법무사가 자신의 업무상 실수를 모면하려고 업무를 의뢰한 공인중개사를 고소했다가 오히려 무고죄로 벌금형을 선고받았다. 지방에서 법무사 사무실을 운영하는 N씨는 2011년 8월 수임료 300만원을 받고 경매에 넘어가려는 아파트의 소유권이전등기 업무 대행 계약을 맺었다. 은행 빚을 갚지 못해 아파트가 경매로 넘어가게 되자, A씨의 빚은 B씨가 대신 값고 경매가 취소되면 아파트를 B씨 명의로 소유권 이전등기를 해주는 내용이었다. N씨는 B씨와 공인중개사로부터 수임료 일부와 함께 아파트 매매대금 1억6000만원을 받았다. N씨는 수수료를 적게 내도 되는 공인중개사 명의를 통해 5300만원은 A씨의 채무를 갚고, 나머지 1억여원은 법원에 변제공탁 했다. 하지만 N씨는 A씨가 9000만원의 세금을 체납해 아파트가 압류된 사실을 뒤늦게 알았다. N씨가 등기부를 제대로 확인하지 않는 바람에 벌어진 일이었다. 체납세금 9000만원을 추가로 지불해야 할 처지에 놓인 B씨는 아파트 소유권을 이전받기를 거부했고, B씨와 그의 공인중개사는 이미 건넨 1억6000만원을 돌려달라고 요구했다. 하지만 N씨는 등기부 확인을 소홀이 한 책임을 모면하기 위해 소유권이전등기 업무는 자신의 사무장이 의뢰받은 것이어서 자신은 무관하고, 오히려 등기부를 확인할 의무가 없다고 주장했다. 또 B씨로부터 건네받은 1억6000만원 중 5000여만원을 공인중개사가 가로챘다고 고소해 자신의 책임을 추궁하는 B씨와 공인중개사를 압박했다. 법무사 N씨는 2012년 4월 무고죄로 기소됐다. 1심은 "사무장이 수임한 업무 내용과 수임과정을 N씨에게 구체적으로 설명하지 않은 것으로 보인다"며 "N씨가 1억6000만원과 수임료 반환을 요구받자 공인중개사에게 건넨 5000만원까지도 책임지는 것은 부당하다고 생각해 고소한 것으로 보인다"며 무죄를 선고했다. 하지만 2심은 무고 혐의에 대해 유죄를 인정하고 N씨에게 벌금 300만원을 선고했다. 재판부는 "사무장이 N씨에게 의뢰받은 사건 서류를 건넸고 사건 처리를 부탁해 N씨가 소유권이전등기신청 사건을 수임한 것으로 보인다"며 "N씨와 협의에 따라 공인중개사가 5000만원을 송금한 것을 알고있었음에도 자신이 손해배상책임을 부담할 위험에 처하자 모면할 목적으로 허위 사실을 신고해 무고에 해당한다"고 밝혔다. 대법원 형사2부(주심 신영철 대법관)는 최근 N씨에 대한 상고심(2013도6616)에서 유죄를 인정해 벌금 300만원을 선고한 원심을 확정했다.

토지거래 허가가 필요한 지역의 부동산 매매에서 허가를 받지 않은 채 매매계약이 체결됐더라도 매도인 지위를 제3자에게 넘기는 것은 유효하다는 대법원 판결이 나왔다. 토지거래 허가 제도의 취지는 투기거래를 방지하려는 데 있으므로 거래허가가 되지 않은 상태에서 매수인 지위를 다른 사람에게 이전하는 것은 무효라는 것은 기존 대법원 판례이지만, 매도인 지위를 이전한 게 유효한 지에 대해서는 선례가 없었다. 대법원 민사1부(주심 박병대 대법관)는 지난달 26일 토지매수인 박모(소송대리인 법무법인 오늘)씨가 매도인 지위를 승계한 변모씨를 상대로 낸 소유권이전등기 절차이행 청구의 소 상고심(2012다1863)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "토지거래허가제도는 투기거래를 방지해 정상적 거래질서를 형성하려는 데 입법취지가 있다"며 "제3자가 토지거래허가를 받기 전의 토지 매매계약상 매수인 지위를 인수하는 경우와 달리, 매도인 지위를 인수하는 경우에는 최초 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대해 관할 관청의 허가가 있어야만 매도인 지위의 인수에 관한 합의의 효력이 발생한다고 볼 것은 아니다"라고 설명했다. 재판부는 다만 "박씨가 주장하는 거래 대상이 전체 토지에 대한 일부 지분인지, 특정 부분인지가 명확하지 않다"며 이부분을 다시 심리하라는 취지로 사건을 파기환송했다. 박씨는 2003년 6월 토지소유자 최모씨를 대리한 변씨와 토지거래허가구역 내에 있는 경기도 용인시 기흥읍의 임야 1만㎡ 중 7464㎡를 대금 1억 1200여만원에 매수하는 계약을 체결했다. 박씨는 "변씨가 토지 매매계약의 매도인 지위를 최씨로부터 승계했으니, 부동산 토지거래허가절차를 이행하라"며 소송을 냈다. 변씨는 "박씨와 최씨 사이에 체결한 매매계약에 관해 관할 관청의 허가가 없는 이상 매도인 지위를 인수한다는 합의는 효력이 없고, 매매계약도 무효가 됐다"고 주장했다. 1·2심은 "제3자가 매수인의 지위를 이전받기로 한 경우와는 달리 제3자가 매도인 지위를 인수하기로 한 경우에는 미등기전매 등을 통한 투기적 거래가 이뤄질 가능성이 없으므로 매도인 지위인수에 관한 합의가 매매계약에 대한 관할관청의 허가가 없다고 해서 무효가 되지는 않는다"며 원고일부승소 판결했다.

서울시가 도시계획을 위해 토지를 수용했다가 사업을 취소하면서 환매 공지를 제대로 하지 않아 억대의 손해배상금을 물게 됐다. 서울시는 1995년 지하철 5호선 마곡역 일대에 녹지를 조성하기 위해 최모(86)씨와 정모(65)씨 등의 토지를 수용했다. 그러나 마곡역은 설치 이후 10여년간 전철이 개통되지 않았고 그 사이에 최씨 등의 땅은 방치됐다. 마곡역은 2006년에야 마곡개발 사업이 진행돼 겨우 개통됐고 이후 이 일대 땅 값은 크게 올랐다. 서울시는 2007년, 녹지 조성 사업을 폐기하기로 결정하고 수용한 토지를 마곡개발 사업에 편입시키기로 했다. 그러나 서울시가 환매 공고를 빠뜨리면서 문제가 생겼다. 2007년 공고를 제때 했다면 최씨와 정씨가 땅을 다시 사들일 수 있었지만, 서울시는 환매권 행사 가능 기간이 지난 뒤인 2010년이 돼서야 환매 공지를 했다. 서울시의 '늑장 공지'로 환매권 행사가 불가능해진 최씨와 정씨는 "환매권을 행사할 수 있게 해달라"며 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 장준현 부장판사)는 최근 최모(86)씨와 정모(65)씨가 서울특별시를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송(2012가합93829)에서 "서울시는 환매권을 잃게 된 최씨에게 6500여만원을, 정씨에게 1억3400여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 하지만 재판부는 "이미 환매권 행사기간이 지난 이상, 적법한 환매공고가 이뤄지지 않았다고 하더라도 최씨 등이 환매를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 없다"고 설명했다.

당사자 사이에서만 효력이 있는 사해행위 취소소송을 통해 부동산 매매가 취소됐을 경우에도 제3자에 의해 부동산 등기가 실질에 맞게 원상회복됐다면 대외적으로도 효력이 있다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 서울고법 민사20부(재판장 장석조 부장판사)는 지난 2일 ㈜쎄븐파크 등이 엘투케이대부회사를 상대로 낸 말소회복등기에 대한 승낙소송 항소심(2012나64767)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "채무자와 수익자 사이의 매매계약이 사해행위로 취소돼 취소채권자와 수익자와의 사이에서만 상대적으로 무효가 됐다고 해도, 원상회복으로 말소등기가 경료된 경우에는 물권변동의 형식주의를 취하고 있는 우리 법제 하에서는 부동산의 소유권이 취소채권자에 대한 관계에서는 물론 대외적으로도 채무자에게 회복됐다고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "소유권이전등기 말소등기는 결과적으로 등기 신청인이 의도한 바와 같이 채권자취소권에 의한 원상회복과 같게 됐다"며 "말소등기는 대세효가 있고, 취소채권자에 대한 관계에서는 물론 대외적으로도 당연히 채무자에게 회복되었으므로, 말소등기는 실체관계에 부합하는 등기"라고 덧붙였다. 신한은행은 채무자 정모씨가 자신의 토지를 ㈜쎄븐파크 등에 시세의 20%밖에 안되는 가격으로 매각하자 2007년 사해행위 취소소송을 냈다. 신한은행은 항소심에서 소유권이전등기를 말소하라는 내용의 화해권고결정을 받았지만, 말소등기를 미루고 정씨로부터 채권을 변제받았다. 이 과정에서 정씨의 일반채권자인 엘투케이대부회사는 정씨를 대신해 소유권이전등기를 말소했다. 이에 싼 값에 정씨의 토지를 사들였던 쎄븐파크 등은 등기신청권이 없는 엘투케이대부회사에 의해 말소등기가 이뤄졌다며 2011년 12월 소송을 냈다. 1심은 "사해행위취소송의 취소채권자가 아닌 일반채권자의 등기신청에 의한 말소등기는 절차상 하자가 있다"며 원고승소 판결했다.

놀이터 등 아파트 대지의 일부가 건설사 명의로 돼 있더라도 건설사 측이 40년이 넘도록 그 지분에 대해 세금을 내지 않는 등 권리를 행사하지 않았다면 아파트 입주자들에게 시효 취득을 인정해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사13부(재판장 안철상 부장판사)는 12일 이모씨 등 서울 방배동에 있는 삼호아파트 입주자들이 삼호건설을 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 항소심(2012나24196)에서 원심을 깨고 원고승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "아파트의 놀이터와 주차장 등 대지 일부분의 등기부상 명의는 삼호건설로 되어 있으나 삼호건설은 1975년에 아파트를 분양한 뒤 40년 동안 그 토지를 점유하거나 이용한 적이 없고 지분에 대해 세금을 낸 적도 없다"며 "아파트 수분양자들 또는 그들로부터 매수한 이씨 등이 해당 토지를 시효로 취득했다고 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "삼호건설이 분양한 다른 아파트에는 삼호건설 명의로 남아있는 토지 지분이 없는 것도 고려해야 한다"며 "삼호건설 명의로 남아있는 이 사건 지분은 아파트 분양시 누락됐거나 착오에 기인했을 가능성이 높다"고 설명했다. 삼호건설은 1975년 서울 서초구 방배동에 삼호아파트를 지어 분양했다. 40여년이 지난 2011년, 삼호아파트 재건축 과정에서 건설사 명의로 남아있는 토지 일부가 발견되자 아파트 소유자들은 등기상 착오를 주장하며 등기를 이전해 달라는 소송을 냈다. 1심은 "삼호건설이 공유지분에 대해 세금을 내지 않거나 권리행사를 하지 않은 사정만으로는 다른 아파트 공유자들이 삼호건설의 지분을 시효취득했다고 보기 어렵다"며 원고패소 판결을 내렸다.

토지거래허가구역 내의 토지 매수인이 매매계약의 무효로 인해 토지를 허가 목적대로 이용할 수 없다면 이행강제금 부과 대상이 아니라는 판결이 나왔다. 서울고법 행정6부(재판장 안영진 부장판사)는 지난 13일 거래허가구역 내의 경주 정씨 종중 땅을 사들였던 남궁모씨 등 2명이 평택시를 상대로 낸 이행강제금 부과처분 취소소송 항소심(2011누28836)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "종중 소유 토지는 종중 총회의 결의를 거쳐야만 처분할 수 있는데도, 정씨 종중 회장이 총회 결의가 있는 것처럼 회의록을 거짓으로 작성해 토지를 매도했기 때문에 남궁씨 등의 명의 이전등기는 원인무효로 봐야 한다"며 "남궁씨 등은 자신들의 책임 없는 사유로 토지를 허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능하게 됐기 때문에 평택시가 과태료를 부과한 것은 부당하다"고 밝혔다. 남궁씨 등은 2007년 경기도 평택시에 공장을 짓기 위해 토지거래허가구역의 경주 정씨 종중 땅을 3억7100만원에 구입해 소유권이전등기를 했다. 하지만 종중은 종중 회장이 총회 결의없이 토지를 팔았다며 남궁씨 등을 상대로 소유권이전등기 말소청구소송을 냈다. 소송기간 중 공장건축을 중단한 남궁씨 등은 평택시로부터 토지거래허가를 받은 목적대로 사업을 시행하라는 이행명령과 이행강제금 1300여만원을 부과받자 지난해 3월 소송을 냈다. 1심은 "남궁씨 등이 토지거래허가를 받고 종중이 소유권이전등기 말소소송을 낼 때까지 11개월 동안 공장을 설립할 수 있었는데도 이행하지 않았다"며 원고패소 판결했다.

부부간 부동산명의신탁약정은 배우자 일방이 사망하더라도 유효하다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 부동산실명법 제8조는 조세포탈, 강제집행의 면탈 등을 목적으로 하지 않으면 부부간에 이뤄지는 부동산명의신탁을 효력이 있는 것으로 규정하고 있다. 대법원 민사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 24일 아내를 살해한 서모(57)씨가 살해 전에 아내에게 신탁해놓은 건물을 돌려달라며 아내와 전 남편과 사이에 출생한 김모(36)씨를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(2011다99498)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "명의신탁을 받은 사람이 사망하면 그 신탁관계는 재산상속인과의 사이에 그대로 존속하는데, 부동산실명법상 조세포탈 등을 목적으로 하지 않아 유효한 것으로 보는 부부간 부동산 명의신탁은 명의신탁등기의 성립 시점에 부부관계가 존재할 것을 요구하고 있을 뿐 부부관계의 존속을 효력요건으로 삼고 있지 않다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산실명법상 유효한 것으로 인정된 부부간 명의신탁에 대해 배우자 일방의 사망 등으로 부부관계가 해소됐음을 이유로 이를 다시 무효화는 별도의 규정이 존재하지 않고, 부부관계가 해소된 이후에 이를 그대로 유효로 인정하더라도 새삼 부동산실명법의 입법취지가 훼손될 위험성은 크지 않은 점 등에 비춰보면 부동산실명법에 따라 부부간 명의신탁이 일단 유효한 것으로 인정됐다면 그 후 배우자 일방의 사망으로 부부관계가 해소됐다고 해도 명의신탁약정은 사망한 배우자의 다른 상속인과의 관계에서도 여전히 유효하게 존속한다"고 설명했다. 서씨는 1998년 김씨의 어머니 홍모씨와 재혼했다. 서씨는 2001년부터 홍씨와 함께 인천에서 모텔영업을 하면서 홍씨에게 모텔건물과 부지 등을 명의신탁했다. 2008년 서씨는 홍씨를 살해한 뒤 홍씨의 상속인 김씨를 상대로 "홍씨의 사망으로 혼인관계가 해소됐고, 이에 따라 명의신탁도 무효가 됐으므로 소유권이전등기를 해달라"며 소송을 냈다. 항소심 재판부는 "홍씨의 명의수탁자 지위를 승계한 김씨와 서씨의 사이에서는 명의신탁약정이 무효이므로 김씨는 부동산을 부당이득으로 반환하라"며 원고승소판결했다. 서씨는 홍씨를 살해한 혐의로 기소돼 징역 7년의 유죄확정판결을 받아 교도소에 수감중이다. 명의신탁이 무효이면 곧바로 부동산에 대해 부당이득반환청구할 수 있지만, 명의신탁이 유효라면 별도로 해지절차를 밟은 뒤에 소유권이전등기청구를 해야 한다는 차이가 있다.

채권자는 채무자를 대신해 재심청구를 할 수 없다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 27일 H축협이 채무자 A씨와 제3채무자(A씨에 대한 채무자) B씨를 상대로 낸 소유권이전등기 말소등기 청구소송 상고심(2012다75239)에서 원고패소판결한 원심을 깨고 소를 각하했다. 재판부는 판결문에서 "채권을 보전하기 위해 대위행사가 필요한 경우는 실체법상의 권리뿐만 아니라 소송법상의 권리에 대해서도 대위가 허용된다고 할 것이지만, 채무자와 제3채무자 사이의 소송이 계속된 이후의 소송수행과 관련한 개개의 소송상의 행위는 그 권리의 행사를 소송당사자인 채무자의 의사에 맡기는 것이 타당하므로 채권자대위가 허용될 수 없다고 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "종전 소송절차의 재개, 속행, 재심판을 구하는 재심의 소 제기는 채권자대위권의 목적이 될 수 없다"며 "H축협이 낸 재심의 소를 각하하지 않고 본안판단을 한 원심은 채권자대위권의 목적이 될 수 있는 권리에 관한 법리를 오해한 위법이 있으므로 원심판결을 파기하고 소를 각하한다"고 설명했다. B씨는 1998년 A씨를 상대로 전남 함평군 월야면 일대의 과수원과 임야 등에 대해 소유권이전등기 말소등기 소송을 내 원고승소판결을 받았다. A씨에게 대출금채권을 가지고 있던 H축협은 A씨의 패소확정판결로 재산이 감소해 채권회수가 어려운 상태가 되자 "B씨가 A씨의 성명을 무단으로 모용해 소송대리인을 선임해 소송을 진행하고 판결을 받았다"며 A씨를 대신해 재심을 청구했다. 1,2심은 "채권자는 채무자가 가지는 소송상의 권리도 대위행사할 수 있으므로 재심청구도 가능하지만, A씨가 소송대리인에 대한 흠결을 추인한다는 의사표시를 했으므로 재심사유가 없다"며 원고패소 판결했다.

자경(自耕) 의사가 없어 구 농지개혁법상 농지를 취득할 수 없는 사람이 농지를 사들인 뒤 소유권 이전등기를 하지 못한 상태에서 다른 사람을 통해 간접점유했어도 자주점유가 인정될 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이는 1994년 농지개혁법 폐지 전에 농지 매수인이 사망해 매매계약이 확정적으로 무효가 된 사례로, 이 판결이 확정되면 매수인의 상속인은 취득시효 주장도 불가능해 매도인에게 등기 이전을 요구할 수 없게 된다. 서울고법 민사23부(재판장 이광만 부장판사)는 최근 정모씨가 "매매계약 혹은 취득시효 완성에 따라 농지에 대한 소유권이전등기의무를 이행하라"며 매도인 이모씨를 상대로 낸 소유권이전등기소송 항소심(2012나17549)에서 1심 판결을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "구 농지개혁법상 자경 또는 자영의 의사가 없는 농지의 매수인은 농지매매증명의 발급 여부와 관계없이 농지에 대한 소유권을 취득할 수 없다"며 "비농가인 매수인이 농지매매증명을 발급받을 수 있는 자격을 취득하지 못한 채 사망했다면 매매계약은 확정적으로 무효가 된다"고 밝혔다. 이어 "정씨의 부친이 이씨로부터 농지를 매수한 이후 다른 사람을 통해 사망할 당시까지 농지를 계속 점유해 온 사실은 인정되지만, 매매계약을 체결할 당시 자경·자영 의사가 없었고 그러한 상태에서 사망했다"고 지적했다. 재판부는 "정씨의 부친이 국립대학 교수로서 공무원 신분인 점 등을 종합해 보면, 매매계약 체결 당시부터 매매계약이 구 농지개혁법에 위반돼 무효임을 알았다고 할 것이므로, 정씨의 부친과 상속인인 정씨의 농지에 대한 점유는 타주점유"라고 지적했다. 타주점유는 소유의 의사가 없는 점유를 의미하며, 토지에 대한 취득시효는 불가능하다. 정씨의 부친은 1981년 2월 평택시 팽성읍의 논 1800㎡를 이모씨로부터 매수했으나 농지매매증명을 발급받지 못해 이전등기는 하지 않았다. 정씨의 부친은 1989년에 사망했고, 정씨는 2010년 상속재산분할협의를 거쳐 이 토지를 상속받았다. 정씨는 매도인인 이씨가 2006년 이 토지에 대해 1억원의 근저당을 설정한 사실을 뒤늦게 알게 됐고, 2010년 11월 소유권이전등기 소송을 냈다. 1심 재판부는 이씨에 대해 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 하도록 했고, 아울러 근저당권에 의해 실제로 담보된 7000만원도 정씨에게 지급하도록 했다.

공공임대 아파트 임대사업자가 파산하면 유주택 입주자들도 우선 분양을 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택법 제21조 1항은 임대주택을 분양전환하는 경우 무주택 임차인에게 우선분양권을 주도록 하고 있지만, 2항은 임대사업자의 부도나 파산 등으로 분양전환되는 때의 우선 분양권자는 '임대주택에 거주하는 임차인'이라고만 규정하고 있다. 대법원 민사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 29일 강원도 평창시의 A임대아파트 임차인 김모씨 등 419명이 B토건회사와 파산관재인인 예금보험공사 등을 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(2011다84335)에서 원고일부 승소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법이 개정되기 전에는 임대사업자가 부도, 파산한 경우에 분양전환가격을 둘러싼 임대사업자와 일반 임차인들 간의 의견차이로 인해 제대로 분양전환이 이뤄지지 않는 폐단이 있어 법률을 개정했다"며 "이는 임대주택에 거주하는 모든 임차인에게 우선 분양전환권을 부여해 분양전환가격을 적용받도록 함으로써 원활한 분양전환을 촉진하려는 것이므로 임대주택법 제21조2항을 단순히 임대사업자의 재량으로 해석하는 것은 법 개정 취지에 정면으로 반한다"고 설명했다. 재판부는 "임대사업자인 B토건이 부도, 파산했으므로 분양전환 당시 아파트에 거주하는 임차인들은 주택 소유 여부에 관계없이 아파트를 우선 분양전환받을 권리가 있고, 임차인들이 직접 분양전환승인을 받아 매도청구권을 행사한 이상 B토건의 소송수계인이자 파산관재인인 예금보험공사는 성립된 매매계약에 의해 임차인들에게 아파트 건물에 대한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 덧붙였다. 2001년 B토건은 국민주택기금의 자금지원을 받아 울산 북구에 3152세대의 공공임대아파트를 건설, 임대분양했으나 입주자 신청이 미달되자 나머지 입주자를 유주택 임차인으로 충원했다. B토건은 2006년 부도를 내 파산선고를 받았고, 울산북구청장으로부터 분양전환승인을 받았다. 이후 B토건이 "유주택 임차인들에 대한 분양전환여부는 임대사업자의 재량사항"이라고 주장하며 김씨 등에 대한 소유권이전등기 절차 이행을 거부하자 김씨 등은 소송을 냈다.