피상속인이 상속개시 전에 재산을 증여해 그 재산이 유류분반환청구의 대상이 된 경우, 수증자가 증여받은 재산이 상속개시 전에 처분이나 수용됐다면 유류분을 산정할 때 그 증여재산의 가액은 증여재산의 현실 가치인 처분 당시의 가액을 기준으로 상속개시까지 사이의 물가변동률을 반영하는 방법으로 산정해야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 상속 개시 전 증여재산이 처분되거나 수용된 경우 그 가액을 산정하는 방법에 대해 대법원이 처음 명시적인 판단을 내린 것이다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 지난달 18일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 유류분반환청구소송(2019다222867)에서 상속이 개시된 때를 기준으로 증여재산의 가액을 산정한 원심을 일부 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 먼저 "민법 제1113조 제1항은 '유류분은 피상속인의 상속개시시에 있어서 가진 재산의 가액에 증여재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제하여 이를 산정한다'라고 정하고 있을 뿐 구체적인 가액산정 방법에 대하여는 규정을 두고 있지 않아 증여재산의 가액산정 방법은 법원의 해석에 맡겨져 있다"고 설명했다. 이어 "수증자가 증여재산을 상속개시시까지 그대로 보유하고 있는 경우에는 그 재산의 상속개시 당시 시가를 증여재산의 가액으로 평가할 수 있지만, 수증자가 상속개시 전에 증여재산을 처분했거나 수용된 경우 그 재산을 상속개시시를 기준으로 평가하는 방법은 위의 경우와 달리 봐야 한다"고 판시했다. 그러면서 "유류분 제도는 피상속인의 재산처분행위로부터 유족의 생존권을 보호하고 법정상속분의 일정 비율에 해당하는 부분을 유류분으로 산정하여 상속인의 상속재산 형성에 대한 기여와 상속재산에 대한 기대를 보장하는 데 그 목적이 있는 것이고 수증자가 피상속인으로부터 증여받은 재산을 상속재산으로 되돌리는 데 목적이 있는 것은 아니다"며 "증여재산이 상속개시 전에 처분되었음에도 그와 같이 이미 처분된 재산을 상속개시시의 시가로 평가해 가액을 산정한다면, 수증자가 상속개시 당시 증여재산을 원물 그대로 보유하는 것으로 의제하는 결과가 된다"고 했다. 아울러 "수증자가 재산을 처분한 후 상속개시 사이에 그 재산의 가치가 상승하거나 하락하는 것은 수증자나 기타 공동상속인들이 관여할 수 없는 우연한 사정"이라며 "그럼에도 상속개시시까지 처분재산의 가치가 증가하면 그 증가분만큼의 이익을 향유하지 못했던 수증자가 부담해야 하고, 감소하면 그 감소분만큼의 위험을 유류분청구자가 부담해야 한다면 상속인간 형평을 위하여 마련된 유류분제도의 입법취지에 부합하지 않게 된다"고 덧붙였다. 2014년 9월 C 씨가 사망하자 자녀인 A,B 씨 등은 공동상속인이 됐다. C 씨는 1995년 5월 자신이 소유하던 토지에 대해 증여를 원인으로 B 씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 1996년 4월경 B 씨는 일부 토지에 대해 토지형질변경허가를 받아 형질변경 공사를 실시했고, 지목변경을 신청해 1997년 4월 일부 토지의 지목이 답에서 전으로 변경됐다. 2005년 1월 해당 토지 중 일부가 개발제한구역에서 해제되고, 1종 일반주거지역으로 용도지역이 변경됐다. 2009년 11월 한국토지주택공사가 토지를 수용한 뒤, 다음달께 B 씨는 수용보상금을 수령했다. 앞서 1,2심은 원고 일부승소 판결했다.

[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

항소장에 피고의 대리인이 기재한 주소지라 해도 소송서류를 받아 볼 가능성이 없다면 적법한 송달 장소가 아니라는 취지의 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 유치권 부존재 확인소송(2023다204224)에서 피고 항소취하간주 판결한 원심을 파기하고 사건을 부산고법으로 돌려보냈다. 유치권부존재확인을 다투는 사건에서 B 씨는 항소심 1,2차 변론기일 불출석해 소취하 간주됐다. 앞서 A 씨는 2021년 4월 26일 소송을 제기하며 B 씨 주소를 C로 기재했다. 1심 법원은 해당 주소(C)로 소장 부본을 송달해, 집배원이 C로 2번 방문했지만 폐문부재로 송달이 되지 않았다. 결국 B 씨가 같은해 5월 4일 집배실을 방문해 수령함으로써 송달이 이뤄졌다. 이후 모든 소송서류는 B 씨의 대리인 D 씨에게 송달됐다. 1심에서 B 씨가 전부 패소하자 B 씨의 대리인 D 씨는 2022년 4월 21일 항소하면서 항소장에 B 씨의 주소지를 C로 기재했다. B 씨는 2심에서는 대리인 선임을 하지 않았다. 2심은 B 씨에 대한 석명준비명령과 1·2차 변론기일통지서 등 서류를 C로 송달했지만 모두 폐문부재로 송달불능됐다. 이에 2심은 소송서류를 C로 각 발송송달했다. B 씨는 2심 1,2차 변론기일에 모두 출석하지 않았고 A 씨의 대리인은 1차 변론기일에 출석했지만 변론하지 않았다. A 씨와 A 씨의 대리인 모두 2차 변론기일에 출석하지 않았다. B 씨는 2차 변론기일(2022년 9월 15일)로부터 1개월이 지난 같은해 11월 2일 소송위임장과 기일지정신청서를 제출했다. 한편 A 씨가 1심법원에 증거로 제출한 투자약정계약서에는 B 씨의 주소가 D라고 기재되어 있었다. 민사소송법상 항소심에서 소송당사자가 재판에 2회 출석하지 않은 경우, 1개월 이내에 기일지정신청을 하지 않으면 소를 취하한 것으로 본다. 재판부는 “이 사건 주소가 B 씨의 생활근거지로서 소송서류를 받아 볼 가능성이 있는 적법한 송달장소라고 단정할 수 없으므로, 민사소송법 제187조의 요건이 갖추어졌다고 볼 수 없다”고 판단했다. 이어 “민사소송법 제187조는 ‘민사소송법 제186조의 규정에 따라 송달할 수 없는 때에는 법원사무관 등은 서류를 등기우편 등 대법원규칙이 정하는 방법으로 발송할 수 있다’고 규정하고 있고, 민사소송규칙 제51조는 위 규정에 따른 서류의 발송은 등기우편으로 하도록 규정하고 있다”며 “민사소송법 제187조에 따른 발송송달은 송달받을 자의 주소 등 송달해야 할 장소는 밝혀져 있으나 송달받을 자는 물론이고 그 사무원, 고용인, 동거인 등 보충송달을 받을 사람도 없거나 부재해서 원칙적 송달방법인 교부송달은 물론이고 민사소송법 제186조에 의한 보충송달과 유치송달도 할 수 없는 경우에 할 수 있는 것이고, 여기에서 송달해야 할 장소란 실제 송달받을 자의 생활근거지가 되는 주소·거소·영업소 또는 사무소 등 송달받을 자가 소송서류를 받아 볼 가능성이 있는 적법한 송달장소를 말하는 것”이라고 판시했다. 한편 법조 일각에서는 항소하는 피고 입장에서 주소지를 일부러 다른 곳으로 적는 사례가 많지는 않겠지만, 일방 당사자가 ‘시간끌기용’으로 이번 판단을 악용하는 상황이 발생할 수 있다는 점에서 우려하는 시각도 있다. 기술 개발 사건 등에서는 조금만 시간이 지나도 이른바 ‘옛날 기술’이 될 수 있고, 다른 민사사건 등에서도 시간이 지나면 증거가 사라지는 등 시의성도 떨어질 수 있어 이 판결을 악용하는 상황이 발생할 수 있다는 것이다. 박수연 기자 sypark@lawtimes.co.kr

유류분 반환청구 소송이 제기돼 추후 유류분 재조정이 예상되더라도, 소를 제기 당한 입장에서 돌아가신 부모로부터 재산을 상속 받을 때 납부했던 상속세에 대해 (유류분 반환청구 소송을 제기한) 원고를 상대로 해당 소송에서는 구상금 반환을 청구할 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 앞서 납부한 상속세는 원고를 대신해 낸 것이 아니라, 조세법령에 따라 자신에게 부과된 세금을 납부한 것이라는 취지다. 유류분(遺留分) 제도는 고인이 유언이나 생전 증여로 자신의 재산을 임의로 처분했더라도 상속액의 일정부분은 법정상속인의 몫으로 인정해주는 것을 말한다. 서울고법 민사24부(재판장 김시철 부장판사, 강상욱·이동현 고법판사)는 지난달 20일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권말소등기 청구소송에서 원고일부승소 판결했다(2021나2044594). A,B 씨는 망 C 씨의 딸들로, C 씨는 2018년 10월 입원해있던 병실에서 공증인과 증인 2명이 참석한 상태에서 유언을 통해 둘째인 B 씨에게 상당한 재산을 유증하는 유언공정증서를 작성했다. 이후 A 씨는 "유언공정증서가 작성될 당시 C 씨는 폐암 말기 및 치매 증상으로 의사능력 또는 유언능력을 결여한 상태였는데, B 씨는 의사능력이 없는 C 씨가 유언공정증서를 작성하게 했다"며 C 씨에게 유증된 부동산에 대한 소유권 말소 등을 청구하는 소송을 냈다. 당시 의사능력 또는 유언능력이 없던 C 씨에게 유언공정증서를 작성하게 한 B 씨는 민법 제1004조 제4, 5호에 따라 상속인 자격이 없다는 취지다. A 씨는 또 유언공정증서 작성에 관해 절차적 하자가 있으므로 유언공정증서에 효력이 없고, 유증 때문에 공동상속인인 자신의 유류분이 침해됐으므로 B 씨가 자신에게 유류분 부족액을 반환할 의무가 있다고 주장했다. 우선 재판부는 유언공정증서가 작성될 당시 C 씨가 치매 증상 등으로 의사능력 또는 유언능력이 없었다는 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 유언공정증서의 작성시점인 오후 6시~7시경 C 씨에게 의사능력 또는 유언능력이 없었다는 점을 인정하기 어렵다는 것이다. 재판부는 "각 증언과 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 유언공정증서 작성 당시 C 씨의 의사능력 또는 유언능력을 결여한 상태에 있었다거나 유언의 취지를 구수할 수 없는 상황이었다고 할 수 없다"고 밝혔다. 한편, B 씨는 "C 씨의 사망에 따라 이미 상속세를 납부했고 그 과정에서 신고비용·세무조사 대응비용도 지출해 해당 금액 중 A 씨의 유류분율에 해당하는 금액을 나누어 분담해야 한다"며 (유류분 반환 청구 소송 확정 이후 이뤄지는 과세관청의 경정처분 이전임에도) 예비적으로 A 씨를 상대로 구상금을 청구했다. 하지만 재판부는 이 주장도 받아들이지 않았다. 재판부는 "증여세와 상속세는 증여와 상속을 원인으로 수증자 또는 상속인에게 개별적으로 부과되는 조세로서 부과과세방식에 의해 납세의무가 확정된다"며 "설령 B 씨가 종전에 납세의무가 확정된 상속세를 납부했다고 하더라도 이는 조세법령에 의해 자신에게 부과된 세금을 국가에 납부한 것에 불과하고, A 씨를 대신해 납부한 것으로 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "A 씨의 입장에서도 유류분반환청구를 통해 지급받은 재산에 대해 상속세를 납부해야 하므로, B 씨의 상속세 납부 및 관련 비용 부담으로 인해 그에 상응한 이익을 얻었다고 볼 수 없다"며 "A 씨의 유류분반환청구와 관련해 상속세에 관한 구체적인 구상금 청구권이 성립했다고 볼 수 없다"고 판시했다.

매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.

공정거래위원회의 과징금 부과를 피하기 위해 서둘러 조합의 청산절차를 마친 조합 이사장의 행위는 민법 제750조에 따른 불법행위에 해당하므로 국가에 손해배상 책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 국가가 A 급식재료공급업협동조합 이사장인 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5093918)에서 "B 씨는 국가에 2300여만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 공정위는 2018년 1월 A 조합이 부당한 경쟁제한행위를 했다며 시정명령과 과징금 4000만 원을 부과했다. 조합이 낸 불복소송에서 법원은 "과징금 부과는 적법하지만 계산이 잘못됐다"며 부과처분 취소 판결을 선고했고, 대법원에서 그대로 확정됐다. 공정위는 2019년 10월 징수했던 과징금 4000만 원을 환급한 뒤 이듬해 3월 재산정한 과징금 3200만 원을 다시 부과했다. 하지만 조합은 이미 조합해산과 B 씨를 청산인으로 선임하는 결의를 한 뒤 해산등기를 마쳤고, 잔여재산이 있을 때는 조합원에게 분배한다는 결의까지 끝마친 상태였다. 조합은 부과처분 고지서를 받은 직후에도 남은 돈 2100여만 원을 조합원 21명에게 100만 원씩 지급하고 조합 잔고가 0원이 되도록 했다. 공정위는 조합에 과징금에 관한 채권신고서를 냈지만, 조합은 2020년 5월 청산등기를 마쳤다. 국가는 "징수하지 못한 과징금 3200만 원 상당의 손해를 배상하라"며 소송을 냈다. 이 판사는 "B 씨는 조합 이사장으로 관련 판결의 내용, 공정위의 1차 처분(과징금 4000만 원)의 액수 산정이 잘못돼 재산정해야 한다는 점을 잘 알고 있었던 것으로 보인다"며 "공정위 담당자는 B 씨에게 과징금이 재산정될 예정임을 설명하고 4000만 원을 환급했는데, 조합은 이를 인식하고도 2020년 12월 총회를 열어 해산을 결의하고 서둘러 청산절차를 밟았다. B 씨는 청산인 직무를 수행하며 채권신고 공고에 관한 규정을 위반해 3회 이상 공고하지 않았다"고 밝혔다. 이어 "조합은 2020년 2월부터 2개월 안에 채권을 신고하도록 공고하고도 4월이 되기 전에 채권자에 대한 변제를 계속했다"며 "B 씨는 공정위에 2차 처분(과징금 3200만 원)에 관한 의견서를 제출할 당시 잔고가 3000여만 원임에도 0원이라고 거짓 진술하고, 과징금 고지서가 도착하자 채권자들에 대한 남은 변제절차를 진행한 뒤 2100여 만원을 조합원들에 분배하는 등 조합 잔고를 0원으로 만들었다"고 판단했다. 그러면서 "채권자 변제를 모두 마치고 진행하는 조합원에 대한 잔여재산분배를 채권신고 기간 안에 해서는 안 된다는 점은 분명하다"며 "B 씨의 행위는 그 경위와 결과, 위법성의 정도, 민법상 과태료 제재가 부과되는 점 등을 고려할 때 국가에 대한 불법행위에 해당한다"고 판시했다. 이 판사는 2020년 2월 채권신고 공고일을 기준으로 한 조합 재산에서 국가의 과징금 채권이 전체 조합채권자의 채권액에서 차지하는 비율 등을 고려해 국가의 손해를 2300여만 원으로 산정했다.

준공 완료된 아파트에 이미 입주했는데 소유권이전등기 절차가 늦어졌다면, 수분양자들이 등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하면서 발생한 손해 등을 조합이 일부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사11부(재판장 송경호 부장판사)는 지난해 11월 10일 A 씨 등(소송대리인 법무법인 정향 강호석, 박건호 변호사)이 장위1구역주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 손해배상금청구소송(2020가합685)에서 원고승소 판결했다. 서울 성북구 장위동 장위1재정비촉진구역에 위치한 B아파트 시행을 위해 설립된 조합은 2019년 6월 성북구청장으로부터 아파트 준공 인가 전 사용검사를 받은 다음 수분양자들에게 입주 지정기간을 그 다음날부터 같은해 말까지로 정하고 입주 전까지 잔금을 포함한 분양대금을 모두 납부하라는 내용의 입주안내문을 보냈다. 이에 B아파트에 대해 분양계약을 체결했거나 수분양자로부터 그 지위를 승계받은 A 씨 등은 해당 기간 내 모든 분양대금을 납부하고 각 세대에 입주했다. 한편, 서울시장은 B아파트의 입주지정기간 중이던 2019년 7월 장위재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정을 하면서 해당 정비구역의 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적을 확대·추가하고, 조합에게 구역 외 기반시설로 신한천로를 개설토록 하는 기반시설의 비용분담계획을 변경하는 내용이 포함된 고시를 했다. 이후 성북구청장은 2020년 7월 정비사업과 관련해 정비구역 택지 중 도시형생활주택 및 상가의 면적은 확대하되 해당 면적에 대해선 별도 사업계획승인이 예정돼 있다는 내용 등이 포함된 사업시행계획변경인가 고시를 했다. 조합은 2021년 5월 성북구청장으로부터 유지되는 면적을 포함해 신한천로 개설 재정비촉진계획변경 결정 시 정비계획변경을 이행하는 것 등을 조건으로 아파트에 해당하는 일부 획지에 대해 부분준공 인가를 받았고, 이후 이전고시를 거쳐 같은해 8월 A 씨 등을 포함한 수분양자들에게 60일 이내에 소유권이전등기절차를 경료할 것을 요청하는 안내문을 발송한 다음, 소유권보존등기를 마쳤다. 이에 A 씨 등은 "해당 아파트가 완공돼 이미 입주했고 남은 절차는 준공인가와 이전고시 절차뿐인 점 등에 비춰 입주지정기간의 말일부터 약 1년이 경과한 2020년 7월 말경엔 이행기가 도래했다고 봐야 한다"며 "이후부터 조합은 이행지체에 빠졌다고 해야 하고, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상하라"고 주장하면서 소송을 제기했다. A 씨 등은 △이행지체로 낮은 금리로 대출을 받을 수 없게 돼 발생하는 손해(주택담보대출 금리와 신용대출 금리의 차이) △등기된 아파트에 비해 낮은 가격으로 임대차계약을 체결하게 됨으로써 발생하는 손해 △미등기로 인해 원하는 시기에 아파트를 처분하지 못함으로써 발생하는 각종 세재 혜택 등 손해를 고려해 분양대금의 10%에 해당하는 금액 등을 배상하라고 주장했다. 재판부는 "조합 측은 행정청이 신한천로 개설을 부담시켜 상당한 공사기간이 필요했던 점 등을 주장하지만 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치와 그에 따른 준공인가 및 이전고시는 사업시행자인 조합의 책임 영역에 속하고, A 씨 등의 입주 전부터 신한천로 개설에 대해 인지하고 있던 점 등에 비춰보면 신한천로 개설 문제로 인한 조합의 등기절차 이행지체에 조합의 귀책사유가 없다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "일부 판단 과정에서 총회 개최가 지연된 사유가 오로지 코로나19로 인한 것이라고 볼 수 없고, 도시형생활주택 및 상가의 면적에 대한 성북구청의 사업계획 승인까지 4개월 정도만 소요된 점 등에 비춰보면 입주지정기간 말일부터 2년 가량이 경과하는 시점에 이르러서야 A 씨 등에 대한 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래한다는 조합 측 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 다만 "A 씨 등의 아파트 취득 목적과 사용용도, 활용계획 등에 따라 그 불이익의 내용이 다를 수밖에 없어 각각의 구체적인 손해액 산정이 곤란해 일정한 기준에 따라 일률적으로 정하는 것이 타당하다"며 "민사소송법 제202조의2를 적용해 손해액을 산정하기로 한다"고 판시했다. A 씨 등을 대리한 강호석(39·사법연수원 40기) 변호사는 "최근 재건축이나 재개발과 관련해 조합이 조합원들에게 추가 분담금을 요구하는 등의 문제로 조합 내부의 갈등이 많은데, 이를 제대로 이행하지 못해 일반분양자들의 재산권 행사에 피해를 입히는 것에 명백한 손해배상 책임이 인정되고, 손해배상 범위와 관련해서도 민사소송법 제202조의2에 따라 직권으로 손해액을 산정한다는 규정이 적용돼 손해액을 산정한 것은 상당한 의의가 있다"며 "피고 측에서는 코로나19로 총회 개최가 어려웠고 이러한 사유로 행정청의 보완 요구가 있었으므로 이는 불가항력으로 계약상 면책 규정이 적용된다고 주장했지만 법원은 총회는 온라인으로도 개최할 수 있고 보완요구가 있다는 것만으로 면책이 안 된다고 명확하게 명시했다는 점에서 현재 재건축 사업이 예정됐거나 진행 중인 사업주체 등에게 시사하는 바가 매우 큰 판결"이라고 말했다.

[대법원 판결] 부동산 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때 민법상 점유자는 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사로 점유한 것으로 추정하는데, 이 추정은 지적공부 등의 관리주체인 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 마찬가지로 적용된다는 대법원 판결. 이 때 국가 등 점유자가 점유취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류 등 점유권원을 적극적으로 제출하지 못하고 있더라도 △점유의 경위와 용도 △함께 분할된 다른 토지의 이용 또는 처분관계 등 여러 사정을 감안할 때 점유자가 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐 소유권을 적법하게 취득했을 가능성을 배제할 수 없는 경우에는 자주점유의 추정을 부정해 무단점유로 볼 수 없다는 취지. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관), 2021다263496(2023년 2월 2일 판결) [판결 결과] 서울시가 A 씨 등을 상대로 제기한 부동산 소유권 이전 등기 청구의 소 등(2021다263496)에서 원고패소 판결한 원심의 일부를 파기하고 사건을 서울고법으로 환송. [쟁점] 망인 소유 토지에 대한 원고의 점유에 관하여 자주점유 추정이 유지되는지(점유취득시효에 있어 국가 등의 자주점유 추정 여부에 관한 판단 기준) [사실관계와 1,2심] 망인 B 씨의 소유인 한 토지는 1942년 11월 경부터 초등학교 부지 중 일부로 사용돼 왔다. 1950년경부터 진행된 농지분배절차에서 해당 토지는 초등학교에 분배됐다. 서울시는 1964년경 B 씨를 비롯해 해당 초등학교 부지의 등기부상 소유자들을 상대로 "서울시가 초등학교 부지를 1942년 12월 31일 각 증여받았다"고 주장하며 증여를 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기했다. 1심에서 B 씨에 대해 공시송달로 절차가 진행되어 원고 승소판결이 선고됐다. 서울시는 1심판결에 의해 해당 토지에 관해 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 약 55년이 지난 후 B 씨의 상속인들인 A 씨 등이 추완항소를 제기해 원심이 진행됐다. A 씨 등은 원심에서 진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 반소를 제기했다. 서울시는 원심에서 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 예비적 청구를 추가했다. 1심은 원고승소, 2심은 원고패소 판결했다. [대법원 판단(요지)] "부동산 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되는 것이며 이러한 추정은 지적공부 등의 관리주체인 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 국가 등이 점유취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다고 하더라도, 그 점유의 경위와 용도, 국가 등이 점유를 개시한 후에 지적공부에 그 토지의 소유자로 등재된 자가 소유권을 행사하려고 노력하였는지 여부, 함께 분할된 다른 토지의 이용 또는 처분관계 등 여러 가지 사정을 감안할 때 국가 등이 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성을 배제할 수 없는 경우에는, 국가 등의 자주점유의 추정을 부정하여 무단점유로 인정할 것이 아니다." [대법원 관계자] "점유취득시효에 있어 국가 등의 자주점유 추정 여부 판단 기준에 관한 기존 판례 법리를 구체적인 사안에 적용해 취득시효 주장자인 서울시가 적극적으로 점유권원을 증명하지 못했다는 사정만으로 서울시의 자주점유 추정이 번복된다고 볼 수 없다는 점을 강조하고, 그 외 이 사건에서 나타난 정황에 의하더라도 서울시의 자주점유 추정이 번복된다고 볼 수 없다고 판단한 판결이다."

[대법원 판결] 변제자대위를 통해 근저당권부채권에 관한 질권을 취득한 경우 그 질권이 담보하는 피담보채권은 대위변제자의 변제에 따라 소멸하는 원채권이라는 대법원 판결. 즉, 기존 채권자의 지위를 취득하는 것이 아니라 채권자가 갖고 있던 구체적 권리만 이전된다는 의미. 대법원 민사3부(주심 오석준 대법관), 2020다296840(2022년 1월 12일 판결) [판결 결과] A 씨 등이 B 사를 상대로 낸 배당이의 소송에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법 인천재판부로 환송. [쟁점] △변제자대위를 통해 근저당권부채권에 관한 질권을 취득한 경우 그 질권이 담보하는 피담보채권이 대위변제자의 채무자에 대한 채권 또는 구상채권인지, 대위변제받은 채권자가 채무자에 대해 갖고 있던 원채권인지 △대위변제자가 원채무자와 별도로 대출계약을 체결한 경우 그 대출계약에 따른 채권도 위 질권의 피담보채권에 포함되는지 [사실관계와 1,2심] 선순위 근저당권자인 C 사는 2015년 4월 경 D 사로부터 4억7000만 원을 약정이자율 연 7%, 지연배상금률 연 16.5%로 정해 대출받는 약정(제1 대출 약정)을 체결하고, D 사에 근저당권부 질권(채권최고액 합계 7억 1500만 원)을 설정해 줬다. B 사는 2016년 5월 경 C 사에 3억 원을 이자율 연 25.2%, 연체이율 연 27.9%로 정해 대출(제2 대출 약정)하면서, 그 대출금으로 C 사(제1대출 채무자)를 대신해 D 사(제1대출 채권자)에게 제1대출 약정 채무 잔액 3억 원을 대위변제하고, D 사로부터 근저당권부 질권을 이전받았다. 한편 근저당권 목적 부동산이 임의경매되어 2018년 10월 제3자에게 매각되자, B 사는 자신이 취득한 근저당권부 질권의 피담보채권이 제2대출 약정에 기한 채권이라는 전제 하에 제2대출 약정 채권액에 관한 채권계산서(연체이율 연 27.9% 적용해 원금 3억 원 + 이자 2억3300여만 원)를 제출했고 배당절차에서 그에 따른 배당을 받았다. 해당 부동산에 대한 후순위 근저당권부질권자인 A 씨 등은 배당기일에 출석해 B 사에 대한 배당액에 관하여 B 사가 피담보채권을 초과해 과다 배당받았다고 주장하며 배당이의를 한 후 소송을 냈다. 1,2심은 원고일부승소 판결했다. [대법원 판단(요지)] "채무자를 위해 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있고(민법 제480조 제1항), 제3자가 채무자를 위하여 채무를 변제함으로써 채무자에 대해 구상권을 취득하는 경우 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있던 채권과 그 담보에 관한 권리는 동일성을 유지한 채 법률상 당연히 변제자에게 이전한다(95다11009 등). B 사는 C 사를 위해 제1 대출 약정 채무 잔액 3억 원을 D 사에 대위변제함으로써 채무자 C 사에 대해 구상권을 취득했고, 그 범위에서 종래 D 사가 가지고 있던 제1약정 채권과 그 담보에 관한 권리는 동일성을 유지한 채 법률상 당연히 B 사에 이전한다. B 사가 이전받은 근저당권부 질권은 구상금 채권액을 담보하는 범위 내(구상채권액의 범위 내)에서 유효하고 그 피담보채권은 원채권 즉, 대위변제자의 변제에 의해 소멸하는 원채권자의 채권(제1약정 채권)이다. B 사의 구상금 채권을 초과해 근저당권부 질권이 D 사의 B 사에 대한 채무인 제2대출 약정 채권을 담보한다고 볼 근거가 없다. 다만, B 사와 D 사 사이에 근저당권부 질권으로 제2대출 약정 채권을 담보한다는 의사의 합치가 있었다면 이를 등기 유용의 합의로 볼 여지는 있지만 기록을 살펴보더라도 그러한 합의의 존부나 효력 등에 대해 아무런 주장·증명이 이루어지지 않았다." [대법원 관계자] "변제자대위를 통해 근저당권부채권에 관한 질권을 취득한 경우 그 질권이 담보하는 피담보채권은 (대위변제자의 채무자에 대한 구상채권의 범위 내에서) 대위변제자의 변제에 따라 소멸하는 원채권이고, 대위변제자가 원채무자와 별도로 대출계약을 체결했다고 하더라도 별도로 유효한 등기 유용의 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 대위변제자와 채무자 사이에 체결된 대출계약에 따른 채권은 위 질권의 피담보채권으로 볼 수 없다는 점을 명시적으로 판단한 데 의미가 있다."

[대법원 판결] 경매개시결정 전에 성립된 유치권이 변제기 유예로 소멸됐지만 점유를 계속하던 중 경매개시결정이 되고 이후 변제기가 재차 도래해 유치권의 성립 요건을 다시 충족하게 된 경우, 유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없다면 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 오경미 대법관), 2021다253710(2022년 12월 29일 판결) [판결 결과] A 씨가 B 사를 상대로 낸 건물인도 소송에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 환송. [쟁점] 유치권자가 변제기를 유예해줘 유치권을 상실했으나 점유를 계속하던 중 경매개시결정이 되었고 그 후 다시 변제기가 도래해 유치권의 성립 요건을 충족하게 된 경우 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지. [사실관계와 1,2심] 인테리어 공사를 마친 B 사는 경매개시결정이 있기 전인 2010년 8월 경부터 한 구분건물 출입구에 유치권 행사 및 점유 사실에 대한 안내문을 부착하고 시정장치를 한 후 점유를 시작했다. B 사와 채무자는 2010년 8월 6일 B 사의 공사대금채권의 변제기를 2010년 9월 6일로 유예했다. 해당 구분건물에 대해 경매개시결정등기가 2010년 8월 24일 마쳐진 해당 경매절차에서 B 사는 유치권 신고를 하고 계속해 구분건물을 점유하고 있고 현황조사보고서에도 B 사가 유치권을 행사하며 부동산을 점유하고 있다고 기재돼 있었다. 근저당권자들이 B 사를 상대로 제기한 유치권부존재확인의 소에서 유치권이 존재한다는 판결이 확정됐고 그 후 진행된 매각절차에서 A 씨가 해당 구분건물의 소유권을 취득했다. A 씨는 유치권 행사 목적으로 구분건물을 계속 점유하고 있는 B 사를 상대로 구분건물의 인도와 부당이득반환을 구하는 소송을 냈다. 1심은 원고일부승소, 2심은 원고승소 판결했다. [대법원 판단(요지)] "B 사가 경매개시결정 전후로 계속해 경매목적물을 점유해 온 이 사건에서 B 사의 공사대금채권의 변제기가 변제기 유예 이전에 이미 도래해 B 사가 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득했을 경우 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 B 사가 다시 유치권을 취득했다고 볼 여지가 있고, 경매개시결정 전후로 유치권자가 부동산을 계속 점유하면서 집행법원에 유치권을 신고했고 현황조사보고서에 이러한 사정이 기재되기도 했을 뿐 아니라 유치권의 존재를 확인하는 판결까지 확정돼 매수인 등이 유치권이 존재한다는 점을 알고 있었던 것으로 보이고 달리 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위해 고의로 작출했다는 사정을 찾아볼 수 없다. 그렇다면 이 사건에서는 유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없으므로 B 사는 경매절차의 매수인인 A 씨에게 유치권을 주장할 수 있다고 봄이 타당하다." [대법원 관계자] "대법원은 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 부동산에 관해 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대해 유치권을 행사할 수 없다고 보고 있다. 그런데 유치권을 보유하던 자가 점유를 계속하며 변제기만 유예해준 상태에서 변제기가 재차 도래하기 전에 경매개시결정등기가 된 경우에 그 후 변제기가 도래함으로써 다시 취득한 유치권으로도 경매절차의 매수인에 대항할 수 없는 것인지가 문제되었다. 대법원은 이 사건과 같은 경우에는 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 다시 취득한 유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없으므로 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다는 점을 명확히 했다."