회생절차 개시를 계약 해제·해지권의 발생 원인으로 정하거나 계약의 당연 해제·해지 사유로 정하는 특약(도산해제조항)을 둔 경우, 쌍방미이행 쌍무계약으로서 회생절차 개시 신청이나 개시 당시 쌍방미이행 상태에 있는 계약에 대해서는 별도의 법률규정이 없는 한 도산해제(해지)조항에 의한 해제·해지의 효력을 인정할 수 없다는 첫 고법 판결이 나왔다. 지금까진 기업 간 계약을 체결할 때 회생절차가 개시되면 계약을 해제한다는 내용을 담은 조항을 넣는 경우가 많아서 회생절차에 들어가면 계약이 해지되는 셈이기 때문에 회생 신청을 하고 싶어도 하지 못하고 결국 파산으로 가는 경우가 많았다. 이번 판결이 확정되면 파산보다 기업 회생으로 연결될 수 있을 것이라는 관측도 나온다. 서울고법 민사18부(재판장 정준영 부장판사, 민달기·김용민 고법판사)는 지난 1월 13일 서울보증보험이 A 씨 측을 상대로 낸 채권조사확정재판에 대한 이의의 소(2021나2024972)에서 1심 중 피고 패소 부분을 취소하고 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다고 판결했다. ◇ 사건 내용은 = 서울보증보험은 2018년 6월 B 사와 보증보험한도거래약정을 체결했고, A 씨는 해당 약정에 관해 B사가 부담하는 채무를 연대보증했다. 이후 B 사는 2019년 1월 비씨카드와 'AI분석 지원 솔루션 라이선스 도입계약'을 체결했다. 해당 계약에는 B 사가 압류, 가압류, 가처분, 경매, 파산, 회사정리 절차가 진행된 경우 등에는 본 계약의 전부 또는 일부를 해제·해지할 수 있다는 내용이 포함됐다. 이때 계약보증금 전액인 2600여만 원을 비씨카드에 귀속시키고, B 사는 계약보증금의 반환을 청구하지 못하도록 정했다. 한편, 서울보증보험은 B 사와 한도거래약정에 기초해 피보험자 비씨카드, 보험가입금액, 주계약 AI분석 지원 솔루션 라이센스 도입계약으로 정한 이행보증보증계약을 체결했다. 그러던 중 B 사는 2019년 1월 29일 서울회생법원에 회생신청을 했고, 이틀 뒤 자산 등에 대한 보전처분결정을 받았으며 같은해 2월 회생절차개시결정을 받고 회생계획 인가 후 2019년 8월 회생절차종결결정을 받았다. 이 과정에서 B 사는 비씨카드에 회생신청을 통해 자산 등에 대한 보전처분결정을 받았고, 임시적으로 비씨카드에 대한 채무를 변제하지 못하게 됐다고 통지했다. 그러자 비씨카드는 곧바로 회사정리 절차 진행이라는 주계약의 해제 사유를 근거로 해제 통지를 했고, 4개월 뒤 B 사의 계약불이행을 이유로 서울보증보험에 계약이행보증금을 청구했다. 이에 서울보증보험은 비씨카드에 보험금 2600여만 원을 지급했다. 서울보증보험은 A 씨를 상대로 "B 사와 체결한 이행보증계약 및 한도거래약정에 따라 보험금 2600여만 원에 대한 연대보증채권을 갖게 됐다"며 일부 변제받았다고 자인하는 금액을 제외한 보험금에 대해 지급하라는 소송을 제기했다. ◇ 재판부 판시는 = 재판부는 "계약의 당사자들 사이에 회생절차의 개시신청이나 회생절차의 개시 그 자체를 당해 계약의 해제·해지권의 발생원인으로 정하거나 또는 계약의 당연 해제·해지사유로 정하는 특약(도산해제조항)을 두는 경우가 있다"며 "그런데 쌍무계약으로서 회생절차의 개시신청이나 회생절차의 개시 당시 쌍방미이행 상태에 있는 계약에 대해서 별도의 법률규정이 없는 한 도산해제조항에 의한 해제·해지의 효력을 인정할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "다만 회생절차 진행 중에 계약을 존속시키는 것이 계약상대방 또는 제3자의 이익을 중대하게 침해할 우려가 있거나 회생채무자의 회생을 위해 더 이상 필요하지 않은 경우에는 예외적으로 도산해제조항에 의한 해제·해지가 허용된다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "도산해제조항의 경우 채권자들이 경쟁적으로 강제집행에 나서는 것을 중지시키고 영업을 계속하면서 공정하게 회생을 도모하고자 하는 회생절차에서 특정 채권자가 부당하게 우선권을 관철시키는 것이고, 회생채무자가 계약을 이행함으로써 영업을 계속해 그 수익으로 채권자들에게 변제할 의도로 회생신청을 했다고 해도 회생신청 그 자체를 해제·해지의 사유로 삼는 것이어서 채무자회생법 제1조, 제119조 제1항, 민법 제2조 및 제103조를 위반해 무효라고 봐야 한다"며 "도산해제조항의 효력을 부정하더라도 계약의 상대방은 회생채무자의 채무불이행을 이유로 한 법정해제·해지권을 행사해 회생채무자와의 계약에서 벗어날 수 있다"고 덧붙였다. ◇ 판결 의미는 = 앞서 2007년 대법원은 "쌍방 미이행의 쌍무계약의 경우에는 계약의 이행 또는 해제에 관한 관리인의 선택권을 부여한 회사정리법 제103조의 취지에 비춰 도산해지조항의 효력을 무효로 봐야 한다거나 아니면 적어도 정리절차개시 이후 종료시까지의 기간 동안에는 도산해지조항의 적용 내지는 그에 따른 해지권의 행사가 제한된다는 등으로 해석할 여지가 없지는 않을 것(2005다38263)"이라고 판시해 적어도 쌍방미이행 쌍무계약의 경우 도산해지조항을 무효로 볼 여지가 있다고 판단한 바 있는데, 이번 판결은 대법원 판결에서 한 걸음 나아간 것으로 풀이된다. 도산법 전문가인 최효종(49·사법연수원 34기) 법무법인 대륙아주 변호사는 "도산해제(해지)조항 유효성에 관한 법리상 논쟁에도 불구하고 글로벌 스탠더드 측면에서는 진작부터 무효로 보았어야 하는 것이 타당하다"며 "미국, 일본, 독일 등 주요 국가에서는 법률 또는 판례로 쌍방미이행 쌍무계약의 도산해제(해지)조항이 무효임을 선언하고 있다"고 했다. 이어 "향후 계속적인 상거래계약에서는 회생, 파산절차의 신청과 무관하게 상대방에게 실제로 채무불이행이 발생한 경우(또는 이에 준하는 경우)만을 계약해제 사유로 정할 수 있도록 보다 정교한 계약서 작성 고민이 필요할 것"이라고 말했다. 박수연·한수현 기자 sypark·shhan@lawtimes.co.kr

수산물 공급업체를 운영하며 대금을 받고도 이를 납품하지 않거나, 다른 업자로부터 외상으로 납품을 받고 대금을 지급하지 않은 피고인에게 사기죄로 징역 1년 6개월이 선고됐다. 국민참여재판으로 진행된 이 재판에서 배심원들은 특정경제범죄법 상 사기죄에 대해서는 만장일치로 무죄 평결을 내렸다. 춘천지방법원 형사2부(재판장 이영진 부장판사)는 지난 15일 사기 혐의 등으로 기소된 A(61)에게 징역 1년6개월을 선고했다(2022고합71). 수산물 공급업자 A 씨는 2016년부터 2018년 사이 피해자 B, C, D, E 씨와 각각 대리점 계약을 맺고 보증금과 수산물 대금 등을 지급받았다. 시세보다 저렴한 가격으로 수산물을 공급하겠다는 것이 조건이었다. A 씨는 이같은 방식으로 B 씨로부터 5억3500여만 원을, C 씨로부터 9000여 만원을, D 씨로부터 3900여 만원을, E씨로 부터 1억2800여만 원을 지급받은 혐의를 받는다. 또 2018년 피해자 F 씨에게 "식자재를 외상으로 공급해주면 다음 납품일에 외상 대금을 반드시 갚겠다"고 말해 2200여만 원 어치의 생선살을, 피해자 G씨에게 "오징어 몸통 150박스를 납품해주면 3일 후 결제하겠다"며 970여만 원 어치의 오징어 몸통 150박스를 외상으로 받은 혐의도 받는다. 검찰은 A 씨가 계약기간 동안 피해자에게 정상적으로 수산물을 납품하거나 계약 기간 만료 후 보증금을 반환할 의사와 능력이 없었으며, 외상 납품에 대해서도 대금을 지급할 의사와 능력이 없었다고 봐 A 씨를 특정경제범죄법 상 사기와 형법 상 사기 혐의로 기소했다. 재판에서 배심원들은 피해자 B 씨에 대한 특정경제범죄법상 사기죄와 C, D 씨에 대한 사기죄에 관해서는 배심원 7명 만장일치로 무죄평결을 했고, E, F, G씨에 대한 사기죄에 관해서는 배심원 7명 만장일치로 유죄평결을 내렸다. 양형에 있어서는 5명이 징역 1년 6개월을, 2명이 징역 3년의 의견을 제시했다. 재판부는 배심원의 평결 결과를 고려, 징역 1년 6개월을 선고했다.

공인중개사가 실질적인 중개의뢰와 중개수수료를 받지 않은 채 중개의사 없이 임대차 계약서만 작성해 줬더라도 공인중개사법상 알선 및 중개 행위로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 따라서 임차인이 이 임대차 계약과 관련해 손해를 입었다면 공인중개사도 일부 배상책임을 져야 한다는 것이다. 서울중앙지법 민사30단독 염우영 부장판사는 지난 10월 6일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5095580)에서 "B 씨 등은 A 씨에게 1300만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2018년 5월 임대인 C 씨와 보증금 1억2500만 원에 2년간 빌라 임대차 계약을 맺었다. A 씨는 은행 전세자금 대출을 받기 위해 공인중개사가 작성한 임대차 계약서가 필요했는데, B 씨를 소개받아 임대차 계약서 작성을 부탁했다. B 씨는 전세계약서에 공인중개사로 서명·날인했다. 하지만 B 씨는 A 씨와 C 씨를 만나지는 않았고, 중개수수료도 지급받지 않았다. 그런데 문제는, 이미 해당 빌라에는 2017년 6월 모 회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었다는 점이었다. A 씨는 2020년 3월 임대차 보증금 중 6500만 원을 돌려받지 못한 채 빌라에서 퇴거하게 되자, B 씨 등을 상대로 소송을 냈다. B 씨 등은 "계약서 작성 행위만으로는 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않는다"며 "중개행위를 전제로 하는 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다"고 맞섰다. 염 부장판사는 "B 씨가 계약서를 작성할 당시 그 주관적 의사는 임대차 계약을 중개할 의사가 아니었다고 하더라도 객관적으로 임대차 계약서에 중개인으로 서명·날인해 계약서를 완성하는 행위는 거래당사자 간 임대차에 관한 권리의 득실변경에 관한 행위가 잘 이뤄지도록 주선하는 행위로서 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "B 씨는 중개행위 시 중개대상물의 권리관계를 확인하고 중개의뢰인에게 이를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다"며 "하지만 B 씨는 A 씨에게 신탁원부를 제시하고 빌라에 관한 신탁관계 설정사실과 법률적 의미, 즉 신탁회사가 소유자이므로 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 경우 빌라에 관해 집행절차 등의 조치를 취할 수 없다는 사실을 설명해야 함에도 신탁원부나 법률적 의미 등에 관해 설명하지 않았다"고 지적했다. 그러면서 "B 씨는 설명의무를 다하지 않아 A 씨에게 재산상 손해를 발생하게 해 부동산중개법 제30조 제1항에서 정한 손해배상책임이 있고, 중개사협회는 공제계약에 따라 B 씨와 연대해 이를 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "A 씨와 C 씨가 직접 임대차 계약을 체결한 점, B 씨는 계약서만 작성하고 당사자들을 만나보지 못했고, 중개수수료도 받지 않은 점, 계약서에는 신탁관계가 기재돼 있고, 임대차 계약을 맺는 A 씨도 그 법률적 의미를 확인해야 했던 것으로 보이는 점 등을 참작하면 A 씨도 계약 당사자로서 등기부 등본을 확인하거나 계약서 내용을 확인하지 않은 잘못이 있다"며 "B 씨 등의 책임을 손해액의 20%로 제한함이 타당하다"고 판시했다.

공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 중개보조원에게 맡기고 매달 고정비만 받았더라도 보조원의 중개업무 과실로 고객에게 피해가 발생했다면 공동불법행위에 따른 손해배상책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 공인중개사 A 씨(소송대리인 최종서 법무법인 강남 변호사)가 중개보조원 B 씨를 상대로 낸 구상금소송(2022가단5049119)에서 "B 씨는 A 씨에게 3500만 원을 지급하라"며 지난달 18일 원고일부승소 판결했다. 공인중개사 A 씨는 B 씨를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개대상물의 확보·등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하도록 했다. B 씨는 중개가 성사되면 중개수수료를 모두 가졌다. 대신 A 씨에게 중개 성사 건수와 상관 없이 매달 50만 원을 납부했다. A 씨는 실제로 계약이 체결될 단계에 이르러 B 씨가 전해주는 자료 등을 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했다. 그러다 B 씨가 사실상의 중개 활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가는 일이 발생했다. 이 일로 보증금을 회수하지 못한 채 임차권을 상실한 임차인 C 씨는 A 씨의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금청구소송을 내 6500만 원을 받았다. 이후 A 씨는 협회의 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B 씨를 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "C 씨가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 A 씨와 사실상 중개업무를 주도한 B 씨의 과실로 인한 것"이라며 "이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C 씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 이어 "같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람"이라며 "공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도·대여하는 행위를 해서는 안 되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다"고 설명했다. 그러면서 "A 씨는 이 같은 규정을 위반해 B 씨가 제3자의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약 체결 당일 이뤄지는 기본 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인·설명 의무를 충실히 이행하지 않았다"며 "임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B 씨에게 귀속됐고, A 씨의 이익은 B 씨에게 지급받는 월 50만 원의 고정 금액에 그치는 점 등 제반 사정을 고려해 C 씨가 입은 손해에 대한 A 씨와 B 씨의 과실을 각각 50%로 평가하고 B 씨는 A 씨에게 구상금으로 3500만 원을 지급하라"고 판시했다. A 씨를 대리한 최종서 변호사는 "공인중개사법을 위반했다고 하더라도 민사적으로는 그러한 위법한 행위에 따라 실제로 더 책임질 사람을 구체적으로 따져볼 여지가 있다"며 "이번 사건은 최근 원룸촌에서 특히 많이 발생하고 있는 사건으로, 중개보조원들이 부동산 중개 플랫폼에 중개 대상물을 올리고 영업하는 형태가 높아지는 상황에서 법원이 이 같은 위법 행태에 경각심을 주면서도 공인중개사의 실질적 관여도는 낮게 평가해 과실 비율을 산정한 것 같다"고 말했다.

A 씨는 2019년 4월 임대인 B 씨와 보증금 6억5000만 원에 2년간 임대차 계약을 맺고 C 아파트에 거주했다. A 씨는 임대차 계약 갱신을 요구하기 전인 2021년 1월 B 씨로부터 문자 메시지를 받았다. 해당 문자에는 "올해는 입주해야 해서 전세연장 계약이 어려운 상황이다. 이사 준비에 차질이 생기지 않도록 미리 연락하는 부분 양해 부탁한다"는 내용이 기재돼 있었다. 임대인인 B 씨가 직접 거주할 목적을 밝히며 계약 갱신 거절을 통지해 A 씨는 다른 아파트를 구해 2021년 4월 이사했다. 그런데 B 씨는 A 씨가 이사한 지 3일 만에 새 임차인과 보증금 11억 원에 임대차 계약을 맺었다. 이 사실을 알게 된 A 씨는 B 씨를 상대로 소송을 냈다. B 씨는 "A 씨가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신 거절에 따른 손해배상의무가 없다"며 "당초 이 아파트에 직접 거주할 생각이었지만 2021년 4월 정부의 가계대출 관리 방안이 급격히 변화돼 은행에서 대출을 받지 못해 제3자에게 임대하게 된 것일 뿐이므로 새 임대에는 정당한 사유가 있다"고 맞섰다. 서울중앙지법 민사4단독 안은진 판사는 지난 18일 A 씨(소송대리인 이명현 법무법인 세창 변호사)가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가소1067836)에서 "B 씨는 A 씨에게 2250만 원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 안 판사는 우선 "B 씨가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 A 씨에게 계약갱신 요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다"고 밝혔다. 또 "임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정, 예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것"이라며 "B 씨가 A 씨에게 갱신거절의 의사를 밝힌 2021년 1월 당시에는 금융기관에서의 대출이 어려워질 것임을 예측할 수 있었을 뿐만 아니라 B 씨가 주장하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "특별한 사정이 없으면 B 씨는 A 씨에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있다"며 B 씨가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액인 2250만 원을 손해배상액으로 판단했다. A 씨를 대리한 이명현 변호사는 "임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 경우 임차인 측에서 추후 손해배상을 청구하기 위해 별도로 계약갱신 요구를 할 필요는 없다는 것이 확인됐다"며 "임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '정당한 사유'의 의미에 대해 판시했다는 점에 이번 판결의 의의가 있다"고 말했다. 그러면서 "임차인이 계약갱신을 하고자 할 때는 법정기한(임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 계약갱신 요구를 하되, 만약 임대인이 먼저 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 별도의 계약갱신 요구는 필요하지 않을 것"이라며 "임대인이 실거주 목적으로 계약갱신 요구를 거절해 부득이 이사할 수밖에 없게 됐다면, 이사 후에 종전 임대차 목적물 소재지 동 주민센터 등에 확정일자 부여 현황 정보 제공을 요청해 임대인의 실거주 여부를 반드시 확인할 필요가 있고(새로운 확정일자가 부여된 것이 있다면 임대인이 아닌 새로운 임차인이 거주하게 된 것), 만약 임대인이 실거주하지 않은 것으로 확인된다면 적극적으로 손해배상을 청구할 필요가 있다"고 했다.

[대법원 판결] 공공주택 특별법 적용을 받는 공공임대주택 임차인의 해지권은 일신전속적 권리로 채권자대위권의 목적이 되지 않고, 이는 임차인이 대출금의 상환이 지체되면 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 마찬가지라는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 동양저축은행이 A 씨를 상대로 낸 건물인도소송(2022다230165)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 지난달 7일 돌려보냈다. 해지권은 임차인의 일신전속적 권리 A 씨는 2016년 9월 공공주택 특별법상 공공주택사업자인 한국토지주택공사(LH)와 공공건설임대주택을 임차하는 계약을 체결한 뒤 2018년, 2020년 재계약을 거쳐 계속 거주했다. A 씨는 2018년 8월 동양저축은행에서 1800만 원을 대출 받으면서, 담보로 자신이 살고 있는 임대주택의 보증금 반환 채권을 양도했다. 동양저축은행에 '대출원리금을 변제하지 못하면 임대차 기간 내라도 임대차 계약을 해지하고 동양저축은행 또는 은행이 지정하는 자에게 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다'는 각서를 써줬다. 동양저축은행은 이후 2020년 7월 원리금 상환 지체를 이유로 A 씨에게 대출금의 기한의 이익이 상실되었음을 통지했고, 2021년 1월 A 씨와 LH를 상대로 소송을 냈다. 이 과정에서 동양저축은행은 A 씨가 담보로 제공한 보증금 반환 채권을 행사하기 위해 "A 씨의 금전채권자로서 A 씨를 대위해 LH에 소장부본의 송달로서 해당 부동산에 대한 임대차계약을 해지한다"고 주장했다. 이 사건에서는 채권자가 채무자인 공공임대주택 임차인의 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 있는지가 쟁점이 됐다. 대법원은 전화가입계약 또는 골프클럽회원가입계약 등 일반적인 계속적 계약에 대한 해지권은 채권자대위권의 대상이 된다고 판단한 바 있는데(88다카19606 등), 이 법리가 이 사건처럼 임차인 보호의 필요성이 있는 공공임대주택 임차계약에 대한 해지권에도 그대로 적용된다고 볼 수 있는지 여부가 관건이 된 것이다. 대출금 상환 지체되면 임대주택 인도 약정해도 공공주택사업자의 해제·해지 사유 제한 강행규정의 적용을 배제하는 약정으로 무효 1,2심은 채권자대위권 행사가 가능하다고 판단해 원고승소 판결했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "공공주택 특별법 제49조의3 제1항과 같은 법 시행령 제47조 제1,2항, 같은 법 시행규칙에 규정된 표준임대차계약서에서 규정하는 공공임대주택 임대인의 임대차계약 해제, 해지 사유는 제한적 열거사유로서 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정"이라며 "공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부해 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정했더라도, 그런 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효"라고 밝혔다. 이어 "공공주택 특별법이 적용돼 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용해 임대차계약을 체결한 경우에는 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 '행사상의 일신전속권'으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "동양저축은행이 공공임대주택의 임차인인 A 씨를 대위해 LH에 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "일반적인 계속적 계약관계와 달리 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택의 임차인은 더 두텁게 보호되어야 한다는 점을 강조한 판결"이라고 말했다.

항소심에서 국선변호인 선정을 위한 자료를 내지 않았더라도 1심 때 빈곤으로 인해 변호인을 선임할 수 없다는 자료를 냈다면 국선변호인을 선임해줬어야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 형사3부(주심 안철상 대법관)는 지난 8월 31일 특정범죄가중처벌등에관한법률 위반(도주치상), 도로교통법 위반(사고 후 미조치) 등 혐의로 기소된 A 씨에게 징역 6개월에 집행유예 1년 등을 선고한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다(2022도7901). A 씨는 지난해 4월 오후 8시30분경 경기 평택의 교차로에서 무등록 오토바이를 타고 직진하다 맞은편에서 좌회전하려던 피해자 B 씨의 자동차 앞 범퍼를 들이받았다. B 씨는 약 2주간 치료가 필요한 경추의 염좌 등 상해를 입었다. A 씨는 피해 상황을 확인하거나 원활한 교통을 확보하는 등의 조치를 취하지 않고 도주한 혐의 등으로 기소됐다. 1심은 A 씨의 죄책이 가볍지 않다면서도 B 씨와 합의한 점, 상해 정도가 가벼운 점, 반성하고 있는 점, 벌금형 초과 전과가 없는 점 등을 들어 징역 6개월에 집행유예 1년을 선고하고 40시간의 준법운전강의 수강을 명령했다. 2심도 A 씨의 항소를 기각했다. 하지만 대법원은 원심을 파기했다. 원심이 A 씨의 국선변호인 선정청구를 기각하고 공판을 진행했는데, 이로인해 A 씨가 효과적인 방어권을 행사하지 못해 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 본 것이다. 형사소송법 제33조 제2항에 따르면 법원은 피고인이 빈곤이나 그밖의 사유로 변호인을 선임할 수 없는 경우, 피고인의 청구가 있으면 변호인을 선정해야 한다. 형사소송규칙에 따르면 피고인이 빈곤이나 그밖의 사유로 국선변호인 선정을 청구할 때 소명자료를 제출해야 하지만, 기록에 의해 사유가 소명됐다고 인정될 때는 제출하지 않아도 된다. 재판부는 "국선변호인 선정청구는 기록상 A 씨가 빈곤으로 변호인을 선임할 수 없다는 점에 관한 소명이 있다고 인정되므로, 원심은 특별한 사정이 없는 한 국선변호인 선정결정을 해 그 선정된 변호인이 공판심리에 참여하도록 했어야 한다"고 판단했다. 그러면서 A 씨가 1심에서 △채권압류 및 추심 명령으로 은행계좌 출금이 제한된 점 △가족이 함께 사는 보증금 1000만 원에 월세 40만 원인 주거지 내의 유체동산이 압류된 상태인 점 등을 소명하는 자료를 제출한 사실을 들었다. 이어 "원심이 선정청구를 기각한 채 공판을 진행해 형사소송법 규정을 위반함으로써 A씨가 효과적인 방어권을 행사하지 못한 결과를 가져와 판결에 영향을 미친 위법이 있다"고 부연했다.

저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사97단독 김재은 판사는 A 씨와 B 씨(소송대리인 박나현 변호사)가 C 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5127760)에서 "C 씨는 A 씨 등에게 1억1200만 원을 지급하라"며 지난 7월 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 4월 C 씨가 소유한 한 아파트를 보증금 8억1000만 원에 임차하기로 하고 C 씨에게 계약금 8000만 원을 우선 지급했다. 이들이 맺은 임대차 계약에는 제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다는 내용이 들어있었다. 그런데 C 씨는 잔금 지급일 전 이 아파트에 채권최고액을 10억8000만 원으로 하는 근저당권을 설정했다. A 씨 등은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, C 씨는 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼다. 이에 A 씨 등은 계약을 해제한 후 소송을 냈다. 서울중앙지법 “보증금 초과 금액 담보권 설정은 매우 이례적” 김 판사는 "임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"면서 "C 씨가 임대차 계약 당시 A 씨 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면, 양측은 특약으로 C 씨가 A 씨 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것, 즉 적어도 C 씨가 A 씨 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 씨 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "C 씨는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다"면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원을 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액인 8000만 원을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다"며 "위약금 약정에 이르게 된 경위, A 씨 등이 지급한 계약금의 액수, C 씨의 의무 위반 내용 및 시기, A 씨 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8000만 원 중 40% 상당인 3200만 원으로 감액한다"고 했다. 그러면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원에 위약금 3200만 원을 합한 총 1억1200만 원을 지급하라"고 판시했다.

상가를 임차하면서 계약금과 별도로 권리금을 지급했던 임차인이 임대차계약을 해제하겠다며 권리금 반환을 청구한다면 임대인은 권리금을 돌려줘야 할까? 대법원은 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 증명이 없다면, 원칙적으로 임대인이 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 11일 A 씨가 B 씨(소송대리인 법무법인 바른 백광현 변호사)를 상대로 제기한 기타(금전) 소송(2019다219953)에서 원고승소판결한 원심을 파기하고 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 2016년 3월 한 신도시 신축 아파트 내 상가를 분양 받은 임대인 B 씨는 다음달 A 씨에게 해당 상가를 부동산중개업소 용도로 임대차보증금 3500만 원에 임대료 170만 원, 기간은 24개월인 임대차 계약을 체결했다. 계약서에는 '상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차 계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다'는 특약이 있었다. A 씨는 계약금과 별도로 권리금 명목으로 B 씨에게 2000만 원을 지급했다. 하지만 2017년 12월 A 씨는 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구했고 B 씨가 거부하자 소송을 냈다. 대법원은 A 씨의 손을 들어준 원심을 파기했다. 재판부는 "B 씨의 사정으로 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서 B 씨는 원칙적으로 A 씨에게 권리금을 반환할 의무가 없다"며 "특히 A 씨는 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장 받았지만 행사하지 않았다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 A 씨가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하면서도 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제됐다는 이유만으로 B 씨의 권리금 반환 의무를 인정했다. 사건을 대리한 백광현(46·사법연수원 36기) 변호사는 "임대인이 임대차 종료 즈음 그 재산적 가치를 도로 양수한다거나 권리금 수수 후 일정 기간 이상 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정했음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하는 등 특별한 사정이 있을 때만 임대인이 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다는 예외적 사유를 특히 엄격하게 본 대법원 판결"이라고 말했다.

임차한 주택을 다시 임대하는 전대차 계약에서 전대인이 당초 임대차 계약보다 많은 보증금으로 계약해 전차인에게 손해를 입혔다면 이를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 28일 대한법률구조공단에 따르면, 서울중앙지법 민사1002단독 강영호 원로법관은 지난 3월 30일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가소2696806)에서 "B 씨와 협회는 공동으로 A 씨에게 1225만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판결은 지난 4월 20일 그대로 확정됐다. A 씨는 2019년 서울 영등포구에 직장을 구한 뒤 근처에 집을 얻기 위해 인근 공인중개사 사무소에 들러 한 오피스텔을 소개 받았다. A 씨가 오피스텔에 대한 계약체결 의사를 밝히자, 공인중개사 B 씨를 대리한 중개보조원은 해당 오피스텔이 건물 관리업체 C 사와 임대차 계약이 체결돼 있다고 말했다. 이는 C 사가 건물을 관리하며 해당 오피스텔을 임차했고, 이를 다시 A 씨에게 임대할 것이라는 설명이었다. 이에 A 씨는 건물주와 C 사 사이에 작성된 임대차 계약서를 보여 달라고 요청했지만, 중개보조원은 "C 사가 건물 전체를 위탁받아 관리하고 있고, 전대차까지 하고 있다"며 설득했다. 결국 A 씨는 계약기간 1년에 보증금 2000만 원, 월 임대료 50만 원으로 C 사와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 이후 C 사가 경영 악화로 임대료를 5개월간 연체하자 건물주는 C 사에게 임대차 계약 해지를 통지하는 한편, A 씨에게는 해당 오피스텔을 반환하라고 요구했다. A씨는 뒤늦게 건물주와 C 사 사이에 맺어진 임대차 계약의 보증금이 500만 원이라는 사실을 알게 됐다. 또 해당 계약서에 따르면, C 사가 오피스텔을 다시 임대할 경우 보증금을 500만 원 이내에서 받게 돼 있었다. A 씨는 C 사의 5개월 치 월세 연체로 총 2000만 원의 보증금 중 250만 원만을 돌려받게 되자 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1750만 원을 지급하라"며 소송을 냈다. A 씨는 "전대차 계약 체결 시 중개업자는 임대인, 전대인, 전차인 3자 간의 권리의무 관계와 임대보증 금액 등을 확인해 전차인에게 설명해 줄 의무가 있다"고 주장했다. 강 원로법관은 "B 씨는 공인중개사로서 전대차 계약을 중개할 때는 소유자와 임차인의 임대차 계약이 어떤 내용으로 돼 있는지 확인한 후 이를 전차인에게 알려 줄 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 A 씨가 보증금 2000만 원에 전대차 계약을 체결하게 됐고, 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 등 1750만 원의 손해를 봤다"고 판단했다. 그러면서 "한편 A 씨도 전대차임을 알았으면 소유주에게 그 임차관계를 자세히 확인한 후 전대차 계약을 체결해야 함에도 이에 이르지 못한 과실이 있어 B 씨의 책임을 70%로 제한한다"며 "B 씨는 공인중개사로서, 한국공인중개사협회는 공제조합으로서 공동해 A 씨에게 1225만 원(=1750만 원 X 0.7)을 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 이번 소송을 대리한 대한법률구조공단 소속 류은주 변호사는 "전대차 계약에서 임대차 보증금은 사실상 전대차 보증금의 회수를 담보하는 역할을 한다"며 "전차인과 공인중개사들이 특별히 유념해야 할 사항"이라고 말했다.