에 관한 사항 등을 구체화하는 것이 불가능하거나 현저히 곤란하다고 보이지 않는다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “도정법상의 조합설립동의서에 기재할 사항과 의결정족수가 조합정관을 제외하고는 집합건물법상의 재건축 결의시에 정해야 할 사항과 의결정족수가 동일하다”면서 “도정법은 또 조합설립의 동의를 하지 않는 토지소유자에 대해 집합건물법을 준용해 매도청구를 할 수 있도록 하면서 ‘재건축결의는 조합설립의 동의로 본다’고 규정하고 있는 점에 비춰 도정법하의 조합설립동의는 종래의 재건축결의와 같은 의미를 가진다고 봄이 상당하다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “도정법상의 조합설립동의의 요건이 집합건물법의 재건축 결의보다 완화된 것이니 조합설립이 유효하다는 피고의 주장은 타당하지 않다”면서 “주택재건축조합 설립당시 토지등 소유자들로 하여금 자신이 분납해야 할 재건축비용을 산정하고 그에 따라 재건축에 참여할 것인지 여부를 결정할 수 있도록 하는 정도에 이르는 건물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항이 정하여지지 않았다면 이에 기초해 이루어진 재건축조합의 설립은 무효”라고 설명했다.