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    판결기사 서울고등법원 2011나27983

    유치권 취득한 건설업자, 건물주 승낙받고 건물 임대했어도 새 건물주에는 대항하지 못한다

    서울고법, 원고패소 판결

    이환춘 기자 desk@lawtimes.co.kr 입력 :
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  • 건물주가 공사 대금을 주지 못해 건물 유치권을 취득한 건설업자가 건물주의 승락을 받아 주택을 임대했더라도 새 건물주에게는 대항할 수 없다는 판결이 나왔다. 유치권자가 유치권의 소멸을 막으려면 새 소유자에게 임대차에 대해 승낙을 얻거나 주택을 직접 점유해야 한다는 취지다.

    서울고법 민사23부(재판장 이광만 부장판사)는 최근 유치권자 김모씨가 "종전 소유자의 승낙으로 임대한 주택의 점유권을 경락인이 법원 인도명령을 받아 잠탈했다"며 새 소유자 윤모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2011나27983)에서 원고패소 판결을 내렸다. 이 판결은 양 측이 대법원에 상고하지 않아 그대로 확정됐다.

    재판부는 판결문에서 "유치권자 및 그로부터 부동산을 임차한 자에게 예측하지 못한 손실을 줄 우려가 있고, 극단적으로 유치물의 사용을 허락한 종전 소유자가 제3자와 통모해 소유권을 이전하면 유치권자의 유치권이 무력해진다는 점에서 이를 긍정해야 한다고 볼 여지도 있지만, 유치권은 법정 담보물권으로서 채권 담보를 위해 목적물을 점유하는 권리에 불과하다"고 밝혔다.

    재판부는 "유치권자 또는 임차권자가 소유권 변동 사실을 알 수 없어 새 소유자의 승낙을 받을 수 있는 시간적 여유가 없었다거나, 새 소유자의 소멸청구가 신의칙에 위반해 권리남용에 해당한다는 특별한 사정이 없는 한 새 소유자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.

    재판부는 "새 소유자 역시 유치권이라는 물적 부담을 안고 목적물의 소유권을 취득할 뿐이지, 종전 소유자의 승낙에 따른 채권적 부담까지 그대로 승계한다고 볼 수는 없다"며 "종전 소유자가 소유권을 근거로 임대차를 하더라도 새 소유자는 임차인이 대항력을 구비하고 있는 등의 사정이 없으면, 당연히 승계한다고 볼 수 없는데, 유치권에 이보다 더 강력한 보호를 할 필요성이 있다고 보기 어렵다"고 지적했다.

    2004년 6월 강북구 미아동의 다세대주택 두 곳의 내·외부 마감 공사를 한 김씨는 공사비 2억2700여만원을 받지 못하자 시행업자에게서 "주택에 대한 일체의 권한을 포기한다"는 각서를 받고 유치권에 의해 점유를 시작했다. 김씨는 점유한 주택 일부를 보증금 3000만~4000만원씩을 받고 4명에게 임대했다. 그러나 주택은 2007년 4월 강제경매로 윤씨에게 소유권이 넘어갔고, 윤씨는 법원으로부터 부동산인도명령을 받아 임차인들에게 주택을 넘겨받아 다른 사람에게 매도했다. 유치권 상실로 공사대금과 이자 등 3억1500만원을 받을 수 없게 된 김씨는 2010년 7월 소송을 냈으나 1심에서 패소했다.