상가 임차인의 임대기간이 5년을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노태악 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 "권리금 5000만원을 배상하라"며 낸 소송(2018다252458)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 1990년 한 상가에서 음식점을 운영하다 1995년 이 상가 소유권을 취득했다. A씨는 2003년 C씨에게 상가를 매도한 후 그 해 6월부터 1년씩 계약기간을 갱신하며 보증금 2000만원에 월차임 150만원으로 상가를 임차했다. B씨는 2015년 C씨로부터 이 상가를 매수했고, 2016년 A씨에게 임대차가 종료됐음을 통지했다. 이에 A씨는 D씨와 5000만원의 권리금계약을 맺고, B씨에게 신규 임차인으로 D씨를 주선하며 임대차계약 체결을 요구했다. 하지만 B씨는 "내가 이 상가에서 직접 음식점을 운영할 계획"이라며 A씨의 요구를 거절했다. 이에 반발한 A씨는 "권리금 5000만원을 회수할 기회를 보장하라"며 소송을 냈다. 상가임대차법 제10조의4 제1항 등은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차 희망자와 계약거절 정당한 사유 안 돼 재판부는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"며 "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 아니다"라고 밝혔다. 이어 "A씨의 임대기간이 5년을 경과해 B씨에게 갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 B씨는 A씨에 대해 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다"며 "B씨는 A씨에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다"고 판시했다. 앞서 1심은 "임차인의 전체 임대기간이 5년을 초과하더라도 임대인은 여전히 권리금회수 방해금지의무를 부담한다"며 A씨 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "임대기간이 5년을 경과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게는 권리금 회수 기회가 보호되지 않는다"며 원고패소 판결했다.

임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우에도 건물을 철거할 정도의 재건축 필요성이 증명되지 않는다면 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사33부(재판장 정재오 부장판사)는 상가 임차인 A씨가 부동산 임대업체 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019나2025330)에서 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "피고는 1억9800여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2010년 7월부터 서울의 한 상가에서 미용실을 운영했다. B사는 2015년 이 건물을 인수한 뒤 2017년 A씨에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다. 이 상가건물이 40년이나 된 노후건물이라 재건축이 필요하다는 이유에서였다. 그러나 A씨는 가게를 넘겨 받으려는 신규 임차인과 권리금 계약서를 작성한 뒤 B사에 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺어 달라고 알렸다. B사는 A씨의 총 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신청구권이 없을 뿐만 아니라 건물을 재건축을 해야하기 때문에 A씨에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다는 이유로 거부했다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 권리금과 관련해 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료할 때까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안 된다'고 규정하면서, 다만 '건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우' 등은 예외로 하고 있다. 또 현행 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않으면 행사할 수 있지만 2017년에는 이 기간이 10년이 아니라 5년이었다. “보수 관리만으로도 안전사고 예방 가능하고 임차기간 5년 지나도 권리금 보호의무 부담” 결국 A씨의 권리금 회수 계약은 무산됐고, A씨는 계속해서 미용실을 운영하면서, B사가 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해했다며 소송을 냈다. 이에 B사는 A씨가 무단으로 건물을 점유·사용하고 있다며 맞소송을 냈다. 1심과 2심은 모두 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했다. 앞서 지난해 5월 대법원도 "구 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법에 따라 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"고 판결(2017다225312,225329)한 바 있다. 하지만 권리금 회수 기회 보장 의무의 예외인 재건축과 관련한 쟁점에서는 1,2심의 판단이 달랐다. 1심은 B사가 주장한 건물 재건축 필요성을 인정해 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 것이 정당하다고 판단했다. 하지만 이번 항소심 재판부는 건물을 철거할 정도가 아니라면 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 했다. 재판부는 "B사가 주장하는 '건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기서 화재가 발생한 적이 있다'는 것이나, '기와지붕이 깨지거나 떨어져 나가 있다'는 것은 B사가 건물 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐"이라며 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"고 밝혔다. 이어 "B사가 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약 체결을 거절할 당시 상가건물에 대규모 공사가 필요하다고 판단하는 자료도 A씨에게 충분히 제공했다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "상가건물의 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있었다고 인정하기 부족하므로 임차기간 5년이 지나도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"며 "B사는 A씨에게 1억9800여만원을 지급하라"고 판시했다.

대규모점포 상가를 권리금 보호 대상에서 제외한 상가건물 임대차보호법은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A씨가 "상가임대차법 제10조의5 1호는 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2018헌바242)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다. 이 조항은 '권리금 회수기회 보호는 임대차 목적물인 상가건물이 대규모점포의 일부인 경우에는 적용하지 않는다'는 내용이다. A씨는 2012년 8월 B사가 공급한 서울 여의도의 한 대규모점포 종합쇼핑몰 내 400여㎡규모 지하 상가를 임대차보증금 2억여원, 월 차임 2000여만원에 5년간 임차했다. B사는 2017년 A씨에게 임대차계약을 연장할 의사가 없음을 통지했고, 그 해 8월 기간만료로 계약이 종료됐다. 하지만 A씨는 B사에 상가를 인도하지 않았고, B사는 A씨를 상대로 상가인도소송을 냈다. 그러자 A씨는 "B사가 권리금 계약 체결을 방해해 상가임대차법이 보장하는 권리금 회수기회를 박탈당했다"며 B사를 상대로 손해배상소송을 청구하는 맞소송을 냈다. A씨는 재판과정에서 상가임대차법 제10조의5 1호에 대해 위헌법률심판제청을 신청했으나 기각되자 헌법소원을 냈다. 헌재, 전원일치 합헌 결정 헌재는 "대규모점포의 경우 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 상권을 형성하고 유지·관리하며, 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용해 영업을 하는 측면이 있다"며 "대규모점포는 공간구조에 어떤 상품, 어떤 임차인을 갖출 것인지에 관한 임대인의 계획에 따라 전체 매장의 성공여부가 좌우된다"고 설명했다. 그러면서 "권리금 회수기회 보호 규정을 대규모점포에 적용함에 있어서는 이러한 특성을 고려해 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있다"며 "대규모점포의 경우에도 민법상 부속물매수청구권 또는 비용상환청구권을 행사해 투하자본을 회수할 가능성이 있으며, 상가임대차법도 임차인에게 보장하는 계약갱신요구권이나 대항력 규정 등을 통해 권리금 회수를 간접적으로 보호하고 있다"고 지적했다. 이어 "이를 종합하면 해당 조항이 A씨의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다"고 판단했다.

앞선 세입자의 인테리어를 이용해 가게를 운영한 임차인은 임대차 계약 종료 후 인테리어 시설을 철거해 가게를 원상회복한 다음 반환해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2017다268142)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. C사는 2010년 B사로부터 서울 구로구의 한 건물 내 점포를 임차해 커피전문점 영업에 필요한 시설을 설치했다. 이후 A씨는 C사로부터 이 커피전문점을 인수했고, B사와 임대차 계약을 맺었다. 당시 임대차계약서에는 '임대차 종료 시 A씨가 점포에 설치된 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다'는 내용이 포함돼 있었다. 하지만 A씨는 임대차 계약 종료 후 인테리어 시설을 철거하지 않았다. 이 때문에 임대인인 B사가 비용을 들여 해당 시설을 모두 철거했다. 이후 B사는 보증금 5000만원 중 인테리어 제거 비용 1700만원과 받지 못한 임대료 등 총 1900여만원을 제외하고 나머지 3100여만원만 A씨에게 반환했다. 한편 A씨는 계약기간 만료로 신규 임차인을 구했지만, B사가 신규 임차인과의 임대차계약을 거절했다며 B사를 상대로 신규 임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금과 영업장비 등 4200여만원을 지급하라며 소송을 냈다. 대법원 “임차 목적물 반환 때 원상회복 의무 있다” 임대인승소 원심확정 상고심에서는 A씨의 보증금에서 B사가 지출한 인테리어 철거 비용을 공제할 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 재판부는 "임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다"며 "임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하고, 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다"고 밝혔다. 이어 "B사가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 A씨 전 임차인인 C사가 커피전문점을 영업하려 설치한 시설"이라며 "B사가 비용을 들여 철거한 시설물이 C사가 설치한 것이라 하더라도 A씨가 이를 철거해 원상회복할 의무가 있다"고 판시했다. 앞서 1,2심도 "임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고인 A씨의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 A씨가 인테리어 시설 등을 철거하지 않아 B사가 비용을 들여 철거했다"며 "따라서 B사는 지출한 인테리어 철거 비용을 A씨에게 반환할 보증금에서 공제할 수 있다"고 판단했다. 다만 "B사는 A씨의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액 2800여만원과 지연손해금을 지급해야 한다"고 판시했다. 대법원도 원심 판단이 옳다고 봤다.

상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하려고 했는데도 임대인이 정당한 이유없이 이를 거부했다면 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 노정희 대법관)는 상가임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상소송(2018다284226)에서 원고패소 판결한 원심을 취소하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 2012년 B씨로부터 상가를 임차해 커피전문점을 운영했다. 이후 B씨는 2016년 10월경 A씨에 '상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다'고 말했고, A씨는 B씨에게 '본인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해달라. 그렇지 않으면 B씨 아들이 직접 커피점을 운영할 계획이라는 뜻을 밝혀달라'고 내용증명을 보냈다. 이에 B씨는 'A씨로부터 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획'이라고 답했다. 한편 A씨는 권리금 6000만원을 받고 신규임차인을 구해 B씨에게 소개하려 했는데, B씨가 상가를 직접 사용하겠다고 밝히자 신규임차인 물색을 그만뒀다. 이후 A씨는 B씨에게 상가를 인도했고, B씨는 커피전문점을 개업했다. 이에 A씨는 "신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못해 손해를 입었다"며 "3700만원을 배상하라"고 소송을 냈다. 재판부는 "옛 상가건물 임대차보호법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다"면서도 "그러나 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하다"고 지적했다. 대법원 “권리금 회수기회 보호의무 위반” 임차인 패소 원심파기 그러면서 "이처럼 특별한 사정이 있는 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절은 법이 정한 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당한다"며 "따라서 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다"고 설명했다. 재판부는 또 "임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다"고 덧붙였다. 앞서 1,2심은 "임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구를 하려면 신규임차인을 주선했거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 한다"며 "임대인이 신규임차인과 계약체결 거절 의사표시를 했더라도 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다"고 원고패소 판결했다.

상가 임대차 계약 기간이 만료돼 임차인에게 추가 계약갱신 요구권이 없더라도, 임대인은 임차인이 권리금을 되찾을 기회를 보호해줘야 한다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 임차인이 쌓은 지명도와 신용 등은 임대차 기간과 무관하게 보호해야한다는 취지다. 대법원 민사1부(주심 권순일 대법관)는 16일 상가 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2017다225312)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법에 돌려보냈다. B씨의 상가를 빌려 2010년부터 음식점을 운영해온 A씨는 임대차기간 5년이 지나 계약갱신을 요구할 수 없게 됐다. A씨는 임대차기간 만료일 전인 2015년 7월 C씨와 식당의 시설과 거래처 등 모든 재산적 가치를 권리금 1억4500만원에 양도하는 계약을 맺었다. 이후 A씨는 B씨에게 권리금 계약 사실을 알리고, C씨와 이 상가에 대한 임대차 계약을 체결해 달라고 요청했다. 그러나 B씨는 노후화된 상가건물을 재건축할 계획이 있다며 거절했다. 이에 A씨는 B씨를 상대로 "권리금 회수기회를 침해당했다"며 소송을 냈다. 옛 상가임대차보호법 제10조의4는 '임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다. 다만 임대인이 계약갱신을 거절할 사유가 있다면 그러하지 아니하다'고 규정하고 있다. 재판에서는 A씨처럼 '계약갱신요구권'이 없는 경우가 단서조항인 '임대인이 계약갱신을 거절할 사유'에 해당하는지가 쟁점이 됐다. 재판부는 "옛 상가임대차법 제10조의4는 '임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료'를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다"며 "따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "같은 법 제10조의3 내지 10조의7 등 권리금 관련 조항이 신설된 것은 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도, 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문"이라며 "신설 조항 입법 과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 했다고 볼 만한 사정이 없다"고 설명했다. 그러면서 "임대차 기간인 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다"며 "이런 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다"고 판시했다. 앞서 1,2심은 "임대차 기간 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다"며 원고패소 판결했다. 대법원 관계자는 "2015년 신설된 상가 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무에 관해 판시한 첫 판결"이라며 "임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 있음을 명확히 밝힌 사례"라고 설명했다. 이어 "이번 쟁점에 관해 상반된 하급심 판결이 다수 있었는데 향후에는 권리금 회수기회 보호 조항에 대해 통일된 법해석이 있을 것으로 기대된다"고 밝혔다.

공인중개사가 자신의 사무소를 팔고 인근에서 중개 영업을 계속했다면 '경업금지의무' 위반에 해당돼 권리금을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 대구지법 민사23단독 김동현 판사는 이모씨(소송대리인 법무법인 인강)가 양모씨를 상대로 낸 권리금반환청구소송(2018가단118609)에서 "양씨는 권리금 3300만원을 반환하라"며 최근 원고승소 판결했다. 이씨는 2017년 8월경 대구시 북구에 있는 양씨의 A 공인중개사무소를 인수하면서 권리·시설 등 양수양도계약을 체결하고 권리금 3300만원을 지급했다. 그런데 양씨는 같은 해 10월경 A사무소에서 불과 480m 떨어진 B공인중개사무소에서 다시 영업을 시작했다. 이씨는 "양씨가 권리양수도계약에 따른 경업금지의무를 위반했으므로 계약을 해제한다"며 "권리금 3300만원을 돌려달라"고 소송을 냈다. 김 판사는 "두 사람이 맺은 권리양수도계약 제2조에서 양씨가 '모든 시설 및 영업권'을 이씨에게 양도한다고 규정하고 있는데, 이는 상법 제41조 1항에 따른 '영업을 양도한 경우'에 해당한다"며 "계약에 따라 양씨는 다른 약정이 없는 한 10년간 A사무소와 동일한 특별시, 광역시, 시·군과 인접 특별시, 광역시, 시·군에서 동종 영업을 할 수 없다"고 지적했다. 대구지법, 원고승소 판결 이어 "양씨는 권리양수도 계약을 체결하면서 자신의 배우자가 대구 북구에서 B사무소를 운영하고 있다는 사실을 알렸으므로 이씨가 이런 내용을 용인한 것으로 봐야 한다고 주장하나, 계약 체결 당시 B사무소의 존재를 밝혔다는 사실을 인정할 증거가 부족하다"고 설명했다. 그러면서 "양씨는 경업금지의무를 위반했으며 특히 B사무소가 A사무소와 밀접한 거리에 있어 이씨의 영업을 저해할 가능성이 높은 점 등에 비춰볼 때 권리양수도계약의 목적을 달성하기 힘들다"면서 "이씨의 해제 의사표시가 담긴 소장이 송달되면서 권리양수도계약은 적법하게 해제됐으므로 양씨는 권리금 3300만원을 이씨에게 돌려줄 의무가 있다"고 판시했다.

상가건물 임대차보호법상 '권리금 회수기회 보호규정'은 이 규정의 시행일 전에 종료된 상가임대차 계약에 소급 적용할 수 없다는 판결이 나왔다. 2015년 5월 13일 시행된 개정 상가임대차법은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다'는 규정(제10조의4 제1항)을 신설했다. 대구고법 민사1부(재판장 진성철 부장판사)는 약사 A씨가 건물주 B씨를 상대로 낸 임대차보증금반환 등 청구소송(2017나21191)에서 원고승소 판결한 1심을 깨고 최근 원고패소 판결했다. 2009년 9월경 A씨는 대구 중구에 있는 B씨의 상가를 보증금 2억원에 월 임차료 660만원을 주고 3년간 임대하는 계약을 맺었다. 임대계약 후에는 전 임차인이 상가를 넘겨주지 않자 권리금 7000만원을 따로 챙겨준 다음 상가를 인도받았다. 2013년 5월에는 B씨와 임대기간을 2년 더 연장하는 계약을 맺었다. A씨는 2014년 4월경 권리금 4억 8000만원을 받고 다른 약사인 C씨에게 약국을 양도하려 했지만 B씨의 반대로 계약이 무산됐다. 건물주 B씨의 아내도 약사인데, 그가 이 상가에서 약국을 낼 예정이었다. B씨는 A씨에게 권리금 7000만원을 제시했지만 A씨는 액수가 적다며 거절했고, 약국은 2015년 3월 그대로 폐업했다. 폐업 당시 약국의 권리금 감정평가액은 2억 5000만원이었다. B씨는 부동산명도단행 가처분신청을 낸 다음 변제공탁을 통해 임대차보증금 등을 A씨에게 반환했다. 대구고법 “임대인의 상가건물 재산권 침해하는 결과 초래” 이에 A씨는 같은해 6월 "B씨가 새로운 임차인을 통한 권리금 회수에 협조하지 않아 손해를 입었다"며 "권리금 상당의 손해액인 2억 5000만원을 지급하라"며 소송을 냈고 1심은 A씨의 손을 들어줬다. 1심인 대구지법은 "상가임대차법 제9조 2항에 따라 임대차가 종료된 후에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봐야 한다"며 "B씨가 변제공탁을 통해 보증금을 반환한 날이 2015년 6월이므로 같은해 5월 13일 시행된 권리금 회수기회 보호규정이 적용된다"고 밝혔다(2015가합1820). 하지만 항소심의 판단은 달랐다. 대구고법 재판부는 "상가임대차법 제2조 1항 단서에 의하면 상가임대차법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않는다"며 "시행령에 따라 해당 상가의 월 차임을 보증금액으로 환산한 6억6000만원에 2억원을 합산하면 보증금은 8억6000만원이 되므로, (상가임대차법의 적용을 받지 않는)대구광역시의 보증금액 기준인 2억 4000만원을 초과한다"고 지적했다. 이어 "(보증금액 기준 초과로) 상가임대차법 제9조 2항을 적용할 수 없으므로, A씨와 B씨의 임대차 계약은 권리금 회수기회 보호에 관한 규정의 시행일인 2015년 5월 13일 이전인 5월 3일 이미 종료돼 해당 규정이 적용되지 않는다"고 설명했다. 그러면서 "권리금 회수기회 보호 규정은 임대인의 상가건물에 관한 재산권을 제한함과 동시에 임대인에게 새로운 의무를 부과하는 것"이라며 "시행일 전 종료된 임대차에 상가임대차법 10조의4 규정을 유추 적용한다면 임대인의 재산권을 소급하여 제한하는 결과가 초래된다"고 판시했다.

상가 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받고 영업을 양도할 수 있는 기회를 상실했다면, 5년의 임대차 기간이 지난 후에도 상가건물 임대차보호법상 '권리금 회수기회 부여조항'이 적용된다는 판결이 나왔다. 기존 하급심에서는 상가임차인의 계약갱신 요구권이 최대 5년 동안만 보장된다는 이유로 최초 임차일로부터 5년이 지난 다음에는 권리금 회수 기회를 주장할 수 없다는 판결(울산지법 2016가단51339 판결 등)이 대다수였다. 대법원은 쟁점이 같은 사건을 전원합의체에 회부해 심리하고 있으며 최종 판단을 앞두고 있는 것으로 전해졌다. 울산지법 민사13단독 서영효 부장판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2017가단62114)에서 "A씨에게 2600만원을 지급하라"며 최근 원고일부 승소판결했다. 서 부장판사는 "상가 임대차보호법의 입법 목적은 상가 임차인의 투하자본 회수를 보장하기 위해 임차인의 교섭 지위를 규범적으로 강화시킨 것으로 임차인이 최대 5년간 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장하고, 5년이 지난 후에도 임대인의 갱신 거절에 대응해 권리금 회수 기회를 부여하는 것"이라고 밝혔다. 이어 "임대인에게는 계약 갱신 요구에 대한 협력 의무 또는 방해금지 의무를 부과하는 동시에 그 위반에 따른 손해배상 책임까지 부과한다"며 "임대인 B씨가 정당한 이유 없이 A씨가 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거절해 A씨가 권리금을 회수하지 못해 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했다. 울산지법 "임대인에게는 계약 갱신에 협력할 의무 있어" 다만 A씨가 커피숍에 설치된 조명·냉난방비 천장 등의 시설을 모두 회수한 점 등을 고려해 손해배상액을 감정가의 50%로 제한했다. A씨의 어머니는 2012년 8월경 B씨가 소유한 건물 1층을 빌려 커피숍을 열었다. 2014년 8월에는 A씨 명의로 계약당사자를 변경하고 B씨와 재계약을 했는데, 이후 A씨와 B씨의 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 2017년 8월까지 연장됐다. A씨는 2017년 2월 커피숍 운영에 관심을 보이던 C씨와 권리금 7000만원에 커피숍을 넘겨주기로 합의하고 이 사실을 B씨에게 알렸다. 이어 "C씨와 새로운 임대차 계약을 체결해 달라"고 요구했다. 하지만 B씨는 "낙후된 건물을 리모델링한 후 구상 중인 사업을 직접 추진하겠다"며 C씨와의 계약 체결을 거부했다. 결국 A씨는 C씨와의 권리금 계약을 파기하고, 같은해 8월 커피숍을 원상복구한 뒤 B씨에게 되돌려 주었다. 이후 A씨는 "B씨의 계약 거절로 입은 권리금 상당의 손해 6500만원을 지급하라"며 소송을 냈다.

셀트리온 제약이 2009년 한서제약을 흡수 합병하며 발생한 회계상 영업권 282억원은 과세대상이 아니라는 판결이 나왔다. 회계상 영업권으로 돼 있지만 과세 대상 요건을 갖춘 무형자산에 대한 대가로 볼 수 없다는 것이다. 영업권은 부동산 매매 시 발생하는 권리금처럼 기업 인수·합병(M&A)과정에서 발생하는 피인수기업의 유형자산이 아닌 브랜드 가치나 영업상 비밀 등 무형자산의 가치를 말한다. 통상 M&A 시 매입한 가격과 순자산가치의 차액을 영업권에 대한 대가로 본다. 예컨대 회사의 주식가치가 100억원이고 순자산가치가 70억원이면 차액인 30억원을 유형자산이 아닌 무형자산에 대한 영업권으로 보는 것이다. 서울행정법원 행정11부(재판장 박형순 부장판사)는 셀트리온(소송대리인 법무법인 태평양)이 역삼세무서장을 상대로 낸 법인세 부과처분 취소소송(2016구합77186)에서 최근 원고승소 판결했다. 셀트리온은 2009년 5월 한서제약을 합병하며 회계처리준칙에 따라 282억원을 회계상 영업권으로 계상했다. 셀트리온은 당시 국세청에 282억원을 세무상 익금으로 산입하지 않았다. 과세당국은 "셀트리온은 한서제약을 합병하며 영업상 비밀 등 무형의 재산적 가치로 장차 초과수익을 얻을 수 있다고 평가해 합병대가를 산정했다"면서 "셀트리온이 계상한 영업권 가액은 법인세법상 합병평가차익에 해당해 과세대상"이라며 2015년 3월 100억여원의 법인세를 부과했다. 이에 셀트리온은 "한서제약의 무형의 사업상 가치를 승계한 것이 아니라 순자산 공정가액과 합병신주 발행가액의 차이를 회계상 영업권으로 계상한 것에 불과하다"며 소송을 냈다. 재판부는 "법인을 합병할 때 발생하는 (차액인) 영업권을 과세대상으로 보기 위해선 합병법인(셀트리온)이 피합병법인(한서제약)의 상호·거래관계 기타 영업상의 비밀 등을 장차 초과수익을 얻을 수 있는 무형의 재산적 가치에 대해 대가를 지급한 것으로 봐야 한다"며 "셀트리온이 한서제약을 합병할 때 발생한 영업권은 법령에서 정한 영업권의 자산인정 요건에 인정되지 않으므로 셀트리온의 회계상 영업권을 합병평가차익으로 보고 과세한 것은 위법하다"고 밝혔다. 옛 법인세법과 시행령은 '합병법인이 피합병법인으로부터 자산을 평가해 승계한 경우 자산 가액 중 피합병법인의 장부가액을 초과하는 부분을 합병평가차익으로 과세할 수 있다. 이에 대해 과세를 하기 위해서는 합병법인이 피합병법인의 상호 등을 장차 초과수익을 얻을 수 있는 무형의 재산적 가치로 인정해 사업상 가치를 평가해 대가를 지급한 것으로 볼 수 있어야 한다'고 규정했다. 재판부는 "셀트리온이 한서제약을 흡수합병한 것은 회사 규모를 확대하고 보다 안정적인 사업기반을 조성하기 위한 것으로 보인다"며 "당시 한서제약의 매출액 규모와 주가변동내역에 비춰볼 때 셀트리온이 유형적 자산을 뛰어넘는 특별한 초과수익력이 있는 무형의 가치를 기대해 합병에 이르렀을 것이라 단정할 수 없다"고 설명했다.